土地合作开发合同.doc
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1、土地合作开发合同土地合作开发合同(一)甲方:XXXXXXXXX乙方:XXXXXXXXX第一章 合作范围、内容及方式第一条 合作范围、内容1、项目名称:XXXXXXXXXXX土地一级开发项目(以下简称“该项目”)。2、项目地点:XXXXXXXXXXX3、开发整理规模:土地一及开发面积约XX平方公里,其中一期项目约XX亩。4、投资合作内容:投资该项目的土地一级开发工程内容(以审定批准实施的施工图内容为准)。5、土地一级开发工期约为XXX年。6、概算总投资额:约XXX亿元人民币。第二章 合作原则及前期确认第三条 合作原则及前期确认1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启
2、动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。2、甲方保证乙方(项目公司)参及政府编制红线范围内各类规则(主要为概念性规划,总体规划,控制性详细规划及各类专项规划的编制)。甲方负责协调相关政府主管机构,按照程序批准项目整体规划,保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之【 】,其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之【 】。3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给,保证项目一期中项目公司确定的地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易,之后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩。4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程,根据板块实施计划,分期分板块搭配实施。5、在具体实
3、施过程中,原则上分板块启动,若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。第三章 土地一级开发成本及先期投入核定第四条 应计该项目土地一级开发的成本包括:1、 策划、咨询、规划和设计费:用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出;2、 征地拆迁安置补偿:项目公司按照其及政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用,包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的补偿等在内的全部相关费用;3、 红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出:包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑安装工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等;项目设计费
4、;监理费,以及及项目验收、竣工备案相关之全部费用;4、 项目实施管理费:项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位,其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用;5、 公司营运管理费:包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用;6、 土地通过公开出让过程中的有关费用;7、 项目开发建设的各类税费:依法可列入成本的税费;8、 财务费用,融资成本费用;9、 甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用;10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。11、经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管
5、委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本;12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。第四章 土地出让及合作收益第五条 整理后的土地达到法律规定的标准,使该土地具备开发建设条件。第六条 项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后,甲方保证相关政府部门在【】个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公示;土地出让成交后,甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内,按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。第七条 甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行:甲方协调保证徐州市相
6、关部门在依据相关法律法规在取得规划范围内成交价款后,应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。第五章 双方的权责第八条 甲方的权利及义务1、甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续,负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报批并提供规划成果,协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续,负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划,并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。2、收回土地一级开发投资成本;获得土地一级开发投资回报。3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开
7、发区的合法授权,有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标,通过相应的城市规划,保证该项目土地一级开发的合法性,有效性。5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料,并保证资料的真实性和合法性。6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助及支持。8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得XX经济技术开发区内其他地整理开发权。10、甲方独立负责【】路网及【】的建设(具体以附件 的标
8、注为准)11、甲方保证自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时,征收土地是合法的,不存在债务、抵押、租赁的事实,不存在诉讼(仲裁)或其他纠纷,也不存在任何第三人的权利或任何第三人(包括行政机关、司法机关)对征收土地的限制。12、其他权责第九条 乙方的权利及义务1、负责筹集项目所需资金,及后期项目融资;2、收回土地一级开发投资成本;3、获得土地一级开发投资各种回报;4、负责组建项目公司的管理团队;5、负责项目公司的具体运营管理;6、配合甲方对项目公司的财务进行监督;7、负责把控项目公司开发进度8、其他权责第十条 甲乙双方共同责任:1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组,负责前期项目公司的
9、设立、控规的研究、制定,土地开发阶段的分配,协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生的费用及开发利润进行审核,根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件;共同完成拆迁及地上物安置(人、物)补偿办法的制定;共同完成地块的选择(包括实施一级开发及挂牌上市)。第六章 项目联合协调组第十一条 甲乙双方同意成
10、立项目联合协调组,负责前期控规的研究、制定,土地开发阶段的分配,协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。第七章 项目进度计划第十二条 为合理有序开发本项目,特制订项目进度计划表(具体参阅附件)。第八章 政策支持和优惠第十三条 甲方负责XX市经济技术开发区、XX市政府及土地、财政等部门的权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策,原则上实现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入
11、的其他投资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国家、地方具有相关优惠政策的情形下,甲方保证项目公司能够享有,并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。第九章 违约责任及退出机制第十四条 发生下述任一情形,甲方需保证乙方开发成本和投入的收回,并仍需按已经发生的成本和投入的【】%的标准向乙方支付收益:1、截止【】年【】月【】日,该项目规划仍未获得最终批准,或批准的结果及本协议约定存在根本性的区别。2、 非乙方原因,项目一期不能首先进行开发的。3、 非乙方原因,推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。4、 非乙方
12、原因,该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。第十五条 因本协议发生的争议,双方通过友好协商方式解决。如协商不成,则可提交【】仲裁委员会予以仲裁。第十章 附则1.本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律,受国家法律保护和管辖。2.本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务,如发生纠纷,协议双方应协商解决,协商不成的,协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。3.本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。4.本协议未尽事宜,双方可另行签订补充协议,作为本协议附件。5.本协议附件和附图是本协议的组成部分,及本协议具有同等的法律效力。6.本协
13、议正式本一式两份,协议双方各持一份,本协议副本一式两份,两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。甲方(公章):法定代表人或授权代表:乙方(公章):法定代表人或授权代表:签约日期:签约地点:土地合作开发合同(二)甲方:乙方:*有限公司为贯彻落实 精神,依据相关法律法规之规定,甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则,经协商一致,签署本委托协议(以下简称本协议)。第一条 土地一级开发的范围本协议所指的土地一级开发范围: 区的开发用地。(详见 区控制性规划) 区土地一级开发的实施,须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开
14、发的具体内容和投资计划作适当调整。第二条 土地一级开发的开发模式甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。土地一级开发的实施方式:1、征地批后实施及拆迁:甲方及乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁,拆迁协议由甲方及乙方共同及拆迁单位签订,拆迁价格由甲方及拆迁单位确定。2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书,乙方委托第三方进行设计。设计完成后,由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更(造成投资增加超过 万以上)报甲方批准。第三条 土地一级开发的委托内容1、根据本委托协议办理相关前期手续;2、
15、实施征地批后实施工作;3、实施拆迁工作;4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作;5、组织市政基础设施的建设,市政基础设施建设项目包括:道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。第四条 土地一级开发的总费用土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。1、土地一级开发的直接成本包括:、一级开发工作的有关前期费用,包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测
16、绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用;、征地批后实施、拆迁补偿费;、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用;、市政基础设施建设有关费用,主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、及执行合同有关的直接费用和间接费用,其中直接费用包括:耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用;间接费用包括:临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用;、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出;2、土地一级开发的间接成本包括:、财务费用;、管理费,按直接开发成本的1%计算;、营业税及附加。3、委托开发收益暂按照土地一级
17、开发直接成本的6%计算。今后若有调整,双方另行协商。4、下列情况引起成本费用的增加部分,不作为实际开发成本,由乙方自行承担:、各种集资、赞助、捐赠等费用;、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿,以及因违法行为应承担的罚款等费用;、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用;、工程项目验收中,发现质量等问题,乙方进行整改所发生的费用; 、已减免征收的其他费用;、其他未经甲方认可的费用。5、土地一级开发总费用的结算及支付。为满足财务日常核算的需要,土地一级开发总费用(包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益)的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶
18、段进行。每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值;年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益,经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算;工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。 工程预结算后,甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用,每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%,在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。第五条 土地一级开发的验收1、验收内容土地一级开发验收由甲方组织,分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收
19、两种情况:、土地整理验收乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高,在宗地四周设置围墙(围栏),并使宗地达到“三通一平”(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件)。、基础设施及市政管网建设验收乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设,并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。2、验收组织乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件,并提供完备的竣工验收资料后,应向甲方提出相关验收申请,甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。、乙方提前15天向甲方提出验收申请
20、,并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内,组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见,将视为验收合格。第六条 土地一级开发的监管制度1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。4、招标参及制度。包括甲方参及项目拆迁、市
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- 土地 合作 开发 合同
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