2019年度周口房地产市场调研调查报告.pdf

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1、 周 口 项 目 市场调研及分析报告 （天永晴项目调研组） 一、周口市商业地产宏观市场分析 11 周口市概况 周口市，河南省辖地级市，位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地，东临安徽阜阳市，西接漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘 市接壤，1965 年设立周口专区（后改为周口地区） ，2000 年经国务院批准撤销周口地区设立周口市。截至 2018 年末，周口市辖 8 县 1 市 1 区，总面积 11959 平方公里，常住人口 867.78 万人。 12 交通状况 周口交通四通八达，公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。沙颍河自古以来就是通航河道，建

2、成有周 口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。沙颍河航运可直达南京、上海、杭州。周口市高铁站位于东新区，项目地块东北 10 分钟车程内，预计今年 12 月试通车。 13 人口状况及人民生活 2018 年，周口市总人口 1155.98 万人，常住人口 876.22 万人。人口总数仅次于郑州，位居第二。年末常住人口中，城镇人口 361.18 万人，乡村人口 515.04 万人，城镇化率达到 41.22%，城市发展速度一般。目前中心城区人口为 59 万人，位列全省倒数第四，常驻人口中 绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。 14 经济生活 2018 年周口市 GDP 总量为 2687.22 亿元，

3、位列河南省第 5 位，经济总量超省内平均值； 周口市 GDP 增长较迅速，尽管 2015 年受大环境影响有所回落，但依然保持着平稳发展的经济态势，2018 年 GDP 增速较去年有所回 升为 8.2%，但依然高于省经济增速 0.6 个百分点； 周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房地产市场的腾飞提供了基础平台。 1 15 5 经济收入经济收入 2018 年周口市居民人均可支 配 收入为 16761 元， 位列河南省 各市居民人均可支配收入最后一 名，仅为河南省居民人均可支配 收入的 2/3； 城镇居民和农村居民人均可 支配收入同样位列河南省最低 值。城镇与农村居民人均可支配 收入差距高达

4、2 倍有余，凸显出 城乡协调发展不平衡的问题； 从城镇化率上反应，周口市 城 镇化率仅为 41.22%，低于全 国城镇化率 58.52%的 17.3 个百 分点，低于全省 8.94 个百分点， 城镇化建设将是周口市工作的重 中之重，而这也给房企带来了一而这也给房企带来了一 定的机会和机遇。定的机会和机遇。 16 城市建设 作为省内唯一一个非国家级园林城市的周口市，在城市规划发展上有着巨大提升空间 17 城市规划 东新区为周口日后发展的重点和方向，市府、市行政中心、市公安局、博物馆等职能部门均已搬迁至东新区。 东新区整体规划图东新区整体规划图沙盘图沙盘图 周口市目前发展战略为-东拓西控，南联北伸

5、 18 小结 从形势看，周口将迎来一个政策叠加、活力增强的战略机遇期 国家深入推进棚改攻坚计划，优化城市空间结构，拉动地产投资，扩大内需，为周口加快发展提供了良好的政策环境和利好 机遇。 河南省深入实施“中原崛起战略” ，使中原城市群一体化进程明显加快，为周口深化区域合作，进一步拓展发展空间带来了 有利契机。 从现状看，周口正面临一个凸显优势、提质增效的转型发展期 围绕“一极两区三中心”发展定位，积极融入郑合高铁沿线经济发展轴带，着力构建“一中心四组团五支撑”发展格局，着 力优化经济结构、转换发展动力。 东新区的批复和棚改攻坚计划的实施，有助于提档升级周口市城市面貌与形象。 以农业为基础，大力

6、发展都市生态农业工程；以六大产业集群为核心，带动第二产业发展，促进三产业经济结构不断优化。 二、地产市场 2.1 土地市场/土地成交 2017 年周口市共计成交土地面积 2883 亩，季度土地成交均价呈逐步抬升态势 2.2 地产市场 近年，周口全市商品房基本呈现上涨趋势 2018 年 1-9 月份情况 （一） 全市批准商品房预售面积 400.94 万平方米， 同比增长 64.2%。 其中， 批准商品住房预售面积 360.7 万平方米， 同比增长 77.7%。 （二）全市商品房成交面积 392.57 万平方米，同比增长 16.0%，成交金额 189.22 亿元，同比增长 37.2%，成交均价 4

7、820平方米， 同比上涨 18.3%。其中，商品住房成交面积 354.71 万平方米，同比增长 21.0%，成交金额 161.26 亿元，同比增长 53.3%，成交均价 4546 元平方米，同比上涨 26.7%。 （三）中心城区 2018 年 19 月份，批准商品房预售面积 155.34 万平方米，同比增长 41.8%。其中，批准商品住房预售面积 146.86 万平方米，同比增长 59.8%。 （四）中心城区商品房成交面积 134.42 万平方米，同比增长 0.2%，成交金额 78.55 亿元，同比增长 26.0%，成交均价 5844平方 米，同比上涨 25.7%。其中，商品住房成交面积 12

8、3.1 万平方米，同比增长 8.0%，成交金额 68.8 亿元，同比上涨 49.0%，成交均价 5589 元平方米，同比上涨 38.0%。 品牌开发商进驻一般，市场基本以本土开发商为主 地市 进驻房企 房企数量 开封 恒大、碧桂园、绿城、建业、新东润、绿地、亚新、银基、海马、 晖达、永威、万科、雅居乐、华夏幸福、保利、万达 16 个 许昌 建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、永威、绿地、保利、雅居乐、 阳光城、华夏幸福、中梁、锦艺、亚新、万科、万达 16 个 商丘 万达、恒大、碧桂园、绿地、绿城、建业、名门、信华、中骏、 帝和、中信国安、中梁、荣盛、中州、同信、常绿 16 个 洛阳 名门、升龙、绿

9、都、宝龙、正商、保利、建业、恒大、碧桂园、 绿都、中信、万达、泉舜 13 个 平顶山 碧桂园、恒大、万达、建业、朗润、雨润、名门、中梁、盛润 9 个 南阳 恒大、碧桂园、建业、绿都、中信国安、中间、万达 7 个 信阳 建业、金成、绿城、恒大、碧桂园、中梁 6 个 鹤壁 升龙、恒大、建业、碧桂园、名门、万达 6 个 济源 建业、中梁、升龙、泰宏、恒大 5 个 三门峡 建业、恒大、碧桂园、万达 4 个 周口 碧桂园、恒大、建业、万达、万科 5 个 驻马店 建业、恒大、碧桂园 3 个 三、项目周边/个案分析 项目名称项目名称 占地面积（亩）占地面积（亩） 总建筑面积（总建筑面积（万万 m m 2 2

10、) ) 容积率容积率 建筑形态建筑形态 建筑风格建筑风格 昌建MOCO 湖畔国际 118 25 3.18 写字楼、公寓、多层 现代简约 佳利曼哈顿 145 47 2.58 银行、写字楼、步行街、公寓 现代主义 圣桦名城 277.4 72.9 3.94 公寓、写字楼、高层、小高层 简约欧式 建业世悦府 110.42 19 1.9 多层、小高层 简约欧式 万达广场 248 66 - 商业、步行街、小高层 新古典 万科溥天龙堂 227.8 151.9 - 高层 美式 大明城 660 90 2.99 高层、多层 现代简约 碧桂园 400 1.98 2.8 高层、多层、别墅 现代主义 铂悦府 48 9

11、2.4 小高、多层 新亚洲 东莱尚城 147 32 3.5 高层 Artdeco 巴黎左岸 112 13 2.0 小高层 现代主义 公园世家 70 11 2 小高层 欧式 恒大名都 196 40 2.9 高层问乂衣 新古典 汇林绿洲 230 30 1.5 局层 简约欧式 佳利名门 150 34 2.9 高层 Artdeco 融辉城 1220 150 1.6 高层 现代 中悦上尊 280 36 2.5 高层、小高、多层 欧式 维也纳公园 110 24 2.9 高层、多层 欧式 九号院 108 20 2 高层 现代 蓝城桃李春风 2200 140 局层、小局 新中式 万正世家 150 29 2.3

12、8 高层、多层 中式 建业春天里 150 22 1.9 小高、多层 新亚洲 3.3 个案分析/昌建MOCO 湖畔国际 物业地址 文昌大道与大成路交汇处 开发商 昌建东区地产有限公司 销售公司 自销 占地面积 118 亩 建筑面积 25 万平方 产权年限 40 年 装修状况 毛坯 建筑风格 现代简约 物业费用 - 容积率 3.18 绿化率 38% 物业公司 - 交房时间 2020 年 主力户型 50-1200 写字楼/公寓 126-215 商务平层 价格范围 底商 1.8-2 万/平方 写字楼公寓高层均价 7000 多层均价 8000 汗盘时间 2018 年 11 月 智能标准 中央空调 消售动

13、态 地块为 40 年产权商业用地，多层均价 8000 送中央空调，由双汇旗下昌 建集团开发 公共配套 酒店、周边学校 3.3 个案分析/佳利曼哈顿 物业地址 周口市东新区大成路东侧、文昌大道南侧 开发商 万隆房地产开发有限公司 销售公司 自销 占地面积 145 亩 建筑面积 47 万平方 产权年限 40 年 装修状况 毛坯 建筑风格 LOFO 物业费用 - 容积率 2.58 绿化率 38% 物业公司 - 交房时间 待定 主力户型 40 平米公寓 价格范围 住宅均价 6000 底商待定 开盘时间 2019 年 3 月品鉴会 智能标准 - 消售动态 19 年 1 月开始销售，地块为 40 年产权商

14、业用地，销售情况一般，开发商 为福建佳利集团。层高 5.1 米可作隔层，主楼为东新区地标性建筑 130 米。 公共配套 酒店、周边学校 3.3 个案分析/佳利曼哈顿 3.3 个案分析/圣桦名城 物业地址 川汇区文昌大道与武盛大道交叉口 开发商 周口圣桦置业有限公司 销售公司 自销 占地面积 277.4 亩 建筑面积 72.9 万平方 产权年限 40 年 装修状况 精装 建筑风格 LOFO 物业费用 - 容积率 2.98 绿化率 35.05% 物业公司 - 交房时间 待定 主力户型 LOFO 公寓 126-136 平方洋房 商业步行街 价格范围 LOFO 公寓均价 5500 住宅 6200-64

15、00 开盘时间 2018 年 11 月 9 日 智能标准 - 消售动态 一期开盘 6 栋 30-33 层，8 栋 11 层，总计 14 栋共 1224 户，主推精装 LOFO 公寓，层高 5.3 米。商业街价格未定 公共配套 酒店、文昌小学，周口科技学院，周口职业技术学院 3.3 个案分析/建业世悦府 物业地址 东新区文昌生态园北侧（文昌中学正对面） 开发商 周口置腾房地产开发有限公司 销售公司 自销 占地面积 110.42 亩 建筑面积 19 万平方 产权年限 70 年 装修状况 毛坯 建筑风格 高层 物业费用 - 容积率 1.9 绿化率 38% 物业公司 建业物业管理有限公司 交房时间 预

16、计 2020 年 主力户型 3 居(建面 144 ) 4 居(建面 165 ) 价格范围 住宅均价 9000 开盘时间 2018 年 12 月 28 日大平层户型开盘 智能标准 - 消售动态 建业世悦府是 456 万/亩的地块，为目前周口档次最高，房价最高的楼盘， 周边配套完善，开盘销售火爆 公共配套 小哈佛幼儿园、高档会所、健身房、私人影院、健康管理中心、盛和小学、 文昌中学 3.3 个案分析/万达广场 物业地址 周口大庆路与文昌大道交叉口东北角 开发商 周口市万裕达房地产开发有限公 司 销售公司 万达代理， 建业自销 占地面积 248 亩 建筑面积 66 万平方 产权年限 40 年 装修状

17、况 毛坯 建筑风格 商业 物业费用 1.8 元/月 容积率 2.6 绿化率 35.05% 物业公司 - 交房时间 2020 年年底 主力户型 47-57 平层及 50-70 loft 公寓 价格范围 住宅均价 6300-6400 金街沿街商铺均价 20000 开盘时间 2018 年 12 月 8 日 智能标准 - 消售动态 2019 年 3 月万达地产集团有限公司以 3.7 亿的价格获得地块，规定至少 8.5 万平方米的大型集中式购物中心，且不可进行分割销售，沿街双层商铺均价 1.2-3 万/平方，已经售罄。住宅为建业十八城由建业开发销售。开盘 2 小时 沿街铺售罄，狂揽 5 亿。 公共配套

18、3.3 个案分析/恒大名都 3.3 个案分析/万科溥天龙堂 物业地址 周口大道与交通大道交叉口东北角 开发商 周口万晟达房地产开发有限公司 销售公司 4 家代理公司 占地面积 227.8 亩 建筑面积 151.9 万平方 产权年限 70 年 装修状况 毛坯 建筑风格 美式 物业费用 - 容积率 2.98 绿化率 35.05% 物业公司 - 交房时间 待定 主力户型 96-139 高层 价格范围 汗盘时间 预计 2019 年 5 月底开盘 智能标准 - 消售动态 项目处于蓄水期，预计 5-6 月份开盘，由于项目处于南部工业次开发区， 所以项目销售压力较大，不过地价便宜，大概 145 万/亩，目前

19、有 4 家代 理公司同时进场销售。 公共配套 - 3.3 个案分析/华耀城 物业地址 周口市周淮路与腾飞路交叉口东 500 米 开发商 华耀城投资（周口）有限公司 销售公司 自销 占地面积 8000 亩 建筑面积 目前开发 2000 亩 产权年限 40 年 装修状况 毛坯 建筑风格 现代 物业费用 1.6 容积率 - 绿化率 - 运营公司 由华耀城自主经营 交房时间 待定 主力户型 步行街两层 120 平方 租金价格 沿街租金 10-12 万/年 内街服装 5-6 万/年 鞋帽 3-4 万/年 汗盘时间 2015 年 9 月 29 日 A 区开盘 销售价格 商铺均价为 5000 消售动态 开盘

20、销售较为火爆，销售率大约 85%，沿街商铺为三层结构，内街均为二 层商铺，目前已经开发 A 区、B 区、C 区、F 区、奥特莱斯，服装鞋帽批 发较为火爆，F 区建材家居刚开业不久客流较少，奥特莱斯处于招商阶段， 自持物业，不对外分割销售。 3.3 个案分析/碧桂园 物业地址 东新区体育中心东临 开发商 周口碧桂园方云房地产开发有限 公司 销售公司 自销 占地面积 400 亩 建筑面积 19 万 产权年限 70 年 装修状况 毛坯 建筑风格 现代 物业费用 1.5 容积率 1.8 绿化率 35 物业公司 碧桂园物业周口分公司 交房时间 2016 年 5 月 主力户型 3 居室 87 平方 3 居

21、室 121 平方 开盘价格 开盘价约 4900 18 年涨至 6500 汗盘时间 2015 年 2 月 公共配套 项目较为偏僻，周边无相关配套，只有村庄。沿街商铺售罄，不过由于项目偏 僻，只有小超市在运行，其余均都关门。 3.4 个案小结 四、总结 整体市场处于高速发展阶段，项目区位优势明显，机会大于风险！ 调研小结：住宅房价处于稳步上升趋势，周口各区域价差较大，老城区均价为 5000 元/平米左 右，东区均价偏高，高层均价 6000-7000 元/平米不等，最高价为东新区昌建“世悦府”均价 9000 元/平米；底商沿街商铺均价为 20000/平米。周边同类项目均以商业用地开发写字楼、 公寓、住宅相结合的业态开发。专业市场已经由华耀城集群式开发，再参与竞争劣势明显。商 业综合体方面，万达也已经抢先登入，预计 2020 年开业。项目区块位于东新区市政府对面， 区块优势明显， 但周边已有多个同类项目已经开盘或处于蓄水期等待开盘， 竞争态势较为明显。 大量的棚户区改造、拆迁也造就了很多“拆二代”，手上均有 2-3 套安置房。周口房地产市场 库存经过 2016-2017 年高去化后，历经 2018 年爆发式开发，刚性需求逐步下降。