全行业会计实操之房地产企业(17页).docx

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1、-全行业会计实操之房地产企业-第 17 页全行业会计实操之房地产企业第一章 房地产企业会计核算的特点房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于投入资金多、风险大，为此，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就是通常所讲的房地产开发项目投资费用估算，而项目投资费用估算与项目会计核算之间既存在千丝万缕的联系，又存在一定的差异，因此，我们首先要了解项目投资费用估算的一般内容和方法。房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资

2、估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。一、开发成本1土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、

3、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁补偿费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新

4、用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3前期工程费前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根土地征用费据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电

5、等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。7不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按35计算。8开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金

6、和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。房地产企业核算内容汇总开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费（五）公用配套设施（六）开发间接费用（一）土地征用及拆迁补偿费1.土地开发成本出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。2.土地整治费大市政配套费及其它土地整治费用3.土地转让费土地转让费及转让、变更登记等手续费4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房

7、建造支出等。5.土地税费缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费1.咨询评估费可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用2.勘探、设计费规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费施工图设计费主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。其他设计费临时道路的设计，临时用电的规划设计、临

8、时围板设计费3.报批报建费政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。增容费包括水、电、煤气、热力等增容费其他包括行政管理费，支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费测绘费和检测费土地测绘费和房屋测绘费，消防、环境、电气、工程的检测和验收，消防、环境、电气、工程的检测与验收4.

9、三通一平费临时道路费接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用临时用电费接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费，开发商承担的工程前期施工用电费等费用。临时用水费接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用。场地平整费为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等。临时设施费临时围墙费非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用临时办公室租用、建造及装修、装饰、拆除费用临时场地占地费含施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板非总包单位的临时围板设计、建造、

10、装饰、拆除等费用（三）主体建筑安装工程1.主体建筑工程基础工程独立土石方工程、护壁（坡）、桩基及桩基检测、降水主体工程外墙装修工程主体外墙防水、上漆、贴砖工程门窗及幕墙工程铝合金门窗及幕墙工程公共部位精装修主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用室内精装修主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用2.主体安装工程给排水工程给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用空调及通风工程主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通风风道及设备的安装室内强电工程主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程室内弱电工程保安监控及停车管理

11、、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程（包括设备采购及安装费）、在消防广播之外，独立增设的背景音乐设备采购及安装费消防工程消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费燃气工程煤气管线等燃气设施安装费电梯工程电梯设备供应和安装3.其它工程监理费支付给工程监理单位的费用预算编审费为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用（四）基础设施费1.红线外给排水系统红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等2.红线内给排水系统红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等3.锅炉房独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费4.室外高低压系统设备高压线，接口、搭桥等设备，独立建设的配电室设备

12、及开闭站设备安装费高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费，独立配电室、开闭站的土建及安装工程费5.园林绿化工程小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出6.景观水体工程小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出7.市政道路由开发商建设的市政规划道的建设费8.小区道路小区内道路铺设及广场建设费9.围墙建设费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等10.交通设施费各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等11.室外零星工程儿童乐园等零星设施12.其它（五）公共配套设施费1.学校、幼儿园学校、幼儿园施工及配套设施购置费2.邮局邮局施工及配套设施购置费

13、3.临时公建临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用4.独立人防工程独立人防工程施工、设备配套等费用5.其它居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场（六）开发间接费1.资本化利息为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入2.物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴5.福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育

14、费6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用7.差旅费现场管理部门人员差旅费8.交通费现场管理部门人员交通费9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费10.通讯费11.折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费12.水电费现场管理部门人员耗用的水电费13.租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费二、开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用可以项目开发成本构成中前l6项之和为基数，按3左右计算。2销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费。约

15、为销售收入的23。销售代理费。约为销售收入的152。其他销售费用。约为销售收入的051。以上各项销售费用合计约占销售收入的46。3财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。房地产开发项目投资估算的作用主要体现为以下三点：是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。第二章 房地产项目会计核算的特点一、开发模式决定会计核算建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会

16、计核算方法也存在较大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。子公司是相对于母公司而言的，具有独立法人资格；分公司是相对于总公司而言的，没有独立法人资格，一般不具有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房地产企业来讲，负责具体项目开发的子公司，通常叫做项目公司；而负责具体项目开发的分公司，通常叫做项目经理部。目前大多数房地产企业在开发项目时，选择成立项目公司，即子公司。如果成立分公司，它们会担心分公司的开发业务涉及的纳税风险乃至经营风险牵连到总公司。但随着我国公司法的不断完善，以及房地产企业抵抗风险能力的不断加强，越来越多的大型房地产

17、企业会选择分公司的开发模式。二、销售核算与自营核算并存房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分房地产企业的开发项目为综合性项目，购买的土地是一宗地，在这一宗地上既要建设销售物业，也要建设自持物业。这就存在销售核算与自营核算并存的现象。三、开发节点与收入、成本核算房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入

18、。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。四、针对总承包单位的核算房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，这就是我们通常讲的承发包关系。对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位。在房地产企业与施工企业间的承发包关系中存在着诸多会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发

19、成本产生直接的影响。五、非持续经营假设作为房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发，另外，有些房地产企业的开发模式是开发一个项目就成立一个新的项目公司，从而造成了房地产企业的非持续经营，这违背了会计假设中的持续经营假设。因此，房地产企业的会计核算与其他行业企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。六、借款费用的核算房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款筹措资金。因此，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之一，借款费用的核算对于房地产企业来讲至关重要。七、公共配套设

20、施的核算为了满足购房者除居住外的其他需求，房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施。房地产企业将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权。对于房地产企业在开发区内建造的配套设施，有以下两种处理方式：一是房地产企业自留产权，房地产企业可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，房地产企业不能取得这部分资产的经营收益。以上不同的处理方式，其会计核算方法也存在较大差异。总结：账务处理过程：1.取得土地，支付土地出让金等借：生产成本-土地使用权（土地出让金） 生产成本-土地使用权（契税） 生产成本-土地使用权（手续费） 贷：银行存款等2.取得土地后

21、，开发土地。为了开发土地而支付的成本借：生产成本-房地产开发成本（土地征用费） 生产成本-房地产开发成本（拆迁补偿费） 生产成本-房地产开发成本（前期工程费） 生产成本-房地产开发成本（基础设施费） 生产成本-房地产开发成本（开发间接费）贷：银行存款等3.土地开发完成，转入库存商品-已开发土地，以备在该土地上开发房产借：库存商品-已开发土地 贷：生产成本-土地使用权（土地出让金） 生产成本-土地使用权（契税） 生产成本-土地使用权（手续费） 生产成本-房地产开发成本（土地征用费） 生产成本-房地产开发成本（拆迁补偿费） 生产成本-房地产开发成本（前期工程费） 生产成本-房地产开发成本（基础设施

22、费） 生产成本-房地产开发成本（开发间接费）等4.在已开发完成的土地上开发房产时借：生产成本-房地产开发成本（土地开发) 贷：库存商品-已开发土地5. 开发房产，为开发房产而支付的成本借：生产成本-房地产开发成本（建安工程费） 生产成本-房地产开发成本（基础设施费） 生产成本-房地产开发成本（公共配套设施费） 生产成本-房地产开发成本（开发间接费）等 贷：银行存款等6. 开发房产完成时借：库存商品-商品房/写字楼/配套设施等贷：生产成本-房地产开发成本（土地开发)生产成本-房地产开发成本（土地征用费） 生产成本-房地产开发成本（拆迁补偿费） 生产成本-房地产开发成本（前期工程费） 生产成本-房

23、地产开发成本（建安工程费） 生产成本-房地产开发成本（基础设施费） 生产成本-房地产开发成本（公共配套设施费）生产成本-房地产开发成本（开发间接费）等第三章 房地产企业会计核算实操一、企业介绍：企业名称北京昊天房地产股份有限公司注册地址北京市石景山区古城大街12号注册资本1000万元（陆子昊1000万元）主要经营范围销售商品房等统一社会信用代码521101089902251207基本存款账户开户银行建行石景山区古城大街支行基本存款账户账号66108 16669 10679 02622二、企业财务制度：1.企业适用最新颁布的企业会计准则2.存货购进按实际成本核算；存货发出按先进先出法计价3.固定

24、资产折旧方法：平均年限法（预计净残值率：5%）4.社保及公积金按照2015年7月新的政策执行5.企业采用“科目汇总表”账务处理程序6.本企业为增值税一般纳税人，主要税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、房产税、土地增值税等。在营改增过渡期，企业选择采用简易计税方式，征收率为5%。三、经济业务内容1.2016年5月1日，北京昊天房地产通过竞拍取得了“杭州运河家园”G2板块，缴纳土地出让金8 000 000元以及征地拆迁款1 500 000元，土地征用费50 000元，登记及手续费10 000元，契税400 000元，共计9 960 000元

25、。2.2016年5月1日，以银行存款支付设计单位华洋建筑工程公司前期“长江一号”项目工程款200000元。2016年5月3日，昊天房地产公司计算应付华洋建筑工程公司工程款25000元，开发“长江一号”。2016年5月3日，分配计入商品性土地开发成本的开发间接费用6000元。3. 2016年5月4日，“长江一号”项目土地开发完成并验收。4. 2016年5月4日，“黄河岸边”项目配套设施-商场完成验收。5.缴纳2016年5月份员工社保及住房公积金。6.2016年5月5日，接受市政工程管理部门的委托，扩建某小区旁道路，总款额1600000元。金辉建筑工程公司进行扩建，扩建过程中，以银行存款支付拆迁补

26、偿费800000元，工程费160000元，应付基础设施工程款40000元，分配开发间接费用20000元，共计：1 020 000元。7.2016年5月7日，昊天房地产公司对外一次性全款销售百花城商品房（写字楼）2套，价款2904720元。房屋已经移交，发票提交买主，银行收款。（该2套商品房写字楼成本1982000元）8.2016年5月10日，销售商品房住宅小区黄河岸边配套设施商场，售价16 000 000元。房屋已经移交，发票提交买主，款项尚未收到。（该配套设施成本10800000元）9.2016年5月11日，根据转让协议，将已经开发竣工验收的土地6000平米移交市旅游局，转让价格800元/平

27、米，价值4800000元。交接手续办妥，款项尚未收到。（该部分土地成本3600000元）10. 2016年5月14日，演员宋仲基购买百花城公寓1套。售价42000元/平米，建筑面积200平米。总价8400000元。之前已经预收房款5000000元。现补足房款余款3400000元，并将发票提交买主，办妥交接手续。（成本6200000元）11. 2016年5月15日，发放2016年4月份工资。12. 2016年5月22日，出租已开发竣工的商品房百花城两套给华夏银行，租期2年。每月租金30000元，本月收到2016年5月-2016年7月房租90 000元。这两套商品房的实际开发成本3 000 000

28、元，摊销年限30年，预计净残值率4.6%。13.2016年5月28日，计提5月份员工工资。14.2016年5月29日，支付当月广告费。15.计提税费16.结转收入、利得到本年利润17.结转成本、费用到本年利润18.计提所得税费用房地产企业知识点总结一、介绍”契税”契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税征税对象的规定契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。契税的纳税人、税率和税额计算（一） 纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（二）税率3%

29、-5%的幅度比例税率。【注意】个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率暂统一为1%。（全国一致）（三）应纳税额计算契税主要规定一览表见下表：征税对象纳税人计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方成交价格3%-5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据税率土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额征收管理基本要点主要规定纳税义务发生时间签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天申报交税期限合同签订10日内申报地点土

30、地、房屋所在地征收机关二、投资性房地产 （一）投资性房地产定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （二）两种核算模式：成本模式、公允价值模式（以及两种模式的转换） 成本模式下相关会计科目：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备、其他业务收入、其他业务成本 “其他业务收入”核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入。 “其他业务成本”科目核算和投资性房地产计提折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。（三）账务处理 1，企业将作为存货

31、的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 80 存货跌价准备 20 贷：开发产品（账面余额） 100 2，将自用的建筑物等转换为投资性房地产 借：投资性房地产 100 累计折旧 20 固定资产减值准备 10 贷：固定资产 100 投资性房地产累计折旧 20 投资性房地产减值准备 103，按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 4，取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 5，将投资性房地产转为自用 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 6，处置投资性房地产 借：银行存款

32、贷：其他业务收入 借：其他业务成本 50 投资性房地产累计折旧 40 投资性房地产减值准备 10 贷：投资性房地产 100 （四）例题出租已开发竣工的商品房给华夏银行，租期2年。每月租金30000元，本月收到2014当月房租30000元。这套商品房的实际开发成本3000000元，摊销年限30年，预计净残值率4.6%。发生出租房屋修理费用3500元。房屋租赁期限到期，租赁方将该房买下，售价4 500 000元。（不考虑增值税）账务处理：（1）签订合同出租待售商品房，结转房屋成本借：投资性房地产 3 000 000 贷：库存商品商品房 3 000 000（2）收到当月租金借：银行存款 30 000

33、 贷：其他业务收入出租产品租金收入 30 000（3）计提本月房屋折旧额借：其他业务成本出租产品经营成本 7 950 贷：投资性房地产累计折旧 7 950月摊销率=（1-4.6%）/（30*12）=0.256%月摊销额=3 000 000*0.256%=7950（4）支付出租产品修理费 借：其他业务成本出租产品经营成本 3 500 贷：银行存款 3 500（5）房屋租赁期限到期，租赁方将该房买下借：银行存款 4 500 000 贷：主营业务收入商品房销售收入 4 500 000（6）结转摊余成本出租房屋已摊销价值=7950*12*2=190 800出租房屋摊余价值=3 000 000-190

34、800=2 809 200借：主营业务成本商品房销售成本 2 809 200贷：投资性房地产累计折旧 190 800贷：投资性房地产 3 000 000出租已开发竣工的商品房两套给华夏银行，租期2年。每月租金30000元，本月收到2014当月房租30000元。这两套商品房的实际开发成本3000000元，摊销年限30年，预计净残值率4.6%。发生出租房屋修理费用3500元。房屋租赁期限到期，租赁方将该房买下，售价4 500 000元。（考虑增值税，增值税率11%，假定题目中都为含税价）账务处理：（1）签订合同出租待售商品房，结转房屋成本借：投资性房地产 3 000 000 贷：库存商品商品房 3

35、 000 000（2）收到当月租金借：银行存款 30 000 贷：其他业务收入出租产品租金收入 27027.03 应交税费应交增值税（销项税额） 2972.97（3）计提本月房屋摊销额借：其他业务成本出租产品经营成本 7 950贷：库存商品出租产品摊销 7 950月摊销率=（1-4.6%）/（30*12）=0.256%月摊销额=3 000 000*0.256%=7950（4）支付出租产品修理费 借：其他业务成本出租产品经营成本 3 500 贷：银行存款 3 500（5）房屋租赁期限到期，租赁方将该房买下借：银行存款 4 500 000 贷：主营业务收入商品房销售收入 4 054 054.05

36、应交税费应交增值税（销项税额） 445 945.95（6）结转摊余成本出租房屋已摊销价值=7950*12*2=190 800出租房屋摊余价值=3 000 000-190 800=2 809 200借：主营业务成本商品房销售成本 2 809 200贷：投资性房地产累计折旧 190 800贷：投资性房地产 3 000 000三、土地增值税介绍（一）土地增值税定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其作用在于：（1）加强国家对房地产开发和房地产交易的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）增加国家财政收入为经济建

37、设积累资金。（二）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。（三）基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。【提示】A.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；B.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。具体情况的判定属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发

38、生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

39、（5）国家征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的（8）居民个人转让住房（四）土地增值税缴纳 专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。 1.预征的方法 预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。 2，汇算清缴的方法 土地增值税的清算时间根据以下情况确定：具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。（1）房地产开发项目全

40、部竣工、完成销售的。（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。（3）直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）省税务机关规定的其他情况。（五）房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入

41、的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率。1.把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。2.掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：3.确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资

42、产或非专利技术等的评估收入。4.确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中：其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。5.计算方法首先确定增值额与扣除项目的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式:土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数6.会计处理转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金-应交土地增值税 实际上交时： 借：应交税金-应交土地增值税 贷：银行存款 例题：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，契税0.74万元，登记、过户手续费0.46