2022年房地产开发项目中工程造价的控制 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程中工程造价的掌握发布时间： 2007-08-16 点击 :913 地区 : 大庆转自：中国工程询问网【摘要】分析了建设工程从决策到设计和施工各阶段对造价的影响, 找出造价控制的重点因素 . 争论了房地产开发工程的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需要实行的相关措施和方法, 以尽量降低工程的工程造价, 即在决策阶段编写具体的可行性争论报告和编制投资估算；在设计阶段优化设计方案, 进行合理的技术设计和施工图设计；在实施阶段挑选合理的施工方案 , 严格掌握工程变更和现场签证 , 严格审核工程施工图预算 , 工程造价的预算采纳工程量清单报价

2、 , 择优确定专业分包单位 , 防止少数垄断性行业任意抬价 , 深化现场 , 收集和把握施工有关资料 , 制定严密的合同条款 . 房地产建设工程的造价掌握贯穿于工程的全过程, 即工程规划决策阶段、工程设计阶段、工程实施阶段和竣工阶段 . 有关分析资料显示 , 在工程投资决策阶段对投资的影响可达 95%以上；初步设计阶段可达75% 95%,对建筑工程造价的影响力最大；技术设计阶段可达35%75%,对建筑工程造价的影响力减小, 该阶段只确定工程设计的合理性、可行性；在施工图设计阶段可达 弱. 因此, 最关键的阶段是工程实施之前的工程决策 素, 因此要依据影响力的大小有所侧重 . 1 规划决策阶段工

3、程造价的掌握10%35%,其影响力进一步削 打算因素 和设计阶段 关键因决策阶段各项技术经济决策对该工程的工程造价有很大影响 , 特殊是建设标准水平的确定、建设地点的挑选、工艺评比、设备选用等. 该阶段掌握造价的主要手段是在广泛调查和分析开发工程可行性的基础上编制合理真实的投资估算 . 1.1 编写可行性争论报告可行性争论报告是决策的重要依据, 做好可行性争论报告的关键是做好市场调研,开发的工程是否有相应的消费群体, 深化明白开发工程所定位的业主们的需要, 要确保工程是适应进展要求的；做好效益争论, 从投入、产出入手 , 解决工程在经济上的“ 合理性” 问题 . 既要符合所在城市的规划要求 ,

4、 又要满意使用功能 , 既要考虑功能分区和建筑物的间距要求 , 又要考虑最大限度地节省用地 , 尽量做到布置紧凑合理 , 充分利用地势地貌 , 降低地皮费用 . 可行性争论的深度要规范化和标准化 , 研究报告要确保真实性和科学性 . 1.2 编制投资估算投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一的经济成效的重要依据, 也是决策的主要依据. . 它是争论、分析开发工程在投资估算中 , 设计人员应从工程规模和工程内容上真实反映设计意图、工程内容, 费用构成应齐全、合理, 确保估算质量 . 主要工艺要进行多方案比较, 设计方案不仅要技术上可行 , 而且经济上更应合理. 所以工程经济人员从建设方

5、案的优选开名师归纳总结 始, 就应当渗透到设计的全过程中去, 依据工程造价治理的原就, 合理猜测投资估算,第 1 页,共 5 页中各种动态因素的变化, 尽可能打足投资不留缺口, 这是编制投资估算工作的关键也是下阶段的重要依据. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 设计阶段工程造价的掌握 工程设计是房地产建设工程进行全面规划和具体描述实施意图的过程 , 是工程建设 的灵魂 , 是处理技术与经济关系的关键性环节 , 是确定与掌握工程造价的重点阶段 . 2.1 优化设计方案专家指出 , 虽然设计费用占工程总投资的比例很小1%2%,但它对工程造价的影响程度达

6、到 75%.搞好工程设计阶段的造价掌握是有效掌握工程成本的关键 , 重施工、轻设计的观念必需克服 , 掌握工程费用应从设计抓起 . 因此 , 建设单位在审查设计单位的设计时 , 要重视设计方案的优化 新工艺、新材料 . , 采纳先进的技术方案和成熟的新技术、2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价掌握方案设计招标完成后 , 仍要重视技术设计和施工图设计. 我国的建设工程中 , 一旦某个方案中标 , 在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制 , 设计人员随便加大梁柱截面 , 提高混凝土强度等级, 增加配筋量 , 显现了不少设计不合理现象, 致使投资严峻失控 . 在设计过程中采纳限额设计是

7、加强此阶段监督治理的有效手段 , 防止无谓的铺张 . 限额设计就是依据批准的可行性争论报告的投资估算掌握初步设计 , 依据批准的初步设计总概算掌握技术设计和施工图设计 , 同时各专业在保证达到使用功能的前提下 , 按安排的投资限额掌握设计 , 严格掌握不合理变更 , 保证总投资额不被突破 . 掌握概算不超过投资估算 , 主要对工程的设备、材质掌握 , 实行设计招标 , 增加竞争意识 , 降低成本 . a. 单体在结构、建筑设计和布局上肯定要合理, 如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等 , 并能够满意建筑分隔上的使用功能. . 例如在围护结构材料的选取上: 加b. 在单体建筑中 , 各种材料、

8、设备的选用要适当气混凝土砌块 其 100mm厚墙体容重约为730kg/m3, 目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙；假如在设计中选用重量更轻 , 且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块 其 100mm厚墙体容重约为 700kg/m3, 总荷载就会削减许多 ,从而使梁、柱的截面、配筋削减 , 传至基础的荷载也将减小 , 可节省混凝土及钢筋用量 , 降低上部结构及基础的造价. 在材料的选用上 , 肯定要从质量和价格上进行比较. 例如在设计中依据开发工程所处的地段、面对的客户、预算房价的多少以及开 发的利润来最终打算选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水 电材料及设备 .

9、 c. 在单体建筑设计中 , 注意基础与地基处理方案的挑选. 一般情形下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%20%,此项费用较难掌握 , 由于地质条件千变万化, 因此选定方案特别重要 . 基础方案打算于地质勘察情形、荷载大小, 其挑选原就是在保证满意工程需要的前提下尽量挑选造价低的形式 . 例如对于地质不够好的地段必需要采纳桩基时 , 就可以考虑挑选造价相对较低的人工挖孔桩 . d. 在单体设计上 , 要掌握整栋建筑的配筋率, 当然各种结构和单体的配筋率大小不等, 但总体平均值大致如下: 多层砖混结构约20kg/m2；多层、小高层的框架结构约3045kg/m2；高层框剪结构约5070kg/

10、m2. 单体配筋率运算后 , 与以上指标进行名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 比较 , 如配筋率超过以上指标 虑修改设计方案来减小配筋, 就结构太保守 , 配筋偏大 , 工程造价会增加 , 应重新考 . 因此 , 通过仔细运算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小 , 最终确定正确配筋率 , 从而降低工程造价 . e. 单体设计中 , 在容积率不变的情形下 , 单体建筑的使用率要提高 . 即套内使用面积的大小要掌握好 , 通常对于多层、小高层公摊系数约为 右比较合理 . 1.1 左右 , 高层约在 1.2 左f. 在单

11、体设计中要结合开发工程的具体特点 , 环绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益 , 最终设计出切合本工程的单体工程 . 3 实施阶段工程造价的掌握工程工程的实施阶段是建筑物实体形成阶段, 是人力、物力、财力消耗的主要阶段. 工程量大 , 涉及面广 , 影响因素多 , 材料设备价格随市场供求波动大 . 要提高工程质量 , 掌握工程造价 , 发挥房地产开发的投资效益 设工程的治理和监督职能 . 3.1 挑选合理的施工方案, 就要在工程实施阶段加强工程建对中标的施工单位第一应对其施工组织设计及作业方案仔细审核 , 采纳经济技术比较方法进行综合评审 , 要合理化、经济化 , 特殊涉及到图纸以外增加的

12、方案 , 肯定在保证安全、质量的前提下 场签证 , 加强投资掌握 . , 用最经济的方案 , 从而降低工程成本 , 削减工程变更和现3.2 掌握工程变更和现场经济签证在工程建设工程中 , 工程变更和现场签证是不行防止的, 但要进行有效掌握 . 为防止施工图设计中产生漏洞, 除在审核图纸时把关外, 仍应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术询问中尽量排除漏洞. 设计变更应尽量提前 , 变更发生得越早 , 缺失越小 , 尽可能把设计变更掌握在施工阶段初期 , 特殊对影响工程造价的重大设计变更 , 更要先比较各个方案的优劣 , 挑选最经济适用的方法 , 使工程造价得到有效掌握 . a. 基础

13、部分由于许多不行预料的因素 , 发生的图纸外的签证比较多 土方、地下水排水、地下物的清除等 , 要严格把关 . b. 对于现场签证 , 要实行严格仔细的逐级审核制 , 即造价工程师审核签字 , 总监理工程师及业主方工程经理再审核签字后方才有效 . c. 对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核 . 3.3 严格审核工程施工造价依据方案进度和现场施工的实际进度, 即时核定施工预算 . 对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分 , 要加以具体分析 , 找出缘由 , 调整或修正 , 对工程造价实施动态掌握 . a. 各种单项工程造价严格掌握在预算内. 各种主要材料及设备的价格, 如钢筋

14、、商品混凝土、水电主材设备等均应掌握在预算之内准时办好现场材料、设备的确认手续 . b. 对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容 以扣减 . . 尽量不突破 , 假如必需调整就应, 要办理好相关手续 , 在结算中予名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - c. 工程工程的材料费一般占工程总造价的50%60%左右, 材料费用是成本掌握的关键. 建设单位为掌握成本及确保材料质量, 对某些材料可采纳甲方指定或限价方式.在材料调差方面 , 主材及设备调低调高的部分都要认价 调差 . , 办好相关手续 , 结算时据实d. 结算审计时

15、 , 对各个单项的工程量分别复核, 同时对定额套项要严格审核, 不显现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象. e. 在工程竣工后 , 房地产开发公司应建立严格的结算审核制度, 自身审核后 , 再送至专业审计单位进行二次审核, 通过层层把关 , 真实合理地反映工程造价, 从而降低工程成本 . 3.4 工程造价的预算采纳工程量清单报价我国已加入 WTO,正逐步尝试实施国际通行的做法,2003 年已发布 GB50500-2003建设工程工程量清单计价规范, 对于工程的发包应采纳工程量清单报价的方式, 将工程成本市场化 , 增加竞争意识 , 降低工程成本 , 或在工程设计比较完善的情况下 , 工程采纳

16、单方造价包干 , 限定所用材料的品牌、价格及包干范畴、内容等 , 降低后期施工过程中的变更与签证 , 从而降低工程成本 . 3.5 优选专业分包 , 防止垄断性行业任意抬价在工程建设中 , 对于工程承包方式 , 在不影响整个工程质量、进度的前提下 , 尽量采用总包加专业分包制 , 即专业事由专业单位去做 , 从而降低中间环节和工程成本 . 如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包, 由各自专业单位进行承包 , 这样能保证工程的质量 , 同时降低工程成本 . 有些特殊专业工种不得不托付带有肯定的垄断性质的专业施工单位承担 , 如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工

17、程等 . 3.6 深化现场 , 收集和把握施工有关资料在工程施工过程中 , 审价人员和费用掌握人员应常常深化施工现场 , 对比图纸观察施工情形 , 有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈, 明白、收集工程的有关资料, 准时把握现场施工动态 , 准时审核因设计变更、现场签证等发生的费用 , 相应调整和掌握工程造价 , 并为最终的工程总结算供应依据和做好必要的预备工作 . 3.7 制定严密的合同条款在国际惯例中 , 业主常常聘请有体会的询问公司编制严密的招标文件、合同文本 ,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步, 防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口, 进行各种各样的索

18、赔, 随着我国加入WTO,工程工程的治理也将逐步与国际接轨. 例如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由, 要求增加工程费用 , 假如合同中写明白合同报价 , 充分考虑了工期因素 , 不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款 , 就能有效地杜绝费用的增长 . 利用好“ 严密合同条款” 这一条 , 对可能发生的情形提前估计, 多学习国外成熟的体会及合同条款 . 涉及到工程成本方面的细节肯定要严谨 , 如工程取费标准、类别 , 主材、设备价格的认定方式、工程承包的范畴、内容等均要在合同中明确规定 . 4 结语本文从三个大的方面谈了房地产工程开发的工程造价掌握, 这三个方面相辅相成 ,名师归纳总结

19、 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 缺一不行 , 对于具体的工程可以有所重. 对于工程造价掌握这个大课题, 远不止这些内容能够囊括 , 仍需要具体问题具体分析, 使之不断完善成熟 . 总之 , 房地产开发中工程造价的掌握, 实质就是运用科学技术原理, 采纳科学的计价方法和切合实际的计价依据, 从工程决策、工程设计、工程实施这三个阶段的每个环节 , 都要有掌握造价的经济头脑 , 充分利用和仔细分析建设周期中的重要信息 , 减少或防止建设资金的流失 , 最终降低整个工程的工程造价与成本 , 从而提高房地产工程开发的投资效益 . （来源：工程治理网,作者：王二栓）名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页