建筑业房地产业营改增新政策解读及疑难问题处理.doc

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1、第一部分营改增后建筑业房地产业主要涉税业务的调整和变更一、营改增后，建筑业、房地产业纳税人、扣缴义务人是怎样规定的，是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳税人和一般纳税人将按照什么标准来划分？（一） 增值税纳税人：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 【见： 财税20

2、1636号 附件1】【例1】增值税纳税人判定。 华某和某建筑公司签订挂靠协议。以该公司名义对外经营，同时以该建筑公司第一分公司的名义办理了非法人营业执照和税务登记证。请确认本例中的增值税纳税人。分析： 公司法第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”。 在本案中华某办理的是非法人营业执照和税务登记证。是以建筑公司的名义经营，因此，相关的法律责任应由该建筑公司承担，建筑公司为增值税纳税义务人。（二）扣缴义务人： 中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买

3、方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 【见：财税201636号 附件1】（三） 增值税一般纳税人和小规模纳税人的划分：1、年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 2、办理一般纳税人资格年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对

4、年应税销售额标准进行调整。 【见：财税201636号 附件1、2】二、营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境内销售，再用“以接受投资形式转移土地使用权”的方法进行纳税筹划还有多大意义？ （一）建筑服务征税范围： 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 1.工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括和建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业

5、，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 2.安装服务。 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括和被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 3.修缮服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。4.装饰服务。 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使

6、之美观或者具有特定用途的工程作业。 5.其他建筑服务。 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 （二）销售不动产征税范围： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使

7、用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 【见：财税【2016】36号附件1销售服务、无形资产、不动产注释】（三）不征税收入： 1、非经营性活动收入： 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外： （1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 所收款

8、项全额上缴财政。2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 （3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税【2016】36号附件1】 2、住宅专项维修资金： 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 【见：财税【2016】36号附件2】 3、企业重组收入： 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及和其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 【见：财税【2016】36号附件

9、2】 教师讲解： 营业税时期，企业以土地、不动产对外投资不征营业税，这次，营改增取消了这一规定，也就意味着今后企业再“以投资的形式转移土地使用权”将不会享受到任何税收优惠。表面上看，这对投资企业失去了一条不交、少交税款的途径。其实，实际影响并不大，如果投资环节不征税，就意味着下一个环节取得不了增值税专用发票，没有进项税可扣除。因此，不会有哪一个不相干的企业愿意以这种方式取得土地或者不动产。因此，实施这种策略也就成了投资方的一厢情愿，在实际工作中做成的可能性很小，几乎为零。因此，再以这种手段进行纳税筹划其实际意义可能并不大。（四）视同销售服务、无形资产或者不动产： 1、单位或者个体工商户向其他单

10、位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税201636号 附件1】 教师讲解： 营改增实施办法（财税201636号附件一）关于视同销售的规定和原来有所不同，表面上看视同销售业务的范围比原来窄了，主要针对“无偿”提供服务、“无偿”转让不动产和无形资产等没有定价的业务。其实，在实际工作中，以房抵债、以房进行非货币性资产交换、以房屋分配股利等行为，企业一般都已经按照会计准则的规定进行了收入处理，所以，也就不再存在所谓视

11、同销售的问题了。（五）“有偿销售”和“境内销售”的界定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： 1、服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； 2、所销售或者租赁的不动产在境内； 3、所销售自然资源使用权的自然资源在境内； 4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： 1、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 2、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 3、境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产

12、。 4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【例2】是否属于有偿服务判定： 某建安公司和某某广告公司均于2016年5月被认定为增值税一般纳税人。2016年8月，建筑公司为广告公司免费提供高速公路广告牌焊接安装服务，但是，按照合同规定，广告公司须将自己在市区租用的一块户外广告牌提供给建筑公司免费使用半年，该广告牌年租金8万元。计算建筑公司、广告公司各应缴纳增值税（不考虑进项税额）。 分析： 以上交易，交易价款予以抵销，但是，交易行为确实存在，交易价格是可以衡量的，因此，仍应视为有偿交易。建筑公司应确认 建筑服务收入4万元，广告公司应确认为广告收入4万元。 建筑公司应纳增值税4（111%）11%

13、0.40万元 广告公司应纳增值税4（16%）6%0.23万元 【例3】境内业务和境外业务判定： 某国内建筑设计公司，2016年8月为国外一家企业提供建筑设计业务，收取含税设计费1300万元人民币；2016年9月，接受境外服务机构提供的技术咨询服务，支付境外服务机构咨询费240万元人民币，计算该公司应缴纳、应代扣代缴增值税（不考虑进项税额） 分析： 1、该公司提供的设计业务虽然在国外，但是，机构在境内，按照属人的原则，仍应判定为境内服务，应按照“研发和技术服务”税目征收增值税。 但是，根据财税【2016】36号文件规定，“境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零”。 2、提供咨询服务的机构虽然

14、在境外，但是，接受咨询服务的机构在境内，按照属地的原则，仍应判定为境内服务，应按照“鉴证咨询服务”税目代扣代缴增值税。 应代扣代缴增值税240（16%）6%0.14万元三、营改增后，我国的增值税税率、征收率分为几档，其中建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的税率、征收率是多少？（一）增值税税率（5档） 1、17%的税率： 除另有规定外，纳税人销售或者进口货物、提供加工修理修配劳务、提供有形动产租赁服务，税率为17%。 2、13%的税率： 纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%： （1）粮食、食用植物油； （2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、民用

15、煤炭制品； （3）图书、报纸、杂志；（4）饲料、化肥、农药、农机、农膜； （5）国务院规定的其他货物。 3、11%的税率： 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 4、6%的税率：提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外）、日常服务，税率为6%。 5、“0”税率： 纳税人出口货物、提供财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 【见：增值税暂行条例、财税201636号附件1】 （二）征收率： 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（销售不动产5%）。 1、除建筑业、房地产业以外，以下业务可以

16、选择3%征收率 （1）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： 县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。 小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖瓦）。 用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。 自来水。 商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按照简易办法依照3%征收率。 一般纳税人选择简易

17、办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。 （2）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： 寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内） 典当业销售死当物品； 经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。 （3）对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。 2、以下业务可选择依照3%征收率减按2%征收增值税。 （1）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， 按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （2）2008年12月31日

18、以前未纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （3）2008年12月31日以前已纳入“扩大增值税抵扣范围”试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （4）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。（5）纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽

19、车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。 （6）销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 3、依3%征收率减按2%征收销售额确认： 纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2% 【见：财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）、财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170号）、财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的知（财税201457

20、号、关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号附件1）】 4、销售自己是用过的固定资产： 纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。 【见：国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告（国家税务总局公告2015年第90号，2015年12月22日）】 （三）兼营增值税税率的确定 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者

21、征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率： 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 【财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号附件2】 【例4】兼营业务税率和征收率的选择： 某建材生产经营公司，为增值税一般纳税人。主营建材生产销售、建筑机械租赁，企业对货物销售和营

22、改增之前购进的建筑机械租赁业务选择简易征收办法，对于营改增之后购进的建筑机械租赁业务选择按照一般方法计税。当期实现含税收入1428万元，其中自产沙土、石料销售收入757万元，营改增之前购进建筑机械租赁收入268万元，营改增之后购进建筑机械租赁收入375万元，销售营改增前购置的固定资产收入28万元。以上业务均分别核算，选择合适额的税率、征收率计算应缴纳增值税（不考虑进项税额）。 分析： 根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号附件2规定，对于“兼营”业务，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或

23、征收率的销售额，如果能够分别核算的，应按照不同的税率、征收率计算缴纳增值税。按照相关规定，销售自产沙土、石料征收率3%，建筑机械租赁征收率3%，销售营改增之前购置的固定资产征收率“依3%减按2%”，建筑机械租赁税率17%。 销售自产砂石、租赁营改增之前购进建筑机械应纳增值税（75700002680000）（13%）3%519029.12元 销售营改增之前购固定资产应纳增值税280000（13%）2%5436.89元 租赁营改增之后购进建筑机械应纳增值税3750000（117%）17%544871.79元 合计：应纳增值税519029.125436.89544871.791069337.80元。

24、 假设企业不能分别核算，应纳增值税14280000（117%）17%2074871.79元 四、营改增后，建筑业、销售不动产业纳税义务发生时间是如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？营改增后，哪些业务的增值税归地方税务局代征？ （一）增值税纳税义务、扣缴义务发生时间： 1、增值税的纳税义务放生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资

25、产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 4、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 （二）征收管理： 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 【见：财税201636号附件1】 教师讲解： 1、提供建筑服务： 收取款项的以

26、实际收款日期为应纳税义务发生时间；未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，以建筑服务完成的当天为纳税义务发生时间。建筑服务完成应以实际完成当天（以完工进度或竣工验收当天）为准； 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、销售不动产：预售房不到纳税义务发生时间 收取款项的以实际收款日期为应纳税义务发生时间； 未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。不动产权属是否变更应以办理房屋产权证为准。

27、 五、营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用如何处理？如果发生兼营、混合销售、减免税、销售折扣、销售折让、销货退回如何掌握，如何确认价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？ 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定除外。 【见：财税201636号附件1】 （一）价外费用的处理： 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： 1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 【见：财税201636号附件1】 教师讲解： 价外费用，具有方

28、向性、依附性、确定性等特性。只有同时满足以上不同特性，价外费用才能够予以确认。即： （1）必须是服务方向被服务方收取。被服务方向服务方收取的销售返利、赔偿款等不属于价外费用。 （2）服务行为必须发生。价外费用是在销售价款之外额外收取的费用，如果销售行为不存在，未收取销售价款，单独收取的其他款项，不能视为价外费用，不需计算缴纳增值税。 （3）收益形成既成事实。各种保证金、押金，在收取、担保、抵押过程中不能确认为价外费用，担保、抵押期满后，确实形成收益时再计入价外费用征税。【例5】价外费用判定： 某施工队于2016年5月开始挂靠在天元建筑公司名下经营。双方约定挂靠期为2年，施工队每年向天元建筑公司

29、缴纳挂靠管理费5万元，并允许施工队以天元建筑公司第三分公司的名义对外经营。经营期间所有税费支出由施工队自己负责。为防止施工队经营期间发生违法经营，合同签订后施工队向天元建筑公司缴纳保证金3万元。经营期间如无不良行为，合同期满如数退回，如果发生违法行为从3万元保证金中扣除，余额退还，如保证金不足支付，由施工队另外补足。2017年11月，因施工队违章施工，被建筑管理部门处以2万元罚款。2018年5月合同期满，天元公司按期收取全部管理费用，并如数退还剩余的1万元保证金。本案中收取的保证金是否应作为价外费用计算缴纳增值税？如果作为价外费用，纳税义务发生时间如何确定？ 分析： 退回的保证金最后没有实际收

30、取，不具备确定性，因此，也就不具备方向性、依附性，不能作为价外费用计算缴纳增值税。实际扣留并支付的保证金，既符合确定性原则，也符合方向性、依附性原则，应作为价外费用计算缴纳营业税。另外，支付罚款时间即应被视为收取款项时间。因此，纳税义务发生时间应为2017年11月实际支付违章罚款的时间。 天元公司对施工队提供的是挂靠服务。按照现行增值税规定，应属于“现代服务商业辅助服务”业务。应该按照6%税率征收增值税。 但是，需要注意，价外费用一般都为含税收入，征税时应还原为不含税收入。 （二）兼营、混合销售、减免税业务的处理： 1、纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率

31、的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 2、一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 3、纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（三）折让、折扣业务的处理： 1、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别

32、注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 2、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。【例6】发生折扣、销售折让业务如何计算增值税： 某房地产公司，为增值税一般纳税人。2016年6月以团销的方式卖给某单位50套住房6000平方米（老项目），房屋市场价8000元，按照八折销售，前提是必须一次性付款。付款开票后，7月份购房单位发现房屋存在质量问题，要

33、求给和销售折让，经过双方商议，决定退款25万元。7月房地产公司按照规定开具了红字发票（销售房地产税率11%）。分析：（1）售前折扣属于商业折扣，允许从收入总额中减除。6月份应纳税额： 8000600080%（15%）5%1828571.43元 （2）7月份发生销售折让，根据红字专用发票扣减销售额，应纳税额： 250000（15%）5%11904.76元 （四）价格明显偏低的处理： 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： 1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定

34、。 2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局10%确定。 不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。 【以上见：财税【2016】36号附件1】 教师讲解： 在拆迁换房业务中，对于“拆一还一”房屋没有实际收取款项，营业税时期是按照成本价征税。营改增以后，对于这部分没有实际收取款项的业务还可能采取“事先定价”的原则来处理，按照财税201636号文件相关规定，只要“具有合理的商业

35、目的”就不会被认定为价格明显偏低。因此，营改增后，对于“拆一还一”房屋仍然有可能按照成本价计算销售额和销项税额。六、营改增后，建筑业、房地产业将有哪些业务采取一般计税、哪些业务采取简易计税的征收方式？在实际工作中，这两种方法如何应用？ （一）一般计税、简易征收的适用范围： 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为， 可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。1、建筑服务： （1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可

36、以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 教师讲解： 此处所说清包工应该指的是专门从事“施工劳务”承包的建筑服务。根据建筑业企业资质管理规定（2015年1月22日发布，自2015年3月1日起施行）第五条规定：“建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列”。 （2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 （3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择

37、适用简易计税方法计税。 2、销售不动产： 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （二）一般计税、简易计税方法的应用： 1、一般计税方法： 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。销项税额，是指纳税人发

38、生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额税率 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1+税率） 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 【见：财税【2016】36号附件1、2】 【例7】一般计税方法应纳税额计算： 某房地产公司2016年5月纳入营改增范围，被当地主管税务机关认定为增值税一般纳税人。2016年8月留抵的进项税额为31.2万元，2016年9月取得含税销售收入收入856万元，当月认证进项税额支

39、出凭证可抵扣的进项税额为35万元，部分库存物资发生非正常损失，进项税额转出8万元。计算该企业2016年9月应纳多少增值税？分析： 当期不含税收入额当期含税收入额（1税率）856(111%)771.17万元 当期销项税额当期不含税收入额税率771.1711%84.83万元 当期可以抵扣的进项税期初留抵税额本期认证抵扣税额本期进项税额转出额31.235858.2万元 当期应增值税当期销项税额当期可抵扣进项税额84.8358.226.63万元 【例8】一般计税方法应纳税额计算： 某建安企业2016年5月纳入营改增范围，被当地主管税务机关认定为增值税一般纳税人。2016年8月取得不含税建安收入260万

40、元，当月购入材料及其他物资共发生支出520万元，当月被当地主管税务机关通过认证的进项税额为88.4万元。问该建安企业2016年8月应增值税多少元？ 分析： 一般纳税人应采用一般计税方法计算应纳增值税额。 应纳税额当期销项税额当期可抵扣进项税额26011%88.457.288.431.2万元 当期销项税额小于进项税额，应纳税额出现负数，形成留抵税额31.2万元。该留抵税额在本期不予退税，但是可以用于冲减下期的销项税额。2、简易计税方法： 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 简易计税方法的销售额不包括其应

41、纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率） 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 【见：财税【2016】36号附件1、2】 教师讲解： 一般纳税人选择按照简易计税方法计算缴纳增值税后，该部分应税服务所取得增值税进项税额不得在本企业其他增值税应税业务当中抵扣。 【例9】小规模纳税人应纳增值税额计算： 某建筑公司，2016年5月被纳入营改增范围，被当地主管税务机关认定为小规模纳税人。2016年7月取得含税

42、收入46万元，应缴纳多少增值税（不考虑进项税）？ 分析： 企业当月取得含税收入，首先应将其转化为不含税收入，然后再计算应税额。 应纳增值税额46（13%）3%1.34万元【例10】一般纳税人同时具有不同业务应纳税额计算： 某建筑公司，2016年5月被纳入营改增范围，为增值税一般纳税人。既有建筑施工业务，也有混凝土生产销售业务，属于兼营，两项业务分别核算。施工业务选择一般计税方法，混凝土生产销售业务选择简易计税方法。2015年6月施工业务取得含税收入780万元，当月可扣除进项税额为69万元；混凝土销售业务取得含税收入545万元，取得增值税发票进项税额为20万元。2016年6月应缴纳多少增值税。分

43、析： （1）建筑施工业务采用一般计税方法 不含税收入7800000（111%）7027027.03元 应纳增值税7027027.0311%69000082972.97元 （2）混凝土销售业务采用简易计税方法 不含税收入5450000（13%）5291262.14元 应纳增值税5291262.143%158737.86元 注意：混凝土销售业务对外开具增值税发票时，增值税税率为3%；另外，生产混凝土业务取得的20万元进项税额不得在企业本项目或者其他项目中进行抵扣。 【例11】一般纳税人同时发生多种业务应纳增值税额计算： 某建筑公司，2016年5月被认定为增值税小规模纳税人，8月份经过申请被认定为增

44、值税一般纳税人。2015年12月份集中处置一批固定资产。包括： 2009年7月购进的挖掘机6台，售价90万元； 2016年6月份购进铲车2台，售价30万元； 2016年9月份购进铲车2台，售价32万元； 2016年12月份取得含税建筑安装收入719万元，经过认证当期 可抵扣进项税额为96万元。该建筑公司2016年12月应纳多少增值税 分析： 销售营改增之前、认定为一般纳税人之前取得的固定资产均可以选择按照3%的征收率减按2%征收的计税方法；营改增以后取得的可以抵扣进项税额的固定资产应按照建筑业适用税率纳税；增值税一般业务应按照建筑业适用税率纳税。 销售2009年7月购进挖掘机、2016年6月购进铲车应纳增值税 （900000300000）（13%）2%23300.93元 销售2016年9月购进铲车320000 （1