物业日检、月检工作项目(12页).doc

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1、-物业日检、月检工作项目-第 12 页资产管理资产管理指的是对固定资产、物料的管理。一、对固定资产的管理1、遵守集团公司关于资产管理的制度，主要包括：购买要报批，内部调拨要办理调拨手续，报废处理要报批等流程。2、管理处要详细记录资产台账，主要包括名称和存放地点。3、要定期盘点（季度、半年），做好盘点记录，并将盘点资料留存。二、对物料的管理1、遵守物业公司有关物料的管理制度，主要包括：记录台账、各类表单的使用、领用手续等。2、要定期盘点，做好盘点记录，对盈亏因素要及时查找落实，需处理的要以报告的形式向物业公司报批。用工管理一、劳动合同的签定应按劳动法规定及集团人力部的指导意见，及时签定适当的劳动

2、合同，以规避劳动用工风险。（非全日制用工、短期用工、兼职协议等）二、人员考核日常管理处要求员工到岗，每天要在“每日签到表”上签字，以此作为考勤的依据。但我们也发现，管理处每月向物业人力管理员报的考勤表，员工出勤情况与“每日签到表”不符的情况。经落实，有的是因人员更换，以某人的名义报考勤，实际工资发给其他人。但是，各位管理处主任想想，这样做只能给工作带来混乱，不利于日常的管理。如果没有其他问题，我们倒不如认真、真实的记录并提报考勤，以经的住检查。三、特殊情况的处理海普有一位员工是维修人员，技术好，想留住他就得涨工资，但有一定困难。于是，让他又做了一份中班保安，既涨了工资，又不耽误维修。但为了不让

3、人力部门觉得有虚套工资的嫌疑，就将此人用两个名字领取工资。这位员工做两份工作，本就该拿两份工资，但管理处的这种做法不妥。对这种特殊情况，人力部门有其管理的要求，应向人力部门报批并备案。管理处主任负责安排对各项服务进行监督、检查，负责组织周检，并对现场进行巡视和指导1.0目的为使管理处各项工作能正常开展，及时纠正各项不合格服务，以防问题的发生。2.0范围对管理处的各项工作进行自检，自查包括物业管理处周检、班组日检。3.0职责3.1管理处主任负责安排对各项服务进行监督、检查，负责组织周检，并对现场进行巡视和指导。3.2各班组主管作为检查人员对所分管的服务进行日检。4.0自查内容1）管理处内务巡查内

4、容：A仪容仪表：按规定着装B服务态度：说话和气，使用文明用语C工作纪律：按时上下班，上班遵守纪律D文案记录：记录清楚、不弄虚作假E办公环境：清洁卫生、摆放整齐、无垃圾堆放2）物业服务巡查内容：2）物业服务巡查内容： A违章：如违章装修、乱搭乱建、墙壁乱画、乱张贴、乞讨人员等现象。B维修：是否有安全隐患，C治安：有无可疑人员、推销人员和其他的治安可疑情况等。D车辆管理：是否按规定进行登记，是否阻碍交通，摆放是否有序。E清洁：是否达到公司要求。5.0程序5.1时间安排，日检：班组主管每日上午、下午个巡视一次，记录一次。周检：每周一下午，检查上周的服务情况，因特殊原因可提前或滞后。5.2现场自查过程

5、中，应客观、公正地进行检查，检查人员应认真判断，发现不合格应取的受检人员的认同，将结果记录在工作日记中。5.3自查记录应在工作日记中列出自查的重点、巡视的范围。5.4自查中主要记录发现的问题，对业主的提议、建议几自己在工作中发现的需加强管理、提高服务质量等方面的想法也应该做好记录。5.5自查中发现的问题，分类进行处理：A收集的管理意见，需管理处决策的上报管理处主任，需公司决策的上报公司有关人员。B轻微不合格在日检、周检中关闭处理。C严重不合格，填写不合格服务处理表。D发现违章行为按公司规章制度执行。6.0相关记录工作日记不合格服务处理表1. 保洁：1楼宇大堂、走廊、消防通道、地面、墙壁、天花、

6、灯饰、玻璃、幕墙及门、门框、垃圾桶等项目。 1.2公共卫生间:地面、壁面、窗框、玻璃、门、门框、天花灯饰、蹲厕、小便器、洗手盆以及其它卫生洁具。 1.3外围:地面、绿化带、盆景、围栏、路灯、垃圾桶。 1.4车库:地面、壁面、天花、灯饰、指示牌。 1.5电梯:轿厢地面、轿厢门、门框、壁面、天花、灯饰、按钮、踏板。 1.6标牌:指示牌、公告栏、信箱。 1.7管理中心办公室及其他因管理工作需要的设备设施、场所场地。 1.8具体清洁执行检查标准请参照附件日常清洁执行及清洁标准及4.12清洁工作检查规程. 2.消防、公共设施设备。 2.1空调:风量、温度、噪音、异常情况。 2.2灯光:亮度、维修、调整与

7、更换。 2.3电梯:异常情况、灯光、通风。 2.4疏散指示:灯光指示保持常亮。 2.5防火门:常闭,不能上锁。 2.6给水管道:滴、漏、锈蚀。7排水口、管道:滴、漏、堵。 2.8消防管道、消防栓:滴、漏、锈蚀。 3.住户有违反管理公约、业户指南规定及广东省物业管理条例规定的事项。 3.1大门口、走廊或公共场所摆放或移置物品、杂物、垃圾。 3.2因装修改变房屋结构、用途。 3.3高空抛物。 3.4外墙面贴挂标语、衣物或其它物件。 4.其它包括本小区辖内的公用设施、公共场所(地)等附属设施。1. 物业管理员片区巡查工作规程提要：助理应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容包括负责区域的巡查安排

8、及巡查的内容等2. 物业管理员片区巡查工作规程3. 1、目的4. 规范片区巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。5. 2、适用范围6. 适用于各管理员的片区巡查工作。7. 3、 职责8. 3.1 助理负责楼宇巡查的组织、管理工作；9. 3.2 各管理呐喊负责依据本规程实施片区巡查工作。10. 4、 程序重点11. 4.1 助理应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容包括负责区域的巡查安排及巡查的内容等；12. 治安隐患的巡查；13. 绿化维护状况的巡查；14. 4.3 楼宇巡查的方法应包括看、听、摸、调查了解等。15. 4.4 房屋本体巡查的工作要领16. 巡查逃生天台各项情况是否良好。

9、17. 保安队或工程队进行检查；18. 4.5 公共设施设备巡查的工作要领19. a）检查雕塑小品及文体设施是否完好，是否有安全隐患；20. b）检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霜病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。21. a）检查是否有违章占用现象；22. b）检查标识、路牌、警示牌是否完好；23. c）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；24. d）检查卫生状况是否良好。25. 4.6 巡查周边环境26. 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象；27. 4.7 巡查违章装修：详见装修管理作业规程；28. 4.8 巡查空置房：详见空置房管理作业规程29. 4.9 对巡

10、查中发现问题的处理要领30. 报告助理解决；31. a）属公共设施设备破坏丢失的，按报修管理作业规程处理；32. b）属其它部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长；33. c）属住户违章造成的问题，应按住户违章处理作业规程处理。34. 应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并且经相关人员签字认可。35. 4.10 巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由客服中心归档保存，36. 保存期两年；37. 4.11 本规程操作情况作为相关员工绩效考评的依据之一。38. 5、 相关文件及记录39

11、. 5.1 巡查记录表；40. 记录表；41. 5.2 报修管理作业规程；42. 5.3 装修管理作业规程；43. 5.4 住户手册；44. 5.5 住户投诉处理作业规程45. 5.6空置房管理作业规程；46. 5.7住户违章处理作业规程。物业部日常巡查工作规程物业部的巡查工作重点是在于监督管理中心有关部门的运作情况；业主遵守小区业主公约情况，及时发现情况及时处理，消除事故隐患。是管理中心经理眼睛，管理中心经理可以通过巡查表及时了解园区所发生的情况和各部门的工作情况，并相应的做出工作的规划及管理方针。业部日常巡查工作规程物业部的巡查工作重点是在于监督管理中心有关部门的运作情况；业主遵守小区业主

12、公约情况，及时发现情况及时处理，消除事故隐患。是管理中心经理眼睛，管理中心经理可以通过巡查表及时了解园区所发生的情况和各部门的工作情况，并相应的做出工作的规划及管理方针。1、巡查工作的要求1）物业助理在巡查中应详细观察、认真记录和做好填写巡查表的工作，每日对园区进行两次厉行巡查，上午巡查工作由B班当班物业助理完成，下午巡查工作由C班当班物业助理完成。2）负责巡查的物业助理应必须携带对讲机、巡查表、收楼统计表、违规处罚单和违规处罚记录表等资料、物品，方可前往巡查。3）为了做好巡查工作，每位物业助理应阅读有关部门的工作手册，了解各部门的工作内容、工作范围和工作标准，以便处理问题和填写巡查表。4）巡

13、查工作除含概巡查表中所列内容外，针对有关部门工作巡查的详细内容做以下说明：5）物业助理对园区厉行巡查时，对楼体外的公共区域必须检查，对装修单元必须全部检查，一二期巡查的物业助理必须每次巡检一期不少于两栋楼，二期不少于三栋楼，三期巡查的物业助理每次巡查不少于一栋楼。而且要在巡查表上注明，以免重复检查。6）物业部应在每月中旬工作较少时，对整个园区进行两次清查，将较突出问题提交中心办公会讨论，由有关部门负责整改。2、巡查的主要内容1）楼宇大堂、走廊、消防通道、地面、墙壁、天花、灯饰、玻璃、幕墙及门、门框、垃圾桶等项目。2）外围：地面、绿化带、盆景、围栏、路灯、垃圾桶。3）车库：地面、壁面、天花、灯饰

14、、指示牌。4）标牌：指示牌、公告栏、信箱。5）管理公司办公室及其他因管理工作需要的设备设施、场所场地。6）水道、泳池：有无杂物、水质情况及相关设备设施。具体清洁执行检查标准请参照附件日常清洁执行及清洁标准及清洁工作检查规程.3、清洁工作检查标准和方法1）大理石地面：目视地面无灰尘，可映出灯光器具之轮廓。2）大理石墙面：用干净的纸巾擦拭60公分长，纸巾无明显污染。3）楼层通道的地面砖，釉化地砖：目视干净无杂物、无污渍、有光泽。4）楼梯台阶扶手：目视台面干净无污渍，用纸巾擦拭扶手表面60公分，纸巾不被明显污染。5）各通道防火门：使用纸巾擦拭门上冒30公分，门板60公分，纸巾不被明显污染。7）楼道天

15、花板：目视无蜘蛛网，无明显污渍。7）公共洗手间：无异味、便器无黄渍、无水锈渍，地面、壁面、门、门框保持干净、干燥、无污渍。8）不锈钢清洁：亚光面不锈钢表面无污渍、无水渍、无灰尘，半米内可映出人影，镜面不锈钢的表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。9）地面清洁：地面无杂物、无污染、垃圾，道路无泥沙、烟头杂物、无积水。10）玻璃清洁：目视玻璃表面无灰尘，无污渍，镀膜玻璃半米之内可照出人物影像。11）通道的墙面砖：使用纸巾用中等力度擦拭60公分长，纸巾不被明显污染。12）垃圾中转站：垃圾桶、中转站地面、壁面每日清洗，桶外无垃圾粘附物，中转站以外无垃圾、无积水、无污渍。13）地下车库：地面无尘土、杂物、

16、无污渍，天棚上无蛛网。14）灯具：室内、外灯具保持外表干净，无蛛丝、尘渍，确保玻璃光度良好。4、绿化工作检验标准和办法：1）检验标准：草坪没有了现垃圾杂物、断枝落叶。2草坪没有发现杂草、低洼积水、缺水少肥、过高不平整的情况。3乔木发生长良好，没有发现缺水少肥、枯枝的情况。4造型的乔木和灌木应及时进行修剪、施肥。5发现病虫害应及时喷杀。6没有发现因管理不当以没植物生长不良的情况。2）检验方法：1负责巡查的物业助理根据各个季节、植物的生长变化来空出每期的检查办法；2由高级物业助理或物业部主管于每月或每周对绿化工作进行重点检查评分。5、工程工作检验标准和办法：1空调：风量、温度、噪音、异常情况。2灯

17、光：亮度、维修、调整与更换。3疏散指示：灯光指示保持常亮。4防火门：常闭，不能上锁。5给水管道：滴、漏、锈蚀。6排水口、管道：滴、漏、堵。7消防管道、消防栓：滴、漏、锈蚀。6、保安工作检验标准和办法：了解保安部工作职责，熟悉各岗哨位置和对讲机编号，掌握保安员行为标准。参考XXX保安部工作手册执行。7、对装修单元的巡查标准和办法：1对装修单元的巡查办法：物业助理在巡查前，应对XXX装修手册进行充分的掌握和了解，依照XX装修手册中有关规定，对装修单元及装修工人进行管理。2对装修单元的巡查标准：1建筑物的外墙绝对不能更改，如内墙必须拆除或更改，事先亦必须得到物业管理公司的书面批准。2业主在室内进行之

18、任何工程若不符合有关法律，即使事前已经管理公司批核，业主仍须将改变部分恢复原貌，直至有关部门满意为止，其所需一切费用，概由该业主支付。3各业主所聘的装修承建商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方或设备损毁，有关业主、装修商必须负责赔偿损失。4提供工程负责人名单交管理公司备案，以便在工作时间外发生紧急事故时与其联络。5施工6所有装修垃圾泥头及沙石均应以尼龙或麻包袋搬运，运载材料之货车应取道指定之货物起卸区，泥头、沙石必须弃置于泥头收集站。6所有装修垃圾泥头及沙石均应以尼龙或麻包袋搬运，运载材料之货车应取道指定之货物起卸区，泥头、沙石必须弃置于泥头收集站。7所有装修工程只限在单位内进行，不得在走廊

19、或其他公共地方进行，而一切工具、材料、泥头、沙石等也必须放在该装修单位内，不得占用公共地方或通道、走廊。不能乱用、乱占电梯，不得使用电梯搬运超重、超大、超长、超高物品，为保障其他业主及住户的利益，若有任何人受到直接或间接之损害，将由有关业主负责及赔偿。8施工时须尽量提供足够防御措施以减少装修期内引致之尘埃及噪音，避免对小区内之其他业主及住户造成干扰及不便。装修期间，单元入口门必须关闭。9工场内必须配备足够防火设备，如灭火筒、沙桶及防火毯等，以备发生火警时紧急应用。（装修范围内每100平方米必须保证至少提供四个手提灭火筒）。10不可在公共地方之消防栓取水清洗地方或其他应用。11每日必须清理垃圾以

20、保持通道畅通、地方清洁及减低火警发生的可能性。12承建商进场时须办理用具设备、包裹或材料登记，若需搬离小区，应先到管理公司办理放行证。13严禁将混凝土、沙石、瓦砾或其他杂物倒入厕所或排水渠内。14未办理动火证的装修单元禁止一切动火行为，违例者管理公司有权停止该单元之装修工程并视情节轻重作出处罚。若由此发生意外引起任何损失，概由业主或承建商承担一切责任。15任何装修工人不得在工场（装修单位）居住、煮食或吸烟，乱用太阳灯，装修工人必须穿着工作服及不得赤膊赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。16业主所聘的承建商及雇员必须佩戴临时工作证，凭证进出小区。施工人员只限于出入证上规定的单元内施工，凡无

21、临时工作证件之人员，均不许进出小区范围或在区内停留。17正常施工时间为每天上午8:00中午12:00，下午2:00晚上6:00如需超时工作或在规定时间外18所有业主及住户皆不得拆迁，更改或干扰住宅区建筑物外墙及公共地方之设备或改装任何排水及给水喉管，此外，不得加设任何招牌、帐蓬、铁笼、骨架天线或其他固定装置于住宅区建筑物外墙上，不得乱动乱改煤气管。19装修期限超过90天的，需另收单元清运装修垃圾费，更换工人施工出入证并更换装修许可证。20各业主所聘用的承建商及其雇员必须严格遵守东莞正龙物业管理公司所制订的其他各项规则。8对住户单元的巡查标准和办法：1对住户单元的巡查办法：住户有违反管理公约、业

22、户指南规定及物业管理条例规定的事项。2对住户单元的巡查标准：1）大门口、走廊或公共场所摆放或移置物品、杂物、垃圾。2）因装修改变房屋结构、用途。3）高空抛物。4）外墙面贴挂标语、衣物或其它物件。9其他包括本小区辖内的公用设施、公共场所（地）和空置房等附属设施。项目处巡查考核表版本/状态：C/0MPSYW205第 1 页 共 2 页 小区 编号：序号巡查、场所 及部位检查结果纠正措施受检人备注上午下午上午下午上午下午一清洁、绿化1大堂2绿化带3厕所4楼梯5外围6烟灰缸7门窗8消防器材9信箱10车库11路灯12指示牌二机电设备、设施维护保养1电梯2生活泵3消防泵4喷淋泵5集水井泵6监控系统7消防控

23、制柜8巡更仪 项目处巡查考核表版本/状态：C/0MPSYW205第 2 页 共 2 页 小区 编号：序号巡查、场所 及部位检查结果纠正措施受检人备注上午下午上午下午上午下午9红外线报警 系统10污水处理房11卫星机房12配电房三治安管理四服务接待五收费管理六其它评分结果分为：优秀、良好、及格、不及格 检查人： 日 期： 年 月 日 消防管理、人员出入管理、车辆管理、设备管理（电梯、给排水设备设施、配电设备、巡更、视频监控设备、倒匝设备、会议设备、UPS设备、消防报警设备、喷淋、感温感烟（检查水压）、各类机房（电梯机房、UPS机房、高低配电机房、）照明设施、巡更设备、中央空调设施设备。客户服务、涉及食堂日常管理、日常业主走访、反馈。绿化管理、保洁管理、保安管理维修管理 人员管理 会务服务管理应急事件处理