电商等冲击下 杭州实体商铺的生存大调查.doc

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1、电商等冲击下 杭州实体商铺的生存大调查2013年07月04日 11:46:18住在杭州网俗话说“一铺养三代”。曾经，在市区繁华地段租一间店面，做点小生意，是不少人的生存之道。如今，这样的传统致富门道正在不断受到挑战。服饰店、家电、3C行业受冲击最大服务及体验型商铺受影响较小俗话说“一铺养三代”。曾经，在市区繁华地段租一间店面，做点小生意，是不少人的生存之道。如今，这样的传统致富门道正在不断受到挑战。商铺遭遇经营风险，除经济大环境因素外，还有电商的原因。2012年，我国网络零售市场交易规模达到了13205亿元，同比增长64.7%；我国使用网上支付的用户规模达2.21亿，使用率提升至39.1%。如

2、果将每年消费市场交易总规模当成一个相对稳定的蛋糕，电商吃多了，实体店就会挨饿。面对电商发展越来越迅猛的势头，传统零售消亡论也开始甚嚣尘上。为了不让商铺成为“伤铺”，让投资回报落空，我们为您锁定实体商铺，剖析在电商时代下实体商铺更多的生存机遇。服饰类商铺经营者最受伤这些年，杭州街面商铺的平均销售价格没跌，还在逐年上涨，但随着电商的出现与盛行，传统商铺的购买与租赁正在悄然发生变化。每次类似像淘宝“双十一”取得出色成绩的新闻引发热议后，中原地产商业地产部经理胡晓玲就会发现，越来越多的客户群开始重视电商对传统商铺的影响，希望选择不会被电商所取代的商铺。“投资商铺的客户有两种：感性的与理性的。感性的客户

3、会看目前的状态与店铺的形象；理性的客户会看这间店铺未来的潜力，看这间店铺将来是否会被电商所取代。现在很多客户到我们这买商铺，最保险的想法是做不会被电商所取代的商铺，如餐饮。容易被电商所取代的传统商铺，投资的客户已越来越少。”在这么多遍布大街小巷的实体商铺中，服装商铺受到的冲击是首当其冲的。“目前杭州的商铺以服装类为主，店比较多，特别是在商业街上。而在网络上，服装店最多，所以电商对实体的服装商铺冲击也相对较大。”胡晓玲介绍。“你会发现杭州武林路女装特色街这一曾是消费者定期造访的秘密衣橱，如今在电商等的冲击下，魅力也下降了，最直接的表现就是从去年年初开始，商铺租金开始停滞不前或略有下滑。房东自己也

4、清楚这点，挂的还是原先的租金价格，没法上涨。此外，像湖墅南路、香积寺路三塘区块这些路段，主要以发展服装业态为主，也受到电商很大的影响，一些服装店铺很难赚到钱，一些顾客会到店里试试，再回家上网购买类似的服装。城西也有很多服装店铺在转让。一些品牌服装店也在缩水，毕竟它们的租金不便宜。”有数据显示，全国600万左右的淘宝卖家中，约有65%在做服装。面对沿街商铺的高租金，与电商带来的生意分流，不甘只为房东打工的服饰店卖家，开始往这些年扎堆建设的Shopping Mall涌去，那边的租金相对低点，客流量也多。而一些沿街商铺的服饰店，转手的较多。还有的服饰类经营者，转而选择租金相对较低、不乏消费群体的社区

5、商铺。要强化体验为主体的业态虽然电商有如此多的优势，但就像一枚硬币有正反面一样，电商也有其劣势，比如网上的商品看不见摸不着的，虽然电商在努力改进这一点，但仍然无法取代线下。网上的水货、假货也不少，也让一些传统商铺的经营者看到了机会。“像体验类的、吃喝玩乐的(商品或服务)在传统商铺还是好的。商品买卖在网上可以解决，但服务与体验在网上没法解决。”方芳分析。胡晓玲也指出，顾客必须要去店里消费与体验的，或是急需购买的用品，以及比较贵重或比较大件的商品，在传统商铺里经营比较有优势。“比如，1、服务类型或者体验类型的商铺，如足浴店、电影院、KTV、餐饮、宾馆等商业，在传统商铺经营，风险会比较小。2、水果、

6、生鲜品等不适合在网上销售的，如杨梅，很容易坏。时效性很短的商品，一般电商对其的冲击会小点。3、经营黄金饰品等比较贵重的商品、奢侈品或比较高端化妆品等商品的商铺，在电商时代相对比较安全。因为顾客担心网购可能会买到假货，为求安全，会选择实体店购买。”章惠芳也说，涉及必须要手工完成的，一定要经过人的服务才能完成的商业消费，在传统商铺经营，电商对其没什么冲击。此外，为顾客提供休闲的，类似茶楼、咖啡馆等，影响也不是很大，在这些地方，顾客得到的是一种享受，时间就是金钱。第三，体验式的，如电影院、KTV等，必须要顾客在里面参与的，发展前景也不错。“如电影院发展就不错，总体上来说，人是感情动物，是要面对面沟通

7、与接触的。尽管实体店里的商品售价可能比网上贵10%到30%左右，但购物过程中所享受的服务与网购是不同的。还有饭店，人们来饭店不仅仅是吃饭，还要交流，社会再怎么发展，也不可能出现老死不相往来的情况。”此外，秋惶补充道：受物流限制比较大的，如瓷砖易碎，不便运输，是不太受电商冲击的；网上没法鉴定的，如古董店与典当行也可以考虑发展。古董鉴别具有一定的专业性，需要有专家亲眼看过实物才行，光看图片难辨真假。现象土特产、数码店也未能幸免除服饰类外，电商凭借其天然的低成本优势，加上物流改进日益成熟，这些年，你会发现，一些传统书店悄悄关门了，母婴用品店人流量减少胡晓玲说，其它商铺经营的商品如在网上能买到，像经营

8、茶叶或山核桃的土特产店、数码家电类店铺、母婴用品店等，都不同程度地受到电商的冲击。“土特产店受到电商的影响，比服装店小。一些大品牌的土特产店还在继续开，如汪记、天福茗茶还是比较稳定的，公司比较大，有一定的实力，不轻易关店。受到冲击的以个体的小店铺为主。”而在赢商机构总经理方芳看来，在电商冲击下，传统零售行业，类似小商品类、家电类的成品类传统商铺，受到的冲击相对较大：“毕竟终端店有房租、水电、人员等各种成本，而网店成本没这么大，所以有一定优势。加上与传统商铺相比，电商最大的优势是没有商圈的限制”电商崛起，抢了终端零售商的蛋糕，对这一现象，杭州双赢置业机构总经理章惠芳分析，价格便宜、购买便捷，产品

9、多样化，称得上是网上购物相对传统购物最大的优势了。但电商影响最大的还是同质化、标准化的商品，如电器、3C产品、图书类，电商攻城略地很厉害。电商做得较多的也是标准化的商品，它可以通过批量生产，靠其成本优势吸引顾客，一旦没法批量生产，其优势也就降低了。淘宝大学传统企业进驻电商产品负责人秋惶也告诉记者，电商对实体店影响较大的是标准化产品，如3C、数码、家电消费等，顾客可以在线下体验后，在网上选择更低的价格购买：“此外，随着物流业的发展，像以前家居用品在互联网上不好做，如今也渐渐盛行开来。夸张点说，人的吃穿住行，凡与生活息息相关的，物流能解决的，电商都可以做。”趋势方向整个商业零售终端在变身在电商这一

10、化学剂的作用下，传统商铺正在面临前所未有的挑战。一些曾经只卖鲜花或水果的店铺，也开始摇身变为鲜花、食品、百货、水果等一应俱全的综合店，不再单一经营，以减轻租金压力。家居用品商铺经营者们，在高租金的压力下，渐渐不再青睐繁华的街区，而是考虑租金较为便宜的社区商铺，直接面向居民。而汽车保养因不受电商影响，找汽车美容店的客户反而多了起来。方芳指出，整个商业零售终端正在发生变化，与之相对应的，物业的供需架构也在发生变化。以前小商铺因为面积小、投资门槛低，比较受投资客与租赁者青睐，如今随着在小商铺做服饰或母婴用品店生意的人开始转投网上生意，租小商铺的业态有所减少。而面积大一点的商铺，适合做体验类与腾挪空间

11、大点的，正在受到投资者与创业者的重视。另外，今后中低档商品的经营者，去开实体店的会减少，品牌商开实体店的反而会增多，他们将实体店作为商品展示的窗口，起着给顾客试穿、搭配、设计等作用，里面的商品可能具有综合性，是家集成店。网上的女装店跟风的较多，仿品较多，缺乏品牌，在这样的背景下，品牌实体店还是有其生存空间的。“像李宁等运动类品牌的店铺之所以大量关门，与其运动服饰不复杂、不强调搭配也有一定的关系。”方芳分析。建议传统商铺经营者需要求变面对日新月异的今天，传统商铺的经营者意识到，与其被动接受，不如主动改变。像传统书店遭遇电商冲击，经营状况可能不佳，但章惠芳认为，如果摇身一变，成为可以与朋友去看书的

12、娱乐休闲场所，是不是会重焕生机呢？电商不可能完全取代商铺，但商铺的业态肯定要有所转型，需要人的服务来提供或增加商品的价值。或者让你能更多参与其中，就像溜冰场、电影院等，主角是你，提供体验式的消费，才能保持竞争力。有的人简单地将电商平台与实体商铺视为竞争关系。其实，两者之间还存在合作发展的机会，这应该是一个未来的趋势。“O2O的模式大家都在探索，还缺乏特别成功的案例，但将来会是一种趋势。”秋惶举了个例子，“一位学员是做钻石的，如今也开始在网上做起了营销，让网友找到喜欢的款式图片，拍下后给其优惠券，吸引他们到实体店购买，这也是O2O中的一种。”小店可以做综合经营来降低店铺租金，提高利润率。比如一个

13、小店可以放最流行款式的手机+鞋子+电器+服装等，让顾客进行体验，然后再拍下二维码，进入网上店铺选购不同颜色、不同款式、不同价位的商品后，下单购买，通过支付宝付款。网店发货给小店，顾客一天后可到小店拿货，进一步体验，确定购买。小店做好退换货服务，顾客情感沟通，提高服务的附加值。还有些行业的老板，在网上做B2C(企业对终端消费者)，同时加上实体体验店，让两者相得益彰。此外，他补充说，网店兴起的原因之一是一些线上卖家在竞争压力下，服务态度做得很好，很有礼貌，比如常说“亲”，有客服凌晨还在与客户聊天。而一些线下的卖家是被迫接受这一切变化的。所以线下的实体店要真正去做好服务，做好客户体验，才是真正的制胜

14、之道。“传统企业需要拿出当年创业的勇气，进行二次创业，可能一切都要从头开始。”不同地方的商铺，做什么生意有讲究地铁商铺要追求“快节奏”，社区商铺要讲究“慢生活”从“只怕你不来”到“就怕你不买”，“热闹”不再是商铺的唯一价值所在。杭州延安路边的一位商家坦言：“人多有什么用？不买也没办法。”电商的出现，让消费者有了“拒付”昂贵商铺租金的选择。未来经营哪些业态能赚钱，需要投资者与商铺经营者慎重考虑。记者根据业内人士与普通消费者的看法，整理了一份不同领域的商铺里，包括受电商影响较小的，与受电商冲击较大的商铺业态。商业街商铺区域中心商铺潜力较大中原地产商业地产部经理胡晓玲认为，在商业街上的商铺，没法被电

15、商取代的商铺，以餐饮、美发美容、宾馆酒店、医药店、玉石店、教育培训、银行等为佳。而电器、服饰、土特产、母婴用品等，受电商冲击较大。杭州双赢置业机构总经理章惠芳分析，繁华商业街的商铺，租金不低，适宜开什么店，要看什么行业赚钱比较多。可以考虑开品牌店，但不是那种非常高档的奢侈品，如黄金珠宝饰品店。毕竟，奢侈品可能更倾向进入区域中心的地标性建筑内。商业街商铺还可以开一些服装的品牌旗舰店与银行、餐饮店。“这些商家或以量出利润，以量取胜，或单件利润较高，足以支撑高昂的租金，或想起到品牌推广作用，满足公司的布点需求，而不是单纯考虑费用。在黄金地段，门店就是广告牌。像奔驰、宝马等高端汽车，在商业街以很高的租

16、金开门店，店家关心的不仅仅是在门店能赚多少钱，而是要取得像在法国巴黎香榭丽舍大街门店那样的宣传效果。”她更看好杭州一个个崛起的区域商业中心，如城北、滨江等地的区域商业中心，认为其发展潜力较大，价值也开始为人们所认知。“区域商业中心里不仅仅有住宅区，还有商务区，消费人群不仅有写字楼里的白领，还有小区居民与过往行人，是复合的业态，体量很大。像围绕西城广场就有很多商铺，能产生店多隆市的效应。未来大家的生活圈会锁定在一定范围内，希望走一段路就可以逛街，所以区域商业中心的沿街商铺可考虑经营满足顾客常规要求的业态，如洗头店、便利店、眼镜店等，开餐饮店也不错。”社区商铺适宜生活服务类业态至于社区商铺，胡晓玲

17、介绍，客户群主要面对的是周边居民，一般属于小型商铺，做品牌的不适合进入。社区商铺没法被电商取代的，如按摩院、美容美体店，适合中高档楼盘的居民，很多是会员制的，方便周边居民过来消费。现在很多白领有职业病，也催热了杭城的盲人按摩店。她认为，在社区商铺里，按摩店、足浴店、水果店、小卖部、小蔬菜门店、早餐店、奶茶店、油条店、鸭脖子店、烟酒店、干洗店等，都是不错的业态。而小服装店、母婴用品店等，可能会受电商较大冲击。以前社区会开很多婴童用品店，现在已有所减少。章惠芳的看法也差不多，她认为，社区商铺的潜力要看辐射强不强。你回到家了，可能会走出来，去小区商铺逛逛。像洗头洗衣店，适宜在社区商铺开，虽然没有那么

18、多人流量，但客户相对固定，光顾商店的频率也比较高。此外，像美容店、洗脚店、饭店、水果店、面包坊等，能满足社区人的另一种需求。另外，赢商机构总经理方芳建议，创业者可以在社区商铺开间宠物店或快递收发室等。“社区商铺未来更多的是生活服务的业态，送水、干洗、买药、便利店、生鲜购买、宠物美容寄养这是电商所取代不了，或居民生活所不可或缺的。”市场类商铺受电商影响小的业态章惠芳认为，市场是靠经营的，经营得好会一铺难求，投资会一本万利。而除了靠经营外，业态是否合适也很重要。小商品批发市场之所以受到影响，除同类市场增多，市场饱与外，还与下游的零售端觉得生意难做，网店分流了客户有关。因此，市场的经营户可考虑做受电

19、商影响小的业态，如美甲店等。以浙江省杭州市大型市场综合性商贸城、覆盖19大专业市场的浙江萧山商业城为例，据该商业城有关人士介绍：“我们市场受电商影响较小的主要有以下三类：一是餐饮、娱乐、休闲店；二是大宗建材商品批发部；三是杂粮、粮油、名酒名烟类等贵重物品。而受电商冲击最大的主要是服饰类、日化类，以及百货小商品。”在新时代钱江新城店，记者随机了解后发现，如板材这类大件几乎没受电商冲击，而卖开关、卫生间五件套等小件的店家则坦言电商分流了客户，特别是网上的假货搅乱了市场价格。方芳说，如今小商品、服饰类市场受电商冲击大，除网上选择余地大之外，关键是网上销售打开了无边界的空间。市场本身作为商品流通的传统

20、渠道，如今这个渠道的作用在逐渐减弱，市场存在的优势不再。所以一些零售市场未来肯定要转型，将线上线下生意相结合，才能找到一条新出路。地铁商铺把握消费“即时性”“在这么多商铺类型中，地铁商铺属于即时消费性的，受电商影响较小。”胡晓玲说，目前杭州地铁商铺不多，一般以快速消费为主。因为地铁口都是过往行人，欠缺滞留性，加上地铁本身是快速交通，一般等几分钟就有，所以地铁商铺并不适宜顾客花时间逛。在地铁商铺做生意，也适宜经营即时消费型的，首选便利店、奶茶店、蛋糕店等。章惠芳也称，地铁商铺不是消闲购物的，可以选择面包店、小饰品店、快餐等这些可快速购买的业态。她说，地铁商铺的业态以“快、小、总价低”为特点，要消费者看着好就买的这种，如手机饰品，或者方便找零钱的小东西。假如在地铁商铺卖衣服，也要卖低廉的，可很快成交的那种；卖吃的，也该是卖冷饮、快餐之类，相对来讲属于快消品且总价低的商品。“此外，杭州的地铁商铺因为之前受炒作影响，价格一般比小区商铺贵，也需要引起创业者与投资者的注意。”胡晓玲提醒。第 14 页