物业管理方案(23页).doc

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1、-物业管理方案-第 23 页东莞百业国际汽配城物业管理方案第一部分 项目物业管理开发的理念-3 第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题 第二章 物业管理理念及思路 第三章 拟采取的物业服务措施第二部分 项目物业管理方式-4第一章 物业管理模式及组织架构第二章 物业公司整体工作流程第三章 各类人员的素质要求第四章 物业公司组建的资源配置第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺-12第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物业资料第四部分 项目物业管理费用-15第一章 财务管理第二章 日常物业管理经费收支预测第五部分 物业服务项目及收费标准-17第一章 服务思路第二

2、章 服务项目及收费标准第六部分 物业接管计划-18第一章 物业接管项目第二章 物业接流程第三章 物业接管时间及人员安排第七部分 物业日常管理目标及验收标准-21第一章 前期介入第二章 招商入驻第三章 物业经营指标承诺第四章 日常物业管理标准及承诺第八部分 结束语-28第一部分 项目物业管理开发的理念第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题1.百业国际汽配城简介：东莞百业汽配城是东莞市政府市政规划汽车发展的大型汽车配套专业市场，投资总额近 2 亿元人民币。市场占地面积 100 多亩，总建筑面积近 10 万平方米，拥有 1000 多个停车位，是东莞地区最大的汽车配件专业市场。是市政府重点培育的专

3、业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会、中国汽保行业协会、东莞市汽车维修行业协会和东莞市汽车行业协会的大力支持，是东莞市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。 百业国际汽配城雄踞东莞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深、莞惠高速，莞樟公路、东莞五环快速、 107 国道、广深高速的交汇地段， 30 分钟可通达东莞全市， 60 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 百业汽配城地处东莞汽车产业经济走廊，位于多年自发形成的汽车、汽配成熟商贸财富区，周边聚集了国际汽车博览中心和成行成市的 4S 店，是市政府规划的汽配产业基地，为百业国际

4、汽配城的建设奠定了成功的基础。百业汽配城以成为华南最大的现代化、品牌化、规模化的专业批发市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、交易、仓储、物流、保卫、营销、交流的经营需要，百业汽配城进行功能配套、功能分区规划设计，成为华南地区第一家配套完善的现代化汽配城。2.作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：A综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，其工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B人员素质：招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管

5、理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！C运营模式：百业汽配城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结构、规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！而提供的服务也要求是“商业化全球大营销”的运营模式！D管理政策：广场招商政策、招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！E物业费用：专业的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用！第二章 物业管理理念及思路1. 管理理念经过对百业汽配城商户结构、商品结构、建筑结构

6、等的调查，整理出百业汽配城的核心问题在于：提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2.在确定管理模式的基础上，针对百业国际汽配城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相

7、结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思路七：致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升思路九：致力于商业文化功能的提升，不断提高百业商业品牌收益第三章 拟采取的物业服务措施1. 逐步融入ISO9001物业管理体系；通过质量管理体系的认证，可以科学规范地建立一套管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；2.

8、结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、展览、洽谈会等多种形式的信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务！3. 建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型的服务！4. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展，并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！5. 致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理

9、，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。6. 加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。第二部分 项目物业管理的方式第一章 物业公司管理模式及组织架构1管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001管理体系进行修正改进，我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算

10、并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励2百业城物业管理公司组织架构总经理物业管理部市场推广部人事行政部招商商务部保安消防主管物业租赁主管保洁园艺主管平面设计师文案策划师网络信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副总经理财务部会计出纳设置说明：1.组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则，采取物业管理公司总经理负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2.管理公司各岗位实行双向选择，保证管理公司总经理充分发挥管理、协调作用，有利提高工作效率和管理质量；3.管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；4.管

11、理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作，监督管理质量，；5.物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、运营与管理，处理客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；，促进物业管理网络化和现代化；7.人事行政部主要职责是公司各部门考核和监督、办公室事务、后勤管理与公司文化建设等；第二章 物业公司整体工作流程1.物业公司各部门沟通流程：策划部物业管理部招商商务部客户反馈物业信息提供解决方案提出物业服务提出招商需求提供招商信息提供解决方案2.物业公司创建有效的价值服务链：服务价值链服务价值链基本要素内部满意度机制外部服务链日常物业管理特别物业服务商户业

12、务经营市场文化建设功能配套服务员工建设管理团队合作伙伴顾问团队供应团队业主及客户辖区办事处周边友好单位政府主管部门3.物业公司外部沟通导向：百业城物业管理公司公安消防交通物价工商房管银行税务物管居委市政开发商（瓯江）建设施工单位设计单位装修公司广告文化公司社会服务机构供应商供电供水供气有线网络电信园林环卫防讯其他餐饮机构外部沟通导向说明：1 向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理公司；选定物业管理人员； 2 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理公司就上述公共关系进行维护； 3 物业管理公司不断完善和扩展上述各种公共关系； 第三章 各部门人员素质要求及相关要求1总体要

13、求：1）人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展； 2）树立管理者就是培训者的思路； 2管理人员的素质要求：岗位设置岗位要求配置人数总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对公司的战略、运营、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体的思路和构想。1人副总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力。1人推广策划经理大学专科以上学历，从事商业物业策划运作3年以上，熟悉商业地产策划推广，具有平面设计与文案统筹能力； 熟悉设计软件；1人人事行政经理大学专科学历，管理或人力资

14、源相关专业毕业，从事本专业多工作多年，并具有一定商业物业管理知识，具有较强的对外沟通协调能力，熟悉ISO9001质量管理体系。1人财务经理大学专科学历，会计师职称，具有丰富的财务管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。1人招商经理大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年，具有一定商业策划能力，带领团队协同发展。1人物业经理大专学历，建筑或工民建专业，或物业管理相关专业，持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。1人3百业城员工素质描述：职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求配 置人 数物业管理员女20

15、-35岁高中以上持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。3名招商员不限22-35岁高中以上外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，具有招商工作经验； 3名保安班长男性30岁以下大 专三年以上保安管理工作经验正、副主管各一名； 2人保安员男性20-26岁高 中A.一年内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；22人两班车管员男性20-26岁高 中，体重65公斤以上；D.说话清楚，没有明显口音；E.威严而不失灵活，有车辆管理经验3人消防值班员男性35岁以下高 中B. 相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。1人监控员男性35岁以下高 中C. 相关工作经验

16、三年以上；B.有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作1人保洁园艺主管不限男性：40岁以下高 中以上，女性以上；1人保洁园艺员不限女性：35岁以下初 中B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。8人工程主管男性40岁以下大专以上A.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验1人维修技工男性35岁以下中 级A.身高以上;总5人电工2给排水1设备1基建1设计师不限22岁以上初级A具有平面设计能力；熟悉设计软件和制作流程1人策划师不限25岁以上大专以上B具有商业地产策划能力和经验，熟悉商业物业策划； C具有与各部门沟通协调的能力，讲究团队协作； 思路敏捷；1人网络工程师不限23岁以

17、上大专以上A 具有网络建设一年以上经验； B 熟悉网络建站、推广、维护等工作经验；C 能极积收集客户信息；1人出纳D1人会计E 高中以上学历，有会计证2人合计63人备注：作业人员必须同时具备以下条件：A.身体健康，无不良嗜好；B.出纳须具有担保人；C.三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关的学历证明或技术资格证明； D.有良好的敬业精神和职业道德；E.一方面具有特长者，可适当放宽其他条件。总计63人第四章 物业公司组建的资源配置 1物资配备总要求：1）物业管理配备坚持经济、实用、节俭的原则； 2）。具备适当的前期开办费323380元；开业费：计划18万元；两项总计：503380元；

18、 2管理用房的配置要求： 序号部 门面积(M2)序号部 门面积(M2)1董事长办公室502总经理办公室403副总经理办室304物业总经理室205部门经理室106人事行政部157推广策划部158物业管理部209招商商务部1510会议室3011前台2012物资仓库3013保安室2014监控室2015客户服务中心20总计360平方米3员工生活用房需求：序号项 目面 积序号项 目面 积1员工食堂1004公共卫生间、洗澡房502员工住房每人5平方3005宿舍仓库503经理以上30平方200总计700平方米4物业公司行政办公物资计划：名 称数 量单价（均价）合 计备 注经理以上桌椅12100000100经

19、理以上用办公桌椅20套300.0060000.00会议桌椅1套打印机2台复印机1台电脑设备15套345空调机（分体式、柜式）2套4空调机（挂式）15套20000030000.00传真机1台保险柜1台照相机1台平面设计用电话15部200.003000.00档案、资料柜15套2铁皮柜员工服装80套3240各类标识牌1批1010各类办公用品1批202饮水机6台100.006办公室用棉大衣30件30保安用音响1套会议室用VCD、DVD1部会议室用电视机2部250000会议室、客户中心用入驻、办公资料1批寝具70套200.0014000.00厨具1套雨衣28件2800.00手电筒5把茶几3套电风扇25台

20、125衣柜8套216小 计258000.005物业维修工具物资名 称数 量单 价合 计备 注冲击钻1个1515手电钻1个33梯子1把55万用表2台0测试仪表2套高/低压冲水机1台33清洁及浇花用胶管600米2.001200.00机动喷雾器1台1000.001000.00电工工具4套电流表2块高空作业工具1套常用材料备件1批手推垃圾清运车4台20绿篱修剪机1部22清洁工具20套24000.00绿化工具2套小计2866.治安、交通、消防物资配备：名 称数 量单 价合 计备 注无线对讲系统20台600.0012000.00消防工具1套自行车6辆18云梯1架训练器材1套300警棍15棍1钢盔、消防斧头

21、、专用扳手、消防靴等11套180.001980.00物品搬运便民服务车2辆不可预见装备费1010小 计36780第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺第一章 百业城物业对象的定位发展目标：打造华南最大的品牌化、专业化、现代化、规模化的汽配专业市场； 经营定位：集汽配展示、交易、仓储、物流为一体的大型汽配专业市场；战略定位：立足东莞、幅射华南、面向全国商户定位：生产厂家、总代理、总经销、连锁专卖企业服务定位：统一品牌形象、统一人才培训、统一安全保卫、统一工商税务、统一营销推广第二章 招商物业配合流程及措施：1.前期招商入驻与物业管理衔接流程：领取宣传资料选定铺位招 凭认租确认书及定金（诚

22、意金）收据商 管交纳应交款项及签定正式租赁合同 签章、理领取收铺通知单 物凭收铺通知单到公司办理交铺手续业进场装修管开 业理2后期物业管理工作流程：1）领取收铺通知单： 招商部交名单工程部交铺位拟定收铺通知物业经理核准，物业总经理审批； 传达收铺通知 物管员跟进； A 由施工单位、工程项目部实行交铺于物业管理部；招商部交收铺客户名单于物管部；B 由物业管理员拟定收铺通知单；交由物管经理审批； C 由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）(后附表) 2）交铺：物业管理部：3交锁匙2办理交铺手续1客户查验铺位A 办理交铺手续；（领取物业手册、广告管理规定、消防安全管理规定、商铺装修管理规定

23、、物业服务项目及收费标准）B 交锁匙；领取装修申请表3）进场装修：交纳装修押金，办理手续，交验装修图物管部：工程主管填单装修物业经理核准，物业总经理审批验收，办理验收手续工程主管跟踪A 领取并填写装修申请表；(后附表)B 审批；C 不同意的退回重新修改方案；同意的交纳押金和应交款项和办理手续；D 装修；E 验收；不合格的整改；第三章 招商所需物业资料：1百业国际汽配城物业进度计划： 序号具体项目及安排时间1主体工程建设2006年5月12日2全面招商2006年10月28日3主体工程封顶2006年10月30日4物业筹建工作开始2006年11月1日5商户选铺2006年11月18日5主体外墙装修200

24、6年11月30日6交钥匙2006年12月15日7试营业（相关小型活动相结合）2007年4月18日8正式开业（举办大型会展活动相结合）2007年7月18日9培育工作2007年7月后2不同时期的物业资料：1）招商期及物业前期： A：认租须知（已有）认租确认书（已有）认租流程（已有）B：商铺租赁须知（已有）商铺租赁合同（已有）物业公约（未有）商铺管理规定；（未有）C：物业收费一览表（未有）铺位平面图（未有）铺位租价表（未有）装修管理规定、装修申请审批表（未有）消防安全责任书（未有）广告管理规定（未有）商铺工作人员通行卡（未有）商品放行证明条（未有）停车卡（未有）违章记录簿（未有）服务需求申请单（未有

25、） 2）资料具体内容：（见付件）第四部分 项目财务费用管理总的要求：1按节约、经济的原则做好物业管理运营成本的预算工作；2按“取之于商户、用之于商户”的原则进行执行第一章 财务管理运营模式百业国际汽配城的财务管理模式按业主、瓯江公司、物业公司三环节进行流向；瓯江公司物业公司业主监督报告业务指导批准预算管理酬金1 各项目服务费用的收取2 代收代缴各项收费3 设立维修基金和项目培育基金第二章 日常物业管理经费收支测算1日常物业管理资金流程图：物业管理资金员工管理佣金和其他应付费有偿服务收入租金收入管理费收入弥补前期投入或转下期使用1各项有偿活动服务的开展；2其他服务活动的开展1商铺租金2广告位3停

26、车场4网络日常物业管理2日常物业管理收支测算：指标名称收费标准元/平方第一年第二年三年以后第一年收入商铺出租率100%60%80%95%商铺租金收取率25元/平方80%90%98%12204000物业管理费收取率2元/平方98%98%98%488160广告位使用率5元/平方55%75%90%0有偿服务收费率8090%95%150000停车位使用率50%75%100%0合计12842160方案：A收益：以上收入预算经租金价格确定后才能作出准确数据；现按均价25元/平方月进行预算：东莞百业国际汽配城规划交易商铺588间，经营面积是58800平方米；有180间属于一层出租，经营面积是9000平方米，

27、总经营面积是67800平方米。分3年、5年租赁期限出租商铺使用经营权。（1）、租金：以均价（25元/），按3年合同期商铺出租概率计算第一年收益是：出租概率60%： 月收益是67800025（元）0.6=1017000元； 年收益是101700012=12204000元；（2）、管理费：以东莞最低价（2元/），按3年合同期商铺出租管理费，免半年，第一年收益是：出租概率60%: 月收益是678000.62（元）=81360元；优惠半年为：40680元；年收益是4068012=488160元；B.支出：（1）、员工工资：正、副总经理：8000-10000元/月；各1人，小计16000元/月；部门经理

28、：3000-5000元/月；共5人，小计20000/月；主管：2000-3000元/月；共13人，小计29500/月；员级：600-2000元/月；共44人，小计44000元/月；总计：109500元/月；年支付工资：1314000元；（2）、税费：按物业管理的总收入的5.5%计算；（3）、维护费：因为是新兴物业，所以按物业管理的总收入的8%计算；计：元（4）、活动推广费：按4%计算，439900.80元； (5)、年土地租金和管理费（略）（6）其他； 第五部分 物业服务项目及收费标准第一章 服务项目：序号服务内容日常管理服务项目与消杀管理维修；6.水电维护；7.设备管理；8. 装修管理9.

29、车辆及交通管理；10.商铺管理；11.广告管理；12.电信与网络管理；14.商户投诉管理； 便民管理服务项目无偿服务项目1.家政服务；2.商务服务；3.礼仪服务；4.其他服务；（详见下表）有偿服务项目（价格另见服务手册）1.机电安装维修；2.商铺装修；3.特别清洁服务；4.特别家政服务；5.特别商务服务；6.礼仪服务；7.运输服务；第二章 物业管理服务收费标费用名称内 容备选方案备 注1进场费最低3万元每间起，每间铺位按不同系数确定备选方案：第一批客户进场费2万元；限80家第二批客户进场费3万元；限120家第三批客户进场费4万元；限200家第四批客户进场费5万元；400家后押金本期无押金备选方

30、案：签商铺正式合同时交两个月租金作为押金，租赁期满无息退还；商铺租金1 开始3年内：25元/平方米起租；第四年、第五年为30元/平方米，并执行到第五年末；每月5日前交纳， 第一期招商签约，免租期为一年；第二期招商签约，免租期为8个月；第三期招商签约，免租期为四个月；第四期招商签约，无免租期；1如要求公司隔楼，在此基础上加收5元/平方；2租金具体额度以合同为准；2 收取一个月租金作为培育基金；管 理 费每月管理费2元/平方米,本期优惠半年; 每月5日前交纳水 电 费水表一只，水每吨2元；电表一只，电每度1元每月按水电表及公共分摊之和收取含月泵电费、水箱清洗消毒、检测费工商管理费按规定收取装修费用

31、1、装修房保证金商铺：2000元/套装修竣工验收半年后按规定退还2、装修出渣、地面清洁费3元/平方300元/第一铺,每增加一铺增100元; 按每间铺面积计算3、装修出入证5元/证（工本费）每人一证，不许借用、共用网络、有线每月每户按规定代为收取停 车 场总停车位1000个凡进驻本场的商户可凭卡全免停车无卡者3元/天外广场不收费配 套其 它按双方协商解决第六部分 物业接管计划第一章 物业接管项目1所需资料：（1）广场商铺接管验收工程验收程序 （2）商铺建筑接管验收记录表 （3）。商铺给排水接管验收记录表 （4）。商铺电气接管验收记录表 （5）。公用机电设备验收单 （6）。公用建筑、小型设施验收单

32、 （7）。室外给排水验收单 （8）。广场公用建筑设施交接单 （9）。广场接管验收移交工程资料清单 （10）。验收中发现问题的解决办法 （11）。接管验收记录 （12）。工程质量问题处理通知单所需接管资料：（1）。项目资料a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； （2）。市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证；房管办小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； (3).工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告

33、； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电等设备的检验合格证； m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.给排水管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。招商方面：（1）.商铺编号表 （2）。客户租赁合同 （3）。客户交款证明复印件第二章 项目接管流程：如未委托，直入下项签署物业管理委托合同选定主要

34、管理人员 交铺三个月前进铺掌握情况印制验收表格2007年1月8日确定验收日期瓯江公司、承建商和物业公司组成联合验收小组资 料 移 交实物验收每项、每间、每个查验水电电信合同政府验收合格证项目资料技术资料缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验物业管理公司正式进行物业管理商户收铺验收第三章 物业接管时间计划交铺前100天1任命管理负责人，配备助理人员1名；2配备财务室会计、出纳各1人；3编制物业管理方案经公司批准后进入实质性工作；交铺前90天1调派或招聘机电工程人员2名进入施工现场，参与各种机电设备的安装、调试、开通工作；2.准备物业接管工作；拟定物业接管清

35、单；成立物业接管验收小组；交铺前80天1.组织好物业公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寝具、客户接待车辆等安排工作；2.组织物业管理员进行招商物业协助；3.组建保安队，招聘保安队长和主要骨干；实施部分保卫工作；交铺前60天1.各部门主管级人员全部到位；熟悉物业项目；2.物业公司挂牌办公；明确物业管理形象要求，统一物业公司CIS应用工作；3.拟定试营业的物业管理方案和活动方案；交铺前50天1.组建保安队伍两个班，共28人；做好上岗培训；2.物业管理员全部到位；熟悉物业环境；交铺前40天保洁园艺班8人；购置保洁园艺用具及用品；2.组建10天后开始对物业进行商铺清洁卫生管理；交铺前30天1.设置消防

36、、保安监控及人员安排；并10天后进行调试运行；2.设置车辆管理设施等，进行调试并运行；设置车辆管理方案；3.完成广告、大型显示电视安装方案；交铺前20天1.物业管理所有人员全部到齐；包括物业管理员、保安、消防、监控、保洁、园艺等；2.做好消防工程分布图、保安分布图、岗亭设置图、保洁分区图；3.水电班人员全部到齐，上岗；交铺前15天1.做好交铺准备工作，明确铺位编号；2.做好各种档案包括钥匙等分门保管；第七部分 物业日常管理目标及承诺总要求：1以国家有关规定的物业管理标准作为物业管理的要求；按ISO9001质量管理体系进行标准化管理；2承诺：确保一年内创建市优秀物业小区，两年达到省优秀物业小区，

37、三年达到全国优秀物业小区； 第一章 前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：1成立物业小组物业公司一旦申请成立或在成立过程中，我们将派调多名管理人员、技术人员，组成百业国际汽配城项目物业小组，物业小组负责前期介入工作，对商铺的设计、施工过程中已经存在和可能以生的事情提出意见和建议；定期与开发商、承建商听取建议。2早期接入的主要工作1会审图纸2参与质量管理3收集技术档案4熟悉小区环境3进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及商户需求的基础上

38、,做好以下各项前期准备工作：1协助招商，提供现场物业管理咨询，解释相关问题2协助园林布置和环境布置方案实施3制订交通管制与保安亭设置方案4收集工程图纸资料，现场参与设备安装与调试5对设备管线和隐蔽工程进行跟踪，确保质量6与外界机构联系，开展通邮、通电、通水、电话、电视、地名等申报工作7完成招商物业资料，开展招商入驻引导工作8建立物业专项档案，设立人员进行跟踪4按规范实施接管验收（见物业接管内容）第二章 招商入驻：1确定物业各种价格，制定物业资料3组建物业公司，人员到位4交铺装修，引进入驻5组织开业2确定开业时间，拟定开业各种活动第三章 经营指标的承诺：1物管费收取及代收代缴的收款率：公司标准98承诺指标96测定依据实收费用额/应收费用总额10096质量保证措施1、加强宣传，提高业主对物业管理的服务意识。2、以优质服务促进业主交费的积极性。3、采取节