物权法期末复习必备(21页).doc

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1、-物权法期末复习必备-第 20 页 YAL制作 物权概述 物权变动：基于法律行为 / 非基于法律行为 国家、集体、私人所有权 原始取得 自物权所有权 共有、建筑物区分所有权 取得方式 继受取得 建设用地使用权 用益物权 土地承包经营权 宅基地使用权 物权法体系 地役权 他物权 抵押权 担保物权 质押权 留置权 占有第一章 物权概述物的特征1、非人格性例外：尸体、捐献器官、假牙义肢2、有体性例外：无形的自然能量，电、热、光波、有限电视讯号等。 无线电频谱资源属于国家所有。【物权法50条】3、可支配性物的分类(相关法条：物权法2、115、116条；合同法163条)物的分类1主物与从物条件：非整体与

2、局部的关系，单独为一物；对主物发挥辅助效用；为同一主体所有。2原物与孳息必须与原物分离，尚未分离，则为原物之组成部分。注意：孳息的所有权：（1）天然孳息：如无相反约定，归用益物权人，无，则归所有权人（2）法定孳息：有约定按约定，无约定按交易习惯（3）合同法：交付仅针对买卖合同 所有权保留买卖中，在保留所有权期间，孳息归买受人概念物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。1物权为财产性质的权利。2物权为支配性财产权。3物权为排他性财产权。特征(一)物权是私有财产权 (二)物权是人与人之间对物的权利关系 (三)物权是受制约的权利物权客体的特点是：有体物

3、/特定物/可交易的独立物/非人格性的物质体物权类型体系一、完全物权与限制物权以物权人对标的物利益支配范围为标准二、用益物权与担保物权按照设立物权的目的不同三、动产物权与不动产物权依物权的客体是动产还是不动产为标准四、登记物权与不登记物权按照物权的变动是否须经登记而划分的五、主物权与从物权根据物权是否具有独立性为标准六、有期限物权与无期限物权根据有无期限，物权可分为有期限物权和无期限物权。第二章 物权的效力一、物权的支配效力也称物权的支配权效力，这是法律基于物权的本质赋予物权人得对标的物的直接管领力。二、物权的排他效力也称物权的排他权效力，是指法律赋予物权人对其公示的物权具有对抗一切第三人的绝对

4、性独占效力。物权的排他力应包括以下内容：排他性占有。排他性支配。 三、物权的优先效力既可发生在物权与债权之间，也可发生在物权相互之间。(一)物权优先于债权的效力例外：买卖不破租赁时的租赁权。纳入预告登记的债权。特别法中规定应当优先的债权。(二)物权相互间的优先效力 如果同一物上设立多个抵押权抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”原则是“权利设立时间在先、权利实现在先”、“抵押权人优先于质权人受偿”、“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”四、物权的请求效力通常也称

5、物权请求权效力，是指当物权受到他人侵害或者有妨害的可能性时，物权人为了排除或者预防妨害，有请求义务人为一定行为或不为一定行为以恢复物权完满状态的权利效力。五、物权的追及力是指物权的标的物，无论被无权处分人或者处分权受限制的人转让于何人之手，除法律另有规定以外，物权人均可追及物之所在而行使物权。 (限制：善意取得)第三章 物权变动物权变动在理论上可分为广义和狭义两种。广义的物权变动主要指物权的主体变更及物权内容、客体的变动；狭义的物权变动指物权的得丧变更，即物权在不同物权主体间的移转变动的状态。物权变动的原因（考查点：所有权取得方式）含义 具体 原始取得非基于法律行为： 直接根据法律规定而取得标

6、的物的所有权无主物的先占、埋藏物的发现、遗失物的拾得添附、善意取得、孳息、生产、加工合法建造、征收/没收/裁判继受取得基于法律行为： 根据原所有权人的意思表示而取得标的物的所有权继承（法定继承、遗嘱继承）、遗赠买卖、赠与、互易物权行为的特性 (一)物权行为的独立性1负担行为与债权关系。2物权的变动与否取决于处分行为的效力。 (1)处分行为的标的物必须特定化。 (2)处分行为中处分人必须具有处分权限， (3)处分行为必须进行公示，即在物权发生变动时，处分人必须进行交付或变更登记等公示， 如此才能产生物权变动的最终效果。3负担行为与处分行为不一致的效果。 (1)负担行为有效、处分行为无效。 (2)

7、负担行为无效、处分行为有效。 (二)物权行为的无因性又称为物权行为的抽象原则，指物权行为的效力不受其原因行为债权契约效力的影响。物权变动要件我国物权法原则上采取了物权变动形式主义不动产物权变动要件登记 1原权利人须有处分权。 2当事人须就物权变动达成合意。 3必须进行登记。登记簿效力登记簿优先于产权证。除有证据证明确有错误的以外，以登记簿为准。登记机关的责任当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。异议登记（不产生阻却物权变动的效力，但受让人不可善意取得）（1）权利人、利

8、害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记（产生阻却物权变动的效力）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（

9、 3 ）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。动产物权的变动要件交付现实交付交付标的物观念交付简易交付权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力占有改定买卖合同+借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付）指示交付通知到达第三人时生效拟制交付交付权利凭证物权的消灭(一)标的物灭失(二)混同 (三)单方抛弃 (四)其他原因（例如国家基于公共利益征收、定限物权的存续期间届满、动产善意取得等） 物权变动的公示合同导致的物权变动 注意：合同效力与物权变动相分离：物权变动与否不影响合同效力。公示（登记或交付）强制公示不公示物权不变动仅具有债权效力登

10、记生效：合同+登记=物权变动建筑物、土地使用权转让/建筑物（包括在建建筑物）、土地使用权、荒地的承包经营权抵押动产交付：合同+交付=物权变动动产转让及质押任意公示不公示物权仍变动但不能对抗第三人（登记对抗要件）合同=物权变动 + 登记 第三人土地承包经营权、宅基地使用权、地役权；动产抵押；动产浮动抵押；合同+交付=物权变动 + 登记 第三人船舶、航空器、机动车转让绝对无需公示依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记注意：他人取得国家自然资源的使用权，必须依法登记相对无需公示因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的

11、征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。注意：处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力第四章 物权的保护物权保护主要指物权权利人在正常行使其物权时受到他人的不法妨害或物权人物权的完满状态受到他人不法侵害时，法律赋予物权人得排除侵害或妨害的请求权，以保障其合法权利和利益的实现。物权保护的方法(一)物权的自力保护(救济) (自力防卫/自力取回)(二)物权的公力保护(救济) 民法物权保护的方式（物权请求权）概念物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时，有权请

12、求造成妨害事由发生的人排除此等妨害。 类型 确认权、返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状。性质 以物权为基础的一种独立的请求权 （1）以物权为基础 （2）并非物权本身，相对独立 （3）一种请求权，与债权有类似性质，在一定范围内可以适用债权的有关规定 时效 不受诉讼时效限制 第五章 物权法的基本原则物权绝对原则是指根据物权的绝对性、排他性，物权人可以根据自己的意思依法行使物权，直接支配标的物并排除一切非物权人的侵害。 (一)物权的支配性、排他性和对世性 (二)一物一权(三)物权请求权与物上代位权1物权请求权一旦物权的正常行使受到妨害或物权完满状态受到侵害时，物权人则须通过物权请求权维护其合法权

13、益。物权请求权是物权绝对原则中保障物权独立性和完满性的防御性措施。2物上代位权是物权的完满状态在受到侵害时在物权请求权以外的物权保护方式，此主要表现为物权人之物被他人占有时的物权保护方式。物权客体特定原则(一)物权标的物须为现实存在的物(二)物权标的物须特定(三)物权的标的物须为独立物物权法定原则主要是指物权的种类和内容等基本要素均由法律明确规定，除了法律明确规定的物权种类和内容外，当事人不得以约定或其他方式创设物权。违反物权法定的效果1法律对于物权的设立有特别规定时，依照其规定成立物权。 2法律无特别规定时，则属于违反法律之禁止规定，其物权创设行为依物权法定原则应确认为无效，不能发生物权法上

14、的效果。3当事人设立物权的行为部分违反物权法定原则，但不影响其他部分效力的，应认为其他部分仍为有效。4物权设立行为无效，但其行为具备其他法律行为的生效要件时，在当事人之间仍然产生该法律行为的效力。公示与公信原则物权变动的事实凡是以法定形式公示的，产生权利变动和对世的效力。效力：1权利正确性推定效力。2善意保护效力。 区分原则(一)区分负担行为与处分行为 依行为人意思表示要达到的私法效果划分，法律行为可分为财产行为(效果)和身份行为(效果)。而其中财产行为依其发生的法律效果不同，又可分为负担行为与处分行为。前者是发生契约法上债权债务负担给付义务效果的行为；后者是直接导致权利变动效果的行为。(二)

15、区分请求权关系与支配权关系 在以财产为标的物的交易中，负担行为与处分行为，分别引起不同的法律关系：前者产生以债权请求权为内容的法律关系，后者产生以支配权为内容的法律关系，二者相互区分又相互联系，共同构成一个完整的交易。在以财产为标的物的交易中，请求权关系与支配权关系是一个交易过程的两个阶段，分别适用不同的规范，产生不同的效力。(三)区分物权变动的原因与物权变动的结果 物权为基本的支配权，在以物权为变动目的的交易中，当事人以变动物权为目的的合意是物权变动的原因法律关系，产生债权请求权；交付或登记是物权变动的结果关系，产生物权支配权变动的法律效力。第六章 所有权基本原理所有权是指在法律的限制范围内

16、，权利人对于所有物为永久全面与整体支配的物权。所有权的性质全面支配性。整体性。弹力性。恒久性。社会性。所有权权能：积极权能占有、使用、收益、处分；消极权能排除他人非法干涉我国所有权的体系一、国家所有权国家所有即全民所有。国家所有权是指国家以民事主体的身份对国有财产享有的所有权。除法律另有规定之外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。范围：矿藏、水流、海域；城市的土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。但法律规定属于集体所有的除外；法律规定属于国家所有的野生动物资源；无线电频谱资源；法律规定属于国家所有的文物；国防资产、依照法律规定为国家所有的铁

17、路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施；国家机关、国家举办的事业单位、国家出资的企业的不动产或者动产。 二、集体所有权也称集体成员集体所有，是指集体成员对于依法属于集体所有的财产享有的所有权。范围：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。权利行使 由集体成员行使权利的事项主要有：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别承包经营者之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使用、分配办法；三、私人所有权是指国家、集体之外的民事主体对其财产所

18、享有的占有、使用、收益和处分的权利。范围（1）个人所有权主要包括：合法收入；房屋；生活用品；生产工具；原材料等不动产和动产；个人合法的储蓄、投资及其收益；个人的财产继承权及其他合法权益。（2）法人所有权包括企业法人的所有权和其他法人的所有权。（3）社会团体所有权指社会团体对其所有的不动产和动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。保护：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。取得时效一般是指非所有权人依所有权的意思公开、和平、持续、善意占有他人之物达到法律规定的期间，从而取得该物所有权的制度。所有权之外的其他财产权，准用所有权取得时效的规定。1、动产所有权的取得时效要件：取

19、得时效的客体是他人之动产；占有人的占有须是以所有的意思，和平、公然的占有，即自主占有、和平占有和善意占有；经过一定期间。2、不动产所有权的取得时效要件：占有人占有的标的物为他人未经登记的不动产；占有人以所有的意思公开、和平、善意的占有；经过一定期间。3、其他财产权的取得时效要件：以他人之物或者权利为客体；权利的行使是以所有的意思公然、和平、持续的行使；法定期间的经过 第七章 不动产所有权一、土地所有权的范围即土地所有权横向范围为与他人土地交界处，纵向范围原则上及于土地的地表和地下，但法律另有规定的除外。这种限制一般体现为三个方面：法律上的限制；上下高深之限度；他人的合理干涉。二、土地所有权的类

20、型：1、单独所有。2、共同所有。（1）总有。（2）合有。（3）土地共有。建筑物区分所有权简称区分所有权，是指业主对于建筑物内的有独立用途的专有部分的所有权和对于共有部分的共同所有权以及管理权的总称。专有所有权是指区分所有权人（业主）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。特征主要包括下面三个方面：专有部分在结构上的独立性；共同墙壁的双重性；各区分所有人之间的相互制约性。（“壁心说和最后粉刷表层说”即“中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说”为通说。）共有所有权是指建筑物区分所有人对于其建筑物专有以外的共用部分所享有的占有、使用和收益并随专有部分的处分一并处分的权利。专有权范围业主

21、专有的建筑物内的住宅或经营性用房房屋买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库。房屋买卖合同明示属于业主单独所有的绿地权利限制行使专有权不得危及建筑物的安全。不得滥用专有权，损害其它业主的合法权益。将住宅改为经营性用房的，必须经全体有利害关系的业主的同意。同栋建筑的业主都是利害关系人；其他业主主张的，必须证明受到或可能受到不利影响。以多数有利害关系的业主同意进行抗辩的，法院不支持。【司法解释10、11条】业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。【司法解释4

22、条】共有权范围建筑物的基本构造部分。例如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室等。建筑物的公用设施。例如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备等。建筑物占有的地基使用权，以及小区内的空地。建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房。占用业主共有道路或者其它场地用于停放汽车的车位。建筑物及其附属设施的维修资金。权利义务费用分摊、收益分配：有约定按约定；无约定，按专有部分/总面积比例 不得以放弃权利不履行义务。共同管理权组织机构业主大会；业主委员

23、会。地位：业主大会和业主委员会不具有作为原告起诉的诉讼主体资格。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。知道或应当知道决定之日起1年。【物权法解释12】表决规则专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。其他：决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。相邻权也称相邻关系。是法律为调和相邻不动产的利用，而就其所有人或使用人间所确定的权利义务关系。相邻权的性质是所有权内容的限制

24、或扩张。相邻权的类型：1、邻地利用权。2、安全防险权。3、用水、排水权。 （ 我国物权法第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”）其他不动产所有权：一、樵牧权二、逸失物取回权三、越界建筑的邻地使用权四、越界竹木枝根刈除权和越界自落果实取得权 第八章 动产所有权善意取得即时取得，是指动产（我国包括不动产）物权的让与人并无处分权而以所有权转移或者其他物权设定为目的将该动产出让给第三人或者为第三人设定他物权，善意受让该动产的占有者取得该动产所有权或其他物权（如质权、留置权等）的法律制度。善意取得的条件适用对象物权，包括动产和不动产；

25、包括所有权和他物权构成要件1、让与人须为标的物的占有人和无处分权人 动产必须是占有委托物自愿（基于合同、共有关系而占有） 占有脱离物遗失物、盗脏物等，原则上不适用善意取得（司考采取排除法）2、受让人取得标的物时必须是善意的，受让人受让时不知道或不应当知道出让人无处分权的事实。3、受让人支付合理对价即通过有偿行为取得4、受让人已经完成取得权利所必需的公示行为，动产占有或者变更不动产登记法律后果（1）处分人：违约、侵权、不当得利竞合（2）取得人 ：取得所有权；原所有权人的所有权消灭先占也称无主物的先占，是指占有人依所有的意思对无主动产进行事实管领支配，从而取得该动产所有权的方式。取得方式为原始取得

26、。（性质为事实行为）构成要件1、先占的客体必须是无主物。2、此无主物必须是法律允许先占之动产。一般认为，下列几种情况不得适用先占：（1）法律禁止流通的物不得作为先占的客体。如枪支、毒品等。（2）尸体。只有在符合善良风俗情况下，由亲属保存和处理，不得作为先占的客体。（3）国家保护的文物和野生动植物。（4）土地所有权、水流、矿藏等专属于国家所有的财产。（5）其他不得作为先占客体的情形。3、占有人的占有必须以所有意思而占有。4、占有人无须具有行为能力。法律后果： 先占人具备上述条件后，即可取得该动产的所有权。 拾得遗失物是发现他人的遗失物而占有之人，在符合一定条件时取得该物所有权的法律事实。（我国物

27、权法没有采这一立法政策。而是规定拾得遗失物应交还失主，在法定期间内无人认领的遗失物，归国家所有。）（性质为事实行为）构成要件1、拾得遗失物的客体须为遗失物。遗失物是指非基于占有人的意思而丧失占有，现又无人占有且非为无主之动产。 2、须有拾得行为。该行为应当具备两个要素：发现遗失物；占有遗失物。3、拾得人不受行为能力的限制。四、法律后果其他 1、拾得人的义务：返还和通知义务。 保管义务。报告和上缴义务。2、拾得人的权利：必要费用的偿还请求权。 报酬请求权。3、法定期间内无人认领的遗失物，归国家所有。 发现埋藏物是指埋藏和隐藏于他物之中，其所有权归属不明的动产。埋藏物的构成要件：须为埋藏之物；埋藏

28、物须为动产；埋藏物的所有人不明。发现埋藏物构成要件（性质为事实行为）（1）发现人发现之物必须为埋藏物或者隐藏物。（2）发现人有发现埋藏物的行为。（3）该埋藏物非属发现人所有之物。（4）发现人实际占有了埋藏物。法律后果我国物权法规定对发现埋藏物参照拾得遗失物的规定，发现人不能取得埋藏物的所有权，也不能取得报酬请求权，仅有必要费用的请求权。在发现埋藏物时，所有人明确的，返还给所有人或者有领取权的人，所有人不明时，上缴国家。范围遗失物、漂流物、失散动物、埋藏物、隐藏物拾得后果无因管理予以返还费用求偿，无报酬（悬赏除外）；故意、重大过失毁损灭失的赔偿。送交政府公告 6 个月收归国有。保管机关故意、重大

29、过失也要赔偿。善意占有不知为遗失物费用求偿，返还以返还时利益为限。恶意占有拒不返还侵占，无费用求偿权，也无权要求领取悬赏；返还以占有时利益为限。发现埋藏物、隐藏物的特殊规定（1）交还所有人或其继承人（前提是根据法律规定可由其享有所有权）（2）上缴国家物质奖励所有权人（遗失人）权利的救济选择（1）有权从知道或应当知道买受人之日起，2年内，从买受人处索回原则上无偿；但如果第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，须支付价金。（2）直接要求无权处分人赔偿有诉讼时效 添附是附合、混合及加工在学理上的总称。主要指不同的动产或不动产之间通过某种方式结合而形成不可分割的混合物或新的性质的物，从而导致原物灭失或

30、难以区分而形成所有权的得丧变更情形。特征1、所有权的单一性。 2、添附物所有权的归属性。 3、关系人利益的协调性。1、附合是指两个以上的有形物相互结合形成一种新的物或者一物附着于他物并构成其重要成分，非毁损不能分离或者分离费用过巨，法律上认为其附合物失去了交易上的独立性的情形。 2、混合是指所有人各异的动产混合后不能识别或者识别费用过大而发生所有权变动的情形。3、加工是指一个人的劳力与另一人的物的结合形成一种新的物。 第九章 共有权 共有权是指两个以上的民事主体共同对某一项财产享有所有权，即：一个所有权由两人以上共同享有。其中，该民事主体称为共有人，该财产称为共有财产，共有人在共有财产上形成的

31、权利义务关系称为共有关系。共有的法律特征：共有的主体是两个以上的人；共有关系的客体是同一项财产；共有关系的内容是共有人按照法律规定或者共有人之间的约定享有权利和承担义务。 共有关系的形成原因：1、当事人的合意。2、法律的规定。按份共有也称分别共有或者通常共有，是指数人按照确定的份额对于同一项财产享有所有权的形态。（性质按份共有是一种抽象的所有权在量上的分割）应有份额的确定1、基于当事人合意发生的共有，共有人的份额按照当事人的约定确定。2、当事人之间没有约定具体份额或者约定不明确时，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 各自应有部分：自由处分（设定担保、转让、抛弃等） 、处分 共有物

32、整体处分：2/3份额以上共有人同意，否则，构成无权处分按 保存行为：共有人都有权利份 内部关系 、管理 重大修缮行为：2/3份额以上共有人同意共 管理费用：按份额分担有 、分割：随时请求，按比例分割。 1、对第三人的权利：连带债权，可单独行使物权请求权或债权请求权 外部关系 2、对第三人的义务：连带债务；内部有追偿权。共同共有也称公同共有，是指数人之间由于一定原因成立共同关系，基于共同关系而共享一物所有权，即共有人对共有物共同享有的所有权。共同共有成立的原因1、根据法律规定而产生（婚姻、继承）2、依当事人的约定（合伙）3、对于一些特殊财产，如祭田、祭产、祀田、神明会、同乡会馆等财产也属于共同共

33、有。 1、夫妻共有财产 1、产生情形 2、家庭共有财产 3、继承发生后财产分割前的遗产共 1、不分份额地共有同 2、内部关系 2、使用收益：各共有人权利义务平等共 3、处分：必须全体共有人同意 否则，构成无权处分有 4、管理：重大修缮行为必须全体共有人同意 5、分割：原则上不允许分割，除非共有基础丧失或者有重大理由请求分割 3、外部关系：连带债权和连带债务 共有的特殊类型一、准共有数人对一物共同享有所有权以外财产权的情形称为“准共有”。二、总有村落共同体对于土地（耕地、山林、水面等）的管理与分配权及其成员的用益权的总称。三、合有又称土地的共同共有或者合手的共有。指数人基于共同关系享有一物所有权

34、。它是以日耳曼家族共同体为基础发展起来的一种土地共有形态。四、互有是指依共有物的性质，共有人对共有物无分割请求权的共有形态，主要体现在建筑物区分所有中的建筑物共有部分。建筑物区分所有权人对于共同的墙壁、楼顶等建筑物共同部分以及水、电、燃气线路等共同部分，推定为全体共有人共有。 第十十二章 用益物权用益物权是指权利人对他人所有物享有的以使用收益为目的的定限物权。用益物权的特征1用益物权的客体是物。2用益物权是对他人之物享有的权利。3用益物权以他人物的使用价值为支配内容。用益物权与其他权利之比较一、用益物权与所有权 用益物权是对他人所有物的使用和收益的权利，属于他物权的一种，而所有权则属于自物权；

35、从效力范围上讲，所有权是完全物权，而他物权是不完全物权。1用益物权以所有权为基础。2用益物权是所有权实现的一种方式。3用益物权对所有权具有限制作用。二、用益物权与担保物权1权利内容不同。2对物的支配形式不同。3客体范围有所不同。4权利实现的时间不同。5权利消灭的原因不同。传统民法中的用益物权一、地上权地上权是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者种植竹木为目的而使用该土地的权利。地上权的特征1地上权是存在于他人土地上的物权。2地上权以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有权为目的。3地上权为使用他人土地的物权。地上权的期限 我国因土地采取公有制度，法律上对以出让方式取得的国有土地使用

36、权采取最高期限限制。根据城镇国有土地使用权出让或转让暂行条例第12条的规定，以用途不同，土地使用权的期限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。而对以划拨方式取得的土地使用权，一般没有期限限制。对农村土地建设用地应类推适用国有土地使用期限，而对宅基地使用权则采取无期限限制的制度。二、永佃权 永佃权是以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或放牧的权利。其规范功能是调和土地的所有与利用之间的矛盾。永佃权以权利人与土地所有人签订永佃契约而产生。三、役权指为特定的土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的权利。

37、“役权分为地役权和人役权两种。地役权指为特定土地利用之便利而使用他人土地的权利。四、典权典权是指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利。典是一方当事人将自己的不动产交对方占有、使用和收益，而从对方取得一定金钱，到一定期限向对方返还金钱，赎回不动产，或者不返还金钱而放弃该不动产所有权的法律行为。其中，不动产所有人叫出典人；占有、使用不动产并收益但出资的人叫承典人或典权人；不动产被称为出典物；承典人交出典人使用的金钱叫典价。 我国物权法中的用益物权建设用地使用权是指民事主体在一定的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施而对该土地享有的占有、使用和收益的权利。根据主体范围的不同，建设用地使用权可以

38、分为：国有土地上的建设用地使用权和集体土地上的建设用地使用权。后者指除宅基地使用权之外的农村土地上的建设用地使用权。依物权法规定，集体土地上的建设用地使用权适用土地管理法等法律，国有土地上的建设用地使用权适用物权法的规定。二、建设用地使用权的取得(强制登记)（一）划拨指国家无偿地将一定面积的土地交由权利人占有使用的方式。（二）出让指国家以土地所有者的身份将土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金的行为。土地使用权出让采取书面形式并经登记。土地出让有协议、招标和拍卖三种方式。（三）转让指土地使用者将土地使用权转移给他人的行为。（四）继承在土地使用权的有效期限内，作为权

39、利主体的自然人死亡的，其继承人可以依法取得土地使用权。该方式主要是针对城镇私有房屋的宅基地使用权而规定的。三、建设用地使用权的期限 现阶段，国有土地上的建设用地使用权分为有期限的和无期限的两类。以划拨方式取得的使用权一般为无期限的，以其他方式取得的使用权都是有期限的。我国以用地用途为标准，将土地使用权的最高期限分为四种：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游和娱乐用地40年；综合和其他用地为50年。土地使用期限届满，经申请可以续期。对住宅建设用地使用权期间届满的，物权法规定为自动续期。期间届满土地使用权被收回的，原土地上的建筑物及其他不动产的归属，有约

40、定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，视具体情况，按照相关的法律法规办理。四、建设用地使用权的消灭（一）建设用地使用权消灭的原因1土地本身灭失。2使用期限届满。3土地被征用。4其他原因。土地承包经营权指农业经营者依法律规定和合同约定对集体经济组织所有的或者国家所有而由集体经济组织使用的土地长期进行耕作、养殖或畜牧而为使用收益的权利。土地承包经营权的特征1主体具有特定性。农村土地承包合同的当事人是农村集体经济组织和其成员。2客体具有广泛性。农村土地承包经营权的客体只能是土地。此处土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，如被称为“四荒”的荒山、荒沟、荒滩和荒丘，甚至在广义上养殖水面

41、也属于“依法用于农业的土地”。3内容具有农用性。农村土地承包经营权是承包人享有的一项以从事农业生产为内容的用益物权。依我国农业法的规定，农业是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业。4性质具有物权性。物权法专列第11章规定土地承包经营权，其中明确规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”；对荒地承包的，还可以入股和抵押；承包期内发包人不得调整更不得收回承包地。土地承包经营权的内容（一）承包人的权利1使用承包地的权利。2生产经营自主权。3收益和产品处置权。4农村土地承包经营权的流转权。（二）农村土地承包经营权人的义务土地承包经营权的消灭1承

42、包期限届满。2承包人自愿交回承包土地。3因土地撂荒而被收回。宅基地使用权指城乡居民依法对批划给自己建造住宅的土地享有的建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。宅基地使用权的特征1宅基地使用权的主体是自然人。2宅基地使用权的内容为依法建造住宅及其附属设施，并为占有、使用、收益和处分。3宅基地使用权的取得需经合法程序。4宅基地使用权没有期限限制。宅基地使用权的取得1权利主体须为集体组织成员。2申请、审核、批准。地役权是指不动产的所有人或使用权人为提高自己的不动产利用的效益，通过订立合同而利用他人不动产的用益物权。因此，地役权涉及两宗土地，其中为他人不动产提供便利或被他人利用的不动产称为供役地，“自己

43、的不动产”称为需役地。地役权的特征1地役权具有从属性。2地役权具有不可分性。3地役权不具有排他性。地役权的取得1因法律行为而取得。这主要包括三种方式：通过与供役地人签订地役权合同来实现。通过遗嘱为需役地设立地役权通过受让需役地所有权或利用权的方式，取得原本就存在的地役权。地役权虽不得单独转让，但是可以随同需役地的转让而转让。2因其他法律事实而取得。这主要指通过继承和时效而取得地役权。地役权的内容1地役权人的权利义务。地役权人的权利主要是利用供役地和地役权的保护。义务主要是损害避免和支付费用。2供役地所有人或利用人的权利义务。供役地人的权利主要包括收取费用和请求改变利用方式。义务即为容忍和不作为。地役权的消灭1地役权存续期间届满或约定的解除条件成就。2供役地被征收。3地役权无存续必要。4地役权的抛弃。5地役权的剥夺。 另外，根据我国物权法的规定，对于已经登记的地役权，其消灭还需办理注销登记。地役权概