休斯顿健康医学中心项目可行性研究报告(54页).doc

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1、-休斯顿健康医学中心项目可行性研究报告-第 53 页新华信托泰州医药高新区休斯顿健康医学中心项目投资集合资金信托计划可行性研究报告目录导言40.1摘要40.2本文结构4第一章 信托计划综述51.1 信托概要51.2 信托产品要素51.3 信托资金的运用71.4 信用增级及后续管理措施71.5 信托计划的退出方式101.6 交易结构及流程图11第二章 融资项目基本情况介绍122.1 项目背景简介122.2 项目整体情况132.3 项目合规性152.4 项目实施方简介162.5 项目投资预算分析172.6 项目实施进度21第三章 高新区管委会还款能力分析（第一还款来源）223.1 泰州医药高新技术

2、产业开发区基本情况223.2 泰州医药高新技术产业开发区还款能力分析223.3 结论30第四章 抵押品与质押品分析（第二还款来源）324.1 抵押品简介和价值评估324.2 质押品简介和价值评估364.3 结论39第五章 担保企业分析（第三还款来源）405.1 担保企业基本情况405.2 担保企业财务状况分析415.3 担保企业信用状况和担保能力48第六章 风险分析及防范496.1 信用风险及对策496.2 融资项目建设风险及对策496.3 管委会回购款支付风险及对策506.4 抵押品变现风险及对策516.5 管理风险及对策536.6 其他风险53第七章 尽职调查情况与结论547.1 尽职调查

3、情况547.2 结论55第八章 信托经理57导言0.1摘要国家级高新技术产业开发区管委会委托代建的BT项目，开发区“产学研”一体的重要工程，项目得到省市各级政府大力支持开发区已成为医药投资的热土，经济运行态势良好，管委会财政实力不断增强（2011年财政总收入超60亿元），承诺按期足额回购融资人泰州华诚医学教育投资发展有限公司具有较强的再融资能力，开发区管委会承诺未来3年内再注入至少1000亩土地附加充足的商业用地抵押担保和股权质押担保AA级企业泰州鑫泰集团有限公司提供连带责任保证担保融资人综合成本暂定12.2%，成功实施后预计我司年收益率不低于1.6%，总利润不少于2240万元0.2本文结构本

4、文第一章为信托计划概述，介绍信托计划基本框架和要素；第二章介绍融资项目基本情况；第三至第五章分别分析了本信托计划的三个还款来源：高新区管委会、项目抵质押品和项目担保方；第六章分析了本信托计划可能存在的风险以及相应对策；第七章为尽职调查情况和结论；第八章为信托经理介绍；最后的附件列明项目的重要待查文本文件和项目设立需签订的主要合同。第一章 信托计划综述1.1 信托概要泰州华诚医学教育投资发展有限公司（以下简称“华诚医学”）向新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托”）提出融资申请，拟由新华信托设立集合信托计划，融资不超过人民币7亿元，以受让华诚医学基于与泰州医药高新技术产业开发区管委会（以下简称

5、“管委会”、“高新区管委会”）签订委托代建(BT)合同而享有的对泰州医药高新技术产业开发区休斯顿医学中心项目（以下简称 “本项目”）的投资补偿收益权。本信托计划拟包含两期，每期期限拟定为24个月。本项目为管委会委托华诚医学代建的BT项目，华诚医学将融资资金用于该项目建设，管委会按照委托代建(BT)合同约定分期支付项目回购款，华诚医学以上述回购款作为第一还款来源，在信托到期时回购项目投资补偿收益权，以保证信托计划的安全退出。本信托计划另追加38.8万平方米商业金融用地和附属建筑抵押以及华诚医学100%股权质押，并由AA级企业泰州鑫泰集团公司提供保证担保，作为第二、第三还款来源。1.2 信托产品要

6、素1.信托名称新华信托泰州医药高新区休斯顿医学中心项目投资集合资金信托计划（暂定名）；2.信托规模计划募集总额为70000万元，分两期募集。第一期计划募集不超过40000万元，可分两次推介，每次不超过20000万元；第二期计划募集不超过30000万元，可分两次推介，每次不超过15000万元。3.信托期限24个月。4.信托类型集合、融资。5.信托当事人（1）委托人：合格社会投资者（2）受益人：同委托人（3）受托人：新华信托股份有限公司（4）融资人：泰州华诚医学教育投资发展有限公司6.综合融资成本12.2%/年。7.信托计划的退出本信托计划的退出方式主要为华诚医学回购新华信托持有的本项目的投资补偿

7、收益权。（1）华诚医学回购投资补偿收益权价款的计算公式如下：回购价款=固定价款+溢价款固定价款=信托计划募集资金规模溢价款=信托计划募集资金规模*信托项目综合融资成本*信托计划存续天数/360（2）华诚医学回购投资补偿收益权价款支付规则：华诚医学在收到全额收益权转让价款后，按照信托计划当期募集资金总额3%的比例，支付第一笔溢价款至新华信托指定的账号中，用以支付渠道费、银行保管费以及与信托相关的审计费、律师费等部分信托费用。其他部分的溢价款按季等额支付，直至全额回购完毕；华诚医学应在信托期限到期日之前完整支付回购收益权价款之固定价款，当期溢价款于回购日之前一并支付。1.3 信托资金的运用资金运用

8、方式：受让华诚医学基于与高新区管委会签订委托代建(BT)合同而享有的对本项目的投资补偿收益权。资金用途：本项目工程建设。1.4 信用增级及后续管理措施1.抵质押担保：作为第二还款来源，华诚医学为本项目追加评估价值14.54亿元的土地和房产抵押，并由华诚医学的全部股东将华诚医学100%股权质押给新华信托，以保障本信托计划足额退出。（1）土地和房产抵押：华诚医学将其自身合法拥有、产权明晰的位于高新区泰高路西侧、新阳路南侧，面积分别为90604.6平方米和297423.4平方米的7586和7587地块土地使用权全部抵押至新华信托名下（评估价值为113769.81万元），同时将位于此两块地块上属华诚所

9、有的，面积为100514.71平方米的房产（现由南京中医药大学翰林学院用于教学活动）全部抵押至新华信托名下（评估价值为30818.48万元）。抵押物的评估由新华信托指定的评估公司负责，评估费用由华诚医学全额承担。（2）华诚医学100%股权质押：华诚医学股东泰州东方中国医药城控股集团有限公司以及泰州华健创业投资有限公司将其实际拥有的华诚医学100%股权全部质押至新华信托名下。满足下列条件时，新华信托可选择直接实现质权：本信托计划一期不能按期足额（含本金及全部溢价款）退出；本信托计划存续期内华诚医学净资产账面价值首次低于15亿元；或本信托计划存续期内华诚医学未经新华信托书面授权单方面处置重大资产（

10、股权质押合同签订时确认的净资产账面价值-max该资产账面价值，该资产评估价值15亿元）；2.连带责任保证：AA级企业泰州鑫泰集团有限公司为本信托计划提供不可撤销的连带责任保证担保，为本信托计划第三还款来源。3.融资企业监管：涉及华诚医学重大事项的决策需取得新华信托的同意，一般事项需按季度向新华信托通报。重大事项是指对项目公司的经营管理和对本信托计划的还款可能带来重大影响或风险的事项。一般事项是指对项目公司的经营管理和对本信托计划的还款可能带来一般影响或风险的事项。重大事项包括但不限于：（1）公司重组并购；修改项目公司章程；重大资产购置及处置等；（2）华诚医学单笔金额达到或者超过5000万元的资

11、金划拨（经董事会批准的资金使用预算和按照资金使用计划的用于本项目设计和施工的资金划拨除外），及超过资金使用预算和资金使用计划的资金划付；（3）华诚医学贷款、对外投资、对外提供担保（包括且不限于抵押、出质、保证等）、对外融资、诉讼等事项。一般事项包括但不限于：华诚医学的经营情况、现金流状况、医学中心项目的进展情况。4.资金监管：（1）华诚医学按季度提前向新华信托提交资金使用计划，经新华信托审核后委托银行按资金使用计划监管资金使用，融资方承诺信托资金需用于本信托计划指定的项目建设。（2）为了保证本信托计划本金及预期收益的按期足额兑付，华诚医学与新华信托、*银行*分行三方签署信托资金封闭管理合作协议

12、，对本项目资金运用以及本项目的收益进行监管，新华信托对监管账户内预期影响信托计划及时兑付的资金调度有一票否决权；6.其他：各方将严格按照银监会规定要求，控制风险，确保信托资金的安全。1.5 信托计划的退出方式1.华诚医学在信托计划到期时，回购新华信托所持有的本项目的项目投资补偿收益权，足额支付信托本金及利息，新华信托将所得收益由新华信托向受益人分配信托本金及收益。2.转让项目的收益权：本信托计划将其拥有的项目收益权向第三方进行转让，以项目收益权转让价款向受益人分配信托本金及收益。3.转让信托计划受益权：信托计划终止时，经新华信托同意，在能够满足受益人预期收益的情况下，受托人可以将信托受益权转让

13、给第三方，以信托受益权转让价款向受益人分配信托本金及收益。4.处置抵质押品：在信托到期未能及时兑付或出现前述直接实现质权的情形时，新华信托可以将因抵押而获得的土地使用权和房产所有权及因质押而持有的股权以拍卖等形式变现，以转让款向受益人分配信托本金及收益。具体由新华信托根据信托计划的运作情况选择信托计划的退出方式。1.6 交易结构及流程图新华信托华诚医学鑫泰集团信托计划监管账户医学中心项目3.连带保证委托人/受益人11.投资收益2.认购3.保管1.设立东方医学/华健投资3.股权质押华诚医学3.土地抵押4.项目委托监管银行保管银行监管5.受让项目收益权10.项目收益权回购款监管高新区管委会9.项目

14、回购款8.项目交付6.信托资金7.资金拨付4.项目委托注：1.信托计划：新华信托泰州医药高新区休斯顿医学中心BT项目资金信托计划2.建设项目：泰州医药高新区休斯顿医学中心项目 3.管委会：泰州医药高新技术产业开发区管委会 4.母公司：泰州东方中国医药城控股集团有限公司和泰州华健创业投资有限公司第二章 融资项目基本情况介绍本项目为委托代建（BT）项目，由高新区管委会委托华诚医学代建泰州医药高新区休斯顿医学中心项目，并在建设期满后按建设投资额回购。本项目总预算117686.6万元（含建设投资总额100606.6万元和财务费用17080万元），其中融资方自筹47686.6万元，信托计划融资70000

15、万元。管委会回购款100606.6万元，除5%质保金外，其余回购款分两期支付，分别足额覆盖两期信托计划本息。2.1 项目背景简介本项目为高新区教育教学区一期工程的重要组成部分，建成后拟提供给德克萨斯大学休斯顿医学中心、高新区和南京医科大学三方合作办学项目作为学生宿舍和教学科研楼等。该合作办学项目是教育教学区第二个落地的办学项目，第一个中外合作办学项目，也是第一个计划包括“本硕博”多层次人才培养的办学项目，得到省市各级政府的大力支持。2011年11月29日，江苏省委副秘书长朱步楼专门就该办学项目建设情况在省政府会见了泰州市委常委、医药高新区党工委书记何榕，南京医科大学副校长沈洪兵和美国德州大学休

16、斯顿医学中心校长朱塞佩克拉瑟多一行，向各方阐明了对该项目的支持。江苏省教育厅副厅长杨湘宁，省外办副主任张立荣，省卫生厅纪检组长周政兴会见时在座。高新区教育教学区是国家级高新区泰州医药高新技术产业开发区（以下简称“高新区”）构建“产学研”体系的重要一环。教育教学区总规划用地范围为146.94公顷，拟容纳学生20000人。目前，一期工程范围内与本项目毗邻的南京中医药大学翰林学院（含公共图书馆和食堂）已建成投入使用，本项目所在地和周边基础设施配套完善，可以满足本项目校区的建设要求。2.2 项目整体情况本项目占地面积33.06公顷，建筑面积20万平方米，建设内容包括：教室及实验室、行政办公楼、体育中心

17、、老师及学生公寓、商业用房、其他辅助用房等。项目己于2012年1月开工建设，建设期拟定2.5年，预计2014年6月完工。参照初步设计方案，结合当地情况，估算项目总投资为115456.60万元，其中建设投资为100606.60万元，建设期利息为14850万元。华诚医学拟申请建设投资借款70000万元，其他40456.60万元为自有资金。表2-1 德克萨斯大学休斯顿健康医学中心工程综合技术经济指标一览表项目计量单位数值规划总用地公顷33.06学生人数人5,000建筑占地面积平方米56,056总建筑面积平方米202,180其中教室实验室建筑面积平方米72,215行政办公建筑面积平方米13,715体育

18、中心平方米8,000教师及学生公寓平方米53,950商业用房平方米40,000其他辅助用房平方米14,300容积率0.61建筑密度%17.0绿地面积万平方米15.10绿地率%37.17项目建设期三年，其中2012年1月2012年6月完成工程前期审批手续以及土地整理拆迁；2012年7月-2013年6月完成教室实验室、行政办公楼、其他辅助用房以及部分教师及学生公寓，完成建筑面积127205平方米； 2013年7月-2014年6月完成体育中心、商业用房以及剩余部分教师及学生公寓，完成建筑面积74975平方米。本项目主体工程完工进度表如下：表2-2 主体工程完工进度表序号建筑工程名称工程量（平方米）2

19、012年7月-2013年6月2013年7月-2014年6月1教室实验室72215722152行政办公楼13715137153体育中心8000080004教师及学生公寓5395026975269755商业用房400000400006其他辅助用房14300143000合计20218012720574975根据华诚医学与管委会达成的代建协议，回购款项由委托人于工程完工交付后分三期支付，2014年1月10日前支付工程预估建设投资额（10.06亿元）的50%；2015年1月10日前按经审核的竣工决算价扣除5%的质保金以及2014年已付部分后的支付价款余额，三年质保期满后支付质保金。表2-3 本信托计划存

20、续期内回购款支付计划表年份比例金额2014年1月50%50,303.32015年1月45%45,273.0合计95576.32.3 项目合规性本项目是教育教学区一期工程的组成部分。一期工程已经整体取得了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。本项目的土地证的审批发放现已经进入最后阶段。华诚医学已向我公司出具承诺函，承诺该项目地块由华诚医学合法拥有，不存在任何未决纠纷，华诚医学将在2012年11月底前办妥土地使用权证。如果由于华诚医学未能及时办妥土地使用权证而影响该项目合法性或影响该项目工程进度，华诚医学承诺承担由此产生的一切后果和责任。图2-1 教育教学区一期工程总体规划图

21、图2-2 本项目在教育教学区一期工程的位置图（绿色区域）2.4 项目实施方简介华诚医学成立于2009年，由泰州东方中国医药城控股集团有限公司（以下简称“东方医药城”）和泰州华健创业投资有限公司（以下简称“华健创投”）投资组建，是泰州医药高新技术产业开发区下属的国有全资公司。华诚医学是高新区唯一一家教育投资的政府平台公司，承担高新区教育教学区的融资、建设及经营任务，负责引进医药卫生专业类高校入驻教育教学区，统筹规划建设校区。公司成立伊始即负责高新区教育教学区的前期开发与建设，目前已落实的合作办学项目（包括南京中医药大学翰林学院和本项目，以及未来的南京工业大学泰州医药研究院）均由该公司承建。至20

22、11年底，该公司承建的高新区教育教学区建设项目合计13.62万平方米（包括宿舍楼3.41万平方米、教学楼3.62万平方米、学生餐厅1.18万平方米、实验楼1.91万平方米等），上述工程均已交付使用，已有3000多名学生就读。该公司具备丰富的建筑施工项目经验，能够完成该项目建设。表4-1 融资企业基本情况中文名称泰州华诚医学教育投资发展有限公司法定代表人吴跃（身份证号：321082196102070018）注册号3212000000018081组织机构代码69335442-5注册资本35000万人民币公司类型有限责任公司、国有注册地址泰州市药城大道1号经营范围实业投资，土地前期开发及整理，基础设

23、施建设。股东及比例泰州东方中国医药城控股集团有限公司30000万元（85.7%）泰州华健创业投资有限公司 5000万元（14.3%）贷款卡编码3212010001354841税务登记证苏地税字321200693354425号2.5 项目投资预算分析1.项目交付标准工程质量需达到优良。根据关于中工程质量标准的补充说明，本项目工程符合设计文件、施工图纸及说明书、设计变更通知书要求时，管委会即认定为本项目验收合格，符合委托代建（BT）合同回购条件的工程质量优良标准。2.建设成本本项目建设投资总额（不含利息费用）为100,606.60万元。具体见下表：表2-4 建设投资明细表项目金额工程费用55,42

24、0.301.建筑安装工程费50,741.302,设备购置费4,679.00工程建设其他费用40,395.513.土地费用34,980.004.建设单位管理费1,356.205.其他费用4,059.306.预备费4,790.79合计100,606.60（1）建筑安装工程费项目建筑安装工程费主要包括两部分：主体建筑工程费用及其他工程建筑费用主体建筑工程费用本项目主体建筑工程费估算按照单位建筑工程投资估算法进行。本项目各类主体建筑总建筑面积为202180 m，各类建筑的面积和估算指标见下表，其中单位建筑面积的工程费根据建筑物特点及泰州市实际情况确定，考虑了主体工程的水、电及简单装修，不含专用设备及器

25、具。表2-5 主体建筑工程费用明细表序号建筑工程名称工程量（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1教室实验室72,215.002,200.0015,887.302行政办公楼13,715.002,000.002,743.003体育中心8,000.002,400.001,920.004教师及学生公寓53,950.001,800.009,711.005商业用房40,000.001,500.006,000.006其他辅助用房14,300.001,800.002,574.00*合计202,180.0011,700.0038,835.30其他工程建设费用本项目其他工程包括绿化工程、景观工程、道路、广场等

26、，绿化工程、道路、广场按单位建筑工程投资估算法估算，景观工程按类比法估算。表2-6 其他工程费用明细表序号建筑工程名称工程量（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1绿化工程126,000.00370.004,662.002景观工程1,800.003其他工程（道路、广场等）136,100.00400.005,444.004合计11,906.00（2）设备购置费根据普通高等学校基本办学条件指标（试行）的指标，教学科研仪器按照3500元/人；其它办公用设备、桌椅、后勤服务设施、体育设施按照当地类似高校测算。表2-7 专用设备及器具费用明细表序号项目金额（万元）1教学科研仪器设备2,275.002课

27、桌、办公设备750.003后勤设备及设施1,054.004体育设施600.006合计4,679.00（3）土地费用本项目征地拆迁工作范围为33.06公顷（约495.9亩），在项目用地范围内需要拆迁的建筑面积为70570平方米，需要搬迁449户居民，15家企业。表2-8 土地费用明细表项目补偿标准面积金额（万元）征地费用25万元/亩495.9亩12397.5拆迁安置费3200元/平方米70570平方米22582.5合计34980.0（4）建设单位管理费建设单位管理费按工程费用和征地费用的1.5%计算，合计1356.20万元。（5）其他费用其他工程费包括：勘察设计费（按照工程费用的3%估算），工程

28、监理费按（照工程费用的2%估算），工程保险费（按照工程费用的1%估算），建设单位临时设施费（按照工程费用的2%估算）。合计4059.30万元。（6）预备费本项目预备费为基本预备费，不考虑涨价预备费。基本预备费为工程费用、设备购置费和工程建设其他费用之和的5%提取。总额为4676.50万元。综上，本项目建设投资预算总额为100606.60万元。3.财务成本本信托计划融资7亿元，按综合融资成本12.2%，信托计划每期期限24个月，预测产生财务费用17080万元。4.工程总预算综上，本项目总投资预算约为：100606.6（建设投资）+17080（财务成本）=117686.6万元。华诚医学已为本项目先

29、期投入33013万元，本信托计划融资7亿元，减去划款后立即收取的第一笔溢价款（融资额的3%，即2100万元），基本匹配本项目建设投资预算。华诚医学计划另投入14673.6万元以匹配本项目其余财务成本。华诚医学及其大股东东方医药城承诺，如该项目建设资金不足，将通过其他渠道另行筹措资金弥补缺口，确保本项目按时完工。2.6 项目实施进度截止2012年8月底，该项目工程前期审批手续和土地整理拆迁工作已按时完成，符合项目工程进度安排。华诚医学并承诺将继续严格按照工程进度计划实施，确保该项目如期完工。第三章 高新区管委会还款能力分析（第一还款来源）管委会对本项目的回购款是本信托计划第一还款来源。本文认为，

30、管委会财政实力雄厚，信用记录好，违约风险低，本项目第一还款来源有保障。3.1 泰州医药高新技术产业开发区基本情况 泰州医药高新技术产业开发区成立于2005年，总体规划面积25平方公里，下辖泰州经济开发区、泰州医药高新技术产业园区、泰州高等教育园区、泰州出口加工区、泰州数据产业园区、泰州滨江工业园区等6个园区，2009年国务院批复成为我国唯一的国家级医药高新区。最新统计目前已有国内外50多家知名大学和医药研发机构进驻高新区，阿斯利康、武田制药、勃林格殷格翰等近500家国内外知名企业先后落户，400多项国际一流、国内领先的医药创新成果落地申报，启动开发面积10.8平方公里。3.2 泰州医药高新技术

31、产业开发区还款能力分析1.财政收入情况泰州市对高新区实行独立的财政管理体制，除上缴省级以上财政收入外，市本级不集中高新区的分成财力，分成财力全部用于滚动发展。借助国家级高新区的政策优势和省市政府的支持，高新区逐渐成为医药投资的热土，综合经济实力不断增强，2011年高新区地区生产总值突破95亿元，增长11%；规模以上工业总产值突破250亿元，增长25.5%；规模以上工业增加值突破65亿元，增长13.5%。实体经济的快速发展成为高新区财政收入增长的源泉，2008年至2011年，高新区财政总收入分别为10.1亿、26.3亿、38.7亿和60.4亿，09年至11年年增长率分别为160%、47%和56%

32、，复合年增长率超过80%。从收入结构上看，税收收入和土地出让收入是高新区最主要的两项财政收入来源（2011年分别占地方收入的34%和58%），近年来一直保持较快的增长势头，2008年至2011年的年复合增长率分别为68%和131%。表3-1 高新区2008-2011年财政收入情况表单位：万元项目内容2008年2009年2010年2011年（一）一般预算收入34072862251205981692401.税收收入3039377810114051144557 增值税（25%）11063176002399130313 其中：成品油价格和税费改革增值税划出-827-513-1429 营业税491718

33、2292687432036 企业所得税（40%）3926134131777125058 个人所得税（40%）1322253134294286 城市维护建设税32305135697411102 其中：成品油价格和税费改革城维税划出-1585-983-2738 房产税69298611562239 印花税56592314422512 城镇土地使用税2079297534176829 土地增值税385239743246397 车船使用税1443 耕地占用税221371211124110713 契税649613428130712.非税收入36798415654724683 专项收入教育费附加8122177

34、30094768 其中：成品油价格和税费改革教育费附加收入划出-689-428-1191 行政性收费收入119110804511862 罚没收入47992956 国有资本经营收入16205050305017700 国有资源（资产）有偿使用收入998297（二）基金收入2017172858146821253968 散装水泥专项资金收入15 墙体材料专项基金收入478 文化事业费收入451849 地方教育费附加369118714113658 地方教育基金收入820 土地出让总价款1974970615141595244078 国有土地收益基金收入94633192604 农业土地开发资金209408

35、城市市政设施配套费534 市残疾人就业保障金12 新增建设用地土地有偿使用费收入 地方水利建设基金收入49972572124（三）地方收入合计54243159083267419423208（四）上划中央收入46722104420120076180371 增值税（75%含）33189561077402596667 其中：增值税（75%）33189528007197390951 成品油价格和税费改革增值税划入330720525716 消费税5661243971425139688 企业所得税（60%）5889201202665737587 个人所得税（60%）1983379751446429（五）财

36、政总收入100965263503387495603579根据高新区财政局提供的数据，2012年1-9月，高新区共实现财政总收入33.3亿元，可支配收入183275万元，其中一般预算收入143332万元（含税收收入120472万元和非税收入22860万元），基金预算收入39943万元（含土地出让收入35626万元）。与去年同期相比，一般预算收入基本符合预期，而土地出让收入计划的完成进度则不尽如人意。受宏观经济政策影响，高新区土地出让收入同比出现下滑，但高新区仍然坚持“产城一体、产城共荣”的理念，花大力气统一建设区内市政公用设施，实现城市功能和产业功能的相互补充和促进。借力于进一步优化投资环境，高

37、新区继续大力推动园区内土地挂牌出让工作，2012年9月份园区内新增3幅国有建设用地使用权挂牌出让地块，土地面积合计417518（约626亩），均为商务金融或城镇住宅用地，起拍价合计15亿元（泰地储告201210号，201210-1、10-2、10-3号地块）,计划10月30日完成竞买资格登记和竞买保证金缴纳工作。随着土地上市进程逐步加快，土地出让收入将较前9个月大幅提高。2012年全年财政总收入78亿元，一般预算收入22亿元（均同比增长30%）的目标可望实现。另一方面，高新区的发展前景也为财政收入可持续增长奠定了良好的基础。2012年6月10日，总投资额102亿元的中海油气（泰州）项目于高新区

38、滨江工业园区内奠基动工，预计建成后年销售额300亿元，增加税收收入约45亿元，相当于泰州全市规模以上工业上缴税金的1/6，带动高新区税收收入成倍增长。此外，公开资料显示，在上半年宏观经济增长放缓的不利环境下，高新区内企业依然保持了产销两旺的态势，例如：6月底刚获得GSP认证的国中医药7月份当月即完成销售额1.2亿元，下半年总销售额有望达到10亿元；高新区首家规模以上工业企业新智源医学上半年工业产值同比增长90%，全年可望突破亿元；跨国制药巨头阿斯利康投资2.3亿美元动工兴建其全球最大生产基地，预计2013年投产，年销售额达60亿元；勃林格殷格翰投资5550万欧元兴建亚洲领先的动物疫苗生产基地；

39、投资1.1亿元的邦立医学一期工程下半年将投入生产，预计年产值3.5亿元，明年将继续投资2.9亿元兴建二期工程；投资2.2亿元的华威特项目已动工兴建，预计年内完工；投资1亿元的德威兰项目启动，预计明年实现产业化，年产值5亿元根据规划，十二五期间高新区将“落户1000个世界级、国家级医药创新成果；引进1000家企业；完成1000亿元销售”，意味着今后三年内高新区总体规模将实现翻番。高新区目前土地开发面积约为总体规划的40%，尚有充足的发展空间，上述目标完全可以实现，由此带来的税收收入必将进一步增长，对财政收入增长的贡献度进一步提高。参考高新区管委会财政局提供的2012-2015年财政收入预测，税收

40、收入年平均增长率30%，土地出让按计划实施（泰州医药高新技术产业园区规划面积约为高新区的一半，估算其土地出让计划也约为整个高新区的一半），地价年提高5%，各年土地出让收入超过19亿元，推断2012-2015年高新区管委会财政总收入分别为74.7亿元、94.9亿元、117.3亿元和144.5亿元。表3-2 高新区2012-2015年财政收入预测表单位：万元项目内容2012年2013年2014年2015年（一）一般预算收入218463.7 286187.4 372043.7 479936.3 、税收收入187924.1 246180.6 320034.7 412844.8 其中：增值税（25%）3

41、9412.1 51629.9 67118.8 86583.3 营业税41639.0 54547.1 70911.2 91475.5 企业所得税（40%）32575.4 42673.8 55475.9 71563.9 个人所得税（40%）5571.8 7299.1 9488.8 12240.5 城市维护建设税14432.6 18906.7 24578.7 31706.5 、非税收入30539.6 40006.9 52008.9 67091.5 （二）基金收入204870.0 206745.0 208320.0 200878.1 其中：土地出让总价款195000.0 196875.0 198450

42、.0 191008.1 （三）地方收入合计423333.7 492932.4 580363.7 680814.5 （四）上划中央收入352967.1 455836.9 592588.0 764438.5 其中：增值税（75%）118236.3 154889.6 201356.4 259749.8 消费税44412.1 51629.9 67118.8 86583.3 企业所得税（60%）48863.1 64010.7 83213.9 107345.9 个人所得税（60%）8357.7 10948.6 14233.2 18360.8 （五）财政总收入776300.8 948769.3 1172951.7 1445253.0 表3-3 2012-2019年泰州医药高新技术产业园区土地出让计划表单位：亩序号年份土地上市计划数其中商业用地工业用地12012年130052078022013年125050075032014年120048072042015年110044066052016年100040060062017年90036054072018年80032048082019年800320480合计8350334050102.财政支出情况2009年至2011年，高新区财政支出分别为128295万元、219217万元和350424万元，分别占当年