张江国际创新中心项目开发概述.pdf

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1、1/46上海 张江国际创新中心简介 2/46 项目位于浦东张江北区核心区，是浦东推进科技创新中心建设重点落位张江的核心载体 龙东大道南侧、申江路东侧, 丹桂路西北侧，距离地铁二号线广兰路站1.3公里 宏观层面中观层面微观层面宏观层面中观层面微观层面 市中心 本项目 市中心 本项目 13km13km 项目位置项目位置 3/46 本案交通通达性较高，能快速通达城市其他板块，在建的中环线申江路段将进一步提升本案的交 通便利性 本案交通通达性较高，能快速通达城市其他板块，在建的中环线申江路段将进一步提升本案的交 通便利性 城市高 架交通 城市高 架交通 城市高架匝口距离车程城市高架匝口距离车程 外环高

2、架6km10min 内环高架2km3-4min 周边道 路交通 周边道 路交通 路名道路能级评价 龙东大道主干道 快速连通内 中外环高架， 通达性较佳 申江路主干道 丹桂路支路 与张江园区 内部通达性 好 张东路支路 城市轨 道交通 城市轨 道交通 轨交站名站点距离步行时间 2号线广兰路站850m10min 注：2号线是上海市东西向主动线 项目交通项目交通 4/46 区域情况 区域情况 36万人 11000位博士 人才高地人才高地 1020研发机构 29家高校院所 20金融机构 34家创业投资机构 1万余家企业 22个产业技术联盟 思想高地思想高地 科技金融高地科技金融高地 高新产业高地高新产

3、业高地 GDP: 5600亿亿 张江之靓中国高科技园区的龙头张江之靓中国高科技园区的龙头 数据来源：上海市张江国家自主创新示范区管理委员会 5/46 期初政府主导规划以产业用地为主，区域产业办公氛围强，而配套和生活气息严重匮乏，使张江形成上海最大的人流潮汐。 区域情况区域情况 这里只关乎工作这里只关乎工作 8:40 AM 拥挤的路面 上海最大的潮汐上海最大的潮汐 6:00 PM 拥挤的地铁 白天在工作，路面空荡荡 晚上除了加班，没有其它娱乐活动 产业用地为主产业用地为主 大企业膜拜，各种庄严的总部大楼 张江之痛政府主导的开发模式下缺乏基础的 生活气息和配套服务 张江之痛政府主导的开发模式下缺乏

4、基础的 生活气息和配套服务 张江北区几乎全为产业用地和原居地张江北区几乎全为产业用地和原居地 6/46 区域变化区域变化 1.0 2.0 政府主导模式 市场开发模式 政府主导模式 市场开发模式 以政府为主导以政府为主导，进行土地开发和招商引资，形 成厂房厂房+大型研发制造企业、总部大楼大型研发制造企业、总部大楼+高科 技企业 高科 技企业的园区状态 政府政策主导政府政策主导+土地要素驱动土地要素驱动 上海自贸区扩展到张江、中关村试点政策推广、 400亿元创投基金及总理支持“众创空间”等政 策到来，张江新一轮转型呼之欲出新一轮转型呼之欲出 以市场为导向，土地市场化、项目市场化、招商 市场化，倡导

5、创新，加强配套设施建设 土地市场化、项目市场化、招商 市场化，倡导创新，加强配套设施建设 市场为主导市场为主导+配套功能完善配套功能完善 土地属性发生变化：土地属性发生变化：2.5产业到第三产业产业园向产业到第三产业产业园向CBD转变 开发模式发生变化：政府主导的开发模式已经不能适应社会需求，张江正在思索新的市场模式，加强配 套，促进产城融合 转变 开发模式发生变化：政府主导的开发模式已经不能适应社会需求，张江正在思索新的市场模式，加强配 套，促进产城融合 张江之变由政府模式向市场模式迈进张江之变由政府模式向市场模式迈进 张江大厦罗氏制药 展想广场 长泰国际广场 7/46 产业升级 1、医+E

6、 两大产业集群 2、聚焦更具创新力和发展 潜力的产业方向 3、注重不同产业之间的跨 界融合发展 1、医+E 两大产业集群 2、聚焦更具创新力和发展 潜力的产业方向 3、注重不同产业之间的跨 界融合发展 市场化开 发模式 1、产品类型多样化 2、配套持续完善 3、产品价值回归 1、产品类型多样化 2、配套持续完善 3、产品价值回归 总结：总结： 政府角色 转变 1、孵化器建设 2、公共服务平台搭建 3、政策支持 4、资金扶持 1、孵化器建设 2、公共服务平台搭建 3、政策支持 4、资金扶持 面向未来的趋势：面向未来的趋势： 从产业园区转型为大型综合性商务办公区从产业园区转型为大型综合性商务办公区

7、 8/46 结合张江招商资源，已接洽的客户中有明 确需求意向如下：（合计约4.3万平方米） 结合张江招商资源，已接洽的客户中有明 确需求意向如下：（合计约4.3万平方米） 张江国际创新中心项目储备情况表张江国际创新中心项目储备情况表 序号项目名/个人项目情况 物业需求 联系人推进进展备注备注 1奇虎科技新搜索引擎 1,000 万建伟 2015年初新注册公司；已委托张江 咨询公司办理 2鼎指信息游戏开发 刘翔 3百川快线互联网段琰 4上影集团电子商务李菲 5蓝莓影业影视内容投资平台 13,000 钟伟 已出设计方案；待企业与张江集团 签署战略协议后确认入驻细节 6沪江互联网教育曹建已现场察看 7

8、亚益文化文化传播、版权交易平台 5,000 孙渊现场察看；待出入驻方案 8SMG影视剧制作 3,000 张弛 9实建实业 云计算、大数据、机器智能、生物医疗 为投资方向的投资平台 5,000 梅雪峰现场察看；待出入驻方案 10百腾传媒传统影视内容 孙德钰已委托张江咨询公司办理注册 11磁谷基金/小村资本游戏等孵化器投资尤健 12非凡精英孵化中心 1,000 杜非现场察看；待出入驻方案 13修真网络 10,000 陈富明现场察看；待出入驻方案 14 乐秀网/创智超越（北京）科 技有限公司 奇虎360投资，中国较大明星艺人互动直 播平台 胡明 15弗徕威智能机器人科技公司 3,000 张殿礼现场查

9、看管委会补贴项目 16上海高欣计算机系统有限公司应用软件产品和互联网服务供应商1500-2000孙春锋 年收入3亿，员工130人。PC产品日 活跃用户2000万，手机软件日活跃 20万。目前办公在世和中心 17上海众欣科技有限公司 医疗大数据开发和营销。拟上新三板，已 获融资 500 王军良现场察看 18上海艾咖信息技术有限公司互联网线上线下音乐教学网苏韫慧 19中科英华高技术股份有限公司拟设立投资孵化器袁梅 20宏智国际版权经营授权代理营销何志焜 21 复旦大学上海药物创制产业化 开发中心 产业孵化平台邵黎明现场察看；待出入驻方案功能平台为主 22全球高校实验室联盟董海涛现场察看；待出入驻方

10、案功能平台为主 客户情况客户情况 9/46 客户情况客户情况 张江管委会主要需求意向如下：（合计约 3.1万平方米） 张江管委会主要需求意向如下：（合计约 3.1万平方米） 张江管委会功能与面积需求表张江管委会功能与面积需求表 序号功能名称面积需求情况描述 1张江海关空服中心5000 拟建成“一站式”第三方公共物流通关操作平台，具有空运进 口货物通关提货一站式服务，海关现场通关、查验、征税，检 验检疫检务、查验、商检功能，增加保税服务、空运转关、空 运出口等特色服务功能，复制自贸区相关海关政策，服务企业 由张江辐射周边金桥等地区。 2公共平台/孵化器/众创空间20000 与美国、以色列等具有成

11、熟孵化器运作经验的机构合作，建立 政府指导、市场化运作的国际孵化器。包含孵化、加速等功能， 以及孵化服务、创新文化集聚交流平台（类似Italk的咖啡吧 等）等功能。 3培训/交流/会议室1000 供张江管委会、三大集团、张江发展促进会等相关会议使用； 供园区企业公共培训、会议、创新交流等活动使用，场地可分 割灵活使用。 4张江多功能厅/展示5000 融合展示、发布、交易多种功能，展示张江高新区核心园的发 展概况；结合“张江发布”，发布、展示、交易园区企业最新 科技及创新技术及成果。 合计31000 1、意向租赁面积保守估计已超过5万； 2、其中孵化器2万平米如果实现3.5元租金（2+1.5），

12、整体项目租金站位3.5元以上 10/46 1、国际科技及知识产权投资交易中心、国际科技及知识产权投资交易中心 2、全球科技成果发布中心、全球科技成果发布中心 3、全球创业路演中心、全球创业路演中心 4、全球孵化器集聚中心（Y含C、 Start X、 500 Startups、联想之星、创新工场、微软孵化器、英 特尔孵化器等国际国内顶级孵化器） 、全球孵化器集聚中心（Y含C、 Start X、 500 Startups、联想之星、创新工场、微软孵化器、英 特尔孵化器等国际国内顶级孵化器） 5、国际前沿科技展示中心、国际前沿科技展示中心 张江国际创新中心 打造 张江国际创新中心 打造“五个中心五个

13、中心” 3.产品解决方案3.产品解决方案 11/46 以新时代背景为前提，以项目预设目标为指引，提出项目“四新”定位以新时代背景为前提，以项目预设目标为指引，提出项目“四新”定位 时代 背景 1、国家提出大众创业、万众创新大众创业、万众创新，打 造科创中心作为2015年上海市委一号 课题 2、上海“四新经济四新经济”促进 经济转型， “互联网互联网+”正 掀起一场全新革命 3、工业工业4.0来袭，国家 2025高端智造战略高端智造战略，生产 将更加数字化、网路化、 智慧化 0102 0403 万科目 标 政府命题 政企合作 品牌提升 战略创新 阶段持有 长期运营 风险可控 回报稳健 项目定位：

14、INNO FRONT项目定位：INNO FRONT 01 04 02 03 项目定位项目定位 开发 新理念 客户 新产业 办公 新常态 运营 新模式 开发 新理念 客户 新产业 办公 新常态 运营 新模式 全球科技趋势发布中心 全球创业路演中心 全球孵化器集聚中心 全球科技趋势发布中心 全球创业路演中心 全球孵化器集聚中心 上海市创业基金会、上海市科创中心、同济 大学国际创意学院&张江管委会合作 0102 0403 张江目 标 政府命题 形象要求 模式转型 政企合作 短期合建 长期回购 风险可控 回报稳健 3.产品解决方案3.产品解决方案 -没有成功的办公，只有时代的办公-没有成功的办公，只有

15、时代的办公 12/46 01 办公新常态01 办公新常态 3.产品解决方案3.产品解决方案 打造共享经济生态圈，实现办公资源互融共享打造共享经济生态圈，实现办公资源互融共享 PPT模板下载： 行业PPT模板： 节日PPT模板： PPT素材下载： PPT背景图片： PPT图表下载： 优秀PPT下载： PPT教程： Word教程： Excel教程： 资料下载： PPT课件下载： 范文下载： 试卷下载： 教案下载： 共享经济 生态圈 共享经济 生态圈 虚拟 共享 实体 共享 虚拟 共享 实体 共享 共享 出行 共享 居住 共享 配套 共享 服务 共享 知识 共享 氛围 共享 资源 共享 信息 设计一

16、款O2O的叫车、停车软件 实现O2O随时叫车服务 根据软件显示停车位情况，快速停车 共享项目内的产业服务平台 与生活服务平台，实现在线 点餐、在线出租实验室 共享项目内的所有物业服务，包括基 础物业服务，以及部分特殊服务，例 如英语翻译、儿童看护 引入TEDtochina，定期举办演讲集会，分享各 领域最新最前沿的知识内容 打造开放式办公环境，鼓励大家分享知识 打造产学研信息发布平台、创 新项目演示平台等，用于信息 发布，共享信息 通过入驻本项目，建立一个内 部联系网络，实现资源共享， 包括创业导师资源、风投银行 资源、孵化器联盟资源 作为国际创新中心，这里有浓郁的 创新氛围，这里充满活力、允

17、许试 错、鼓励创新，任何个体都可以感 受这份活跃 项目内建设涉外青年公寓 实现入驻员工的居住共享 13/46 02 客户新产业02 客户新产业 移动互联网 物联网 云计算 智能驾驶 大数据 智能语音交互 智能化数字化医疗 3D打印 机器人 智能电网 卫星导航应用技术 3.产品解决方案3.产品解决方案 E+产业，主力吸引四类优质客群E+产业，主力吸引四类优质客群 “E+”产业：“E+”产业： 指以新一代信息技术为主的产业融合集群，包括移动互联网、云计 算和大数据等新一代信息技术产业，和其他技术与新一代信息技术相融合 的前沿科技和未来趋势产业，如新一代信息技术与生物医药技术相融合的 智能化数字化医

18、疗，新一代信息技术与能源技术相融合的智能电网等 指以新一代信息技术为主的产业融合集群，包括移动互联网、云计 算和大数据等新一代信息技术产业，和其他技术与新一代信息技术相融合 的前沿科技和未来趋势产业，如新一代信息技术与生物医药技术相融合的 智能化数字化医疗，新一代信息技术与能源技术相融合的智能电网等。 E+ 客群客群 世界500 强研发 中心 前沿科技明 星公司 全球孵化 器联盟 产学研协作 平台 世界500 强研发 中心 前沿科技明 星公司 全球孵化 器联盟 产学研协作 平台 行业代表企业主营业务行业代表企业主营业务行业代表企业主营业务行业代表企业主营业务 物联网 贾斯波技术 M2M技术用于

19、管理互联设备，在20多个行 业为超过1000个公司提供管理技术 智能设备 德国KUKA Roboter Gmbh(库卡）公司 位于德国奥格斯堡，世界顶级的机器人制 造商和自动化产品系统和解决方案 上海复旦智能监控 成套设备有限公司 光纤传感和光纤通信技术开发应用 IC设计 上海华虹集成电路有 限责任公司 专业的智能卡与信息安全芯片解决方案 移动互 联网 盛趣信息技术(上 海)有限公司 网络游戏，手机游戏 3D打印 Stratasys超过600项专利，占全球54.7%市场份额 百视通新媒体股份 有限公司 IPTV、互联网电视、网络视频电视、手机电 视、数字媒体平台研发与建设 上海光韵达三维科技有

20、限 公司 3D打印技术应用解决方案提供商 互联网 金融 汇付天下有限公司金融支付、账户托管、理财平台 文化创意 盛世长城世界排名前十位的国际广告公司 新型行业代表企业 14/46 -03 开发新理念-03 开发新理念 3.产品解决方案3.产品解决方案 借鉴Google、 Facebook、新奥迪总部开发经验，倡导三个核心开发理念借鉴Google、 Facebook、新奥迪总部开发经验，倡导三个核心开发理念 理念一：开放绿色健康 参考Google、 Facebook、新奥迪总部打造经验，倡导建 设更多的开发空间，注重绿色环境建设，营造健康氛围 理念二：装修定制 推出装修定制服务，设置几种不同的风

21、格办公空间，供给 客户选择 理念三：轻开发重运营 重视整个项目的运营管理，将其树立为万科产业项目运 营的标杆 GoogleGoogle 理念：理念：排除任何影响他们工作的障碍排除任何影响他们工作的障碍 一流的餐饮设施、体育馆、洗衣房、按摩室、 理发厅、洗车房、干洗房、接送班车 餐饮设施、体育馆、洗衣房、按摩室、 理发厅、洗车房、干洗房、接送班车等，几 乎是任何勤奋工作的工程师所需一切。 FacebookFacebook 理念：理念：打造全球最大的开放办公室打造全球最大的开放办公室 办公空间完全开放完全开放，室内没有私人办 公室；其在楼顶拥有3.6万方绿地绿地；内 部设置如同Google一般，五

22、脏俱全五脏俱全 新奥迪总部新奥迪总部 理念：办公即展览理念：办公即展览 包括办公区、研发中心、生 产线、大型博物馆与游客中 心。 15/46 -04 运营新模式-04 运营新模式 3.产品解决方案3.产品解决方案 以星商汇为平台， “绿色、健康、品质、文化”的运营体系以星商汇为平台， “绿色、健康、品质、文化”的运营体系 52 34 1 运营模式运营模式 高校教育 服务平台 高校教育 服务平台 为企业管理者、员工以及员工子女分别 准备不同的培养计划，包括“青年实训基 地”、“精英腾飞计划”、“青少年创业者” 等 旅游健康旅游健康 服务平台服务平台 定期为企业制度旅游计划，帮助企业 增强员工之间

23、的情感交流与互助精神 定期推出健康检查方案 社交互助社交互助 服务平台服务平台 联合入驻企业、政府、金融机 构、创投机构，组织沙龙活动， 提供会员服务，增强圈层交流 数字云服数字云服 务平台务平台 投融资 服务平台 投融资 服务平台 为企业提供创业投资、企业孵化、 投融资指导、贷款担保、企业小 贷和上市辅导等诸多金融服务 提供智能云办公 服务，将海量数 据、管理系统集 成于APP之中， 供企业人随时移 动办公 16/46 4 4 5 5 机械停车塔 -规划改造设计策略 -规划改造设计策略 重点关注：绿化/交通/停车 1. 保留保留原有集中绿地 2. 参考商办20%绿地率指标，保留并改造保留并改

24、造部分绿化，保证园区环境 3. 停车停车：近期近期地面停车(约220辆)，中期中期改建机械停车(至800辆)，远期远期加建停车塔(至1100辆) 4. 出入口出入口：争取增加申江路或龙东大道车行出入口，改善未来丹桂路交通压力 3.产品解决方案3.产品解决方案 17/46 -功能分区和面积分配 -功能分区和面积分配 总部 标准办公 SO HO 科技中心/一 层商业 科技中心/ 一层商业 SOHO/ 白领公寓/食堂 /商业/教育 科技中心 /一层商 业 标准办公 众创空间 卡车进 出 总部 总部 展厅/多功能厅/ 教研机构 SOHO 空服 产品 总计 总部标准办公科技中心SOHO+ 众创空间 商业多功能公寓配套公共区域产品 总计 总部标准办公科技中心SOHO+ 众创空间 商业多功能公寓配套公共区域 94000150008000120002700070009000500011000 3.产品解决方案3.产品解决方案 18/46 推进计划：推进计划： 1、单独施工，提前完成（2015年12月上旬） 2、招商前置，提前运营（2015年12月底） 3、招商展示道具，提前亮相（2016年1月） 19/46