2022年接管验收和移交实施方案1 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 接管验收与移交实施方案一、接管验收与移交工作总体思路1、成立领导小组 ：在正式入住前40 天成立由物业公司总经理为组长、工程经理为副组长、行政档案治理员、工程修理主管等各主要治理人员为成员的 接管验收领导小组；领导小组定期召开特地的工作会议部署支配接管验收 工作；2、预先提前介入 ：在建设过程中,就已经派物业工程人员做介入,明白工程简 况,准时发觉问题并解决掉,便于接管中尽量削减整改和复验环节；在设 备安装过程中,物业公司也实行间续加派修理人员介入、安装调试合格一 个移交接管一个的方法,提前做好部分重要设备的接管验收和情形把握工 作,特别是工程

2、和设备选购合同中涉及到售后服务和质量保证方面的情形 的明白和把握；这对加快接管验收的速度和便于以后治理是大有好处的；3、分为三个方面 ：在接管验收领导小组的领导下,治理中心各部门人员分为资 料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组,分别负责三个方面的接 管验收与移交；这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有 序进行；4、逐步完成接管 ：分组进行验收时,验收合格一批、移交接管一批,逐步完成 整个一期小区的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管；在全部完成 后,再进行整体移交仪式,移交仪式上地产公司和物业公司总经理相互交 换在移交接管书上签字后小区整体移交完成,物业公司正式接管；二、接

3、管验收与移交工作组织名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、 物业治理接管验收与移交组织图业参与物业治理中心验收 工程部主代表 开发部物指导资房业整移交 销管部料屋主改业档设信协科案施息调组组组组可挑选邀请2、物业公司接管移交职能分工（1）领导小组： 负责指挥调度和整体掌握接管验收工作进度等；（2）资料档案组： 负责物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；（3）房屋设施组： 负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作；（4）业主信息组 ：负责业主资料和房屋相关信息的验收移交以及帮助其他的验 收移交工作；（5）整

4、改和谐组 ：负责对验收信息进行整理、汇总,对不合格工程的整改进行 跟进和情形通报,和谐各方关系；3、公司对口职能要求（1）工程部： 协作对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣 工图纸、资料的验收和移交；组织施工单位对接管验收中的问题快速整改；（2）开发部： 协作对小区产权产籍、规划开发方面的资料手续的接管验收和整 改、移交；（3）销管部： 协作对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案的验收和接 管移交；3、物业接管验收与移交领导小组组成与分工（1）组长：总经理负责整体调度和指挥物业治理接管验收和移交工作,和谐各方关系；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 15

5、 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）副组长：太阳城治理中心工程经理 负责帮助组长支配和和谐各专业组之间的工作,收集汇总各种情形；（3）小组成员 1治理中心综合治理部行政助理 负责资料档案组工作； 2治理中心修理队领班 负责房屋设施组工作； 3治理中心客户服务中心领班 负责业主信息组工作 4治理中心管业部主管 负责整改和谐组工作； 5治理中心安全部主管 负责支配安全部人员帮助进行三车治理、道路、出入口、监控防盗、消防等与 小区安全相关设备设施的验收和移交接管,并负责接管后实施安全防范和 现场爱护支配； 6治理中心保洁队领班 负责支配保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作；三、

6、接管验收与移交工作预备 接管验收开头之前接管验收小组应做好以下预备工作：1、 年 月 日前与顺驰水蓝确定好交接事项、交接日期、进度、验收 标准等方面的支配,并制作接管验收秩序支配册；2、 年 月即开头派出修理队先头技术人员前住工地现场摸底,制定 好接管验收方案；3、 年 月即派出修理队人员提前逐步参与顺驰水蓝自行组织的单体 竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数；4、 年 月底即预备并印制好接管验收记录表格；主要表格有：（ 1）房屋验收单（开发公司印制）（ 2）房屋建筑情形表（ 3）房屋初始设施情形表（ 4）房屋设施验收清单（开发公司印制）名师归纳总结 - - - - - - -第

7、 3 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - （ 5）楼内共用设备验收单（开发公司印制）（ 6）楼外配套工程验收单（开发公司印制）（ 7）房屋回修单（开发公司印制）（ 8）钥匙交接单（开发公司印制）四、接管验收与移交工作流程图接到 组成验收与移做好接管验收并行接管验收接管验收通知交工作小组与移交预备与移交接管整改 NO 完成 完完成移交各 分 工 程YES是否合格成整体签字完 成 验 收正式接管移交附标准物业接管工作流程 a.总经理同进展商签订物业托付治理合同 b.总经理下令筹备工程物业治理处 c.总经理下令组建物业接管验收小组 d.进行物业的接管验收 e.对接管验收

8、的问题进行整改 f.钥匙移交 g.移交治理用房 h.治理处进入物业 i.进展商移交商业用房 j.进展商移交公共设施修理基金 k.进展商供应住宅使用说明和质量保证书l.开头进入正式治理五、接管验收留意事项与要点名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、物业硬件设施接管验收和竣工的区分（1）物业接管验收是指物业公司在施工完毕后,施工单位自查、工程监理和政 府职能部门验收合格的基础上,对物业设备运行安全、是否满意使用功能 和建筑设施外观等为主要内容进行的验收,物业验收和交接以 接收全部钥 匙、签暑接收文件、物业治理人员上岗

9、为标志；（2）接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的 使用是否符合业主要求；而竣工验收就是全方位的内外质量验收；（3）接管验收是物业治理公司接管物业为防止物业质量有严峻问题、将被业主 广泛投诉而实行的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政 府评判行为；2、正式接管的必要条件 在实行并行方式完成单项验收后,需要确认小区具备以下条件,方可正式 在整体移交确认书上签字完成移交：（1） 与物业公司签定的物业治理托付合同生效；（2）确认通过政府综合验收, 开发部向物业公司出具政府各主管部门 验收和总体验收通过证明文件复印件；（3）单项验收全部合格；各种移交全部完成；（

10、4）全部设施设备的质量保修问题得到确认, 工程部将全部需要承担 修理保养义务的设备设施维保单位联系方式和相关合同资料移交给物业 公司；3、验收中发觉质量问题应明确记录在案,督促建设施工单位修整改进；换句 话说,物业验收与接管的中心环节是质量验收；4、开发单位应向物业治理单位供应以下资料或复印件,以便作为今后治理、修理、养护的依据：（1）施工质量监督部门的验收合格证；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）房屋竣工图；（3）物业辖区内各类管线竣工位置、走向、综合平面图；（4）业主情形（如姓名、单位、代理人,联系地址及

11、电话等）；（5）房屋隐藏结构验收记录；（6）房屋材料质保单；（7）环卫,煤气,自来水、,电力、电话,电梯、消防等专业公司或部门认可 后接收的证明；（8）永久性水准点位置及基础埋深；（9）沉陷和变形位移观测记录；（10）房屋及附属设备设施的修理配件,选购渠道和安装图,保修单位和联系 人；5、落实物业验收费、修理基金、配套设施费,空房看管费等及保修期内的有 关费用；6、移交接管工作应留意办理书面手续,物业治理单位接收后取得的是对物业 使用运作、修理养护的治理权和按政府立法及业主给予的有关权益；7、接管验收要点（1）政府有关职能部门验收 政府有关职能部门对物业验收主要由建筑质检站、消防局、规划局、房

12、 管局等部门对物业进行验收,详细的验收程序为：施工单位备妥物业建 筑及公用设备竣工图纸、报告,并填写验收申请表交政府有关职能部 门；政府有关职能部门支配验收；政府有关职能部门初验楼宇,返回整 改工程清单；施工单位整改完成后,通知有关政府部门再次验收,并重 复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明；（2）物业验收首要条件 在物业竣工后,物业公司参照国家和地方有关法规,以治理和使用者的 角度对物业进行验收,仔细记录和督促整改物业施工中的各种使用功能 缺陷和不足,以确保进展商和全部小业主的利益,物业验收的首要条件名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 15 页精选学习资

13、料 - - - - - - - - - 为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和 煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影 响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁 洁净；（3）物业资料的验收 要通过物业验收,要求开发商必需事先递交以下资料：政府职能部门 验收文件或证明、工程监理验收合格证明、物业设施的竣工 图（如尚未完成竣工图,应供应最终的施工图）、设备或系统的操 作说明、爱护保养手册；供应与承包商、厂商和供应商签署承包 或供应合同中有关技术条款；供应承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料；供

14、应必要的专业技术介 绍和培训；供应全部测试、检验和调试报告等；（3）拒绝验收和移交的范畴 当发生如下情形,为爱护进展商和全体业主的利益,物业治理处有权拒 绝验收接管物业,直到施工或整改完毕后,才能正式验收移交；拒绝验 收的范畴包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建 筑、有危及操作人安全的设备；（4）公共区域的验收和交接 公共区域的验收应由物业公司、 、监理及施工方等单位代表共 同参与,交接以物业治理中心安保正式上岗为标志；公共区域验收只集 中在可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐藏工程及定量参数等不作验收,

15、验收时由施工单位代表及监理签名确认公共区域验收交接表；物业治理处于初验后发出整改工程清单交施工单位整改,并重复程序至验收通过；（5）各种机房和设备的验收及交接名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各种机房验收应由物业公司、 、监理及施工方等单位的代表共同参与,交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志；机房和设备验收只对有表计量的读数作验收,对其它参数不作验收,验收时由施工单位代表及监理签名确认机房验收表和设备验收表；物 业公司于初期后发出整改工程清单交施工单位整改,并重复程序至验收 通过；（6）用户单元内的验收

16、和移交 住户单元的验收由物业公司、 、监理及施工方等单位代表共同 参与,交接以接收住宅单元钥匙为标志；住宅单元验收只集中在可见的 损坏、缺陷和未完工程,对建筑内部结构、隐藏工程及定量参数等不作 验收；验收时由施工单位代表和监理签名确认住宅单元验收交接 表；物业治理处于初验后发出整改工程清单交施工单位整改；并重复 程序至验收通过；验收时需记录水、电和煤气表且读数；验收妥当后,须将大门锁好,钥匙由物业治理中心统一保管在一预备好的钥匙柜内,全部钥匙须标示有关单元的号数,物业治理中心预备一记录薄以记录和 登记日后钥匙外借和使用情形,包括施工单位进单元内进行整改、客户 要求看房及治理人员定期入内巡查等事

17、项；（7）绿化的验收及交接 小区内绿化的验收由物业公司、 、监理及园林施工单位的代表 共同参与,在验收签署后一年质保期满后交接；绿化验收只集中在可见 的外观、造型和数量,对植物的根基、是否有病虫害等不作验收；验收 时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表（表式将依据花木情 况制定）；绿化验收后的一年内,仍由原园林承包商完成日常必要养 护、修剪和浇水工作,并需准时补种坏死的苗木,惟物业治理中心需保 护绿化不受人为损坏；（8）关于物业设施的质保期名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品

18、的质量进行肯定时间免费修理保养,质保期限以进展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准；物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开头起计,质保期内依据需要,承包商或供应商应承担保养责任,发生重大事故或质量问题,质保期应酌情延长；质量期内应确定紧急呼唤时间；进展商支付工程尾款,需经物业公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保修理,进展商应承担相应的修理费用；六、资料的验收与移交接管 依据 市物业移交实施方法,开发商托付物业治理时需向物业治理公司移交相关资料；包括以下几部分：1、物业产权资料：（1）国有土地使用证（2） 规划用地许可证（3）建设开工许可证（4） 标准地名使用证（5）工

19、程竣工验收合格证（6）公共配套设施综合验收合格证（7） 商品房销售许可证（8） 供电系统合格证（9）二次给水合格证（供水系统）（10）消防设施验收审核看法书（11）电梯准运证（12）安全监视和通讯系统合格证（13）其它需移交的证件2、综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；3、施工设计资料：名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - （1）地质报告书（2）全套设计图纸（3）图纸会审记录（4） 设计变更通知单（5） 工程预决算报告书（6） 重要的施工

20、会议纪要（7） 隐藏工程验收记录（8） 沉降观测记录（9） 其他可能会影响将来治理的原始记录 4、 机电设备资料（1） 机电设备出厂合格证（2）机电设备使用说明书（要求中文）（3） 机电设备安装、调试报告（4）设备保修卡、保修协议 5、业主资料（1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等（2）已购房业主的付款情形或付款方式七、房屋本体的验收标准与验收方法 验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求；验收方法 为观感验收法和使用验收法；1、楼宇主体硬件设施的详细验收标准（1）主体结构：a） 外墙不渗水；b） 房屋排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装坚固、接 口严密、不渗

21、漏；（2）楼地面面层与基层粘结坚固,不空鼓；整风光层平整,无裂缝,无脱皮,起砂；块料面层表面平整,接缝匀称顺直,无缺棱掉角,粘贴坚固,色泽匀称一样,无明显色差；（3）墙面：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - a） 抹灰面平整、面层涂料匀称,无漏刷；无面层剥落,无明显裂缝,无污 渍；b） 块料（如瓷砖）面层：粘贴坚固,无缺棱掉角；面层无裂纹、损耗,色 泽一样；对缝砂浆饱满,线条顺直；（4）顶棚抹灰面平整,面层涂料匀称,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无 渗水痕迹,无污渍；（5） 卫生间、阳台地面应低于相邻地面 渗漏；

22、2 厘 M 左右,不应有积水、倒泛水和（6） 木地板平整坚固、接缝密合、色泽匀称、油漆完好光亮；（7）门、窗：a） 门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置精确,无翘曲变形；b） 门锁、窗锁连接坚固,开启敏捷；c） 玻璃安装坚固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损耗；d） 油漆匀称,色泽光亮新奇、完整；e） 电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹；f ） 防盗门表面光亮,无刮花、变形；g） 高档装饰门装饰完整；（8） 楼梯、扶手：a） 钢木楼梯安装坚固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽匀称,表面平滑；b） 砼楼梯无裂缝,无表皮剥落；（9）木装饰工程表面光滑,线条顺直,对缝严密、坚固；（10） 饰面砖表面平

23、整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直；（11）油漆、刷浆色泽一样,无脱皮、漏刷现象；（12）电器插座安装坚固,符合“ 左零右火” 规定,电源已接通正常；（13） 有线电视已开通,收视良好；（14）开关安装坚固,开关敏捷,接触良好；（15）灯具安装坚固,完好无损,反应灵敏,发光正常；（16） 水表、电表、气表安装坚固,读数正常,无损耗；（17）卫生洁具安装坚固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,渗漏现象,名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 无堵塞,排水通常；（18） 给水设施安装坚固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通

24、畅,有足够压 力；（19） 地漏、排水管道安装坚固,配套齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵 塞,排水通畅,完好无损；（20）门铃、对讲电话安装坚固,操作敏捷,成效良好；（21） 防盗网、晾衣架安装坚固,焊接密实,面漆完好匀称,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损；（22）其他配套设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常；2、公共配套设施接管验收标准（1）天台：a） 天沟、落水口畅通完好；b） 隔热层、防水层完好；（2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分别,坡度相宜、平整；（3） 屋面霹雷设施连接坚固；（4） 路灯、装饰灯安装坚固,完好无损,工作正常；灯柱安装坚固,油漆完 好；（5） 绿化符合设计要求,不缺株

25、少苗,无死株,无大面积杂草；绿化水管布 局合理,阀门开关敏捷,安装稳固；（6） 道路：a） 路面平整,无水泥块,无起砂、断裂；b） 路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损耗；c） 块料面层拼砌整齐,平整坚固,无明显裂缝、缺棱掉角；d） 交通标识线、路牌清晰完好；（7）室外消防栓：a） 消防箱标识清晰,玻璃完好；b） 消防设施配件齐全；c） 消防管安装坚固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充分；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - （8）楼宇门牌、楼栋号牌安装坚固,标识清晰；（9） 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆

26、完好,使用便利；（10） 保安岗亭安装坚固,配件齐全,标识清晰,完好无损；（11） 保安道闸安装坚固,开启敏捷,标识清晰,完好无损；（12） 停车场地面平整,照明充分,标识清晰,安全设施良好,排水设施良好；（13）自行车、摩托车棚安装坚固,照明充分,标识清晰,按防护和排水设施 良好；（14） 明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装坚固、平稳；（15） 雨水井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物；（16） 台阶、踏步砌筑平实、坚固,无裂缝；（17） 水池、水箱卫生清洁,无渗漏；（18） 信报箱安装坚固,完好无损,标识清晰,表面平整光滑；（19）雕塑、小品坚固,完好,安全；（2

27、0） 招牌、广告牌安装坚固,安全,表面平整光滑；3、机电设备的接管验收（18） 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范；有电 梯运行准运证；机房设置合理,配件安全,标识清晰,表面光滑平整、光明；（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐 全,标识清晰、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损耗；（3）中心空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配套 齐全,标识清晰,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损耗；（4） 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,标识清晰,设 备表面油漆完好无损耗,设备安装坚固

28、,机房隔音,防护设置完好,通风、采光良好；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - （5） 监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应灵敏,标识清晰,表面完好无损,设备安装坚固,机房干燥、通风、采光良好；（6）给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作性能良好,标识清晰,设备 表面油漆完好无损,安装坚固,无渗漏现象,机房配置完整；（7）安全监控设备：同消防监控设备；八、 接管验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认：（1）对资料验收中发觉的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应 当将问题逐项记录在接管验收遗留

29、问题登记表中并交开发商相关人员签字 确认；（2） 对物业硬件设施接管验收中发觉的不合格等问题,接管验收小组应当问 题逐项记录在接管验收遗留问题登记表中并请开发商相关人员签字确认；2、对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司 总经理应当帮助进行；3、对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在 两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决；必要时公司总经理应当帮助进行；4、 对于长期解决不了,势必会影响物业治理的问题,物业治理公司应当以备 忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录；5、接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司归档长期储存

30、；九、整体移交接管仪式策划（略）十、记录表格清单房屋验收单（开发公司印制）房屋建筑情形表 SW-JL-001 房屋初始设施情形表SW-JL-002 房屋设施验收清单（开发公司印制）楼内共用设备验收单（开发公司印制）名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼外配套工程验收单（开发公司印制）房屋回修单（开发公司印制）钥匙交接单（开发公司印制）接管验收遗留问题登记表SW-JL-088 十一、 接管验收实施规划表名师归纳总结 序号工作工程开头时间终止时间备注第 15 页,共 15 页01 一期接管移交、入伙实施方案通过05-0

31、1-10 05-01-25 关键节点02 一期接管移交小组成立05-02-16 03 一期与工地间围合完成封闭05-03-08 04 一期政府综合验收 参与 05-02-01 05-03-01 关键节点05 一期售后服务组成立并开头工作05-02-16 06 一期接管验收分工支配05-02-08 07 一期湖体设备05-02-10 05-02-28 08 一期智能化设备05-02-10 05-02-28 09 一期大配套验收05-02-18 05-03-08 10 一期配套水电正常投用开头运行05-03-12 11 一期配套煤气系统验收投入使用05-03-12 12 监控中心验收接管投用05-

32、02-20 13 一期楼栋房屋本体验收接管05-02-01 05-02-28 关键节点14 一期停车设施验收接管05-02-10 05-02-28 15 一期出入口验收接管05-02-10 05-02-28 16 一期会所验收接管服务05-02-01 05-03-15 关键节点17 一期景观验收接管05-02-20 18 一期电梯工到位跟进安装05-03-01 19 一期电梯操作培训05-03-20 20 一期电梯政府验收参与05-04-20 05-03-15 21 一期电梯验收接管05-04-25 22 一期其他验收支配05-02-20 23 一期竣工资料与竣工图纸验收移交05-02-20 05-03-15 24 一期分项接管验收与移交完成最终节点05-03-15 25 一期移交签字仪式筹备05-02-25 05-03-12 关键节点26 一期移交签字仪式05-03-15 关键节点- - - - - - -