第十三章 契税.pptx

《第十三章 契税.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第十三章 契税.pptx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、契税契税 一、征税对象一、征税对象 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。 1.1.契税的征税对象包括：契税的征税对象包括： （1 1）国有土地使用权出让；）国有土地使用权出让； （2 2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；但不包括农村集体土地承包经营权的转移； （3 3）房屋买卖；）房屋买卖； （4 4）房屋赠与；

2、）房屋赠与； （5 5）房屋交换；）房屋交换； （6 6）承受国有土地使用权支付的土地出让金。）承受国有土地使用权支付的土地出让金。 2.2.以下行为视同买卖房屋征税以下行为视同买卖房屋征税 （1 1）以房产抵债或实物交换房屋；）以房产抵债或实物交换房屋； （2 2）以房产作投资或作股权转让；）以房产作投资或作股权转让； （3 3）买房拆料或翻建新房。）买房拆料或翻建新房。 3.3.以下特殊方式转移土地、房屋权属也应征税以下特殊方式转移土地、房屋权属也应征税 （1 1）以土地、房屋权属作价投资、入股；）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2 2）以土地、房屋权属抵债；）以土地、房屋权属抵债；

3、（3 3）以获奖方式承受土地、房屋权属；）以获奖方式承受土地、房屋权属； （4 4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。土地、房屋权属。二、纳税义务人与税率二、纳税义务人与税率 1.1.纳税人纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。承受的单位和个人为契税的纳税人。 特别注意契税纳税人是买方而不是卖方。这与特别注意契税纳税人是买方而不是卖方。这与其他税收不同。其他税收不同。 2.2.税率税率 3%-5%3%-5%的幅度税率。的幅度税率。 三、应纳税额的计算三、应纳

4、税额的计算 计税依据计税依据 （1 1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。房屋买卖，为成交价格。 （2 2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3 3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付货币、土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳。如实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳。如交换价

5、格相等，免征契税。交换价格相等，免征契税。 （4 4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 （5 5）成交价格明显低于市场价格并且无正当）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。市场价格核定。 如果没有

6、成交价格，契税规定是参照市场价格如果没有成交价格，契税规定是参照市场价格确定计税依据的，这与土地增值税不同，土地增值确定计税依据的，这与土地增值税不同，土地增值税是按照评估价格确定。税是按照评估价格确定。 （6 6）房屋附属设施征收契税的依据）房屋附属设施征收契税的依据 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；税； 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计照当地确定的适用税率征收契

7、税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。价的，适用与房屋相同的契税税率。 （7 7）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。承人除外），应对受赠人全额征收契税。四、税收优惠四、税收优惠 1.1.一般规定一般规定 （1 1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。军事设施的，免征契税。 （2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。征

8、契税。 （3 3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。酌情减免。 （4 4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。府确定是否减免。 （5 5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （6 6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多

9、边条约或协定，应当及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。地、房屋权属。 2.2.特殊规定：特殊规定： （1 1）企业公司制改造）企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原

10、企业土地、房屋权属，免征契税。受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%50%的。的。对新设公司承受该国有独资企业对新设公司承受该国有独资企业( (公司公司) )的土地、房的土地、房屋权属，免征契税。屋权属，免征契税。 （2 2）企业股权重组）企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不

11、发生转移。不征收契税。业土地、房屋权属不发生转移。不征收契税。 国有控股公司投资组建新公司有关契税政策国有控股公司投资组建新公司有关契税政策 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份且该国有控股公司占新公司股份85%85%以上的，对新以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。 以出让方式承受原国有控股公司土地使用权以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。的，不属于本规定的范围。 （3 3）企业合并）企业合并 两个或两个以上的企业依据法律规定、合

12、同约两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 （4 4）企业分立）企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 （5 5）企业出售）企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且

13、买受人妥善安置原企业销，并且买受人妥善安置原企业30%30%以上职工的，对以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。全部安置原企业职工的，免征契税。 （6 6）企业关闭、破产）企业关闭、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人产后，债权人( (包括关闭、破产企业职工包括关闭、破产企业职工) )承受关闭、承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权

14、属，对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业凡妥善安置原企业30%30%以上职工的，减半征收契税；以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。全部安置原企业职工的，免征契税。 （7 7）房屋的附属设施）房屋的附属设施 对于承受与房屋相关的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施( (包括停车位、包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同) )所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房

15、屋所有权转移变动的，不征收契税。有权转移变动的，不征收契税。 （8 8）继承土地、房屋权属）继承土地、房屋权属 对于法定继承人对于法定继承人( (包括配偶、子女、父母、兄包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母弟姐妹、祖父母、外祖父母) )继承土地、房屋权属，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 （9 9）其他）其他 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地

16、、房屋权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。属，免征契税。 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价

17、格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。五、征收管理五、征收管理 1.1.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天； 2.2.纳税人应当自纳税义务发生之日起纳税人应当自纳税义务发生之日起1010日内，日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款；并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款； 3.3.契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。