房地产企业融资手段分析.pptx

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1、 234 房地产企业的特性房地产企业的特性 13投资规模大，周期长，需要长期资金投资规模大，周期长，需要长期资金 产业链长，关联性强，关系人们安居乐业产业链长，关联性强，关系人们安居乐业受政府，宏观经济形势影响大受政府，宏观经济形势影响大房地产企业融资的特殊性房地产企业融资的特殊性Company Logo房地产企业融资房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。资金的金融行为。 广义的房地广义的房地产融资指的产融资指的是筹集、融是筹集、融通和结

2、算资通和结算资金的所有金金的所有金融行为融行为 。房地产企业房地产企业融资融资 狭义的房地狭义的房地产融资只是产融资只是指其中的一指其中的一环，即专指环，即专指资金融通行资金融通行为为 。房地产企业融资的特殊性：房地产企业融资的特殊性：开发资金需求量大，高度依赖外部资金开发资金需求量大，高度依赖外部资金需要以土地和房产作为抵押担保的条件需要以土地和房产作为抵押担保的条件高经济风险，高财务风险高经济风险，高财务风险高度依赖资本市场高度依赖资本市场 房地产企业融资手段分析房地产企业融资手段分析 以万科发行可转债融资为例以万科发行可转债融资为例 万科简介万科简介 启示与建议启示与建议可转债融资可转债

3、融资在企业领导人王在企业领导人王石的带领下石的带领下 ，成，成立于立于1984年年5月月 公司为专业化房公司为专业化房地产公司地产公司,主要产主要产品为商品住宅品为商品住宅1991年年1月月29深深圳证券交易所圳证券交易所 主营业务主营业务上市时间上市时间创建创建 万科概况万科概况万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领中国市场准化来不断占领中国市场总部层面总部层面区域层面（独区域层面（独立核算本公司立核算本公司与一线公司）与一线公司）一线公司一线公司(独独立核算）立核算） 强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化

4、进行布局人人力力资资源源部部总总经经理理办办公公室室财财务务管管理理部部资资金金中中心心规规划划设设计计部部工工程程管管理理部部战战略略采采购购部部深圳公司深圳公司上海公司上海公司 北京公司北京公司广州公司，中广州公司，中山公司，东莞山公司，东莞公司等公司等南昌公司，无南昌公司，无锡公司等锡公司等相关公司相关公司等等1991年年1月月29日日1993年年12月月28日日2007年年2008年年,深圳万科深圳万科A股在深圳股在深圳证券交易证券交易所上市所上市,万万科成为国科成为国内首家股内首家股票公开上票公开上市公司市公司.正式更名为正式更名为更名为更名为“万万科企业股份科企业股份有限公司有限公

5、司”。万科净利润达到万科净利润达到48.4亿亿元元,并成为全国首家销并成为全国首家销售额超过售额超过500亿元的房亿元的房地产地产”超级航母超级航母”.“2008年中国房地产上年中国房地产上市公司价值榜市公司价值榜”在广州在广州揭晓揭晓,万科获得综合价万科获得综合价值值(沪深沪深)TOP10冠军称冠军称号号.万科成长之路 2001年年6月，万科现金流出现负值达月，万科现金流出现负值达7.25亿元亿元,为了弥补资金缺口为了弥补资金缺口,万科董事万科董事会决定发行可转债会决定发行可转债. 万科通过证监会审核万科通过证监会审核,批准发行总额批准发行总额为为15亿元的亿元的可转债可转债.可转债：可转债

6、： 可转债全称为可转换公司债券。在目前国可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的股票。转债对投资者而言是保证本金的股票。 从从1994年以来年以

7、来,万科的债务资产比率较高且较为稳万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时定。最低时2000年为年为0.47,最高时最高时2006年为年为0.65，无明显波动年份出现。无明显波动年份出现。（资料来自百度文库（资料来自百度文库http:/ 从行业平均来看，债务资产比率浮动于从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.410.58的区间。的区间。一直以来较为稳定，没有大幅波动。一直以来较为稳定，没有大幅波动。 比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。 （资料来自和讯（资料来自和讯http:/ 这其中这其中1988年发行新股（年发行新股（A股），

8、股），1993年发行新股（年发行新股（B股），股），1997年和年和2000年进行配年进行配股，股，2002和和2004发行可转债，发行可转债，2006年增发股份，由此可见，年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科权益资本的筹集是万科A资产快资产快速增长的重要原因。速增长的重要原因。（资料来自新浪股票http:/ （图表来自百度文库截屏）（图表来自百度文库截屏） 公告日期公告日期项目项目2002-06-26 2004-10-15资金来源资金来源 可转债发行可转债发行 可转债发行可转债发行 实际募资金额实际募资金额(元元) 1474976070 1957442599.8发行费用发行费用(元元)

9、 25023930 32557400.2货币募集金额货币募集金额(元元) 1500000000 1990000000货币名称货币名称人民币元人民币元 人民币元人民币元 （资料来源新浪财经http:/ A股股东股股东优先配售优先配售网上一般社网上一般社会公众投资会公众投资者发行者发行网下向法人投网下向法人投资者发售资者发售申购户数（户）申购户数（户）78997899276827681313有效申购户数有效申购户数（户）（户）78997899276827681313有效申购手数有效申购手数（手）（手）4447484447481361283136128314017501401750有产申购资金有产申

10、购资金（元）（元）4447480004447480001361283000136128300014017500001401750000发行前后比较发行前后比较:相关指标相关指标发行前发行前发行后发行后全部转股后全部转股后资产总额（元）资产总额（元）6482911630.826482911630.827982911630.87982911630.82 27982911630.827982911630.82负债总额（元）负债总额（元）3356829340.713356829340.714856829340.74856829340.71 13356829340.713356829340.71资产负债

11、率（资产负债率（% %）51.7851.7860.8460.8442.0542.05 （资料来自百度文库）从从2002年年6月月13日开始日开始计息，转股期自发行首计息，转股期自发行首日后日后6个月至债券到期个月至债券到期日为止，即日为止，即2002年年12月月13日至日至2007年年6月月12日日从此表看出，发行从此表看出，发行可转债后，万科在可转债后，万科在筹集资金的同时一筹集资金的同时一方面保持了足够的方面保持了足够的偿债能力，另一方偿债能力，另一方面，将使公司充分面，将使公司充分利用财务杠杆而提利用财务杠杆而提高收益水平。高收益水平。 此次万科可转债券发行此次万科可转债券发行采用网上定

12、价的方式，采用网上定价的方式，发行总额为发行总额为15亿元，发亿元，发行价格为每张行价格为每张100元，为元，为期期5年年， 另外另外,此次万科发行可转债此次万科发行可转债,票面利票面利率仅为率仅为1.5%.而同期万科获得银行贷而同期万科获得银行贷款利率为款利率为5%以上以上.仅利息一项仅利息一项,万科万科节省的利息费用高达节省的利息费用高达5000万元万元. 可转债的优势可见一斑可转债的优势可见一斑.发行可转换公司债券的优点：发行可转换公司债券的优点：债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的 压力和债务风险，减少了现金流出量。压力和债务风险，减少了

13、现金流出量。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。增强公司股价上升的信心。增强公司股价上升的信心。一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹资常规筹资”产生影响。产生影响。12 3 4?万科万科06、07年已经连年已经连续两次增股，公司业绩续两次增股，公司业绩在同行中一直处于领先在同行中一直处于领先地位，转股可能性很大。地位，转股可能性很大。我们认为万科更宜采用我们认为万科更宜采用可转换债券方式筹资。可转换债券方式筹资。万科的盈利能力万科的盈利能力较强，可以尝试较强，可以尝试发行公司债券筹发行公司债券筹资。资。

14、万科近几年的负债率万科近几年的负债率较同行业比较高，较同行业比较高，04年以后急剧上升。万年以后急剧上升。万科不宜通过长期借款科不宜通过长期借款来筹资，但是可以考来筹资，但是可以考虑境外筹资。虑境外筹资。（一）以融资成本为标准选择（一）以融资成本为标准选择融资渠道融资渠道 根据企业融资理论，企业在根据企业融资理论，企业在面临资金需求时，从融资成本面临资金需求时，从融资成本的角度考虑，一般应遵循先内的角度考虑，一般应遵循先内源融资，再债务融资，最后是源融资，再债务融资，最后是股权融资的先后顺序。股权融资的先后顺序。（二）根据不同的开发阶段（二）根据不同的开发阶段选择不同选择不同 的融资方式的融资

15、方式房地产开发项房地产开发项目周期长，可目周期长，可能支付地价款能支付地价款等巨额资金支等巨额资金支出，因此采用出，因此采用股权融资，债股权融资，债券融资，合作券融资，合作开发等融资方开发等融资方式。式。建设阶段常用建设阶段常用的主要融资方的主要融资方式有基建垫资式有基建垫资，短期债券等，短期债券等。该阶段基本无该阶段基本无需以自身名义需以自身名义融资，而是通融资，而是通过销售回款的过销售回款的方式获取资金方式获取资金，通常是以购，通常是以购房者名义向银房者名义向银行申请商业贷行申请商业贷款。款。开发开发准备准备阶段阶段销售销售阶段阶段建设建设阶段阶段（三）根据企业规模选择不同的（三）根据企业规模选择不同的融资方式融资方式债务融资债务融资股权融资股权融资 新型的融资工具新型的融资工具 合作开发合作开发 工程转包工程转包 寻求外部投资寻求外部投资 规模较大的房规模较大的房地产企业地产企业规模较小的房规模较小的房 地产企业地产企业 融资手段融资手段融资手段融资手段。刘春炜刘春炜刘园刘园刘菊刘菊李艳李艳巢芳巢芳4. Description of the business5. Description of the business1. Description of the business 谢谢 谢谢 观观 赏赏!