维修服务工作手册.doc

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1、维修服务工作手册维修服务部人员架构 维修主管 维修领班水工电工万能工维修服务部行为准则一、目的规范维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。二、适用范围适用于物业服务公司维修人员。三、内容、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。、认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。、从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。、对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。、未经公司

2、领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。、未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。、工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。、必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。、对设备、设施与业主报修项目应与时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。、对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主

3、签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。维修服务部主管岗位职责 一、任职资格、具有中华人民共和国特种技术操作许可证、熟练掌握电工基本原理。、具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够对下属进行技术指导。、基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。二、工作内容、全面管理维修服务部事务。、负责小区内设备设施的维修保养、督导和管理工作。、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管与质量评定。、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。、检查交接班情况、巡查情况

4、，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训与安全知识培训。、负责有关维修技术标准，规格的审核，对维修的预算等。、建立设备资料档案。维修服务部领班岗位职责一、任职资格、具有中华人民共和国特种操作许可证、具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。、掌握电工基本原理。、熟悉小区内设备备用配件的规格、性能、型号、名称。二、工作内容、协助主管落实小区内设备、设施管理工作。、具体负责小区内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项目与对员工的培训。、负责设备、设施的紧急抢修

5、工作。、对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。、督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。维修服务部维修工岗位职责一、任职资格、具有中华人民共和国特种技术操作许可证、熟练掌握电工基本原理。、熟练掌握辖区内的设备操作技术规程与家庭水电维修工作。二、工作内容、服从主管和领班的调度与工作安排。、负责小区内各相关设备设施的维保工作，负责水电与其它。、参加设备故障的抢修工作，与时排除设备故障，确保小区内的设备保持良好运行状态。、根据预防性维修与保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。维修部电工岗位职责、严格遵守员工守则和各项规章制度； 、努力学习技术，熟练地掌握

6、物业电器设备的原理与实际操作与维修。、按时巡查监视责任区动力设备的运行状态，保证设备可靠运行。、接到报修任务，按工作规范提供与时优质的上门服务。、按时按质按量地完成领导分配的工作任务并按要求做好记录表格。、出现事故时应迅速返回变配电室，与时查明原因后修复，并登记在册。、电工要负责损坏的灯泡更换与备品清点，发现不足时要与时申请补充。、交接班时如发生故障，交班者必须同接班者排除故障后才能下班。、配合其它工种，当其它工种人员不足时，应积极配合。、搞好班内外清洁工作。维修部水工岗位职责 、严格遵守公司的员工手册、各项规章制度和操作规程，做好相关质量记录。、熟悉掌握小区给排水管道走向，控制阀（井）分布位

7、置与功能、熟悉动力设备的技术性能与系统的检修技术。、按时巡查监视责任区动力设备的运行状态，保证设备可靠运行。、做好责任区设备或系统的定期检查保养和日常的维修工作，保证设备与运行环境的清洁。、发现设备故障与时处理，重大问题报告主管负责人修理后登记在册。、接到报修任务，按工作规范提供与时优质的上门服务。、配合其它工种，当其它工种人员不足时，应积极配合。、与时完成上级领导交付的其它任务。维修服务部值班、交接班管理规定一、目的： 规范值班与交接班管理确保值班质量。二、适用范围 适用各服务中心维修服务部值班人员.三、值班制度、值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。、值班（夜班

8、）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应与时向主管或值班总负责人反映。、应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应与时向主管或值班总负责人汇报。、认真填写好各“机电设备运行日志”和维修服务部值班交接班记录表与其它相关记录。、值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主管申请。、严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。四、接班制度、认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。、查看上一班的值班日志和运行日志与巡查记录等。、检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。、巡视各

9、设备的运行情况，各参数是否正常。五、交班制度、交接班人员必须当面交接并签名。、交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。、交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况与存在的未处理问题。、所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。 、不能交接班之情况：上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。正在进行倒闸操作或事故处理过程中。交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。维修服务部钥匙管理规定一、目的规范钥匙管理工作，确保各设备设施房的钥匙，使用规范和安全。二、适用范围适用于服务中心维修服务部。三、内

10、容、所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记。、各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由维修主管掌管。、在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经主管同意并填写领（借）用钥匙登记表。、维修人员用钥匙，须填写领（借）用钥匙登记表并签名确认，维修人员离开本部门，所有钥匙须缴回。、钥匙丢失或损坏时，当事人应填写钥匙丢失损坏申请表，维修主管查实后填表补回。、维修人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写钥匙月库存统计表。维修服务承诺一、目的：维修服务人员服务于物业

11、内全体业主，快速优质完成业主的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责，让业主满意是我们工作的目标。二、服务承诺、维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。、讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。、工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。、尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修与时率达到以上，维修合格率达到以上。、确保业主用水用电安全正常，按时抄表，维护业主利益，做到有错必纠。、所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。、经常回访，征求业主

12、意见，倾听业主声音。维修服务部日常工作管理规定一、目的规范维修服务部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务。二、适用范围 服务中心维修服务部全体员工三、内容：、按时上下班，上午：分和下午：分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。、上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主管，不得办私事。、上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。、与时处理维修申请单，不得积压。上午：和下午：以前的维修单，必须与时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理

13、完毕后须业主与维修人员签名。、上门维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。、服从主管安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。、紧急情况时维修人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。、服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。、工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。、团结务实，努力工

14、作，遵守本部门之制度。、维修服务部主管，每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于次，抽查内容见维修服务部抽查表。、主管综合考虑各种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等），将当天工作安排下去。、各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。、各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见维修单。、关于机电设备大型的水电系统等的更换，由主管安排填写维修单，其余参照条办法。、土建人员的维修工作，主管应以抽查的办法，检查完成的工效。、所有的维修，主管

15、与维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。客户报修服务管理规定一、目的 规范住户报修服务规程,增加客户维修满意率,完善内部维修管理。二、适用范围 适用各服务中心客户报修处理工作。三、内容、维修人员从前台接维修单或按口头通知接获维修内容。、由前台或维修人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。、维修服务部主管根据报修内容，安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。、维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。、上门维修整个过程应注意文明礼貌,现场清洁卫生,移动室内设施须有业主同意,

16、损坏东西要致歉并按价赔偿。、维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按维修项目收费标准，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。、维修人员在维修单中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回维修服务部主管存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。、月底对维修内容进行统计，填写维修服务部有偿服务登记表，并对维修内容进行抽查回访，统计零修与时率与合格率。 公共维修一、目的 规范公共维修程序,确保公共设施良好。二、适用范围各服务中心维修服务部公共维修。三、内容、公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。、维修服务部主管根

17、据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。、维修人员做好维修前的准备工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好现场清理工作。、维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。、维修结束后要检查试用，恢复现场。 、维修人员应填写好“维修单”并交回维修服务部与前台备档。、一定时间内复查。机电设备设施管理规定一、目的规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员与财产安全。二、适用范围服务中心维修服务部机电设备设施维修人员。三、内容、机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。、机电设备设

18、施应制定完善维修保养计划并落实。、机电设备设施的报修由维修服务部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报机电设备设施维修报批表，维修服务部主管根据维修内容确定方案，主任（副主管）负责维修现场的组织、指挥、监管。、参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本项目维修之资格。、维修完毕后维修人员须清理现场，待主管确认后对机电设备设施进行试运行，小时内应加大对维修现场的巡查力度。配电房操作管理规定一、目的规范低压配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作。二、适用范围适用于服务中心辖区内低压配电设备设施的操作。三、配电房的操作、操

19、作规定配电房的一切操作都应执行操作唱票制度。配电房一切操作都必须由两名正式电工来进行，一人操作另一人唱票监护。严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。当高压电源突然停电时（非本配电房故障时）应立即拉开失电线低压配电柜总开关，启动应急发电机确保应急负荷用电，同时与上级供电部门联系，并做好相应记录。、停电的操作步骤接到停电命令后，由维修服务部主管填写操作票。明确操作内容，核对要停电的设备。按操作票在监控下进行停电操作。停电后进行验电并接好地线，装设遮栏，悬挂警示牌。、送电的操作步骤 接到送电命令后，由维修服务部主管填写操作票。 明确操作内容，核对要送电的设备。 拆除临时接地线，临时遮栏与警示

20、牌等。 在监护下，按操作票进行合闸送电操作。、配电房的日常巡查与维护 运行人员应隔小时巡查一次配电房，并填写配电房运行巡查记录表。 变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进与各支路负荷仪表，指示灯是否正常，电流运行是否平稳。电容补偿柜运行和交流接触器与配件、补偿值是否正常，三相负荷是否平衡，三相电压是否相等。各低压柜内螺丝、接头是否松动。 巡查内容应详细记录在配电设备运行记录表中。、配电房事故或故障处理运行中的低压配电柜发生事故或故障（如跳闸、停电）运行人员应迅速正确地进行判断和处理，分清事故情况，事故或故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序见停电应急处理规程与停电应急处理人员安排表

21、。处理事故或故障时，应设法保证配电房自用电源与重要设备的电源，并将处理过程与故障详细记录在配电房故障记录中。四、配电房管理规定、保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具与备件摆放齐整，并有清册记录。、配电房设立专门岗位责任人。、进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。、保持配电房内照明充足正常，备用电源与灯具满足要求。、配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，与时调控。、配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。、配电房之操作严格按操作规程进行。应急发电机组操作管理规定一、目的规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作

22、。二、适用范围适用服务中心柴油发电机的操作。三、应急发电机的操作、操作规程在市电停电时，应与时启动发电机。启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。检查风叶与传动皮带等是否正常，检查机身各处是否有漏油与其它连接松动现象。一次启动时间不得超过秒，连续两次启动不成功，应间隔分钟再启动，如重复三次不能启动，则应查明原因。发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发现异常情况应立即停机检查。运行时保持机组负荷不超过客定值。市电恢复供电后，按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行 分钟以上。运行期间，注意打开补风机。应急发电机启动后，应间隔小时左右，记录电压、电流

23、、油压、水温等。在运行中，确保发电机组正常安全运行，必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。、应急发电机日常巡查、维护内容检查油箱油量与水箱内的水是否足够，不足时应添足。检查机油平面，不足时应添足。检查各附件安装的稳固程度，地脚螺丝与各机械连接的牢靠性。检查机器是否有漏油、漏水等现象。检查各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检查蓄电池电压是否正常。清洁机器与附件设备外表。发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。、管理规定保持应急发电机机房干净整洁。发电机组与储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。发电机房内严禁烟火，标示明确，普通灭火设施齐全，灭火系统处在正常监控状态。

24、发电机非使用时应定期试运行，时间每次不少于分钟，每次运行应有详细记录。有明确岗位责任人，有详细的维修保养计划和记录，以与故障处理记录。电梯操作管理规定一、目的规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。二、适用范围适用于物业公司服务中心辖区内的电梯操作。三、电梯的操作、操作规程具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢相，控制箱、电梯井与井底情况，一切情况正常后可开启电梯。检查机房内滑油，曳引机等是否正常。 检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。、日常巡查与维护电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。检查轿厢是

25、否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应与时加油。检查各指示灯、按钮有无损坏。检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。、管理规定保持电梯机房内干净通风，温度不超过400C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物

26、。电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维保责任人，电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。电梯困人救援作业规程一、目的规范电梯困人救援工作程序，确保乘客与电梯安全。二、适用范围适用物业公司服务中心辖区内电梯困人的求援工作。三、释放被困于电梯内乘客的规则和步骤、切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”示意牌。、检查电梯机房内情况是否正常。、机房须有足够的照明，查看钢丝绳或钢带上的楼层标记确定停放位置。、移动轿厢

27、前，保证轿厢门处于安全关闭与厅门关闭。、使用抱闸扳手时，先确保电梯电源开关已切断。、使用抱闸扳手，必须一人控制松闸而另一人转动手轮。、将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左向右，以较易扳动方向为准。操作时应断续动作（一撬一放）使轿厢内逐步移动。、当所有乘客离开电梯后，必须把厅门关好并锁紧。、如轿厢停于最上层或最下层，不可只撬开制动器令，轿厢自由移动，而应在 撬开制动器的同时把紧手轮并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动。消防联动系统操作规程一、目的规范消防联动系统的操作二、适用范围适用于物业公司服务中心维修服务部三、消防联动系统的操作、操作规程火灾自动报警时，首先看其显

28、示屏报警部位为几层几区，并到指定位置查看。当确定有火灾时，启动联动系统，切断非消防电源，切入应急电源启动发电机，把电梯全部迫降到一楼，消防梯供抢险人员使用。启动消防水泵，使消防栓内水压充足，供灭火使用。启动消防排烟风机，排除着火层烟雾，启动送风机给灭火和疏散提供方便。发出疏散命令，打开楼层广播，通知业主疏散。如没有火灾发生，是误报火警，按“复位”按钮，将恢复正常运行状态。、消防联动系统的日常巡查、维护内容检查显示屏上各种显示是否正常。检查火灾自动报警柜内各接口是否松动，线路是否有损伤。擦拭设备，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。检查柜上各显示灯是否烧坏，各按钮开关是否在正确的位置上，指

29、示准确无误。检查各消防报警设备，消防反馈设备的正常功能，发现故障立即检查维修。、管理规程消防联动监控中心须有专人小时不间断值班，并严格作好各种记录。消防联动系统维保责任人须有消防上岗证，按维保计划定期维保，确保整个系统发挥正常功能。消防联动设施为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管理良好。发现消防联动系统的报警须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排除，所有系统的报警或动作都须作详细处理记录。消防监控中心须保持干净整洁，严禁无关人员进入监控室内水泵操作管理规定 一、目的规范给水设备设施操作程序，确保正确安全地操作给水设备设施。二、适用范围物业公司服务中心辖区内给水设备设施的

30、操作。三、水泵的操作、操作规程启动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。检查电压表，信号灯指示情况。手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。启动水泵，注意观察启动电流，运行分钟至分钟，听有无异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。查看压力表是否达到规定压力值。水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温度。、水泵房的日常巡查、维护内容检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动与完好。水池水位的高低，浮球阀是否完好。起动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常。泵房内管路系统有无渗水现象。对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不

31、使用的设备每半月或一个月启动分钟试运转，并记录在运行记录本内。、管理规程保持水泵房与周围环境的干净整洁，有严格的防护措施。水泵房的维修保养工作尽量不影响生活与消防供水，保持备用设备的良好工作状态，制定周密完善的供水措施，保证水源供应不停顿。供水设施应与排水设施隔离，供水人员应具备一定的卫生知识和防范知识。水泵的运行应有运行记录，平时应有巡查记录和维保记录。维修服务部水电管理规定一、目的 加强对水电管理，堵住漏洞。二、适用范围 物业公司服务中心维修服务部三、内容、所有维修服务部人员都有责任和义务对本服务中心所管水电进行认真管理。、所有员工必须以身作则，凡与人串通偷水偷电者，一经查出将作严肃处理。

32、、确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。、随时巡查，所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料，发现漏水、电现象，随时维修，节约用水、用电、定期检查各用户水电使用情况，防止偷水偷电现象发生。、按时抄送水电表，并力求抄表正确、准时，每月将水电使用情况汇总报公司领导。、严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经主管以上同意方可。、随时向各水电用户讲解水电使用要求方法，注意事项，对出现的问题多做解释工作。、抄表人员施行轮换制，由副主管带队，最少人抄表，除副主管为固定外，协助人员每月更换，轮流抄表。停电（水）管理规定、维修维修人员必须确保管辖范围内的水、电正常平稳供应。、正常的维修保养应尽量

33、避免停电（水），必须停电（水）时，需按如下步骤操作：填写停水停电通知单，注明原因，停电的时间等，报公司领导批准。将停水停电的通知提前一天公告各相关部门和用户，以期做好相应准备。准时开展工作，按时完成任务，随时汇报工作进展。常规维保应尽量避开使用高峰期，且不超过半天。、正常停电（水）时（应急抢修），应迅速判明原因，将情况向领导汇报。与时通过办公室前台和其它公示方式向用户公告解释停电（水）原因，恢复供电（水）的大概时间等。、市政停电（水）时，如接获通知则应按照第二项第条进行，如未接获通知，维修主管应迅速致电供电（水）部门查询原因，同时按第三项进行。、停电（水）超过小时，维修服务部门要组织人员尽量采

34、取胜补救措施，内部系统应急抢修期间，维修人员须全部参加。恢复供电（水）按“配电房操作管理规程”和“水泵房操作管理规程”进行。、停电（水）应由值班人员详细记录，故障（内部系统）停电（水）分清责任人，将事故处理结果报告公司领导。消防管理规定、消防工作是物业管理的重点，每一个员工都要加强责任心，防患于未然。、各服务中心应建立健全消防现场抢救小组，各小组成员每月培训一次，掌握消防灭火知识和消防器具的使用。、维修维修人员应每月对消防监控设备设施进行维修保养，每日按班巡查，确保运行正常。消防监控应保持小时由专业人员监控，随时记录监控情况。、安管人员要每两小时巡查一次，确保各处消火点设备齐全，各消防通道等畅

35、通无阻，随时发现隐患，把事故处理在萌芽状态，安管与消防维修人员每月对物业内消防系统与消防存在的问题隐患提出总结报告给服务中心主管。、消防抢救小组成员由总指挥和十名左右队员组成，分工明确，责任到人，并对外公布消防抢救小组成员名单。、消防事故必须记录在案，事后应组织人员总结，对事故责任人进行追究。、消防应急措施参见火警应急办法。消火栓（水）、喷淋系统（水）设施管理规定、消火栓（水）、喷淋系统（水）为消防专用设施，不得挪作它用。市政消防总伐非消防时严禁开启。、消火栓（水）的使用按如下步骤进行：使用人填消防水动用申请单或喷淋系统（水）停用审批单。安管部门审批维修服务部门审批公司领导审核签字、安管部门设

36、立消火栓、喷淋系统管理责任人，管理责任人每月至少对其配置设备检查一次，并签名确认，由每日值班之安管巡逻人员每天定时巡检。、维修服务部门每星期维保一次，确保消火栓（水）、喷淋系统（水）的正常使用功能。、维修服务部应在消火栓、喷淋系统位置设立明显标志，并标明水系统的走向。公共用水管理规定、公共用水以满足需求和节约用水为原则。、公共用水包括办公用水、卫生清洁用水、绿化用水和其他维修维修用水。、公共用水设备的维修由维修服务部门按日常维修和计划养护进行。公共用水的监管由维修服务部、安管部与物业部巡查人员负责。、各公共用水的部门负责人须对本部门强调节水意识，制定用水节水方案，掌握节水方法。对浪费水源之直接

37、责任人和部门负责人处以十倍水费的处罚。、凡非公共用水使用人偷用公共用水的，处以五十倍水费的罚款。、公共用水点全部装设水表，由维修服务部每月底抄表统计一次，汇报公司领导。公共用电管理规定、公共用电以方便业主、有利形象、满足需要和节约用电相结合。、公共用电由维修服务部门综合各方面意见，根据不同季节制定适当的开关时间报公司领导批准后执行。、公共用电的开关需明确责任人一名或两名，责任人由有电工操作证或经过类似培训的人员担任。、公共用电应装设准确的计量仪表，每月抄表统计一次向领导汇报。、临时性的公共用电（如节假日等）须经部门主管同意并向公司领导汇报，同时由值班人员作好记录。、公共用电设备、设施应按维保计

38、划进行维修保养，确保安全。生活用水管理规定、生活用水由市政直供和次加压两种形式供给。生活用水设管理责任人 一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知识。、水电工应每周对加压水泵与管道系统检修一次，当日值班员每两小时 一巡查，确保水源供应不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前小时以公告形式通知用户做好储水准备。、整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。、按照深圳市二次供水的有关规定，对各水池进行每年两次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采

39、样化验并出具化验单，资料应齐全并由维修主管妥善保存。、生活水系统与排水系统与污水系统隔离。、每年对管道系统进行除锈刷漆一次，生活水系统管内的防锈除锈每年一次。、二次供水由专门管理责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供水系统和水质状况。跑水事故应急处理规定、水系统跑水事故为紧急事件，所有维修人员同为参与处理责任人，维修主管为事故现场负责人。、发现跑水的第一责任人（维修服务部人员）应立即以最快的方式通知维修服务部其它人员，并迅速查明跑水原因。、现场维修人员应在第一时间关闭跑水位置前的伐门，断绝水源。、如果跑水对机电设备设施造成危险时应将机电设备设施转移（如果能转移，如电梯）到安全位置，如果不能转移

40、则应先采取堵截或疏导水流，使之不影响机电设备安全。、如果水已进入强电系统，则应先断掉本系统电源，特别注意人身安全，防止触电事故发生。、处理事件的负责人随时将现场情况向上级领导汇报，以便确定最佳处理方案。、事故处理完毕，事故责任人、负责人小时内将整事件写出总结备案，并上报公司领导。维修服务部停电应急处理规定一、目的规范停电的操作程序，保障业主（客户）对停电时的情况处理、安排。二、适用范围物业公司服务中心维修服务部三、应急处理规程、值班人员或第一时间发现停电人员应立即用对讲机或其它方式通知其它维修服务部人员和办公室前台与监控中心，维修服务部全体人员在得知停电后应立即赶往配电房。、当日值班人员应迅速

41、判断停电原因（市政停电或机房故障停电），启动应急发电机并网工作，应急发电机常规情况下应处于自动启动和并电位置，同时检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常。、值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。、 维修服务部主管接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电和发电情况。判明停电原因，证实电梯困人解救情况，通知监控中心向业主广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大体情况向领导汇报。、应急发电机运行期间，值班人员应随时检查发电供电情况，并抄表记录。、市政（或故障）恢复供电时，值班人员应按照配电房操作规程逐个合闸供电，同时检查应急发电机停机情况并记录停机时间。、由维修服务部主管和值班人员同时确认恢复供电各处正常无误后离开现场，填写停电（或故障）处理记录。