2022年房地产开发企业纳税实务 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第一节 房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市保护建设税、训练费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等；、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属, 承担的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳契税； 除农村集体土地承包经营权的转移外,不管是国有土地使用权出让仍是土地使用权转让,房地产开发企业作为土地受让者时,都需要缴纳契税,适用税率为 3%5%；二、房产税房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权全部人征收的一种财产税；房产税由房产所在地

2、的税务机关征收；三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范畴的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税；在城市、县城、建制镇、工矿区范畴内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税以下简称土地使用税的纳税人；四、营业税营业税, 是对在我国境内供应应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种流转税；五、城市保护建设税城市保护建设税,简称城建税, 是我国为了加强城市的保护建设,扩大和稳固城市保护建设资金的来源开征的税种；凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,都是城市保护建设税的纳税人； 城市保护建设税以纳

3、税人实际缴纳的增值税、消费税、 营业税税额为计税 依据；六、训练费附加 训练费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税即三税的单位和个人征收的一种附加费,是进展地方性训练事业,扩大地方训练经费的资金来源；房地产开发企业依据规定缴纳训练费附加；训练费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 七、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值性 收入的单位和个人征收的一种税；纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、 实物收入和其他收

4、入； 房地产企业转让土地时,要依据其转让房地产时取得的收入减掉答应扣除的 项目金额后的余额,依照规定的税率缴纳土地增值税；运算增值额的扣除项目：1取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用；2开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成 本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；3开发土地和新建房及配套设施的费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、治理费用、财务费用；4旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估

5、机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；机关确认；评估价格须经当地税务 5与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市保护建设税、印花税；因转让房地产缴纳的训练费附加,也可视同税金予以扣除；6对从事房地产开发的纳税人可按上述20%的扣除；1、 2项规定运算的金额之和,加计房地产开发工期较长,土地增值税的运算又比较烦琐,为了简化运算, 地方税务局实行按期预缴、 汇算清缴的方法；也就是按当期取得的售房收入,依照预征率运算征收,项目完工后清算并多退少补；依据 2022 年税收调控政策,除保证性住房外,东部地区省份预征率不得低于 2%,中部和东北地区省份预征率不得低于 1.5%,

6、西部地区省份预征率不得低于 1%；对于无法査账征收土地增值税的企业,土地增值税可以核定征收；依据 2022 年税收调控政策,核定征收率大于 5%；八、耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依据实际占用耕地面积、依据规定税额一次性征收的一种税；九、印花税印花税是以经济活动中签立的各种合同、税凭证文件为对象所征的税；产权转移书据、 营业账簿、 权益许可证照等应名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 由于印花税征税对象的范畴广泛,房地产开发业务流程中涉及印花税的项目比较多,主要包含以下几个方

7、面：1取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“ 产权转移书据” 税目；2开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；3财务核算和经营治理所需要的营业账簿权益、许可证照也是印花税征税范畴；十、个人所得税个人所得税,是对个人自然人取得的各项应税所得征收的一种税；在中国境内有住所,或者无住宅而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得,依法缴纳个人所得税； 在中国境内无住宅又不居住或者无住宅而在境内居住不满一年的个人,从中国境内取得的所得,也应依法缴纳个人所得税；应纳

8、个人所得税的个人所得项目包括：工资、薪金所得； 个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务酬劳所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得；房地产开发企业涉及个人所得税的业务,主要是代扣代缴职工因取得工资、薪金而依法应缴纳的个人所得税；十一、企业所得税企业所得税,是对我国境内的企业或组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税；房地产开发企业除遵守企业所得税法及其实施条例和其他配套法规外,仍要依据国家税务总局印发的房地产开发经营业务企业所得税处理方法国税发 202231 号计算缴纳企业所

9、得税；企业所得税的适用税率为 25%；房地产开发企业销售收入的范畴为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、 现金等价物及其他经济利益；企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的,可作为代收代缴款项进行治理；十二、地方训练费附加地方训练费附加是地方政府依据国家有关规定,为实施“ 科教兴省”战略,增加地方教育的资金投入,促进地方训练事业进展,开征的一项政府基金；名师归纳总结 依据财政部关于统一地方训练附加政策有关问题的通知财综202298号规定,第 3

10、 页,共 6 页地方训练费附加征收标准统一为单位和个人包括外商投资企业、外国企业及外籍个人实- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%；已经财政部审批且征收标准低于2%的省份,应将地方训练费附加的征收标准调整为 2%；从 2022 年 1 月 1 日起,各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土 地使用权取得的土地出让收入中,依据扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额 10%的比例,计提训练资金；详细方法由财政部会同有关部门制定；十三、增值税 增值税并非房地产开发企业涉及的主要税种,但是在房地产项目开发及销

11、售过程中显现 的货物销售兼营行为、视同销售行为、设备车辆抵债行为等一样存在增值税纳税义务；其次节 企业设立阶段纳税实务房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记,在此阶段涉及的税收主要有印花税和契 税,一般不涉及其他税收；在此需要强调的是,税收筹划在设立阶段就应当预备了,筹划要 做在前面,做到未雨绸缪；一、税务登记 税务登记又称纳税登记,是指税务机关依据税法规定,对纳税人的生产经营活动进行登 记治理的一项基本制度,它是税务机关对纳税人实施税收治理的首要环节和基础工作,是征 纳双方法律关系成立的依据和证明,也是纳税人必需依法履行的义务；依据法律法规规定,具有应税收入、 应税财产或应税行为的各类纳税

12、人,都应依照税收征收治理法及税收征收治理法实施细就和税务登记治理方法的规定办理税务登 记；一税务登记的办理房地产开发企业领取工商营业执照含暂时工商营业执照的,应当自领取工商营业执照之日起 30 日内申报办理税务登记；未办理工商营业执照但经有关部门批准设立的,应当自有关部门批准设立之日起30 日内申报办理税务登记；未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的,应当自纳税义务发生之日起 30 日内申报办理税务登记；有独立的生产经营权、 在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人,应当自承包承租合同签订之日起 关申报办理税务登记；30 日内,向其承包承租业务发生地税务机企业在

13、申报办理税务登记时,应当依据不怜悯形向税务机关照实供应以下证件和资料：1工商营业执照或其他核准执业证件；2有关合同、章程、协议书；3组织机构统一代码证书；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件；其他需要供应的有关证件、资料,由省、自治区、直辖市税务机关确定；企业在申报办理税务登记时,应当照实填写税务登记表；二税务登记的变更房地产开发企业税务登记内容发生变化的,应当向原税务登记机关申报办理变更税务登 记；在增加和削减注册资本,或其他登记内容发生变化时,房地产开发企

14、业应先在工商行政治理机关办理变更登记,自工商行政治理机关变更登记之日起 照实供应以下证件、资料,申报办理税务变更登记：1工商登记变更表及工商营业执照；2纳税人变更登记内容的有关证明文件；30 日内,向原税务登记机关3税务机关发放的原税务登记证件登记证正、副本和登记表等；4其他有关资料；房地产开发企业依据规定不需要在工商行政治理机关办理变更登记,或者其变更登记的 内容与工商登记内容无关的,应当自税务登记内容实际发生变化之日起 30 日内,或者自有关机关批准或者宣布变更之日起 登记：30 日内,持以下证件到原税务登记机关申报办理变更税务1纳税人变更登记内容的有关证明文件；2税务机关发放的原税务登记

15、证件登记证正、副本和税务登记表等；3其他有关资料；三税务登记的注销房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形,依法终止纳税义务的,应当在向工商行政治理机关或者其他机关办理注销登记前,持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政治理机关或者其他机关办理注册登记的,应当自有关机关批准或者宣告终止之日起 理注销税务登记；15 日内,持有关证件和资料向原税务登记机关申报办二、印花税及契税的处理在账薄启用时贴花；其他账薄, 如日记账簿和各明细分类账簿,适用定额税率,在启用时按件贴花,每件 5 元；资金账簿包括实收资本和资本公积,但现实中这两项在总账中有记载,把印花买回

16、来后贴在总账上即可； 现金和银行日记账属于一般账本,每本贴 5 元印花税票即可；资金账簿如果须贴印花税税额较大可以汇贴,由单位在当地地税机关申报缴纳印花税税款,地税局会出具一个印花税完税凭证；另外, 在实务中, 一份凭证应纳税额超过500 元的, 应向当地税务机关申请填写缴款书名师归纳总结 或者完税证, 将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花,如第 5 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 果企业已贴花完税,就不再以缴款书方式缴纳应视同完税；但今后如一份凭证应纳税额超过500 元的,应以缴款书方式缴纳印花税；贴花；二

17、契税在房地产企业设立阶段,假如接受出资人的土地使用权等不动产出资的,依据契税暂行条例 国务院令 1997 第 224 号及其实施细就的规定,接受出资的单位依据成交价格的 3%5%缴纳契税；三、会计处理企业缴纳的印花税不需要通过“ 应交税费”账户核算, 于购买印花税票时, 直接借记“ 管理费用” 科目,贷记“ 银行存款” 科目；房地产企业发生的契税,也不通过“ 应交税费”科目进行核算； 契税发生时视土地使用权的用途借记有关会计科目,贷记“ 银行存款” 科目；【例 10-1 】2 11 年 3 月,某房地产开发企业购买印花税票800 元； 缴纳土地使用权入股时的契税 30 000 元,此土地用于房地产开发；该企业应作如下会计处理：借：治理费用 800 开发成本土地征用及拆迁补偿费契税 30 000 贷：银行存款 30 800 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页