东莞开发商十年变迁：从四大家族到百花齐放(4页).doc

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1、-东莞开发商十年变迁：从四大家族到百花齐放-第 4 页2013年对于东莞开发商来说是非凡的一年，因为这一年是万科入莞的第十年，也是鼎峰集团(原“鼎峰地产”)成立的第十年，还是东莞中信地产、联华国际的二十周年庆回顾过去十年东莞开发商的变迁，可以简单的概括为从“莞系地产”的“四大家族”叱咤风云，到2003年后集体入莞的“深系地产”带来创新，再到近几年姗姗来迟的“广系地产”群雄临莞，形成地产巨鳄群雄竞技东莞，本土与外来开发商的“百舸争流”的场面。2004年之前：“四大家族”叱咤风云在十年前很长的一段时间里，说到东莞楼市和开发商，人们首先想到的就是“四大家族”，即本土实力最强的四家房地产公司：光大地产

2、、新世纪地产、宏远地产和中信地产。那时候四大家族占领东莞城区大半壁江山，地位牢不可破。如今，新世纪已逐渐淡出，光大地产、东莞中信地产仍然占领牢不可破的地位。光大集团从1992年开始涉足房地产业，但早在上世纪80年代初，光大就开始涉足建筑、市政道路施工等工程。尽管进军房地产的首批物业只是花园新村的商住楼，但是市场销售非常火爆，1997年已全部销售完毕。同年，光大又投资开发了光大花园，自此光大地产走上了规模化的发展之路。2002年以后，景湖系列相继施工，同时引进楼盘配套设施，引领片区房价上涨。如今景湖花园、景湖蓝郡、景湖春晓、景湖春天、景湖时代城、景湖荣郡所在的西平，已成为东莞中心区最成熟、房价最

3、坚挺的片区。新世纪地产如今已经很低调，并逐渐淡出房地产行业。2000年，新世纪豪园是新世纪地产开发的第一个项目，也是新城市中心区第一个高端豪宅社区。此后，相继开发的新世纪豪园二期、新世纪丽江豪园、新世纪河畔广场、新世纪豪园第一居、新世纪豪园添一居、新世纪长盛广场等楼盘，都一一获得市场认可。据业内人士透露，新世纪地产手中还有不少地块，但近几年相继转让给其他开发商，并慢慢淡出房地产行业。而宏远地产所开发的一系列楼盘，如今已连成宏远片区，由于其位于河边，以家庭购房为主，成为不少二手业主追捧的对象。早在1996年，宏远地产便拿下东江支流大片土地，江南世家便是在2004年开始销售，赢得不少本地客户的认同

4、。如今，江南世家、活力康城、金丰花园、江南雅筑、江南第一城等社区已相对成熟，具有良好的居住氛围。东莞中信由于90年代便进入东莞，早已被归类为本土开发商。1993年，中信将东莞作为其地产行业发展的起点，开发的具有上千亩体量的东泰花园，至今仍是东莞入住率最高的大型生活社区之一。本世纪初期，又陆续开发了中信阳光假日、阳光澳园、凯旋城、森林湖等多元产品，从一个外来者发展成为东莞的“本地巨头”。2003-2011：“深系地产”群雄临莞 带来创新2003年6月17日，金地集团与东莞新中银花园建造有限公司签署了一份土地使用权转让协议书，根据协议，新中银公司将目标地块的土地使用权转让给由金地拟在东莞设立的子公

5、司，由金地集团支付转让价款。这块13万平方米的地块，金地最终以约合1300元的地价收购，这便是盛名一时的金地格林小城项目。几乎同时，地产龙头万科在东莞设立办公机构，试机寻找猎物。2004年2月6日，东莞万科成功竞得一块编号为2004G002挂牌出让的土地。这便是远郊大盘万科城市高尔夫花园。在随后时日里，包括金众集团、深业地产、富通集团、深国投、中熙地产、深圳建设集团、正中地产接连拿地，浩浩荡荡组成了深系军团。也是从此间开始，深系地产商酷劲十足的产品创新，眼花缭乱的营销技法，让刚刚被激活的莞派地产商“爱恨交加”。恨的是，异常残酷的客户争夺；爱的是，不断刷新的现场教学。本土开发商早期建房，仅局限于

6、住房的概念，而对于生活方式、品牌等概念，还没有清晰的认识。而深系开发商的进入，则表现出与本土地产商截然不同的营销手法。2003年，万科刚进入东莞便以品牌开发商的形象出现，并提出“建筑无限生活”的理念。与此同时，金地也进入东莞，提出“科学筑家”的理念。而在此之前，品牌和理念，在东莞房地产行业还很陌生。更多的冲击接踵而来。当万科高尔夫第一期刚开卖，凸显园林的效果已呈现，在楼盘现场可以看到鲜花和绿树草地，居住环境率先呈现在购房者面前。“以前本土开发商到深圳了解市场的时候，也曾经看到过，但投入较大，觉得在东莞做这个东西必要性不大。但万科和金地做出来的营销效果截然不同，改变了他们很多想法，这对于本土开发

7、商的冲击还是比较大的。”姚丽军表示。万科被业界称为文科生，讲究丰富的情感，而金地则是理科生，讲究科学的精准。欧式风格一直是本土开发商所推崇和沿用的，尽管东莞中信阳光系列慢慢在尝试突破，但还是相对保守。金地格林小城在设计中撷取岭南建筑的围合院落特征，又采取北欧“简约主义”建筑的精华，以及各种主题广场和独具特色的外立面，让东莞市民眼前一亮。如今，本土开发商和深圳开发商并立，无论是本土的光大、中信，还是深圳的万科，通过相互影响促进，成为东莞市民家喻户晓的大品牌。2009至今 “广系地产”姗姗来迟 引发价格战随着东莞城市的发展，以及一线城市土地紧缺，近几年来，不少外地开发商纷纷将目光瞄向东莞。2009

8、年，碧桂园开始在东莞大规模拿地。2009年，以6亿元拍得大朗大井头地块，并迅速开发，于2010和2011年9月先后销售别墅和洋房，洋房以“4”字头超低价赢得市场，获得当年销售冠军。“价格屠夫”碧桂园带给大朗楼市的“战火”还没烧完，其又将“战火”烧到了塘厦。2011年，碧桂园频频在塘厦跑马圈地，先后有碧桂园天麓山、碧桂园时代城、观澜碧桂园和塘厦碧桂园，而后又在沙田开发了柏丽湾项目。2011年，恒大地产通过收购深圳建设(集团)有限公司而曲线进入东莞，在接手“百悦尚城”（接手后更名为“恒大雅苑”）项目仅一年多就将该项目一期的余货以及新开发二期全部售罄。2012年，恒大地产在东莞以成交金额17.6亿元

9、的佳绩，一举挤进东莞房企销售金额榜top10，排名第六。迅速开发恒大雅苑的恒大地产先声夺人，曲线进入东莞后，恒大再次通过收购，从富通地产手上取得位于莞城区的核心位置围仔约4 .5万平方米地块。而该地块曾以3782.93元/平方米楼面地价，被业界喻为“莞城地王”。紧接着在2011年6月，恒大地产以竞拍方式再下一城，收获万江地块。在去年12月，恒大地产又以6.725亿拿下的位于南城滨河路白马路段占地80194平方米商住用地，成为恒大地产布局东莞的第四个项目，恒大已赢得“地利”，恒大在东莞的土地储备已近30万平方米。随着碧桂园、恒大地产等房企相继在东莞拿地，“广系地产”以规模化的群像逐渐走进东莞楼市视野，尽管已无当年“深军入莞”的浩荡气象。但无论是绰号“价格屠夫”的碧桂园，还是一贯奉行低价跑量的恒大地产，他们的到来，均将引发周边的价格战。与此同时，钜隆地产、保利地产、光耀地产、敏捷地产等也在近几年进驻东莞，如今，东莞地产大鳄云集，全城大兴土木，群雄竞技，带来的是产品的升级和创新。在百花齐放的环境中，回顾过去十年，东莞房地产业已今非昔比。