商业地产系列之七-楼市调控下-四大一线城市商业地产开发变化近况.pdf

《商业地产系列之七-楼市调控下-四大一线城市商业地产开发变化近况.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产系列之七-楼市调控下-四大一线城市商业地产开发变化近况.pdf（46页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！ 1 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 2 目录 中投顾问点评：调控下的投资机遇 限购令成就商业地产 . 3 目录 中投顾问点评：调控下的投资机遇 限购令成就商业地产 . 3 前言. 5前言. 5 一线城市商业地产发展现状 . 6一线城市商业地产发展现状 . 6 北京 2009 年商业地产市场总结. 6 深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田. 8 一线城市商业地产二季度活力四溅. 10 新政之下 上海商业地产当红不让. 11 2010 年深圳商业地产投资价值分析 .

2、 14 深圳商业地产的好时代似乎正在到来. 22 “限购令”出台 广州商业地产逆市上升. 27 报告称珠三角商业地产酝酿爆发. 28 探寻原因：政策、游资双促进 . 29探寻原因：政策、游资双促进 . 29 楼市阴云密布 只为商业地产开“天窗”？ . 29 新政打击住宅投资 高回报捧红商业地产. 30 游资进入. 31 山西游资转战北京上海等一线城市商业地产. 31 华润置地加速商业地产开发. 33 恒大数十亿投资旅游综合体提速商业地产布局. 35 万科多个城市涉足酒店开发 战略向商业地产倾斜. 36 一线城市商业地产发展趋势 . 37一线城市商业地产发展趋势 . 37 北京市 2010 年商

3、业市场的发展趋势. 37 上海“轨交商业地产”发展无可限量. 38 深圳罗湖未来承接关外需求拉动商业地产. 41 深圳金融服务业会刺激商业地产上升. 42 广州商业地产前景被看好 各大开发商来势凶猛. 43 房地产行业电子书推荐 . 45房地产行业电子书推荐 . 45 3 中投顾问点评：调控下的投资机遇中投顾问点评：调控下的投资机遇 限购令成就商业地产限购令成就商业地产 在房价经历了八、九月份的暴涨之后，国家为了稳定房价，出台了第二轮调控。 相比之前的所有调控，这一次的调控的力度是最大的，它不仅对按揭买房做出了严格的限 制，还出台了史无前例的限购令，以深圳为例，按照限购令的规定，深圳户籍家庭只

4、能购买两 套房，非深圳户籍只能购买一套房，而交社保不足一年的，则在深圳买不了房，不管你是按揭 还是一次性付款。 而不仅是深圳，包括北京、上海、广州等多个一线城市都出台了限购令，有些城市的限购 令，比深圳的还要严格。 毫无疑问的，这一政策对楼市的冲击非常大。有很多人都认为，在严厉的调控政策的影响 下，楼市将走上一段时间较长的下滑期，而在这个时期内，房地产市场将不再有投资机会。 在调控令的影响下，住宅市场虽然收到了冲击，但是对商业地产反而是利好，甚至可以说， 限购令后，商业地产将得到巨大的发展。 之所以这样判断，原因有以下两点： 首先，商业地产不受限购令政策限制。 此次政府进行如此大力度的调控，目

5、的是想稳定房价，促进民生，让更多的人买得起房。 而商业地产却不在民生范围之内，所以，这次的限购令仅限于住宅，和商业地产无关。 在调控政策之前，商业地产的发展一直非常的稳健，也非常的健康。在不受限购政策影响 的情况下，商业地产将继续之前的发展趋势，健康发展。 其次，商业地产将成为投资者新宠。 限购令出台后，很多投资者已经不再看好住宅投资，而那些虽然继续看好住宅投资的投资 者们，也因为限购的限制，无法继续购买。这就让很多投资者手上的钱无法投向市场，成为了 闲钱。对投资者们来说，钱是用来赚钱利润的，钱闲在手里也是他们无法忍受的，为了让手上 的资金不贬值，为了让手上的资金专区更多的利润，他们必然的会积

6、极的寻找其它的投资渠道。 而在中国，大部分投资者都只有股票和房地产两种渠道，股票因为操作性不强，所以一直以来 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年受宏观调控的影响， 我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情 况来看， 2008 年商业地产市场出现明显的调整。 2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元， 同比增长 11.5%， 增幅同比回落 28.6%。 详情参见： 4 都只是小众投资者的理财渠道。大部分投资者现在唯一能选择的，只有房地产里不受调控影响 的商业地产。 因

7、为如此，现在有很多的投资者已经开始转向商业地产，他们已经开始对商业地产进行考 察，而有些人则已经开始出手大量的购买。近期，在罗湖的鸿隆世纪广场大手笔购买写字楼的 投资者，就都是以前的住宅投资者。 可以预计，在未来，将会有很多的投资者转做商业地产的投资，也可以预计，未来住宅市 场里的资金大部分都将转移到商业地产里。受此影响，未来的商业地产，必将实现巨大的发展， 而商业项目的价格，也必将再一次的实现飞跃！ 最后，现在还在住宅市场优越不觉的投资者，现在还没有找到好的投资项目的投资者，可 以尽快调整投资策略，关注商业地产，特别是，关注市场上表现最佳、9月份的商业地产销售冠 军鸿隆世纪广场。 中国领先产

8、业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2009 年金融海啸肆虐后的 中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009 年中国商业地产发展总体表 现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地 产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009 年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分 化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中 心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 详情参见：

9、 5 前言前言 商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为商业地产丰 厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。一线城 市城市商业地产的发展主要表现在以下几点： 城市改造带来商业地产发展机遇 商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍，现在大规模的城市改造，为商业地产开发创 造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。 传统商业日趋衰落，新兴业态增长迅速 传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型 超市、综合购物中心、SHOPPINGMALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春

10、笋般兴起。这些新 的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。 商业地产供需两旺 在当前经济形势下，债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中，无论从投资风险还是回 报率来分析，作为个人投资，房地产是最佳的选择之一。相对于住宅和写字楼，商铺的商业特 性更为明显，这就决定了它更具有投资价值。在北京、上海、广州、深圳等大城市，投资商铺 早就成为最为热门的投资方向之一，而现在的济南正在向这个方向努力着。 商业地产火爆背后的逻辑 商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本 进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：房地产市场

11、的许多商 业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的 2 至 3 倍，有的甚至更 高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的 开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的 投资者：据测算，在眼下的房地产市场，住宅投资收益率约为 5%到 10%，而商铺投资的收益率 则为 10%20%，有的甚至达到 30%以上。 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 一线城市商业地产发展现状一线城市商业地产发展现状 北京 2009 年商业地产市场总结 北京 2009 年商业地产市场总结 2010-201

12、5 年中国商业地产市场投 资分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 2010-2015 年 中国商业地产市场投资分析及前景 预测报告共十八章。首先介绍了 商业地产的相关概念、分类及特点 等，接着分析了中国房地产行业和 商业地产市场的现状，然后具体介 绍了商铺地产、写字楼、工业地产、 购物中心地产的发展。随后，报告 对商业地产市场做了区域发展分 析、重点企业经营状况分析、竞争 格局分析和投融资分析，最后预测 了详细 受政策推动，2009 年全球经济已经开始走向复苏，而 中国经济的复苏正在引领全球。 在政府适当宽松的货币政策 和积极的财政政策下，中国 2009 年整体经济形势较平稳， 预计经

13、济增长达 8.2%至 8.6%左右。北京市 GDP 达 11346 亿 元，增长 9.6%。在总体经济形势较平稳的状态下，北京市 商业地产在 2009 年的发展总体呈“V”字形先下滑再缓步 回升的趋势。 由于延续 2008 年金融危机的影响和北京市商业用地供 应量的紧张趋势，2009 年上半年开发商并无太多新的项目 推出。第一季度，受环境及气候的影响，市场总体还比较低 迷，并没有新的大型商业项目开业。二季度，相继有四个新 项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心、东直门桥 西南侧的北京来福士广场、 朝阳门桥东南的悠唐生活广场和 崇文门的国瑞购物中心， 但由于全球经济尚未全面复苏以及 市场定位

14、不准确等原因， 新开业项目整体招商运营情况并不 理想。 另一方面，由于商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，投资者对于商业地产的投资 意愿较低。而受到北京国庆活动和相应的安检升级的影响，许多项目的竣工入市时间不得不推 迟到年内第四季度。 下半年初的走势也并不十分乐观，空置率持续上升。但至九月份，在国家宏观调控、经济 政策的双重推动下，空置率有所降低。北京 2009 年第三季度的商铺物业市场整体空置率出现了 下降，由第二季度的 17.67%下降了 0.67%到 17.00%。市场整体数据的下降主要归因于王府井、 东直门和燕莎等老商圈的逐步改善、完善。由此也可见，真正能够吸引零售商的依然是策划成

15、 熟的、配套完善的商圈。 中投顾问发布的2010-2015 年中国购物中心投资分析及前景预测报告指出，近年来，新近落成的大型综合 购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的 要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 详情参见： 6 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 在越发明亮的经济前景下，北京中高端商铺物业市场的需求正在逐渐上升。在 2009 年下半 年一些零售商又开始重新积极为开设新店或店铺搬迁寻求理想的位置。第三季度，随着个别物 业中成交数量的增多，以及对市场增长的

16、预期，中高端购物中心首层平均租金下降速度已经开 始减缓。 近几年北京市商业地产土地供应量逐年减少。2009 年土地供应总量在 5700 公顷左右，其 中新增建设用地严格控制在 3300 公顷以内。其中商服用地仅有 200 公顷，较 2008 年减少 60 公 顷。土地的减少导致拿地竞争压力的增加，并直接引起开发商土地取得成本的提高。2009 年一 月至十月全国商品住宅销售面积增长 50.1%，办公楼销售面积增长 28.2%，商业营业用房销售面 积增长 32.9%。与住宅市场的迅速回暖相比，商业地产回暖速度偏慢。但在经济复苏的缓慢过 程中，零售商、投资者都在静观其变等待时机，这时的北京市商业地产

17、市场复苏的效率已经十 分令人欣慰。 对于投资者而言，由于投资商业地产成本高、回报时间长、流动性差及税费高等原因，往 往对商业地产投资不积极。反过来，投资住宅市场似乎更有优势，于是长期以来形成了住宅市 场投资的良性循环，甚至由于住宅市场的过热导致了商住倒挂现象。但倒挂只能是短暂的，随 着经济总体的不断上升趋势，商业地产的价格将会再次提升。同时目前土地成本、建设成本及 销售成本都在逐渐升高，从理性的角度看，商业地产的价值被低估了。 对于零售商而言，此前受到全球金融危机的影响，许多原有的开店计划不得不进行调整。 因此，2009 上半年北京的优质零售物业租售需求情况比 2008 年同期有了大幅下滑。上

18、半年大 中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道， 而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见 7 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 多数零售商非常谨慎，并不积极拓展市场，增开新店。部分外资零售商受到其本土市场业 绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，于是缩减了这一年新开店的数量。奢侈品 零售商表现最为明显， 同时奢侈品店在北京的数量在现有商 圈内已趋于饱和，若没有优质的新型商圈诞生，便很难再吸 引新的奢侈品零售商进驻。 而相较之下内资零售商受到的影 响较小， 但门店

19、零售额的下滑对市场的整体信心有较大的打 击。 内资零售商更倾向于比较保守地在成熟商圈的商场内新 开门店。但是考虑到租金成本及市场拓展等因素，优质的、 策划新颖的新项目或将成为内资零售商的更优选择。 2010-2015 年中国商业地产市场投 资分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 2010-2015 年 中国商业地产市场投资分析及前景 预测报告共十八章。首先介绍了 商业地产的相关概念、分类及特点 等，接着分析了中国房地产行业和 商业地产市场的现状，然后具体介 绍了商铺地产、写字楼、工业地产、 购物中心地产的发展。随后，报告 对商业地产市场做了区域发展分 析、重点企业经营状况分析、竞争 格

20、局分析和投融资分析，最后预测 了详细 总的来说，北京市商业地产市场由于受 2008 年国际金 融危机及国内房地产业宏观经济的影响，在 2009 年商业地 产气候整体转暖的步伐显缓慢而艰难， 但是总体上是先下滑 触底后，再平稳且持续向上的。 深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田 深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田 商业地产，广义上指写字楼、商铺和厂房；狭义上仅指 的是以街铺、为代表的商业物业。本文主要使用广 义含义。 30年，对于一个人而言，可能意味着生命中最黄金的时间；而对于一段历史，只是沧海一 粟。30年对于深圳商业地产，见证了其从无到有、磨砺壮大的过程。纵观半个甲子年的深圳商 业地产，有四个特点

21、。 【第一个特点： 主题词西进、扩容】 深圳城市中心沿着罗湖福田南山宝安轨迹变迁，深圳商圈的发展呈现出自东向西延 伸的态势。深圳商业地产起步于罗湖，逐渐向东门、华强北、福田中心区、南山等地发展。传 统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集餐饮、休闲、办公于一体的综 合区。 深圳的商务办公带也呈现明显西移态势。人民南作为深圳商务办公的起点，见证了改革开 放初期的艰辛。在深圳城市总体规划（20072020） 草案提出后，福田中心区写字楼成为深 圳的新旗帜，并集保险、证券、基金、银行等金融机构于一体，承接港资、外资金融机构的部 分后台业务。随着宝安大道和深南大道的连通、地铁1号线的延

22、伸，宝安滨海大道和南山滨海大 道的连接、广深沿江高速的建设，南山和宝安商务写字楼的开发必然迎来黄金时代。由于西部 通道对于促进西部城区商业繁荣具有巨大的推动力和南山、宝安二区庞大的人口隐含着的消费 力，美联物业认为，罗湖和福田商圈将进一步精耕细作，而南山、宝安将进是未来商业地产的 发展新兴区域。 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年受宏观调控的影响， 我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情 况来看， 2008 年商业地产市场出现明显的调整。 2008 年全国商业地产开发投资额 39

23、47.55 亿元， 同比增长 11.5%， 增幅同比回落 28.6%。 详情参见： 8 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2008 年受宏观调控的影响， 我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情 况来看， 2008 年商业地产市场出现明显的调整。 2008 年全国商业地产开发投资额 3947.55 亿元， 同比增长 11.5%， 增幅同比回落 28.6%。 详情参见： 9 【第二个特点：商业地产与“狼”共舞】 从投资主体角度分析，深圳商业地产

24、走过从国有资本引进外资集体经济民营 资本个人投资的发展历程，每次随着新的投资主体进入，市场化程度愈加深化。各投资主 体相互渗透与交织，演绎着与“狼”共舞的生态链。 近年，外资投资机构再度活跃于商业地产项目，美资西蒙房地产集团公司、摩根士丹利、 高盛等先后进入国内的商业地产市场。为抑制炒风，深圳市政府于2007年颁布了关于规范境 外机构和境外个人购买商品房的通知 （深国房2007254号） ，“商业限外令”从此登台。 美联物业认为，“限外令”并未令外资却步，而投资主体的多元化正是商业地产的生态模式， 国内的大型开发商和外资机构占据了商业地产的上游，中小投资机构及个人投资者在产业链的 下游。 【第

25、三个特点：商业与住宅互补】 城市化进程是中国商业地产健康发展的长线支撑。短周期里，商业与住宅的关系表现在两 方面：首先，住宅市场的逐步完善为商业地产发展提供了消费基础。其次，就房地产投资领域 内而言，两者为投资互补品。 一般而言，住宅和商业投资可以兼顾。目前国内的经济环境似乎朝着有利于商业投资的方 向发展，表现在以下几个方面： 一是住宅投资的争议性逐渐加剧。投资本身是市场行为，但随着房价飙升，热点城市的普 通住宅的房价已远远超出了普通老百姓的支付能力。而投资商业，由于不涉及民生，其争议性 和政策风险要远远小于投资住宅。 二是商业投资与住宅相比，至少有两个方面优势：一是坐拥资产增值，二是租金回报

26、率远 远高于住宅。 三是商业产品线越来越丰富，为投资客提供了多样的选择。 四是有产者的财富积累速度在加快。与其他地区相比，沿海地区具有更强的储蓄倾向和理 财偏好，这也为商业地产的发展提供了广阔前景。 五是由于国内通胀和人民币升值预期，实物资产成为避险资产，因此房地产将在一个比较 长的时期成为“现金牛”。相信随着深港一体化和泛珠三角合作的深化，深圳商业地产正迎来新 的春天。 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 【第四个特点：升级换代不间断】 商铺方面，30年来，深圳已经由以街边杂货铺和老式百货为主，转变成为以各类大型超市、 百货商场、购物中心为主的现代化商业流通模式。随着茂业、天

27、虹、太阳、岁宝、海雅、华润 万象城、深国投广场、港隆城、京基百纳、怡景中心城、星河、益田假日 广场等一批本土零售业茁壮成长，吸引了诸如沃尔玛、吉之岛、家乐福等外资零售巨头的入驻， 使得深圳商业经历了“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”的演变过程，影响和改变了全 国的零售业发展格局。 深圳零售业“从无到有”、“从小到大”、“从单一到多元”快速发展，主要有四个动力：一是 市场经济的发展，为深圳零售业的发展提供了机会与动力；二是国有企业少，对外开放方面也 更具主动性；三是外资零售巨头进驻，国外的大型连锁超市沃尔玛、家乐福最早将总部设在深 圳，他们既带来国际上最先进的经营理念和管理方式，也带来

28、竞争压力，对深圳零售业起到很 好的推动与促进作用；四是深圳零售企业对外扩张模式比较灵活 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2010 年第一季度，我国商 业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民 的消费呈显著正相关。 详情参见： 10 一线城市商业地产二季度活力四溅 一线城市商业地产二季度活力四溅 无论是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、 杭州、郑州等二线城市，商业地产的活跃已经成为楼市的 亮点。 【北京】 潘石屹介绍，从2007年开始，北京的住房价格飞涨， 而商业地产（包括写字楼）并没

29、有多大的涨幅。住房与商 业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。2010年 3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策， 商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的 商业地产更受市场欢迎。北京2010年最大体量的商业地产 项目潘石屹的银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳 绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到 了27.7亿元。可见政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤 其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。 2010-2015 年中国商业地产市场投 资分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的 2010-2015

30、 年 中国商业地产市场投资分析及前景 预测报告共十八章。首先介绍了 商业地产的相关概念、分类及特点 等，接着分析了中国房地产行业和 商业地产市场的现状，然后具体介 绍了商铺地产、写字楼、工业地产、 购物中心地产的发展。随后，报告 对商业地产市场做了区域发展分 析、重点企业经营状况分析、竞争 格局分析和投融资分析，最后预测 了详细 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告指出，2010 年岁初，房地产紧缩 型调控拉开大幕，4 月 17 日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，调控力度力度之大，

31、堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来 新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的 趋势。详情参见： 11 【上海】 不少房企将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。仅在上海，仲量联行发布的一份报 告表明，2010年上海非中央商务区甲级写字楼体量，将由2009年的50万平方米猛增至100万平方 米以上，成为有史以来增幅最大的一年。 据DTZ戴德梁行调查(上海)，第二季度上海市甲级写字楼成交租金为每天6.8元/平方米，空 置率达到12.13%，环比下降了0.87个百分点，同比则下降

32、4.25个百分点。预计2010年第三季度 整体市场仍将保持平稳，伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的 加大，未来写字楼需求将持续旺盛，预计租金将小幅上扬。 本季商铺市场迎来了大量的新增供应，总存量达到1903193平方米，但这并没有影响整体的 入住率及租金的走高。高端商铺市场平均租金环比上升了2.67%，为每天52.11元/平方米；平均 入住率为90.78%，环比上升了0.97个百分比。DTZ戴德梁行分析师认为，世博会开幕至今吸引了 超过2000万参观者，不仅推动了传统旅游消费，也刺激了休闲、娱乐、会议等非传统旅游消费； 随着淮海路商圈品牌调整的结束以及世博会效应的延续

33、，相信租金上涨的趋势将在上海高端商 铺市场得以延续。 【广州】 广州第二季度前两月住宅销售近80万平方米，环比下跌15.9%。报告称，尽管房价在政府一 连串调控影响之下初见下降，然而购房者仍然期待调控效果的进一步深化，市场观望气氛仍然 存在。买家态度也令房价略有下调，二季度房价为13064元/平方米，环比下降0.9%。住宅市场 一片胶着之下，广州的商业地产却呈现逆市上涨。数据显示，第二季度甲级写字楼租金环比上 升2.25%，月租金为114.3元/平方米。 【深圳】 在深圳，来自一家市场机构的研究数据显示，6月上半月，深圳一手商业地产成交面积3.86 万平方米，成交套数为271套，环比分别增加1

34、69.55%、96.38%；二手商业地产成交面积为3.46 万平方米，环比增加5.53%，二手商业地产成交套数为345套，环比减少21.05%。同期北京商业 地产市场，一手成交面积13.55万平方米，环比增加36.55%，成交套数为674套，环比增加2.9%。 据媒体报道，在深圳，由于惜售现象，甲级写字楼已经出现明显价格上浮。 新政之下 上海商业地产当红不让 新政之下 上海商业地产当红不让 “十二条”充分反映了政府抑制住宅投机的决心-复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认 为，无论是政策内容，还是其出台的时机，都是对投资性、投机性购房者释放信号，不要再做 炒房的美梦了。无独有偶，针对十二条，著名财

35、经评论员叶檀最近指出，住宅利润的黄金时 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 代已经过去。投资者逢开必买、逢买必赚的疯狂将不复存在。而与之相对，商业物业由于未 受限购、限贷政策影响，反而迎来多年未见的火爆行情。专家分析，新政很大程度上将影 响投资资金的流转方向。 过去10多年来， 住宅市场和商业地产的走势， 往往呈现出此消彼长的互补形态， 住宅火爆， 则商业萧条，反之亦然，现在新政的落实，以及房产税这把悬头之剑，将给住宅市场带来至 少35年的深度调整，投资商业，正当其时！ 【中山公园、大宁绿地后 下一个10年属于顾村公园】 20年前，地处长宁区的中山公园吸引了上海的目光，作为较早

36、的商业中心，中山公园商圈无 疑是成功的典范。10年后，以当时浦西最大的公园-大宁灵石公园为中心，依托宜居之城的良 好规划，一个国际生态生活圈迅速成型，而数十万城市精英人口的聚集，也造就了大宁国际广 场等高端商业中心的财富传奇。 当中山公园、大宁绿地的辉煌已成为商业地产界的成功典范，新兴的顾村公园副中心正以 惊人的速度异军突起。顾村公园占地435万，是上海最大的郊野公园，比纽约中央公园更大， 相当于大宁灵石公园的7倍。更借势地铁1、7号线双轨制利好，一举鼎定北上海人居中心、商 业中心，以及文化生态中心位置。 2010-2015 年中国商业地产市场投 资分析及前景预测报告(共五卷) 中投顾问发布的

37、 2010-2015 年 中国商业地产市场投资分析及前景 预测报告共十八章。首先介绍了 商业地产的相关概念、分类及特点 等，接着分析了中国房地产行业和 商业地产市场的现状，然后具体介 绍了商铺地产、写字楼、工业地产、 购物中心地产的发展。随后，报告 对商业地产市场做了区域发展分 析、重点企业经营状况分析、竞争 格局分析和投融资分析，最后预测 了详细 【6,000,000:0 顾村消费空白谁来填补】 近两年来，顾村板块在上海市场一枝独秀，绿地公园7 号、保利叶上海等数十个高档楼盘的，周边600万方住宅总 量，形成了北上海国际级城市副中心。但数以十万计居民的 消费需求，独缺一个全业态的大型商业中心

38、来填补！绿地集 团正是基于城市发展角度，于顾村公园正对面，倾力打造20 万方大型城市综合体绿地?北郊广场。 作为顾村唯一大型商业综合体，绿地?北郊广场不仅拥 有20万方的超大型规模，涵盖商业、办公、酒店公寓等符合 物业；更集生态、娱乐、休闲、购物、情景体验为一体，独 揽板块内高端客源， 成就生态与商业并重的公园式商业集成 体。 【财富先机 世界500强抢先入主】 绿地?北郊广场5月开盘热销盛况犹在眼前，11月蓄势待发72-280产权铺，即将荣誉续推。 此次推出的可餐饮全功能铺位，部分挑高达到惊人的5.4米，真正做到1层价格2层空间；全框架 结构，可自由分割组合，体现出高人一等的性价比。 中投顾

39、问发布的2010-2015 年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产 的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、 写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况 分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产 市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见： 12 中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 中投顾问发布的2010-2015 年中国写字楼市场投资分析及前景预测

40、报告指出，广义的商业地产包括写字楼、 公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展， 为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升， 写字楼除去原有的交通地理要求之外。 详情参见： 13 据了解，作为新型3D式开阔街区，绿地?北郊广场以其极具特色的街区式生活消费理念，吸 引了诸多大牌进驻，据悉：国美、美格菲、上影、第一食品，以及世界500强品牌大卖场等已意 向入驻，将成为北上海居民最主要的消费场所。中小投资者亦可凭借大型主力店的丰富经验和 大量人气，轻松分得一杯羹 【“9月上海商业地产 成交面积

41、创新高”】 住宅市场正承受一轮轮调控重拳，商业地产市场看上去则丝毫未受影响。 汉宇地产市场研究部最新统计显示，1-9月，上海市商业地产成交面积为173.3万平方米， 与楼市火爆的2009年同期相比增加25.2万平方米。供应量同样也较2009年有大幅增加，183万平 方米的总供应量相比2009年同期增加近25%。 来自汉宇地产的数据显示，2010年以来商业地产月平均成交量为19.2万平方米，为上海历 年以来月均成交量的最高值。从4月份楼市新政实施以来，商业地产每月的成交量一直处于历史 高位，几乎每个月都超过19万平方米，其中9月份达到历史最高值，为28.56万平方米。 不过不同类型商业地产的价格走势不尽相同。数据显示，近郊的一些专业主题市场类商铺 虽然成交量很大，但价格普遍不高，且明显低于所在区域住宅价格；而位于上海重点规划区域 内的靠近轨交的社区型商业及大型商业综合体的价格，则呈现强劲上升趋势。 对此，汉宇地产市场研究部认为，商业地产将成为此次楼市调控的幸运儿，不仅不受打压， 而且长期来看，从住宅市场撤出的资金将有大量进入商业地产之势。 汉永丰行置业有限公司董事长汪洋表达了相同的观点。他称，“沪12条”中最严厉的“限购 令”，只是针对住宅市场，