2022年XX商业城物业管理测算专业技术方案 .docx

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1、精品_精品资料_彭州天一商业城物业治理测算方案彭州天一商业城物业治理处组织架构图宁波香溢恒昌房的政府主管部门物业治理协会成都华神物业治理有限公司物业治理专家团彭州天一广场治理处支援系统监察系统行政支援安全委员会人事支援纪检委员会财务支援预算委员会物管支援品质委员会工程支援培训支援1.0 治理职能1.1 物业治理专家团为保证本公司质量治理标准的实现及更有力的推行“华神生活 星级服务”,本公司将以各专业部门技术和人力支持,结合物业治理服务实际需要,组建“彭州天一商业城”物业治理专家团.负责定期赴“彭州天一商业城”现场进行监察支援.并依据现场发觉问题,准时、针对性的提出整改建议和订正、预防措施.主要

2、职能如下：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.1.1 依据治理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息,凭借丰富治理体会为“彭州天一商业城”度身订造一整套物业治理实施方案,完成合同商定的各项工作内容.1.1.2 定期与进展商、业主委员会沟通,收集和处理有关问题.1.1.3 负责解决物业治理工作中的重点和难点.1.1.4 定期对治理处进行全方位考核,并提出整改看法.1.1.5 对治理处主任的工作予以考察、评判和完善.1.2 物业治理处主任1.2.1 全面考察“彭州天一商业城”,熟识所在的物管法规、人文情形,并传递给专家团.1.2.2 将专家团针对“彭州天一商业城”制定的物业治理具体

3、方案付诸实施.1.2.3 将物业治理方案推行过程中遇到的情形、问题和执行进度反馈给专家团,以获得技术支持,并落实解决.1.2.4 帮助专家团对实的考察、评审、监督、整改等工作.1.2.5 全面承担日常物业治理工作.1.2.6 紧急事故的应对与技巧处理.1.3 客户服务中心1.3.1 性质与任务1.3.2 客户服务中心是治理处治理服务面对业主和全部客户的重要窗口,是与客户直接接触和有效沟通的桥梁,是治理处服务工作的重要职能部门, 负责接待来宾、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收等工作.1.3.3 治理架构客户服务主管接待客户和谐选购收银库管1.3.3人员配置序号岗 位数量薪资标准备

4、 注可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1、治理处主任1 人1800可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_2、客户服 务主 管兼选购、收银、库管1 人1000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_合计1 人28001.4 工程组1.4.1 性质与任务1.4.2 工程组是保证彭州天一商业城正常运行的专业技能部门,负责房屋建筑主体及共用设施设备的治理.同时也保证物业正是介入后能够正常的开展工作,防止工程质量的遗留问题.1.4.3 主要工作时间在天一广场交付使用前,交房后工程组会自动撤离.交房后只保留一名水电工进行对广场的水电保护工作.1.5 治理架构工程监理可编辑资

5、料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_万能工修理工水电工可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.5.1 人员配置序号岗 位数量薪资标准备 注1、工程监理1 人15002、机电修理工1 人600合计2 人21001.6 保安队1.6.1 性质与任务1.6.2 保安队是保护彭州天一商业城正常生活、居住秩序的重要职能部门,负责治安治理、消防治理、道路与交通治理和突发大事处理.1.6.3 治理架构保安队长可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.6.4 人员配置序号岗 位数量薪资标准备 注1、保安队长1 人1200 元/ 月2、停车场车辆出口2 人600 元/ 月白 1 中 1

6、3、巡逻一组6 人600 元/ 月白 2 中 2 夜 24、守车员2 人500 元/ 月白 1 中 15、保安顶休人员2 人600 元/ 月人均 6 天计算合计13 人82001.7 环境队1.7.1 性质与任务1.7.2 环境部是彭州天一商业城物业治理处服务工作的主要职能部门,负责彭州天一商业城环境卫生治理和绿化治理.1.7.3 治理架构环境队长1.7.4 人员配置序号岗 位数量薪资标准备 注1、环境队长1 人800负责整个环境工作2、道路保洁3 人400全部路口及一楼路面3、总坪沿保洁3 人400沿街和广场保洁4、1F 以上商城保洁4 人400公共区域、垃圾清运5、小区绿化1 人450全部

7、绿化保护保养6、机动、顶休人员2 人450人均 6 天运算合计14 人61501.7.5 关于工作人员的工资请开发商进行发薪,期限未两年,两年之后由物业可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_公司自负盈亏.后勤保证策划可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.0 治理沟通1.1 监察华神物业将特别重视总部监察及支援工作,将委派工程、物业、人 事、财务、营销等各类有体会的治理层人员组成专家团,定期前往现场巡察、检查、指导并参与治理例会,准时指出物业治理中的不足和缺陷,提出合理方案和改善看法,主要工作包括：1.1.1 定期物业治理例会1.1.2 定期工程、清洁、安保、绿化巡察检查

8、1.1.3 定期文化建设巡察指导1.1.4 定期 ISO9001内部审核1.1.5 定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核1.1.6 定期财务预算审计1.1.7 定期优秀物业标准自查1.1.8 定期工作进度检查1.1.9 定期工作业绩考核1.1.10 定期专家团团长与进展商会议1.2 汇报华神物业将强调定期向进展商汇报的重要性,每月我们向进展商供应财务、日常运作等报告.治理处主任亦将在重要事项和突发大事上随时向进展商进行汇报.1.3 沟通华神物业建议除了内部进行物业治理工作例会外,亦需要与进展商定期开会沟通工作进度及改进事项.治理培训2.1 在入场前,先行聘用基本治理员工,支配训练课程、以便于最

9、短时间内,参与制订物业治理制度.支配短期入职培训课程,令员工能充分熟识本身应负的责任及工作范畴,同时灌输正确的物业治理概念及知可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_识.培训课程包括但不限于以下内容：2.1.1 社区情形、进展商、华神物业基本情形2.1.2 企业文化、主要领导、对员工的期望2.1.3 治理制度、职业道德及质量意识2.1.4GB/T19000-2022 idtISO9000:2022 基础和术语2.1.5 GB/T19001-2022 idt ISO9001:2022 质量治理体系要求2.1.6 GB/T19004-2022 idt ISO9004:2022 质量治理体系

10、业绩改进指南2.1.7 相关法律法规2.1.8 物业治理工作基本学问和物业理念2.1.9 各相关岗位应知应会技能培训2.1.10 礼仪礼貌及风俗习惯培训2.1.11 必要的军事培训2.2 在短期培训课程后,支配各级员工进入实的工作,令物业治理工作能够全面开展,为业主（住户）准时供应高水准服务.同时仍亦可依据进展商的需要,支配高级治理层人员参观及考察同等类型的物业,接受吸纳先进的治理方式及理念.2.3 仍将于入场后每6 个月,支配重温培训班,使员工服务素养保持华神物业规定标准.2.4 以上培训工作,进展商应予以人力和财力等资源的全部投入,以确保物业从业人员良好素养.2.0治理制度在对“彭州天一商

11、业城”实施治理后,华神物业将依据实际情形并按 照华神生活星级生活服务模式和ISO9001 质量治理体系标准,度身定制各项治理制度和建立相应规章、文件,以便治理处能有序的对“彭 州天一商业城”进行治理.订立规章制度包括但不限于：3.1 公开性文件业主公约业主委员会章程客户服务指南或住户手册精神文明公约可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_住宅公共设施设备修理基金治理方法治安治理规定车辆进出和停放治理规定消防治理规定环境卫生治理规定招牌、广告及公共场的、墙壁、屋面治理规定营业场所治理规定文娱场所治理规定装饰装修治理规定等.3.2 内部治理制度人事治理制度福利治理制度考勤治理制度财务治理制

12、度预算治理制度奖惩治理制度投诉治理制度文件治理制度员工基本规范通讯设备治理制度治理体系及重大事项决策治理制度培训治理制度.3.3 质量手册及程序文件质量手册文件掌握程序文件质量记录程序文件治理评审程序文件人力资源程序文件合同评审程序文件物业接管程序文件可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_服务设计开发程序文件选购程序文件入住治理程序文件内部审核程序文件不合格程序文件 数据分析程序文件订正防措施程序文件等.3.4 工作手册各级岗位职责工作手册社区文化工作手册公共场的工作手册营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册空房治理工作手册住户入住工作手册装修治理工作手册投诉的接待和处理工作手册住户看

13、法的征求、评议以及服务的定期回访工作手册住户档案治理工作手册便民服务实施工作手册费用的统计、收取和追收欠款工作手册环卫工作手册 / 绿化工作手册报修工作手册供配电设施设备工作手册给排水设施设备工作手册电梯设施设备工作手册 库房工作手册突发大事或反常情形处理工作手册勤务工作手册安全工作手册可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_门卫工作手册巡逻工作手册ISO9001 认证规划争创物业优秀规划3.5 质量记录：因数量达几百份,此处省略3.0修理基金修理基金是指用于“彭州天一商业城”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金.这些费用一旦需要支出,数额庞大,单靠日常治理收费无法负担,因

14、此,有必要以基金的形式事先提取.4.1 修理基金的收取4.1.1 建设部、财政部（ 1998）213 号文住宅共用部位共用设施设备修理基金治理方法第五条规定：商品房在销售时,购房者与销售单位应当签订有关修理基金缴交商定.购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交修理基金.售房单位代为收取的修理基金属全体业主共同全部,不计入住宅销售收入.4.1.2 成都市人民政府在 1998 年 5 月 15 日发布施行的成都市住宅小区与高层楼宇物业治理暂行规定第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的 0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0.5%一次性供应修理养护基金.4.2 修理基金的使用与

15、治理4.2.1 修理基金必需专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修.修理基金归全体业主全部,经业主委员会批 准,托付物业治理公司实际操作使用.修理基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业治理公司提出访用方案和预算,报业主委员会批准,在使用过程中,接受业主委员会的监督检查.4.2.2 修理基金突出特点,就是数额庞大并可以连续使用,因此应在保证安全基础上,争取最大增值收益,如购买国库券、债券等,产生的利息及收益一方面用于物业的更新修理,一方面也可补偿日常治理费不 足.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_治理费用分析1.0 治理费用分析1.1 经济

16、来源1.1.1 定期收取的物业治理服务费1.1.2 以业养业,多种经营收入1.1.3 进展商赐予的支持1.1.4 政府赐予的政策扶持1.2 主要支出1.2.1 治理服务人员的工资和按规定提取的福利费1.2.2 公共设施、设备正常运行、修理及保养费（由开发商负责承担）1.2.3 绿化治理费1.2.4 清洁卫生费1.2.5 保安费1.2.6 办公费1.2.7 固定资产折旧费1.2.8 法定税费1.2.9 物业保险费1.2.10 修理基金范畴应支出费用2.0物管月度成本支出核算依据初步测算,彭州天一商业城的治理成本为：1 元/ ,由于具体的成本构成是我公司商业秘密,在双方合作确定以后,我公司向贵公司

17、呈 报具体的成本方案,由开发商审定；物业治理费用我公司向业主正常收取,如有空房未销售的,由开发商按规定交纳治理费,公司按工程物业治理费用收取,期限为两年.两年后假如仍旧有空房未销售的,请开发商连续交纳治理费或进行商量以什么形式进行补贴和商业操作,来实行物业公司自负盈亏的局面.3.0开办费问题可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_依据彭州天一商业城实际情形,进展商应考虑合理的物业开办费,初步估算为 16.0698 万人民币既每平方 M7.99 元,具体如下：1、 开办费总表开办费明细表单位：人民币（元 / 月）序号项目运算公式合计10、电话话机11、卡钟12、留言板13、员工更衣柜14

18、、钢架床15电风扇单位：人民币（元 / 月）序号项目金额1、服装248822、行政开办费用713243、保洁开办费用101254、绿化开办费用66005、工程开办费用87606、保安开办费用32907、客户服务中心开办费用30200合计1551812、一、服装开办费详见附件服装配置明细表二、行政开办费用1、办公室装修由开发商依据物业要求装修,并承担装修 费用,另支付 1 万元供物业用作办公室软装修 公司口号、徽记、形象墙等2、大班台1 台 1500 元15004、坐椅4 把 250 元10005、办公桌4 张 500 元20226、职员椅10 把 150 元15007、会客沙发1 套 1200

19、 元12008、空调/ 分体式1 台 3000 元30009、电话（开户）3 部 158 元4745 部 100 元5001 台 2022 元20222 张 200 元40030 组 450 元135007 架 150 元10504 台 100 元400可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_、16、17、18、19、20、21、取暖器4 台 100 元4006 组 350 元21002 台 6000 元120221 台 3000 元3000双门木质文件柜电脑打印一体机物业治理软件1 套 10000 元10000对讲机8 部 1000 元8000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精

20、品资料_热水器洗漱工具1 套 5000 元500022、电视等1 套 1500 元150023、货架4 组 150 元60024、25、工号牌40 个 5 元200三、保洁开办费用1、高压水枪1 台 3000 元30002 、垃圾清运车2 辆 1200 元24003 、吸尘器1 台 800 元8004 、尘推20 套 60 元12005 、玻璃套装工具2 套 300 元6006 、人字梯（ 2m）1 把 200 元2007、人字梯（ 3m）1 把 300 元3008、手钳3 把 15 元459、脚踩垃圾桶10 个 50 元500106 个 130 元780、11给皂器1 辆 300 元300、

21、平板车四、2 、绿化开办费用剪草机1 台 5000 元50004 、汽油机喷雾器1 台 150 元1505 、高枝剪4 把 150 元6006 、手锯2 把 50 元1007、条剪2 把 100 元20013浇水水管1 套 500 元500、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_14、五铁耙工程开办费用1 把 50 元501、电钻1 台 500 元5002 、管钳2 把 80 元1603 、万用表1 只 200 元2004 、疏通机1 台 600 元6005 、电锤1 把 1600 元16006 、插话机1 只 100 元1007、活动扳手4 把 30 元1208、电焊机1 台 15

22、00 元15009、套筒扳手1 套 200 元20010梅花扳手1 套 200 元200、11台钳1 台 200 元200、12、PPR热融机1 台 300 元30013切割机1 台 400 元400、16、工具柜2 套 800 元160017修理工具及材料2 套 300 元600、19、橡皮线 200m1 圈 480 元480六保安开办费用1、警棍8 根 30 元2402 、电击警棍带照明2 把 500 元10003 、应急灯4 台 150 元6004 、物品柜2 套 600 元12007、台灯5 台 50 元250七客户服务中心开办费用5 、传真机1 台 2500 元25006 、复膜机1

23、 台 600 元6007、报纸书刊展现架2 组 200 元4008、点钞机1 台 500 元5009、保险柜1 个 1000 元100010接待客户桌椅2 组 1000 元2022、12各种资料印刷依据实际情形而定20220、会客茶几2 600 元1200可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_15、18、 住户档案专用柜19、 档案吊夹1 组 1000 元1000500 组 2 元1000可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_一、 提请开发商解决事项4.0 为便于华神物业尽早进入治理状态,规范治理,依据四川省城市物 业治理暂行方法第三十条之规定,开发商应在天一广场醒目位置提

24、 供如下用房,并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件.请贵公 司于交房入伙前 2 个月供应治理用房 200 ,并无偿装修具备办公条件.办公用房包括：客户服务中心、商务中心、会议培训室、会客室、经理办公室、综合办公室、库房、洗手间等.具体如下：1、 客户服务中心接待大厅： 1 间,建筑面积 20 要求同时具备以下使用功能：空调插口1 个、其它电源插口 3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯 2 盏会客室： 1 间,每间建筑面积 15 资料展现室： 1 间,建筑面积 15 财务室： 1 间,建筑面积 10 卫生间： 男、女各一间,建筑面积共 10 要求同时具备以下使用功能：电源插口2

25、个、40 瓦白炽灯 2 盏、镜前灯 2盏、排风扇 2 台以上客户服务中心用房共需 75 2、 物业治理办公用房治理处主任办公室： 1 间,建筑面积 20 要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能,空调插口1 个、其它电源插口 3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯 2 盏会议室： 1 间,建筑面积 20 要求同时具备以下使用功能：空调插口 1 个、其它电源插口 3 个、40 瓦可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_日光灯 3 盏综合部办公室： 1 间,建筑面积 15 保安部办公室： 1 间,建筑面积 15 以上物业办公用房共需 70 3、 门卫室： 在大门设门

26、卫室,含：收发室、监控室、厕所等功能.员工宿舍寝室： 二室一厅二套,建筑面积80 要求：需放下高架铁床7 张、写字桌 1 张、更衣柜 2 个、脸盆架 2 个.有电源插口 2 个、40 瓦日光灯 2 盏以上员工宿舍共需 160 库房： 1 间,每间建筑面积 30 要求：有电源插口 2 个、40 瓦日光灯 2 盏、吊扇 1 台可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_治理附件：服装配置明细表单位：人民币（元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_序号工程单位数量单价合计折旧年限月均费用一、1、工程技术人员夏装该岗位配置需要套2560 元/ 人1202402 年6.72、秋装套216

27、03202 年8.9二、安全保卫人员该岗位配置需要1174 元/ 人60.81、夏装250 元9.71帽子顶230603 年1.72短袖件230602 年2.53长袖件130302 年1.34裤子件2501002 年4.22、秋装320 元9.81帽子顶230603 年1.72外套件21002003 年5.63衬衣件230602 年2.53、冬装100 元6.72棉外套件11001005 年1.75、配件269 元19.61领带根210203 年0.62帽徽个215301 年2.53肩章副215301 年2.54臂章个215301 年2.55领夹个210201 年1.76皮带根120201 年

28、1.77武装带根2501003 年2.88白手套双2241 月49胸号牌个115151 年1.36、床上用品180 元5.11被褥件190903 年2.52床单件120203 年0.63枕头件120203 年0.64棕垫件150503 年1.47、其它55 元2.31雨衣套140402 年1.7可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_2水鞋双115152 年0.6三、保洁绿化人员该岗位配置需要620 元/ 人20.61、夏装套21202403 年6.72、秋装套21603203 年8.93、其它60 元51雨衣套140401 年3.32水鞋双115151 年1.33发夹个1551 年0

29、.4四、客户服务人员该岗位配置需要1000 元/ 人41.71、夏装套22004002 年16.72、秋装套23006002 年254.1 门卫室在车辆出口大门设门卫室,含：收发室、监控室、厕所等功能.4.2 餐厅、住宿用房为解决部份治理人员和保卫人员军事化治理的工作特性,进展商应于交房入伙前 1 个月在小区内或就近供应供应餐厅50 、住宿用房 100,并无偿装修具备使用条件.具体方式经过双方商量打算.5.0嘉奖措施在合作期间,工程通过市级以上达标工作（含认证）,每项应赐予华神物业 4 万元人民币嘉奖金.请贵公司领导批阅；四川华神物业治理有限公司2022 年 2 月 25 日可编辑资料 - - - 欢迎下载