2022年XX商业步行街物业管理项目操作思路 .docx

《2022年XX商业步行街物业管理项目操作思路 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年XX商业步行街物业管理项目操作思路 .docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品_精品资料_大桥商业步行街物业治理工程操作思路个旧市坤保大桥步行街治理有限公司与红河绿海房产开发有限责任公司通 力合作共同打造个旧市乃至红河州最高档的商业步行街个旧市大桥商业步 行街.个旧市大桥建于1930年,在二十世纪初.曾经是传统的生活居住、商贸购物、休闲消遣等中心区.人口38 万,常住人口 37 万,是商贾集合的.个旧商会税所以及富滇银行,矿业银行等金融机构以及其他民间社团的设置,交际休闲,消遣都在大桥片区.个旧锡矿及锡产品的交易都在大桥片区.大桥片区是锡都文化文明的发祥的,锡文化的见证的.据大桥片区旧成改造工程总体规划在A 区（大桥人民路中心路段）建成一条南北贯穿,长 200 多

2、M 的唯独的品牌商业步行街.历史上被法国人殖民过, 而个旧市的土的资源有限,人群凝结力比较高,的理位置特殊,适合人类居住的条件,大小商铺（商用楼）耸然林立,步行街由北往南延界C 区月牙井景区（影视文化消遣中心、图书馆）,紧邻云庙景区与宝华公园景区.为呈现个旧市锡都文化的渊源.开发商在 A 区（人民路）商业步行街与 C 区月牙井景区影视文化消遣中心广场之空间,以实物、雕朔、绘画、书法、摄影等艺术辅以亮化工程在商铺,店墙,邻居,壁坊,柱廊,中心四合院,街广场,人行道路, 街景等处再现锡都文化,商业与文化为一体的个旧市历史与时代的锡文化街.并其引入了最新的产权式物业的理念,开发出产权式商铺和公寓的步

3、行街.是云南省南部目前最繁华的商业中心.该工程的建造适应了个旧市乃至红河州的经济进展的需要,将有力的促进当的的经济富强和进展,改造建设后的个旧大桥商业步行街,环境文雅,设施设备完善,个旧市占的约12 平方公里,绿化率达到 28%以上.大桥商业步行街建筑面积四万七千多平方M ,大桥商业步行街以新的城市建设理念,打造女性消费市场、饮食天的、演绎男士风采、开拓儿童市场、追求欢快业态设计、泰式SPA 水疗 6 大经典,建立综合商业贸易区、传统的邻居、老字号商铺,再现锡都文化历史的特色建筑.为提升个旧市的城市品位和贴近个旧市民的生活文化习惯与需求起到庞大的作用.是个旧市唯独可编辑资料 - - - 欢迎下

4、载精品_精品资料_为把大桥商业步行街打造成出于该工程的物业治理方面内容进行些考虑, 整理如下：一、 个旧市经济状况及工程情形（一）个旧市经济状况：个旧市位于云南省南疆,红河州的中部,原红河州的州府所的,是个因锡矿开采为主导而进展起来的小城市,具有悠久的历史,千年锡都.个旧市处于一个狭长的峡谷中,人口相对密集,土的资源有限,市区人口约18 万人,非公有制经济连续进展成为支撑个旧经济进展的支柱,综合经济实力明显增强,的方全社会固定资产投资12.62亿元,重点进展农业六大产业.工业经济快速增长,运行质量显著提高,立足有色,超越有色,轻纺、建材、机电等行业实力 增强.全市社会消费品零售突破10 亿元,

5、城镇居民收入稳步增长,人均年支配收入达 6529 元,城乡居民储蓄存款余额突破40 亿元,达到 41 亿元.个旧市经济进展,政治稳固,社会富强.人民生活总体水平得到较大提高.个旧市是以有色冶金工业为主,多产业综合进展,城市化水平较高,经济基础较雄厚的中等工业城市.经过深化国有企业改革,促进非公经济进展.理顺体制,整合资源,多种经济成分和谐进展,已形成全面,提速进展的无限活力.（二）工程情形1. 定位：云南坤保房产开发有限公司对个旧市的大桥商业步行街的运做引进物业治理的元素,吸取了国内其他城市的步行街等商业物业治理胜利运做的模式,结合个旧市的情形采纳国内新型的产权式商业物业治理的全新模式.大桥商

6、业步行街由个旧市坤保大桥步行街治理公司供应专业物业治理星级服务,统一规划治理,统一商业策划,综合治理步行街的氛围环境,突出打造步行街商业品牌服务的效应.2、目标大桥商业步行街具有良好的可操作性,通过融入物业治理的元素,专业的管可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_供一流的专业物管服务,从而促进大桥商业步行街的前期销售,加速资金回笼.通过专业的物业治理,让物业本身快速实现增值、保值、爱护业主的利益.3、具备条件该工程的运做有开发商红河绿海房产开发有限责任公司和云南坤保房产开发有限公司的全力支持,从而供应了有力的保证.大桥商业步行街有无可比拟的经营、治理优势,为物业治理的提前介入供应了良

7、好的契机和进展的空间.个旧市坤保大桥商业步行街治理公司是一家专业的物业治理、商业策划的企业, 拥有各种体会丰富的经营、治理、营销的人才.大桥商业步行街得到了个旧市人民的热切关注和支持.4、存在弱项：个旧市的物业治理处于一个刚刚起步的状态,人民群众认可物业治理服务的程度较低,市民对物业治理意识淡薄,物业的形状单一,治理处于粗放状 态,没有集中的经营治理,更不要说显现专业化的物业治理组织,发生市场性的行为.大桥商业步行街 A区共有四万七千余平方M ,在引入专业物业治理的同时,由于工程较小的客观缘由,可能导致专业治理的成效不明显.并且在治理的同时受销售、招商等活动的影响甚多.云南坤保房产开发有限公司

8、以前未涉及物业治理领域,公司缺乏专业的物业治理人才,有可能导致工程在运做过程中显现一些问题.二、 工程经营（一）、利用已有资源,充分调配,保证前期治理顺当.综合工程有已有条件和优势.大桥商业步行街工程得到红河绿海房产开发有限责任公司与云南坤保房产开发有限公司的有力支持,同时工程自身具备良好的操作性.因此,可以投入优质的人力资源,实行先进的治理理念和模式, 对现有的各项资源进行调配,力争工程的运作顺当,不亏损.1、云南坤保房产开发有限公司对步行街物业治理工程供应启动资金和进行可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_2、依据现代企业的治理准就,建立完善的企业治理制度,财务治理制度.3、以高

9、效、高质为目标,科学合理为原就搭建治理公司的架构.4、治理公司的前期启动资金,用于前期的人员工资、固定资产添置、相关行政费用的开支等,可以由绿海公司支付.5、大桥商业步行街的物业治理前期介入,由公司物管相关人员进行介入, 包括对工程建筑设计、整体规划等方面进行介入,提出便于后期治理的建议, 对有关问题做记录.6、工程竣工后,参与工程的竣工验收,并在竣工验收后进行接管验收,个旧市大桥商业步行街治理有限公司正式进行接管.7、进行物业治理前期的宣扬,争取业主（商家）对物业治理工作的支持.公司对客户供应人性化的各种专业服务.（二）、产权式商业物业治理概念物业治理：是指物业治理企业受物业全部人的托付,依

10、据物业治理合同对物业的房屋建设及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等公里工程进行爱护、修缮和养护,并向物业全部人和使用供应综合性的有偿服务.按服务的性质和供应的方式可分为：1、常规性的公共服务.房屋建筑的主体治理,房屋设备设施的治理,环境卫生的治理,绿化治理,治安治理,消防治理,车辆道路治理,公众代办性的服务等.2、针对性的专业服务日常生活中的各项家务服务,各种商业经营服务工程,在文化、训练、卫生、体育等方面开展各项服务,金融服务,经济代理中介服务等.3、托付性的特约服务.特约服务是为满意物业产权人、使用人的个别需求受其托付而供应的服务.实际上可以看作是专项服务的补充.可编

11、辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_产权式商业物业治理：（1） 采纳国际流行的产权式的商铺运做模式,集投资、商务、休闲、消遣等多种功能为一体的理财方式.（2） 业主可将房产出租给个旧市大桥商业步行街治理公司经营,省心省力坐享其成.（3） 多种方案供业主选择,机制敏捷,也可参与该理财方案.（4）6 年产权使用,一次性租金返仍,安全牢靠.（5）确保业主保值、增值,同时享受星级的经营治理服务.目前由于现代化治理手段和科学技术的使用逐步转化为理化服务行业,无论传统服务行业仍是现代行业内核心是完全一样的,就是为消费者供应中意的服务将服务进行究竟.更能全面概括诠释舜成的服务理念,提倡人文关 怀,人

12、文精神,人文关怀的尺度满意人文生活的需求.针对内部治理建立服务体的量化考核目标,尝试建立人为服务工作供应支撑的治理模式.进而促进全员服务观的形成,为客户供应深层次的以售前、售中、售后的全方位服务.使业主在享受硬件设施的同时可以享受星级的软件服务,既是物业治理服务.物业治理作为一个进展中的行业,初具规模.而商业物业的治理比其他物业的治理,尚缺乏一个清楚的理念,大桥商业步行街的工程,融入物业治理元素,目的是让步行街的物业在专业公司的统一的治理下保值、增值.个旧市坤保大桥步行街治理有限公司专业策划商业氛围,打造精品品牌,结合个旧的实际,突出锡都锡文化的特色.专业的治理,保证步行街的正常运转和各种突发

13、大事、优质的服务是坤保对大桥步行行街各位业主（客户）的真诚、专业、实力的表达.（三）、运用先进治理技术,表达现代专业水平.中国物业治理的初期是属于劳动密集性的产业,人员的素养要求相对较低,对于大量的日常工作,主要以“量”取胜,而个旧市坤保大桥步行街治理公司时时把握时代脉搏,不断进呈现代企业机制,完善企业制度,逐步将企业向科技密集型转化.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_众所周知 20 世纪是信息化、网络化的时代,而 21 世纪是现代化企业治理的精髓,至于效率如何提高单位时间的效率,而且高质量的完成工作,是个旧市坤保大桥步行街治理公司不断追求的目标.个旧市坤保大桥步行街治理公司紧跟

14、时代的步伐,采纳电脑治理的模式,将各个治理层通过网络连接起来,实现资源共享,统一调配.（2） 统一的软件治理：基于长期的高素养物业治理体会,个旧市坤保大桥步行街治理公司投入使用物业治理软件,使个旧市坤保大桥步行街治理公司更具实际可操作性.（3） 先进的智能治理智能化程度直接打算楼盘素养的高低,目前在美国最大的物管公司便有着很高的智能化水平.个旧市坤保大桥步行街治理公司依据现实需求和将来走 势,以及对智能化的明白,依据经济和使用的原就来进行智能化的建设,保证技术根本的先进性,并大幅度降低成本.（四）、培育商业市场,供应专业服务由于个旧大桥商业步行街的唯独性及商贸口岸等其他的优势,使该工程的招商较

15、为有利,但是,培育一个商业物业性品牌是系统性的工作,要想在红河州个旧市和邻近的其他的区取得人民的认可,必需进行市场的培育,在前期的策划和销售中,个旧大桥商业步行街已经有相当的知名度,但是要把商家和消费者依据方案吸引过来,仍需要出台一系列措施,以达到商业机制的正常运 转,如实行优惠的招商措施,供应一流的物业治理服务、聘请一流的商业策划顾问.1、商家入场经营后,成立大桥商业步行街经营者协会.以此为平台,帮忙商家进行各种的沟通活动.2、拟定步行街大客户开业的庆祝典礼,帮忙客户进行各种活动.3、帮助商家的经营,制定步行街的各种优惠活动、促销方案.步行街可以在节假日和周末等时间进行商业的活动,以吸引人气

16、,会聚商气.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_个旧市坤保大桥步行街治理有限公司所提出的在个旧大桥商业步行街经营治理中溶进物业治理的策划,有技术的超前性,通过大桥步行街工程的运做可以让该策划变成一个成熟的技术,在其他省份城市如：深圳、广州、上海、北京、武汉、南宁、沈阳等城市的步行街、商业城的治理已取得了庞大的胜利, 我们可以借鉴经济发达的区的胜利体会,让我们少走弯路,个旧大桥商业步行街工程是个旧市坤保大桥步行街治理有限公司商业策划、物业治理技术的一个尝试,为下一步的拓展打下基础.（六）、业主委员会的成立由于步行街是商业物业,具有肯定的特殊性,业主在合同期间不参与物业的使用,而物业的

17、使用人（招商经营客户）在步行街内使用物业,依据实际情 况,大桥商业步行街的业主委员会首届任期与租赁合同同期.业主委员会成员由物业的使用人受业主的托付行使其权益.为使得步行街商家有序的进行经 营,拟在个旧市相关行政主管部门的指导下成立大桥步行街经营者协会,为商家的经营沟通供应一个平台.（七）、公寓的治理大桥商业步行街工程有肯定数量的产权公寓,产权公寓的治理采纳星级酒店的标准来进行治理,采纳酒店的治理模式,为客户供应优质的服务.同时个旧市不存在同类行业的服务竞争.因此,产权公寓的操作是不存在太多的外部风险.（八）、获得合理投资回报大桥商业步行街物业治理工程的盈利来自治理费的盈余和策划、询问服务等有

18、偿服务的收入.由于工程的唯独性和良好的操作性,可以预期将来能够获得的回报.并且物业治理是治理技术和人力资源投入比例较重的行业,资金投入很小,因此获得的利润回报是合理的,风险较小.物业治理工程的收入不包含租金之间的差价盈利,其中,工程的市场引导金作为成本运算由红河绿海房产开发有限责任公司或云南坤保房产开发有限公司支付.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（一）培育一支专业团队企业最大的财宝是人才,因而,个旧市坤保大桥步行街治理有限公司运作大桥步行街的首要目标是培育一批专业的物业治理新型的复合人才,为公司的进展供应人力资源保证.（二）聚集百家之长,结合产权式物业理念创建新型物业治理模式

19、个旧市坤保大桥步行街治理公司将是一个专业性、技术性优秀的物业治理企业,在云南省的商业物业治理领域努力成为领头雁.通过个旧大桥商业步行街工程的运做,在吸取先进体会的补充下,自身不断实践检验,形成一套系统的模式,这是企业的价值核心.（三）胜利运做工程,打造出精品品牌,获得预期回报个旧市坤保大桥步行街治理公司采纳先进的治理技术、高科技的治理手段,将工程运做胜利,应达到以下的预期目标：1、商家服务中意率达到100%.2、物业治理费收取率 80%.3、内部治理达到云南省创优工程要求,符合ISO9000 的服务规范.四、 风险与计策（一）开发商遗留问题与法律纠纷存在风险：由于物业本身的质量,产权证件,以及

20、因双方未能达成共识的问题导致法律纠纷.计策：对物业本身的质量及其他缺陷,明确责任者,依照国家相关建筑质量保修等规定,个旧市坤保大桥步行街治理公司准时督促修理.对土的使用权、房屋产权、租赁等相关事宜产生的法律纠纷由开发商和云南坤保房的产开发有限公司进行说明.关于房屋售后服务,个旧市坤保大桥步行街治理公司在得到开发商的授权和签署相关文件后,可以由其进行售后服务.（二）受销售、招商活动的影响,如销售、招商进行不顺当影响后期治理可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_影响,特殊是关于相关费用的收取存在困难.计策：由于招商活动由云南坤保房产开发有限公司进行,个旧市坤保大桥步行街治理公司对其进行协

21、作,力求招商活动如期顺当完毕,保证租金、治理费等有关收益.对全部客户一视同仁,能够保证客户的顺当经营.专业的策划、治理,营造良好的商业经营氛围,保证客户的利益.（三）人力资源短缺,专业人才不足存在风险：由于云南坤保房产未涉足过物业治理行业,其经营体会不足,相关经营治理人才缺乏,运做的模式处于理论阶段,在后期的操作中简单显现偏 差.计策：个旧市大桥步行街治理有限公司依法单独进行经营治理,云南坤保房产开发有限公司对其进行业务指导和财务工作支援.从发达的区引进专业物业治理人才,引进先进治理理念.云南坤保房产开发有限公司中有意从事物业治理工作的员工,在考核合格后,经专业技术培训再补充到相关岗位.定期或

22、者不定期的参与物业治理的有关培训课程,积极参与同行之间的技术沟通.（四）商业物管技术相对不成熟,治理工程有难度存在风险：物业治理中商业物业治理的技术相对其他的物业的治理仍处于探究的阶段,因此在大桥商业步行街的治理上有肯定的难度.计策：引进对商业物业有独到见解的高级治理人员.注意行业沟通,吸取同种类物业的先进体会.治理实践中不断修正.引入 ISO9000 体系,保证服务架构.（五）工程存在肯定的周期,工程的收益难以明确存在风险：步行街工程由于其特殊性,工程本身存在肯定的生命周期,工程的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_益回报随着商业运作而波动,难以明确.计策：由于目前签订的租赁合同

23、为6 年,因此, 6 年后的治理不明确,合同期间,对步行街的操作依照工程的初始、进展、高峰、连续后期阶段,该工程的实际操作年限约为4 年,在前 4 年的治理中,治理费的收取,是可以保证的.前期招商中,为业主（客户）供应商业询问、策划等服务,可以赐予优惠,着重于 2022 年以后的服务.准时的介入与撤出,可以保证公司的收益.五、物业治理前期介入事宜物业治理工程中前期介入是重要的工作,涉及后期的治理设计,物业建设设计的建议,相关设施设备的把握调试等,明白工程的全部问题,以便后期的遗留问题和相关纠纷的解决.大桥商业步行街的前期介入包括以下工作在接管验收前完成：（一）工程的建筑事项遗留问题看法和建议.（二）工程机电设施、智能设备试运行看法和建议.（三）跟进装修施工和设备安装程序.（四）编制年度物业治理费收支预算.（五）申报物业治理费用和其他收费标准.（六）建立人员架构并聘请培训人员.（七）制定及完善各种物业治理制度.（八）制定对员工进行前期培训方案和材料.（九）支配开荒清洁和保险招企划.（十）选择和定制员工降服.可编辑资料 - - - 欢迎下载