房地产项目价格策略即价格表制作方法[资料].ppt

《房地产项目价格策略即价格表制作方法[资料].ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目价格策略即价格表制作方法[资料].ppt（25页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、1关于房地产价格的思考思考思考1：一般商品定价的原那么：制造本钱一般商品定价的原那么：制造本钱+ 营销费用营销费用+管理本钱管理本钱+行业规律利润行业规律利润+税费税费=销售价格销售价格房地产的价格是不是也都这样来的？房地产的价格是不是也都这样来的？思考思考2：价值和价格的关系价值和价格的关系价格策略在整个营销策略的地位？价值提炼、价值传播、价值展示、价格策略在整个营销策略的地位？价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现价值实现定什么样的价格才是最合理的？定什么样的价格才是最合理的？ 我们都会遇到定高、定低的情况？我们都会遇到定高、定低的情况？2本次沙龙的主要内容价格策略关于定价 价格表制作31

2、、价格策略1、“名于“利的关系；2、“长期与“短期的关系；3、资金链的状况4、其它企业目标41、价格策略工程与市场1、工程本体规模；2、本工程的物业类型；3、工程在市场环境的状况；4、市场的价格环境51、价格策略1、均价不高于市场预期，逐步抬升；2、均价明显高于市场预期；3、均价与市场预期吻合；均价入市6价格体系1、价格策略1、扁平化的价格体系；2、拉长型的价格体系；3、目标导向，非合理的价格体系；7定价是从客户的角度，精定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过确衡量一个产品价值的过程程 定价是一种艺术，一种高定价是一种艺术，一种高风险的风险的“赌博赌博定价的定义2、关于定价8企业目标竞争

3、格局市场预测工程定位产品定价定价的过程2、关于定价9商业定价原那么：租金复原法根底+溢价因素市场定价模式市场比较法租金复原法本钱利润推算法同区域物业参考法产品拟合度住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘工程区域内无参考工程主力店带来的溢价营销推广带来的溢价 产品本身带来的溢价平均商业租金水平2、关于定价定价的方法自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考10案例一个陌生区，一个大盘总建筑面积40万，第一期启动6万，周边销售价格3000元， 本工程主要为高层,但区域内多层好买,启动区价格策略?半年后，该区域成熟了， 周边均价已经实现3700元，而本工程半年无产品销售,此时定价思路怎

4、么做?卖点1：是有个8万平米的市政公园，开发商加投入80元/平米的投入可以为小区使用；卖点2：本工程赠送面积平均到达15%；背景工程条件11均价制定工程定价策略工程定价策略工程定价工程解析市场分析客户分析市场比较法案例分析法客户摸底法定价的思路2、关于定价123、价格表的制定价格表的制定过程价格表制作过程各层价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定同层价差制定13价格制定价格制定考虑因素：考虑因素： 工程整体工程整体位置位置 临街面临街面状况状况 楼层状楼层状况况 与主力与主力店关系店关系 铺面与铺面与交通关系交通关系 铺位面铺位面积积 层高层高 使用率使用

5、率 进深比进深比3、价格表的制定成表因素价格制定考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音住宅商业14单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定15打分表明确标准分户型价值排序明确极差、权重分项分项权重权重3、价格表的制定打分表16楼体低层内庭中 层高层外庭远景远景园景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬3、价格表的制定打分表17园景:高-中-低高中低29283027302630253024302330223021302030195018501750165015501450135012501150108098088071006100510040越

6、过遮挡景观面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000远景：中-高-低18价格表的框架 1： 建立“总控表概念 2： 以“栋为单元，分表尽量简单 3：以价目表含折扣为定价根底 4：以“一个根底链接；防止循环链接5：有规律可寻 3、价格表的制定19 5：插入“批注说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：防止循环链接 8：样板房、保存单位销控现场确认位置 9：防止将不同执行阶段的价格表放在一个文件内金碧世家10：设置页眉、页脚；标准命名；11：保存备份3、价格表的制定20 1： 链接 2： Round 3：单变量求解 4：

7、 MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘贴3、价格表的制定关键词21价格表验证 低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积 核：现场交叉复核 过程文件命名不标准总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致3、价格表的制定22几个经验数值 极差：1520% 层差：10% 折扣率：1.5-2%现楼与楼花差 10% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%3、价格表的制定23价格表调整 总价调整-调整折扣率；-调整价格表实表 面价分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差3、价格表的制定24小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！3、价格表的制定温馨提示25TheEnd