投资开发项目方案的评价与优化.doc

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1、 XXXXXXXX大学 本科毕业设计 题目：投资开发项目方案的评价和优化学 院:机械自动化学院专 业:工业工程学 号:学生姓名:指导教师:日 期:二一七年六月 33 / 39摘 要 本次的研究，重点结合相关的房地产投资项目来研究和总结有关投资财务分析方法。本文所选择的项目为中建钢构公司推出的项目。主要是对其继续拧财务可行性分析，评价对比相应的投资方案，进而计算相应的财务效益。从而实现对投资方案的优化。正是如此，本文首先从项目方案的选择着手，分析其市场调研、销售预测以及该项目对应的现金流变化，进而构建相应的项目投融资模型计算其净现值以及内部收益率这两个参量，从而对相关方案进行相应的评价。 本项目

2、所涉及到的财务评价环节包括：第一，投资估算；第二，资金筹划；第三，财务分析。对于第一个部分，重点分析了该项目的总投资。而对于第二个部分，则通过对项目的销售计划和收入、资金供给等进行分析，进而为项目的投资提供全面的资金筹划。对于第三个部分，主要是通过编制相关的财报，分析该项目净现值和内部收益率等指标，从而得出该项目是否具有盈利能力，最后，在总结可行性基础之上，完成方案的优化。关键词： 房地产开发;财务基本报表;财务评价;方案优化 Abstract This study focuses on the related real estate investment projects to study

3、and summarize investment related financial analysis methods. The project chosen in this paper is the project launched by China Construction steel corporation. It is mainly to continue the financial feasibility analysis, evaluate and compare the corresponding investment plan, and then calculate the c

4、orresponding financial benefits. So as to optimize the investment program. Is the case, this paper from the project selection to analyze the market research, sales forecast and project the corresponding cash flow changes, and then construct the corresponding project to calculate the net present valu

5、e and internal rate of return of the two parameters of financing model, to carry on the appraisal to the related project. The financial evaluation of this project includes: first, investment estimation; second, capital planning; third, financial analysis. For the first part, the total investment of

6、the project is analyzed. For the second part, through the project sales plan and income, capital supply and other analysis, and then for the project investment to provide comprehensive funding planning. In the third part, mainly through the analysis of the earnings, net present value and internal ra

7、te of return, so that whether the project is profitable, at last, on the basis of summing up the feasibility, the completion of the program optimization.Keyeords : Real estate development; Financial statement; Financial evaluation; Scheme optimization目 录1绪论 1.1 问题的提出1 1.2 我国房地产发展现状1 1.2.1 我国房地产投资的现状

8、1 1.2.2 我国房地产投资存在的问题2 1.3 研究内容及意义3 1.3.1内容3 1.3.2意义32 拟开发项目简介及市场分析3 2.1 项目位置3 2.2项目四至4 2.3项目建设规划指标5 2.4 房地产市场分6 2.4.1 土地市场分析6 2.4.2 深圳写字楼市场分析7 2.4.3 写字楼市场发展趋势8 2.5 房地产市场小结8 2.5.1 发展前景8 2.5.2 写字楼市场93 房地产企业项目投资优化的方法9 3.1 房地产项目投资的确定性评价方法9 3.1.1 静态方法9 3.1.2 动态方法114 项目财务评价及方案优化13 4.1 投资估算和资金筹措13 4.1.1 项目

9、总投资估算13 4.1.2 项目资金筹措15 4.2 经营收入预测15 4.2.1 物业销售收入15 4.2.2 项目租金收入16 4.3 项目财务分析23 4.3.1 基础财务报表23 4.4 项目的盈利能力分析30 4.4.1 财务内部收益率（IRR）30 4.4.2 财务净现值31 4.5 方案优化32 4.5.1 优化方案的提出32 4.5.2 方案的比较335 结论及展望33致谢34参考文献1 绪论 1.1 问题的提出 房地产 ,在国外的英文单词为Real Estate，也即是常说的不动产。只要是土地，或者离不开它而存在着对象，这个对象既可以是建筑，也开始是停车场，甚至是道路。而房地

10、产，显然只是其中的一个子模块。 近些年，我国的GDP总体保持7.0%的增长，这种快速的增长，让我国的城市化发展速度很快，很多农村剩余劳动力开始进入城市，这必然推动房地产消费的增长，相关的刚需水平就会增加。再加上经济不断进步的今天，越来越多的民众，期望能够改善自己的居住环境，人们对居住的要求开始提升，而在需求的支持下，相应的民众的居住品质就能够得到显著提升。在房地产市场不断发展的今天，一些民众，或者资本巨头，开始通过投资房地产项目来获得超额的利益，但是这种项目的投资和其他行业却有着截然不同的差异，从投资角度来看，其目的就是要收取最大化的效益。针对房地产项目的投资，显然开发商会关注这个效益问题，1

11、.2 我国房地产发展现状1.2.1 我国房地产投资的现状1.2.1.1房地产供求总量的非均衡性 从目前来看，针对商品房的供给方面，实际的供给量超过了有效量，而总需求量，则比有效需求超过很多。在某些地区出现了典型的供大于求，而在另外一些地区，又出现了供不应求。实际上，我国的三、四线城市在经过一轮房地产开发热潮之后，开始出现了典型的供过于求的现象，很多商品房出现了空置，这种矛盾也日益凸显。近几年来，针对房地产市场的问题，政府相继出台了一系列的相关措旋，但效果并不明显。想要找出问题的原因，无疑十分复杂，这不仅是我国该行业发展不规范问题，也有着社会观念的问题，还有一些是政府这其中起到推波助澜的作用等，

12、这些都会不同程度导致不同水平的供需失衡现象。近几年来，新的房地产项目不断开工，商品房供应持续增加。而另一方面，现有的商品房不能及时的卖出去，特别是三、四线城市，这必然会进一步扩大供需失衡。另外，当前房价整体高企，中等以下家庭，基本上买不起商品房，所以在某些地区，出现了几代人同住一个房子的现象，而另一方面，却又出现很多空置房，这显然不符合社会主义的核心价值观。而且总体上而言，很多三四线城市的房子空置率还是相对较高，在较短的时间里也很难彻底消化，这也意味着房地产市场竞争也开始日益激烈。1.2.1.2房地产的开发投资规模呈现加大趋势 2008至2014年，由于各个城市加大限购力度，推出很多限制房价政

13、策，这让全国的房价维持一个相对稳定的区间，但是在2015年，由于国内房屋的空置率不断提升，一些地方开始出现了限购的松动，随后，一、二线城市房价快速增长，可是那些三、四线城市却基本上没有什么变化，而这也是和当地房屋供大于求有着密切的关系。另外，对于城市而言，土地具有典型的稀缺性属性，所以不少投资人有囤积土地的现象，房屋呈现出典型的空置泡沫，另外，有关这方面的投资增长速度，也要比其他方面的投资快很多。1.2.1.3消费结构缺乏理性 目前，大多消费者针对房地产的投资，基本上呈现观望趋势，他们的心理往往不同程度受到舆论和媒体的影响，而且这点在政府推出宏观调控机制之后，就表现的更为突出。在利益驱动之下，

14、很多非理性要素，会让房地产价格在短时间里猛涨，而部分投机者，则利用该机会加速抬高房价，这必然会让刚需族很难买得起房子，而贫富也基于房子出现了显著的两极分化。1.2.2 我国房地产投资存在的问题1.2.2.1 银行信贷存在的问题 近年来，房地产金融信贷风险显著提升，而且银行和房地产之间的关系也变得日益紧密，体现在开发商从银行贷款，购房者从银行贷款，一旦出现房价下跌，那么必然会给金融带来巨大风险。1.2.2.2经济环境因素 自2008年金融危机以来，虽然启用了诸多的应对之策，经济也开始呈现复苏的状态。可是近些年已经出现了房地产升温带动经济增长的势头，而随着经济的增长，又会进一步推动房价的上涨。1.

15、2.2.3中、低档普通商品房有所欠缺 我国住房制度改革之后，发展成绩显著，房屋的商品化，取代了传统的分配制度，这让房价很快增长，当然一些政府也为了增加自身的财政收入，也会推动高价土地的成交，于是地方政府以及开发商们更加青睐高档住宅小区的建设，而针对经济适用房，或者廉租房的建设上，缺乏积极性，导致原本是主体的经适房和廉租房几乎不见身影，这显然不能够满足中低收入家庭的需求，而商品房则成为解决民众解决自己住房的首选，于是，住宅结构必然会失衡，房价也因此快速增长，进而影响到房子的居住功能变弱，而投资，甚至是投机功能变强，于是房地产行业的健康发展必然会受其影响。1.3 研究内容及意义1.3.1内容 本次

16、的研究，主要是对房地产项目投资进行分析，而且重点研究相关的财务分析内容，为此，将定量和定性进行了结合，其中以定量计算为核心，对房地产的经济效益进行了科学的计算，并得到此项目的财报，并由此基于财务分析得出该项目的实施具有可行性，接着对该方案加以优化，并为投资方提供相应的决策凭据。1.3.2意义 因为房地产的发展受到很多的制约，再加上市场是的变化因素太多，同时整体的投资周期也较长，此外，市场的供求关系缺乏弹性，再加上风险相对较高。所以面对这些问题，必须要对相关的房地产项目的投资决策进行深度的分析，要紧密的结合具体情况以及经济因素等多方分析，进而让房地产项目的投资能够得到优化，并有效的降低投资风险，

17、实现最大化的利益。2 拟开发项目简介及市场分析2.1 项目位置 本项目在南山区科苑大道西侧，东滨路以北这个区域，具体可以参见下图：图2-12.2项目四至 地铁东侧a 地铁西侧b 地铁南侧c 地铁北侧d图2-22.3项目建设规划指标 深圳市明确将打造总部经济列为深圳市今后发展的重大战略，给予符合总部经济认定条件的企业在土地、税收、财政扶持等方面的一系列优惠政策。在此背景下，中建股份和深圳市达成共识拟在深圳后海新CBD南山后海中心区T107-0014号地块修建总部大楼。计划该地总使用面积可达3411.730平米，容积率控制在19.0，项目建设成功之后，建筑面积大奥6.5万平米，其中0.87万为商业

18、面积。该总部大楼要体现节能、节材、节地、环保、智能的要求，结构新颖、造型独特、技术先进的钢结构示范工程，成为继中建承建的国贸大厦、地王大厦之后又一个带动区域经济发展的标志性建筑.表2-1:项目经济技术指标表总用地面积3411.73总建筑面积65000，其中商业性办公56300；商业8700综合容积率19建筑高度150m塔楼200m；裙楼18m；大于150m不高于200m规划建筑覆盖率85%规划绿地率10-20%的建筑外部公共空间。出让方式采取公开招拍挂方式出让限制条件商业裙楼部分可全部出售，写字楼部分只允许对外出售30%。表2-2 中建钢构有限公司总部大楼项目技术经济指标2.4 房地产市场分2

19、.4.1 土地市场分析2.4.1.1 土地市场供应 自2005至2009年数年间，深圳的土地供给逐渐降低。据估计，未来半年大约有170多万平方米土地供应，月均仅为28万平方米。进入09年开发商拿地积极，这往往是对未来两三年内的市场看好的信号。 但2007年、2008年很多发展商因为本身资金问题，拿地意愿有所减少，这将对开发商在2009年、2010年造成一定的供应影响。图2-3：2005-2009年地交易情况2.4.1.2 土地市场价格 随着2009年上半年宝安观澜横坑水库片区地块和宝安尖岗山地块的成交，深圳土地市场招拍挂以来成交单价和总价再创新高，金地集团，针对观澜坑水库片区，总投资花费24.

20、4亿元，使得招商华侨城每平米可达18875元，创下当年的地王。 土地是不可再生资源，对于土地的争夺在深圳也愈演愈烈，随着居住用地成交数量的回升，成交价格再创新高，成本的上升在某种程度上将推动未来房价的上升趋势。图2-3 2005-2009年商品房用地平均楼面地价变化趋势2.4.2 深圳写字楼市场分析2.4.2.1 写字楼销售情况 当前，深圳有两大写字楼中心，一个是福田，另一个是南山，结合2008至2009六月这几个月的成交价格来看，整体成交价格呈现逐渐增长态势，平均涨幅大约在10.0%，而南山区，二手写字楼的成交价格，基本上维持稳定，这和当年的上半年，推出的盘量较小有着一定的关系。另外，在科技

21、园区，相关的企业也自建相应的写字楼，而福田，则由于卓越世纪中心的盘面价上升，而呈现坚挺上涨态势。 总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2007年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而目前这个销售价达到3万每平米，显然还没有突破高位。2.4.2.2 写字楼租赁情况 福田和南山这两个中心区的写字楼租赁价格，在这段时间，整体也呈现出稳中有升的态势，但是变化幅度不显著。和销售价格相比，它的稳定性更好。总的来说，这两个地区的写字楼，尤其是甲级

22、写字楼，因为有政府相关的配套设施，比如交通、停车场等，所以它们的租赁价格整体上表现的相对稳定。2.4.3 写字楼市场发展趋势 当前深圳的建设开始将中心往西边转移，比如西部的通勤，CEPA实施，地铁切入，周围环境改善、城市功能不断提升的大时代背景下，包括后海片区在内的南山区商业商务市场迎来了良好的开发机遇。 本项目所在后海片区，随着华润大厦、中海油南方基地、航天国际中心、私募基金大厦等总部经济企业的入驻以及后续36座总部经济企业大厦的建成，必将成为深圳金融经济的重要增长极，从而大幅度地推动该片区写字楼物业的开发及价值提升。 总体上看，后海片区的写字楼市场发展利好因素较多，未来前景广阔。2.5 房

23、地产市场小结 2.5.1 发展前景 从未来发展来看，该片区有着较大的发展空间，升值水平较高。另外有着较为成熟的商业氛围。而南山片区，它的商业文化中心开始进一步发展，将会让本地区的商务氛围得到进一步的提升。同时，商业文化中心片区也将成为本片区的竞争区域。2.5.2 写字楼市场 市场供应：片区周边目前在售项目不多，未来片区内写字楼市场预计推出量较大，且楼盘素质较高； 市场价格：该地区的甲级写字楼，其售价在每平米2.4万元，而高层，其销售价则会达到每平米3.0万元。租金在70-110元/平方米的区间内；入住率：该地区的入驻率整体较高，约是95.0%以上。3 房地产企业项目投资优化的方法3.1 房地产

24、项目投资的确定性评价方法 房地产属于高风险投资领域，投资人在进行决策之前，需要做好一系列的准备工作，一旦出现决策上的失误，就会给企业带来巨大的损失。可以说，房地产企业最为关键的工作就是做好投资决策，而做好决策，就需要一系列数据的支持，首先要从财务的角度，对该项目进行整体性评价。而通过大量实践，投资者开始总结出相应的科学评价模式。其中房地产项目的评价模式，可以细分成确定和非明确两种。对于前者又可以细分成静态和动态的差异。其中静态评价，涉及到投资的回报率、资本回收时间、开发成本利润等，而动态则包括了净现值、内部收益率等。针对后者，所涉及到的评价方法包括概率和敏感性分析等。3.1.1 静态方法 该方

25、法相对传统，通常又被称作非折现法。它对项目的评价，将资金的时间价值进行了忽略，也就是没有对投资成本以及收益等相关的资金流进行折现处理，这样的分析相对简单，但是却很难反映一个项目在具体的生命周期中，对应的真实的资金流，所以也不能够全面的反映相应的投资活动。该方法大多应用在短期或者小型项目评价上。为了更好表示下面的指标，默认的都是房地产项目。评价指标有: (1) 投资利润率。 项目的年均利润总数和总投资之间的比值，就是该参数。其计算公式为: 投资利润率=100% 该参数如果要超过之前设定的基准收益率，或者超过行业年均水平，那么该项目可行，否则不可以实施。 (2) 自有资金投资收益率 它能够展现出投

26、资方真实的收益，对应的算式为： 其计算公式为 权益投资利润率=100% （3）投资回收期 它又被称作还本期，也就是说，该项目所产生的价值达到总投资规模时，所投入的时间，这能够衡量出该项目的资本回收水平，算式为： 静态投资回收期=1+ （4）投资利税率 当项目投入使用之后，对应的年利税总额，或者是年均利税总额，它们和总投资之间的比值就是该项指标： 计算公式为： 投资利税率=100%通常，该比值超过或者等于基准利税率水平时，就能实施，否则就需要放弃。 （5）资本金利润率 项目的年利润总额和该项目的资本金之间的比值，就是该指标。计算公式为： 资本金利润率=100% 这项指标能够衡量该项目的资金获利水

27、平，这里的资本金，主要是项目所投入的全部注册资金。 当该参数计算出来之后，需要和行业的平均利润率水平进行对比分析，如果超过这个行业标准，那么该项目就是可行的，否则就需要考虑放弃。 以上是房地产投资项目分析评价常用的几个静态指标。此时需要注重一点，在具体分析或者评价时，静态和动态的指标往往需要进行综合分析，这样就能够对项目的决策提供更好的支持，不能简单的依靠其中的某个静态指标，就盲目的拍板项目的可行性，这很容易出现很大的风险。3.1.2 动态方法 所谓动态分析法，就是讲时间这个因素纳入进来，因为货币本身有着时间属性，如果忽略了它的价值，必然会导致判断出现一些错误，另外，而且通过该元素，还可以将相

28、关的可行性方案进行对比和排序分析，而这也是当前该类项目关键的评价模式，但是这种模式的缺陷就在于计算相对复杂。动态分析的计算指标有： （1）净现值（NPV） 该项指标又可以细分成财务和经济两种，对于前者，主要给企业进行相应的评价，而对于后者，则是基于国民经济角度来开展。而本文重点论述的是前者，此时，需要将不同时间下的净现金流量，根据之前的规定所提到的折现率以及基准收益率，对其进行折算，使之转变成项目在开始时的价值，由此得到的价值，就是所谓的财务净现值。其计算公式为： NPV=式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 表示第t年的净现金流量 n为计算周期 i为基准投资收益率(贴现率） 该指标能够对

29、一个或者多个投资方案进行对比分析，如果该NPV超过或者等于零，这说明，该项目的动态投资收益要超过基准收益率，从经济角度可以支持去实施。若NPV0,说明项目投资收益率达不到预定要求,应当否定。而针对同一个项目，对比分析不同的方案时，那么显然会选择净现值较大的方案，当然如果这个项目的规模存在着很多差异，那么这个指标就并非唯一的评价 指标，而是要使用净现值率来加以分析。（2）净现值率（NPVR） 将前面算出的NPV，和总投资现值，也就是PVI进行比值运算，得到的比率就是该参数。它能够衡量企业的净收益，而针对不同总投资项目中，可以利用该参数来衡量不同的实施方案。计算公式为:NPVR=在应用NPVR开展

30、相应的财务评价时，这个数值显然越大，说明该项目能够得到的回报越多，相应的投资价值就越大。而针对不同的方案，针对不同的项目进行对比分析，此时需要注意一点，那就是不同方案下的折现率以及计算周期都是一致的，这样，就具有了相应的可比性。（3）内部收益率（IRR） 在投资活动的期限之内，该项目每年流入的现值总额对应的就是该参数，也就是当净现值为0时的折现率。它能够表示出企业可以承受的最大贴现率，从本质上而言，就是企业的预期投资收益。计算公式为:或NPV=0 在上式中，内部收益率使用IRR表示，而其他的相关符号的内涵，则如上文所示。而针对该参数的计算，则显然极为复杂，往往需要进行试错来进行，或者通过图解法

31、来进行： 线性插入公式：IRR=i+(i-i)在上式中，对应的i1使用的是数值相对为低的数据，而i2则应用的是数值相对较高的数值，另外NPV1则是使用较低的i值得到的相关结果，同样NPV2则是使用i值相对较高的数值进行计算的结果，通常是负值，另外i1和i2 之间的差值，不能大于1.0%-2.0%，否则这两个贴现率，就和这个NPV，也就是财务净现值不能呈现出典型的线性关系。于是就可以继续进行假设，计算其NPV，如果它比零大，那么该值就为小，否则就是所谓的大值。通过反复的进行试错和计算，最终让这个值达到和接近零，这样，就能算出该IRR。 在使用该参数来对方案进行评选时，所遵循的原则包括：该参数要比

32、基准投资收益率要大，或者一致。这意味着该项目可以实施，如果达不到这一点，那么该项目就需要被放弃。假设行业内没有相应的基准投资收益率，那么可以将长期贷款利率作为这个重要的参考指标。如果不是如此，那么当该项目的生命周期结束之后，该项目还不能回收相应的利润，包括银行的贷款利息等。最起码要达到一致。 结合差异化的投资方案，再结合财务净现值，可以选择IRR和NPV都比较大的值，只有这样的方案才是可选的方案。这是由于，某些项目虽然IRR相对较大，可是并不能保障NPV也相对较大，只有这两个参数都具有优势，才能够作为首选方案。（4）动态投资回收期 该参数实际上就是计算净现金流现值为零时所投入的时间。计算公式为

33、： 投资回收期累计净现金流量现值开始出现正值年份一1+相对于静态的投资回收时间参数而言，该参数将时间价值纳入进来，因此能够更加真实的反映出相应的投资回收期，但是这种算法相对复杂，假设项目整个时间不长，折现率也较小，应用这种算法就得不偿失。只有上述情况相反，这种算法，才有相应的使用价值。4 项目财务评价及方案优化4.1 投资估算和资金筹措4.1.1 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为106250万元（含地价）。4.1.1.1总投资估算说明1 土地成本测算 根据向委托方了解的情况，和土地出让公告，该土地招牌挂底价为56400万元，将于2009年12月1日至2009年12月15日挂牌出让。委托

34、方届时将一次性缴清全部地价款（详见表4-1）表4-1 土地成本估算表序号项目单位成本总额1土地费用摘牌价8,677契税2601,692小计8,93758,0922 建安工程费用 这里的成本涉及到基础性成本、相关的公共配套设施，地下车库和主体等，结合总体项目开发情况，再加上相应的施工进度，最终： 项目建安工程费为35750万元。估算过程如表：表4-2 建安工程费用估算表序号项目单位成本1建安费用55003工程建设及其他费用 此处所涉及到的建设成本，主要包括了前期、设计、勘察、造价咨询、招投标代理等相关的费用，具体可以参见下表。这些费用都是按照相关的规定来收取，最终得到的是总费用为2332万元。具

35、体如下：表4-3 工程建设及其他费用估算表序号项目单位成本总额1前期费用1238004不可预见费用 在具体建设过程中，往往存在着难以预料的事件，通常这个成本是建安工程成本的百分之三来计算：项目不可预见费为1073万元。表4-3 不可预见费用估算表 序号项目单位成本总额1不可预见费用16510735房地产开发费用 本项目开发成本主要有：（1）管理费用 这是企业日常管理和经营所需要投入的成本，比如管理者的薪酬、福利、办公、差旅等费用。这些可以结合该市对应的行业标准来进行计算，而项目管理成本，通常是投资额的2.50%。 项目管理费为3000万元。如下表：表4-4 管理费用估算表（2）销售费用 这主要

36、涉及到各种营销和宣传的成本，根据该市常见的标准，以及相关片区的销售情况，所以在营销费用上并不是很高，可以设置成销售额的2.0%。项目销售费用为2000万元。（3）财务费用 根据工程的计划安排，本项目需向银行融资约35000万元，期限2年，融资利息为3627万元。6 开发成本汇总表这部分成本涉及到建安、管理、土地等各项费用，具体可参见下表。具体计算过程见下表：表4-5 开发成本明细表4.1.2 项目资金筹措整个项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资。 整个项目的投资规模达到 102,650万元，这部分资金部分为企业自有资金，还有就是银行贷款，企业提供了56，400万元完成了地价的支付，而需要在

37、银行融资达到35，000万元。4.2 经营收入预测4.2.1 物业销售收入项目销售收入测算 该企业销售收入：结合该项目的市场前景，这部分的销售规模可达到85，977万元。 持有部分物业按全部出租测算，预计项目的租赁收入约为458019万元。表4-6 项目销售计划及销售收入估算表项目销售收入=商业销售收入+写字楼销售收入商业销售收入=商业销售面积商业平均售价写字楼销售收入=写字楼销售面积写字楼平均售价 从上表可以得出商业销售额为34800万元，写字楼销售额为51177万元，销售收入共计85977万元。 项目销售税金附加估算过程见表4-7表4-7 销售税金及附加估算表序号项目201420151销售

38、成本2534 2840 1.1销售税金及附加2128 2386 1.1.1营业税2027 2272 1.1.2城市建设维护费（营业税1%）20.27 22.72 1.1.3教育费附加（营业税3%)60.80 68.16 1.1.4印花税（销售收入0.05%）20.27 22.72 1.2土地增值税预征（销售1%）405.36454.41 4.2.2 项目租金收入 租售税金测算 租售税金及附加：租售税金等：这里的税费包括了营业税，按照销售额5.0%收取，另外还有城建维护税和教育附加税，前者是营业额的1.0%,后者则是3.0%。 增值税：按销售金额1%预征 租赁税费：企业办公楼出租征收房地产租赁税

39、（开发成本70%1.2%），租赁管理费（租金的2%）。该项目的租金和经营税金等相关的计算，可参见附录表A。4.3 项目财务分析4.3.1 基础财务报表 通过对本项目市场分析、项目规划要求、投资估算等要求以及对本项目的现有资料整理，编制下列的基础财务报表，即项目的损益表、全部投资现金流量表。4.3.1.1 对于本项目的利润估算表见表4-9表4-9 损益表序号项目合计1销售收入5439952总成本费用987153销售税金及附加53744土地增值税8605利润总额4399066所得税522317税后利润3876754.3.1.2 项目全部投资现金流量表详见附录表B4.4 项目的盈利能力分析 这是财务

40、评价的重要内容，通过对现金流量表进行处理，然后对其内财务净现值、内部收益率等有关指标来进行分析，就能够总提升得到该项目的盈利水平。结合当前该行业的发展现状和属性，在本文的研究中重点就IRR和NPV进行了分析，也就是说，通过分析这两个指标，就可以得知该项目的盈利水平。4.4.1 财务内部收益率（IRR） 有关这个指标的概念在上文中已经明确，在这里再次将它的算式给出：其表达式为： 式中：CI为现金流入量； CO为现金流出量； n为开发经营期（开发期和经营期之和）。计算这个参数的关键，主要是利用相应的试算插值法来进行。在具体的评价分析中，首先要对全部的投资，或者资本金进行计算出来，然后将对应的IRR

41、和投资者可以接受的最低收益率，也即是MARR进行对比，或者和已经设定的基准收益，也就是进行对比分析，只有，IRR比这两个参数大，或者比其中的一个大时，说明该项目就已经具有了相应的盈利能力，可以达到最低的要求，从财务的角度来看，该项目就有了可行性。而在具体试算时，往往选择两个相邻，且折现率差不能够超过2.0%和5.0%，来进行计算。试算内插法计算公式为： 式中： 为试算的低折现率 为试算的高折现率 NPV（）为低折现率的净现值 NPV（）为高折现率的净现值 结合行业的基准折现率标准，也就是8.0%来进行计算，再加上该项目对应的投资现金流和企业自身投入的现金流，可以算出该企业在投资此项目中，对应的

42、IRR，也就是内部收益率可达9.40%。 而从内部的折现率来看，这个基准率为8.0%，这显然要比折现率更高，所以从财务角度来看，这个项目具有可行性。4.4.2 财务净现值 针对该参数，实际上展现的是企业针对项目在不同经营时期下，对应的净现金流通过折现之后，返回的初值，这样就能够很好的衡量这个项目是否能够赚钱，所以它也是一个衡量企业盈利能力的一个重要的动态指标，以为例，其表达式为： 式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 表示第t年的净现金流量 n为计算周期 i为基准投资收益率(贴现率) 该NPV，能够基于财务现金流量表来进行计算，如果这个数值比房地产的项目投入大，或者两者一致，从财务的角度上

43、就说明该项目具有可接受性。在深圳市的项目中其基准收益率为8.0%，由此得到它的净现值为13157万元，这说明它的投入没有它的净现值大，这意味着这个项目具有可行性。静态投资回收期： =8-1+=8.1年动态投资回收期： =23-1+=23.7年4.5 方案优化 根据前述市场分析及项目规划指标，在上述财务分析得出方案可行的基础上，对开发项目进行优化。4.5.1 优化方案的提出 结合 该该地区的总体规划，对其进行功能上细分，然后通过相应的市场调研，最终明确相应的开发策略，初步决定对写字楼和商业楼按不同的比例进行建设，比较不同比例情况下计算得出的NPV和IRR,最后比较得出优化方案。4.5.1.1优化方案A 应为根据项目规划指标，写字楼对外出售不能超过30%，故假设写子楼对外销售20%，出租80%，由此得出计算出各类评价指标，如下表:表4-11 4.5.1.2 优化方案B 写字楼对外销售10%,出租90%，由此得出各类评价指标，如下表：表4-124.5.2 方案的比较 根据上述方案得出的基础财务评价指标，我们可以看出,方案A的IRR比按照项目规划指标计算的要