2022年房地产工程招标采购管理全流程 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程招标选购治理全流程房地产工程招标选购治理全流程,建议保藏！一、流程简况为规范万科集团工程招标治理,保护招标单位的权益,在保证工程质流程目的 量、工期等要求的前提下,以合理低价挑选最中意的投标单位,制定本治理方法；适用范畴 适用于万科集团所属各房地产公司；流程类别划分：一、招标1、一般工程 50 万以上进行招标确定单位；2、重大工程进行招标单位确定（包括土建、安装、煤气、智能化、装定义修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）；3、材料 30 万以上进行招标单位确定；4、各类须招标的设备单位确定；二、直接选购1、一般工程 50 万以下直接

2、选购单位确定；2、材料 30 万以下直接选购单位确定；流程主导及 参与部门部门总裁集团分管副总裁造价选购部（主导）、工程部、设计部、行政公共事务部、集团运营管 理部流程中承担职责审批定标结果（工程300 万以上、重大工程和材料100 万以上、电梯、消防设备、空调设备的选购招标）审核定标结果（工程300 万以上、重大工程和材料100 万以上、电梯、消防设备、空调设备的选购招标）1工程和材料 / 设备供方资格审查入围单位备案集团运营治理部2招标文件备案300 万以上、重大工程和材料100 万以上、电3审核定标结果（工程梯、消防设备、空调设备的选购招标）名师归纳总结 - - - - - - -第 1

3、 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4中标供方备案 5直接选购工程和材料确定单位的备案 6审核供方评判结果的备案1审批定标结果（工程100 万300 万（含）和材料 50 万100万（含）以上、大于 10 万营销供应商、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设片区总经理备的选购招标）300 万以上、重大工程和材料100 万以上、除电2审核定标结果（工程梯、消防设备、空调设备外的其他设备的选购招标）1审批招标文件2审批定标结果（工程 上的选购招标）50 万100 万（含）和材料 30 万50 万（含）以城市公司总经理3审核定标结果（工程100 万以上、重大工程和材料5

4、0 万以上、设备的选购招标）4直接选购工程和材料设备确定单位的审批结果 5审批供方评判结果 1举荐工程和材料 / 设备供方信息 2工程和材料 / 设备供方资格审查 3参与工程和材料 / 设备供方考察城市公司招标小 组4审批工程和材料 / 设备供方资格审查入围单位 5审核招标文件 6参与招标答疑、开标、评标7确定技术标入围单位 8商务标和经济标的评议,得出初步定标看法,再进行经济谈判 9给出定标看法城市公司运营管 理部工程负责人审批工程和材料 / 设备招标方案 1. 审核工程和材料 / 设备招标方案 2. 参与工程和材料 / 设备供方考察1. 审核工程和材料 / 设备招标方案 城市公司分管副 2

5、. 参与工程和材料 / 设备供方考察 总 3. 审核工程和材料 / 设备供方资格审查入围单 4. 审核招标文件名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5. 审核直接选购工程、材料设备单位的确定 6. 审核供方评判结果 1. 编制工程和材料 / 设备招标方案 2. 编制招标单项方案及发布招标信息 3. 收集和举荐工程与材料 / 设备供方资料,并组织资格审查城市公司造价采 4. 组织工程和材料 / 设备供方考察,并举荐入围单位 购部 5. 编制商务标,并形成招标文件 6. 负责发标、组织答疑、开标、评标 7. 直接选购工程、

6、材料设备的价格及资质审核 8. 组织供方评判 1. 编制工程进度方案及编制材料进场方案 2. 举荐工程 / 材料设备供方信息工程部3. 相关工作 4. 编制工程技术标5. 直接选购工程供应工程承包商,直接选购材料设备供应材料设备清单 6. 参与供方评判1. 举荐工程 / 材料设备供方信息 2. 相关工作设计部 3. 编制材料设备技术标 4. 直接材料设备供应技术看法 5. 参与供方评判行政公共事务部 客户服务部1. 相关工作 2. 参与供方评判参与供方评判二、工作程序1、招标选购方案确定1.1 工程部依据工程总体方案要求,编制工程承包商进场方案和材料 / 设备进场方案提交造价选购部；名师归纳总

7、结 - - - - - - -第 3 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 造价材料部依据工程部供应的工程承包商进场方案和材料 / 设备进场方案,编制招标总体方案,依据招标总体方案编制详细操作招标单项方案和跟踪；1.3 城市公司分管副总、工程负责人对招标总体方案中的选购方式进行审核,由城市公司运营治理部审批：1 招标选购： 50 万元以上工程选购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30 万元以上材料和须招标的设备选购；2 直接选购： 50 万以下工程选购、 30 万元以下材料；2、供方信息收集2.1 发布招标

8、信息：依据工程和材料选购方案,资格审查截止日期 15 天前,造价选购部支配在政府招标办、公司内网或以其他方式发布招标公告；招标公告应明确招标工程名称、招标范畴、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息；2.2 投标意向单位资料的收集：造价选购部组织相关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式收集投标意向单位；应保证投标意向单位的数量不少于三家,收集渠道包括但不限于：1 集团内部工程承包商及材料 2 网上搜寻；3 内部公告；4 招标小组及人员举荐；5 供方自行举荐；6 同行举荐；/ 设备供应商信息库；2.3 造价选购部应要求工程和材料供方供应以下资料的原件及复印件：名师归纳总结 - -

9、- - - - -第 4 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 公司简介；2 营业执照；3 资质证书；4 与招标业务相关的业绩资料；5 税务登记证；6 企业代码证；7 代理证明文件（可选）；8 工程经理证书（适用于工程招标）；2.4 由造价选购部要求供方填写和提交供方资格审查表；3、资格审查3.1 工程承包商资格审查：由造价选购部组织招标小组对工程承包商进行 资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的材料）对材料供应商进 行资格审查；3.2 资格审查分为资格预审和资格后审；资格预审指在开标前对潜在投标 单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资

10、格审查；进行资 格预审的,一般不再进行资格后审；1 对工程承包商的资格审查必需包括但不限于以下内容：a 单位近 3 年来的营业额、注册资金、人力资源结构和状况；b 供方工商营业执照、资质等级状况、安全生产许可证；c 近 3 年来财务资信状况；d 近 3 年相关工程的业绩状况；并对其主要业绩和工程现场进行实际考 察, 必要时从供方合作商明白供方业绩情形；e 单位技术力气,资源配备状况等；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - f 单位在建工程、拟开工工程、目前剩余才能状况；g 工程负责人的资质状况、安全生产许可证；h 其它

11、 2 对材料 / 设备供应商的资质审查 必需包括但不限于以下内容：a 单位近 3 年来的营业额、注册资金；b 财务资信状况、营业执照及法人代码证；c 营业执照、税务登记证明；d 单位生产技术才能及设备状况说明；e 行业主管部门颁发的生产许可证、产品鉴定证书和有关检测报告；f 同类工程应用业绩,必要时对其应用工程进行实地考察和对其合作单位 进行评判调查；3.3 资格审查后,由招标小组确定是否需要进行考察；4、供方考察4.1 对于集团供方信息库中在合格供方名录下,及近两年已考察通过的供 方（包括一年内已考察通过但未合作过的供方）,不需要进行考察；4.2 造价选购部制订供方考察评判表,招标小组确定供

12、方考察评判 表的考察工程、权重、评分标准和考察人员名单；4.3 考察小组对供方进行资质条件、业绩、信誉、技术、资金及工程实例 考察,并填写工程类 / 材料类供方考察评判表汇总到考察小组负责人（一般 由造价选购部成员担任）,由小组负责人做出综合评估；填写投标单位资格 审批表提交城市公司分管副总审核,由招标小组审批；其中投标单位资格 审批表应明确 供方类别 ：1 合格供方：已经合作过,且经评审合格的供方；2 试用供方：已经考察评审通过,取得投标资格的供方；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 待用供方：未合作、未考察的

13、供方；4 不合格供方：考察不合格及合作后经评判为不合格的供方；4.4 造价选购部对举荐入围单位进行评估,确定不少于三家的入围单位名 单及相关资料提交城市公司分管副总审核,由招标小组审批确定发标单位,知 会工程负责人、城市公司总经理、片区总经理,交集团运营治理部备案；4.5 因业务紧急,在发标前无法提前考察的供方,由城市公司总经理同意 后可先行发标,在定标前,视回标情形打算是否组织考察；5、招标文件编制和审核5.1 造价选购部在具备招标条件的情形下,启动招标文件编制工作,向下 列部门提出协作编制招标文件要求：1 工程招标须 由工程部供应技术标书 ,技术标要含以下内；a 工程的名称、工程的地点、开

14、工时间、竣工时间b 工程的简况 c 施工的质量目标 d 施工过程中各个工种的安装要求和技术要求、关键部位的留意事项 e 供应施工图纸、工程量清单由造价选购部的造价部门供应 2 材料 / 设备招标须 由设计部供应技术标书 ,技术标要含以下内：a 工程的名称、工程的地点、工程的简况、材料设备的名称b 材料设备的材质、规格、技术的要求和用户需求书 c 技术的响应的表格（需包含材料设备型号、配置、品牌、产地、材质使 用的寿命、技术性能）名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - d 供应招标图纸和材料设备清单5.2 造价选购部负责编

15、制商务标书,并形成招标文件；招标文件应包括但不局限于以下内容：1 投标报价书：是要求投标方依据对投标总价、付款、工期、担保函、结 算原就等的回复要求,为固定格式,要求投标方单独密封；（商务标书内容）2 本次招标的工程简况：主要是让投标方明白发标工程与公司的关系；（技术标书内容）3 本次招标的范畴和内容（技术标书内容）：图纸范畴要求、招标范畴在 图中的界定、上述范畴内的详细工作内容；4 承包方式：标明本工程招标采纳承包方式；（商务标书内容）5 计价方式：工程量清单招标或总价包干、单价包干、包干总价加固定单 价、其他方式等；（商务标书内容）6 材料、设备要求（技术标书内容）：甲供材料/ 设备清单、

16、甲控材料 / 设备清单、甲控材料 / 设备品牌范畴名单、材料 / 设备封样、检验及验收要求；7 报价要求说明（商务标书内容）：总体报价要求及说明、主材的报价要求、甲方认质认价和甲供材料/ 设备取费方法（包括损耗率的报价要求）、投标报价中包括的各项费用的说明（包括利润、税收、有偿服务费、协作费、材料 涨价风险、不行预见费等）、汇总方式；8 结算原就（商务标书内容）：承包范畴内的结算原就、设计变更结算原 就、招标范畴外结算原就（设计变更及现场签证）、主材认质认价 / 甲供的结算 原就、乙供主材替换的结算原就等；9 付款方式；（商务标书内容）10 履约担保；（商务标书内容）11 质量等级审核及验收规

17、范；（技术标书内容）12 特殊部位的检验及验收（如有）；（技术标书内容）名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 13 工期要求（技术标书内容）；14 投标资料要求（技术和商务标书内容）：商务投标书,包括法人证明书 及法人托付书原件、营业执照及资质证书、主要工程业绩（同类型）、其他资 料、投标报价书、报价清单、报价特殊说明、单价分析表；技术投标书,包括 治理组织架构、施工组织设计方案、质量保证措施、人员设备配置、工期安 排、其他；15 资料密封要求；16 评标方法；17 招标时间支配：包括发标、答疑、回标截止时间；18 投

18、标留意事项：主要对废标和其他情形的说明；19 投标附件：图纸（含设计变更、审图看法）；报价格式和清单；投标报 价书；合同文本；5.3 招标文件编制完成后,造价选购部负责填写招标文件审批表,审 核和审批权限：招标文件提交给城市公司分管副总审核、招标小组,由城市公司总经理审 批,交集团运营治理部备案；5.4 在报批过程中涉及到对招标文件有修改的看法时,由造价选购部 修改,提交给城市公司分管副总审核,由城市公司招标小组审批,交集团运营 治理部备案,修改后审批的招标文件为正式发标文件；6、发标与答疑6.1 造价选购部负责对入围单位进行发标,并组织招标小组参与工程、材料/ 设备类和合同的招标答疑或参与材

19、料 会：/ 设备和合同的招标答疑举办招标答疑1 需要时,造价选购部负责办理收取招标图纸押金及投标保证金手续的收 取手续,由财务部负责收取；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 发标、答疑过程中需要变更的,造价选购部汇总招标小组看法,在答疑 会后由造价选购部组织编制答疑会记录,经相关答疑人会签、城市公司分 管副总审批后发放给相关投标单位签收,答疑会记录将作为招标文件的补 充文件；6.2 工程类招标工程要求供应投标保证金的,投标保证金额度最高不超过 80 万元（人民币）,由财务部收取,详细金额由招标小组组长依据工程详细

20、情 况确定；1 开标后未中标单位的投标保证金,由造价选购部三天内通知财务部免息 退仍；2 中标单位在合同签订后7 天内,由造价选购部通知财务部将投标保证金自动转为履约保证金（中标单位在中标后不接受中标承诺主要条件的,不退仍 投标保证金,取消中标资格）；6.3 造价选购部收取标书时,应检查标书是否有效密封,标书送达时间是 否符合招标文件截标时间要求,并填写签收表；7、开标前预备7.1 工程材料 / 设备的供方投标文件技术标采纳暗标法投标,技术标内容及 封面不得有投标单位名称和任何示意性标识,否就做废标处理；7.2 造价选购部在开标前对投标单位报送的技术标书进行编号,并作好记 录；8、开标和评标8

21、.1 招标小组（由城市公司总经理任组长、工程招标由城市公司分管工程 和造价选购副总任副组长、材料设备招标由城市公司分管设计副总任副组长,招标小组成员：由城市公司的工程部、设计部、行政公共事务部的人员组成；城市公司总经理不参与评标时可授权相关人员主持开标和评标工作）负责开标 及评标工作,开评标应尽量缩小参与人员范畴；8.2 开标：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 开标参与人员：招标小组组长、副组长和成员；依据招标工程实际情 况,由招标小组组长打算详细参与人员并签发参与人员名单,由造价选购部通 知；2 开标时,招

22、标小组应填写开标记录表,开评标人员签字确认,开标 后,招标小组先进行技术评审确定技术入围单位,之后对入围单位进行商务、经济评审,得出初步定标看法,再进行经济谈判,确定定标看法；8.3 评标、定标方法公司依据不同的招标工程,采纳以下三种评标、定标方法,详细评标、定 标方法在招标文件中作出规定：1 最低价法 ：该方法适用于同品牌、规格、型号的材料和设备选购工程；该类工程依据谈判结果,最低价格者为中标单位；2 合理低价法 ：该方法适用于a 功能、性能相近,品牌不同的材料和设备选购工程；b 工程技术含量低、施工难度小、工艺简洁、总造价低的工程类施工工 程；3 综合评判法 ：该方法适用于工程类设备较多、

23、施工复杂的建筑、安装、大型装修、监理及其他特殊需要的工程；综合评判越高越符合中标条件；a 综合评判权重安排,在评标前由招标小组争论确定,如：经济标 70% 技术标 30% 商务标 10% b 经济标评分,如经济标得分 =70-（投标报价 - 投标最低价） / （投标最低价 /70 ） A 名师归纳总结 （最低标报价为满分70 分）第 11 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - c 技术标采纳百分制,由相关评审人员按技术标评分表打分,由技术 标评审负责人汇总采纳算术平均法确定最终分值,并将技术标评分表及技术标最终分值汇总表报招标小组；技术标得

24、分 =技术标最终分值 *20%.B d 商务标以考察评分为最终得分,合作过的合格供方的商务满分；商务标得分 =商务标最终得分 *10%.C 综合总分 =A+B+C 8.4 在评标过程中,招标小组如发觉某投标单位的报价明显低于其他投标 单位的报价,使得其报价可能低于其成本的,应要求该投标单位供应能够达到 招标文件要求的工期、质量和技术标准的书面证明；投标单位无法合理说明或 不能供应相关证明材料的,该单位标书应作为废标处理,评标报告中应明确写 出废标缘由；9、经济及技术谈判9.1 开标后,需要进一步谈判的招标工程,招标小组确定谈判入围单位,谈判入围单位不得少于3 家；技术标评审负责人须书面提出技术

25、标中存在的问题和公司的要求,提交招标小组组长；9.2 招标小组组长对供方经济报价中价格的合理性进行分析,是否有不合 理报价、是否有不平稳报价及存在的其他问题,并组织会议谈判；9.3 谈判过程中,由技术标评审负责人或其指定的技术、工程人员负责落 实解决技术标中的问题,需要时,招标小组通知相关部门参与谈判；9.4 招标小组组长主持谈判,并负责经济标谈判,相关人员予以协作 9.5 谈判过程中应形成谈判记录,参与谈判人员签字确认；9.6 招标小组组长依据招标工程及谈判情形,打算是否组织进行后续谈 判；10、定标名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 16 页精选学习资料 - - -

26、- - - - - - 10.1 招标小组依据谈判结果,填写招标结果审批表和投标情形对比 分析表（作为招标选购的附件）,审核和审批权限：1 一般工程 50 万100万（含）和材料 30 万50 万由招标小组供应定标意 见,由城市公司总经理审批确定中标单位,知会工程负责人、片区总经理,交 集团运营治理部备案；2 一般工程 100 万300万（含）和材料50 万100 万（含）、大于 10 万营销承包商、除电梯、消防设备、空调设备外的其他设备由招标小组供应定标意 见,提交城市公司总经理,由片区总经理审批确定中标单位,知会工程负责 人,交集团运营治理部备案；3 一般工程 300 万以上、重大工程和材

27、料设备100 万以上、电梯、消防设备、空调设备由招标小组供应定标看法,提交城市公司总经理、片区总经理、集团运营治理部、集团分管副总裁,由总裁审批确定中标单位,知会工程负责 人；10.2 依据权限城市公司总经理、片区总经理、总裁应在招标结果审批 表上签署明确的看法并签名；11、签发中标通知书造价选购部在定标后5 个工作日内向中标单位发放中标通知书,同时知会未中标单位；中标单位须向财务部缴纳社会劳动保险金或财务部依据 合同商定在进度款中扣除；12、直接选购工程12.1 工程 50 万以下的选购方式采纳直接选购；12.2 造价选购部依据工程部供应的工程承包商（须含工商营业执照复印 件、税务登记证复印

28、件、施工资质证书复印件、安全生产许可证、治理才能、经营状况、以往业绩等的有关资料）,进行资格审核、工程量清单的数量和价 格审核；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 12.3 造价选购部的审核结果,提交城市公司分管副总审核,城市公司总经 理审批确定工程承包商,知会工程负责人、片区总经理,由集团运营治理部备 案；13、直接选购材料设备13.1 材料 30 万以下的选购方式采纳直接选购；13.2 造价选购部依据工程部供应的材料材质和规格、材料设备清单,进行 询价和技术、经济对比；13.3 设计部对材料供应技术看法；13.

29、4 造价选购部的材料比较结果的看法,提交城市公司分管副总审核,城 市公司总经理审批确定供应商,知会工程负责人、片区总经理,由集团运营管 理部备案；14、合同签订经办部门（造价选购部）负责按合同治理流程规定拟订合同并与供方 签订合同,甲供材料 / 设备签定合同后造价选购部将合同副件交工程部；15、供方评判15.1 工程竣工后 3 个月内或于每年度终止前15 天,由经办部门（造价采购部）就评审的内容及要求,下发供方履约评估表到工程部、设计部、行政公共事务部、客户服务部；相关部门应就评审的内容在10 个工作日内做出明确的评判看法并阐明事实和理由,并将评审结果反馈经办部门；评审 应包括以 下内容：1

30、业务完成质量情形；2 业务合作过程中的协作与服务情形；3 合同工期的履行情形；4 安全文明施工情形；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5 材料 / 设备的供应情形；6 结算的办理情形；7 售后服务情形；8 其他情形；15.2 评审结果以合格供方名单、不合格供方名单的方式提请分管副总审核、城市公司总经理、片区总经理、集团运营治理部审核,集团分管副总裁批准,由集团运营治理部进行供方信息库更新；批准的结果作为公司挑选投标单位的依据,不合格供方在将来两年内不能参与公司开发工程的业务投标,两年后如参与公司业务投标,需重新考

31、察评审；四、相关记录 1、材料 / 设备进场方案2、工程承包商进场方案表3、招标总体方案4、招标单项方案和跟踪5、招标小组成员名单6、供方资格审批表7、工程供方实地考察评判表（工程类）8、工程供方实地考察评分表（材料设备类）9、投标单位资格审批表10、招标文件审批表名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 11、开标记录表12、答疑会记录13、投标情形对比分析表14、合同谈判记录15、定标结果审批表16、中标通知书17、直接选购文件审批表18、合格供方名录19、供方履约评估表（工程类）20、供方履约评估表（材料设备类）21、甲供材料设备合同交底单名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 16 页