营改增后房地产企业会计处理(12页).doc
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1、-营改增后房地产企业会计处理-第 12 页营改增后房地产企业会计处理一、开发阶段,归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算) 土地征用及拆迁补偿费 贷:银行存款等科目 2、发生开发成本 借:开发成本(XX项目、成本对象)前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施 借款费用 (或列开发间接费用,借款费用不能抵进项) 借:开发间接费用 借:应交税费应交增值税(进项税金) 贷:银行存款等科目 说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借:开发成本XX项目(对象) XX 贷:银行存款(应付账款) 不能分清成本对
2、象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中土地成本按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。 二、预售阶段,取得预售收入 1、未完工收到预收款 借:银行存款等 贷:预收账款XX项目 2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时: 借:应交税费未交增值税 贷:银行存款 3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借:应交税费城、教、土增税等 贷:银行存款 三、完工销售阶段,确认收入、成本 1、完工分配开发间接费用
3、借:开发成本各项目、成本对象 贷:开发间接费用 2、完工结转开发产品 借:开发产品各项目 借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用) 贷:开发成本各明细 3、交房并符合确认收入条件 借:预收账款等 贷:主营业务收入XX项目(房号) 贷: 应交税费应交增值税(销项税额) 备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。 4、同时,结转交房部分所对应的成本: 借:主营业务成本 贷:开发产品各项目(房号或附房号明细) 5、扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款 营改增抵减的销项税额=按上述公式
4、计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11% 借:应交税费应交增值税(营改增抵减的销项税额) 贷:主营业务成本XX项目 月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a 借:应交税费应交增值税(转出未交增值税)a 贷:应交税费未交增值税a 次月,申报缴纳增值税:借:应交税费未交增值税a 贷:银行存款a 结转当期已售面积所对应的税金及附加: 借:营业税金及附加 贷:应交税费-城、教、土增税等项目工程的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用,具体包括:一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘
5、探;二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费三、地形图测绘费四、开发项目可行性编制费五、开发土地平整六、开发土地垃圾清运费七、回填土费用八、定位放线费九、三通一平 包括临时用水、临时用电、临时用道路十、开发场地围墙工程十一、地基检测费、临时办公室建设费十二、人防异地建设费十三、城市基础配套费和绿化费十四、墙改专项费十五、招标代理费、服务费、公证费十六、质量监督费十七、合同鉴证费十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程工程项目前期费都包括费用内容如下:(1) 项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报
6、批费。如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2) 规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。(3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装
7、饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5) 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。(6) 预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7) 其他:包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等基础设施配套建设费主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指:自来水、煤气、供热和污水处理等(当然如果在北方的项目,依据国家规定还会涉及采暖设施的费用)。说白了,实际上是完善房屋可达使用
8、(包括安全)状态,除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目(大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外)。主要包括:1、大市政配套费:按一定建筑总面积,以 元/平方米向政府有关部门交纳的费用。2、上下水(上水指自来水、饮用水系统,下水指雨污水及环卫工程)、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观(绿化购置及种植、建筑小品、广场等)、道路、围墙(永久性围墙)、门卫门楼、照明系统等,上述所及水电煤等含增容费及工程费。具体核算时要考虑和结合以下不同情况,灵活处理:1)、基础设施配套工程,若由专业单位或公司(配套施工单位)配套到小区红线接口为止,红线内部铺设由开发商自选安排的情形。那么这
9、部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算:接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费;接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费;结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用,应当在建安工程成本中归集。2)、有的地方一般由专业单位或公司(配套施工单位)从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底,直接接到各单体或各幢的外墙的,决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限,那么,核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算,那是更令人满意的了。要注意啊,单体建筑内的管线铺设施工,不能去混在基础设施费里的,它应该是在“建筑安装工程费”内归集
10、。附件一、建筑安装工程费用项目组成(按费用构成要素划分)建筑安装工程费按照费用构成要素划分:由人工费、材料(包含工程设备,下同)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中(见附表)。(一)人工费:是指按工资总额构成规定,支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括:1.计时工资或计件工资:是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。2.奖金:是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴补贴:是指
11、为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒)作业临时津贴、高空津贴等。4.加班加点工资:是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。5.特殊情况下支付的工资:是指根据国家法律、法规和政策规定,因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。(二)材料费:是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容
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