2022年房地产百问百答 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录一 、 地 产 常 识 . 二 、 项 目 简 介 解 . 三 、 物 业 管 理 . A 物 业 收 费 类 . B 物 业 服 务 类 . C 工 程 类 . D 装 修 类 . E 安 全 保 卫 类 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一 、 房 地 产 常 识1 、商 品 房 的 使 用 年 限 是 多 长 ？ 住 宅 、 商 业 我 国 商 品 房 的 使 用 年 限 主 要 是 由 土 地 所 有 权 国 有 的 制 度 决 定 ,我 国 国

2、有 土 地 使 用 年 限 规 定 为 ,1 居 住 用 地 70 年2 工 业 用 地 、教 育 、科 技 、文 化 卫 生 、体 育 及 综 合 或 其 他 用 地50 年 ；3 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40 年 ,2 、什 么 是 商 品 房 的 五 证 ？五 证 为 国 有 土 地 使 用 证 , 建 设 用 地 规 划 许 可 证 , 建 设 工 程 规 划许 可 证 , 建 设 工 程 开 工 证 , 商 品 房 预 售 证 ；3 、什 么 是 土 地 所 有 权 ？土 地 所 有 者 是 指 土 地 所 有 者 在 法 律 规 定 的 范 围 内 , 对 其

3、拥 有 的土 地 享 有 的 权 利 ； 这 种 权 利 包 括 占 有 权 、 使 用 权 、 收 益 权 和 处分 权 ；4 、什 么 是 土 地 使 用 权 ？土 地 使 用 权 指 土 地 使 用 者 依 法 享 有 使 用 和 取 得 土 地 利 益 的 权利 ； 土 地 使 用 权 可 以 依 法 转 让 ；5 、什 么 是 土 地 使 用 权 出 让 ？ 其 形 式 ？土 地 使 用 权 出 让 指 国 家 以 土 地 所 有 者 身 份 , 按 指 定 地 块 的 使 用年 限 、 用 途 和 城 市 规 划 等 条 件 , 将 城 市 土 地 使 用 权 出 让 给 土 地使

4、 用 者 , 并 向 土 地 使 用 者 收 取 土 地 使 用 权 出 让 金 的 行 为 ；名师归纳总结 6 、土 地 使 用 权 出 让 年 限 ？第 2 页,共 36 页1居 住 用 地 70 年- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 工 业 用 地 、教 育 、科 技 、文 化 卫 生 、体 育 及 综 合 或 其 他 用 地50 年 ；3 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40 年 ,7 、什 么 是 建 筑 面 积 ？指 各 建 筑 物 每 层 外 墙 线 或 墙 外 柱 子 外 缘 线 的 水 平 投 影 面 积 包 括 按 国

5、 家 有 关 规 定 应 计 算 的 阳 台 、雨 蓬 、无 柱 挑 廊 的 面 积 8 、之 和 ； 层 高 在 2.2 米 以 下 的 技 术 层 不 计 算 建 筑 面 积 ；什 么 是 房 屋 实 用 率 ？实 用 率 = 整 套 房 屋 除 墙 体 、 公 摊 外 真 正 能 够 使 用 的 面 积 / 建 筑 面积 ；9 、什 么 是 容 积 率 ？ 其 意 义 ？指 建 设 用 地 内 的 总 建 筑 面 积 为 建 设 用 地 面 积 的 倍 数 ； 底 下 停 车库 、架 空 开 放 的 建 筑 底 层 等 建 筑 面 积 在 计 算 容 积 率 时 可 不 计 入 ；建 筑

6、 容 积 率 = 小 区 内 总 建 筑 面 积 之 和 平 方 米 / 小 区 总 占 地 面 积 平 方 米 , 容 积 率 越 高 说 明 该 物 业 较 稠 密 ； 容 积 率 越 低 说 明 该 物 业 居 住 档 次 越 高 ；高 层 容 积 率 一 般 为 3-4 ；多 层 容 积 率 一 般 为 1.5 ；联 排 别 墅 容 积 率 一 般 为 0.7 左 右 ；独 立 别 墅 容 积 率 一 般 为 0.5 以 下 ；顶 级 豪 宅 容 积 率 一 般 为 0.1 左 右 ；10 、 什 么 是 建 筑 密 度 ？ 其 意 义 ？居 住 建 筑 密 度 = 小 区 总 居 住

7、 建 筑 基 地 面 积 平 方 米 / 小 区 居 住 总 用 地 占 地 面 积 平 方 米 100% , 建 筑 密 度 代 表 了 建 筑 物 的 通风 性 、 采 光 性 、 建 筑 物 分 布 等 ； 建 筑 密 度 越 低 说 明 该 物 业 居 住档 次 越 高 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 11 、 什 么 是 绿 化 率 ？绿 化 率 = 绿 化 用 地 面 积 / 小 区 总 占 地 面 积 ；绿 化 用 地 面 积 ： 指 小 区 内 集 中 绿 化 带 、 小 公 园 、 住 宅 之

8、 间 集 中 庭 院 种 植 花 木 、 草 地 、 假 山 、 花 架 、 水 榭 、 水 池 , 以 及 公 共 活 动 场 所 等 , 为 小 区 所 有 居 住 人 共 同 使 用 权 的 绿 化 面 积 之 总 和 ；12 、 什 么 是 套 内 建 筑 面 积 ？套 内 建 筑 面 积 = 套 内 使 用 面 积 + 套 内 墙 体 面 积 + 阳 台 建 筑 面 积13 、 什 么 是 实 用 面 积 ？实 用 面 积 = 建 筑 面 积 公 摊 面 积 ； 即 套 内 建 筑 面 积14 、 什 么 是 使 用 面 积 ？使 用 面 积 = 建 筑 面 积 公 摊 面 积 套

9、内 墙 、 柱 面 积 ； 即 净 面 积15 、 计 算 全 部 建 筑 面 积 有 哪 些 ？1 使 用 面 积 和 墙 体 所 占 面 积 ,以 及 墙 体 所 占 的 面 积 ,以 及 其 他 共 用 配 套 部 分 所 占 的 面 积 ；2 单 层 建 筑 物 无 论 其 高 度 如 何 ,均 按 建 筑 物 勒 脚 以 上 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 ；单 层 建 筑 物 内 如 果 带 有 部 分 楼 层 者 ,亦 应 计 算 建 筑 面 积 ；高 低 联 跨 需 分 别 计 算 建 筑 面 积 时 ,按 高 低 跨 相 邻 处 高 跨 柱 外 线 为 分 界 线 ；

10、3 多 层 或 高 层 建 筑 物 按 分 层 建 筑 面 积 总 和 计 算 ,每 层 建 筑 面 积 按 建 筑 物 勒 脚 以 上 外 墙 外 围 的 水 平 面 积 计 算 ；4 建 筑 物 外 墙 为 预 制 挂 板 的 ,按 挂 板 外 墙 主 墙 面 间 的 水 平 面 积 计 算 ；地 下 室 、半 地 下 室 、地 下 车 间 、仓 库 、商 店 、指 挥 中 心 等 及 5 附 属 建 筑 物 外 墙 有 出 入 口 的 沉 降 缝 为 界 建 筑 物 ,按 其 上 口 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 ；人 防 通 道 端 头 出 口 部 分 楼 梯 踏 步 时 ,

11、 按 楼 梯 上 口 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 ；6 用 深 基 础 做 地 下 架 空 层 ,有 围 护 结 构 者 ,按 其 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7 坡 地 建 筑 物 利 用 吊 脚 做 架 空 层 ,有 围 护 结 构 者 ,按 其 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；8 建 筑 物 内 的 门 厅 、大 厅 ,不 管 其 高 度 如 何 ,均 按 一 层 计 算 建 筑 面 积 ,门

12、 厅 、大 厅 内 回 廊 部 分 按 其 水 平 投 影 计 算 建 筑 面 积 ；9 电 梯 井 、提 物 井 、垃 圾 道 、管 道 井 、附 墙 烟 囱 等 均 按 建 筑 物 自 然 层 计 算 建 筑 面 积 ；10 建 筑 物 内 的 技 术 层 层 高 超 过 2.2 米 的 ,按 技 术 层 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；技 术 层 层 高 虽 不 超 过 2.2 米 ,但 从 中 分 隔 出 来 作 为 办 公 室 、仓 库 等 ,应 按 分 隔 出 来 的 使 用 部 分 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；11 有 柱 雨 罩 , 按

13、柱 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；12 有 柱 车 棚 、货 棚 、站 台 等 ,按 柱 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；13 突 出 墙 面 的 门 斗 、眺 望 间 ,按 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；14 封 闭 式 阳 台 、 挑 廊 按 其 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；15 建 筑 物 外 有 顶 盖 和 柱 的 走 廊 、檐 廊 、按 柱 的 外 边 线 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；16 两 个 建 筑 物 间 有 围 护 结 构 的 架 空 通 廊 ,按 通 廊 的 投

14、影 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；17 建 筑 物 内 无 楼 梯 ,设 室 外 楼 梯 的 ,其 室 外 楼 梯 按 每 层 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 ；18 各 种 变 形 逢 、 沉 降 缝 , 宽 在 30mm以 内 的 抗 震 缝 , 均 分 层计 算 建 筑 面 积 ,高 低 联 跨 时 ,其 建 筑 面 积 并 入 低 跨 建 筑 面 积内 ；16 、 计 算 一 半 的 建 筑 面 积 有 哪 些 ？1 独 立 柱 雨 罩 , 按 顶 盖 的 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ；2 单 排 柱 的 独 立 车 棚 、货 棚 、

15、站 台 等 ,按 顶 盖 的 水 平 投 影 面 积的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ；3 阳 台 包 括 凹 阳 台 、挑 阳 台 、封 闭 阳 台 、不 封 闭 阳 台 均 按其 均 按 其 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 ；名师归纳总结 4无 柱 的 走 廊 、 檐 廊 , 按 其 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ；第 5 页,共 36 页5没 有 围 护 结 构 的 架 空 通 廊 ,按 其 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 积 ；6 室 内 有 楼 梯 并 设 室

16、 外 楼 梯 的 ,其 室 外 楼 梯 按 每 层 水 平 投 影 面积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ；17 、 不 计 算 建 筑 面 积 有 哪 些 ？层 高2.2M以 下 , 公 共 绿 化 、 柱 廊 等 , 作 独 立 使 用 空 间 销 售 或出 租 的 , 人 防 ； 主 要 包 括 ：1 突 出 墙 面 的 构 件 、艺 术 装 饰 以 及 挂 板 突 出 的 艺 术 装 饰 线 ,如柱 、 垛 、 勒 脚 、 台 阶 、 无 柱 雨 罩 等 ；2 检 修 消 防 等 用 的 室 外 爬 梯 、 宽 度 在 60cm 以 内 的 钢 梯 ；3 穿 过 建 筑 物 的 通

17、 道 、住 宅 的 首 层 平 台 、层 高 在 2.2 米 以 内 的设 备 层 ；4 深 基 础 架 空 层 仅 预 留 门 窗 洞 口 , 不 做 地 面 及 装 饰 的 ；5 没 有 围 护 结 构 的 屋 顶 水 箱 间 、舞 台 及 后 台 悬 挂 幕 布 、布 景 的天 桥 、 挑 台 ；6 单 层 建 筑 物 内 分 隔 的 操 作 间 、 操 作 室 、 仪 表 间 等 单 层 房 间 ；7 地 下 人 防 、支 线 、人 防 通 道 、人 防 通 道 端 头 为 竖 向 爬 梯 设 置的 安 全 出 入 口 ；8宽 在 30mm以 上 的 抗 震 缝 、 有 伸 缩 缝 的

18、 靠 墙 烟 囱 , 构 筑 物如 独 立 烟 囱 、 烟 道 、 水 塔 、 储 水 池 、 储 仓 等 ；9 建 筑 物 内 外 的 操 作 平 台 、 上 料 及 利 用 建 筑 物 的 空 间 安 置 箱 、罐 的 平 台 ；18 、 什 么 是 公 用 建 筑 面 积 ？电 梯 井 、 楼 梯 间 、 垃 圾 道 、 普 通 电 讯 主 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 、过 道 、 地 下 室 、 值 班 警 卫 室 、 以 及 其 它 功 能 上 为 整 栋 建 筑 服 务的 公 共 用 房 和 管 理 用 房 建 筑 面 、套 单 元 与 公 用 建 筑 空 间 之 间 的分

19、 隔 墙 以 及 外 墙 包 括 山 墙 水 平 投 影 面 积 的 一 半 ；19 、 公 用 建 筑 面 积 分 摊 原 就 ？按 栋 分 摊 ,原 就 上 是 谁 用 谁 分 摊 ；如 有 面 积 分 割 的 文 件 或 协 议 ,应 按 其 文 件 或 协 议 分 摊 计 算 ； 如 无 分 割 文 件 或 协 议 , 按 规 定 的公 用 面 积 分 摊 原 就 进 行 分 摊 计 算 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 20 、 公 用 分 摊 面 积 包 括 什 么 ？共 用 建 筑 面 积 的 内

20、容 包 括 ：电 梯 井 、管 道 井 、楼 梯 间 、垃 圾 道 、变 电 室 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 、 过 道 、 地 下 室 、 值 班 警 卫 室 等 ,以 及 为 整 幢 服 务 的 公 共 用 房 和 管 理 用 房 的 建 筑 面 积 , 以 水 平 投 影 面 积 计 算 ；共 用 建 筑 面 积 仍 包 括 套 与 公 共 建 筑 之 间 的 分 隔 墙 ,以 及 外 墙 包 括 山 墙 水 平 投 影 面 积 一 半 的 建 筑 面 积 ；注 ： 用 于 营 业 性 可 售 可 租 的 公 共 设 施 就 不 能 用 于 分 摊 ；21 、 什 么 是 住 宅

21、 用 地 人 均 面 积 M 2/ 人 ？人 均 住 宅 用 地 面 积 小 区 内 总 住 宅 用 地 面 积 / 本 小 区 规 划 居 住 总 人 数 ；22 、 什 么 是 合 同 约 定 面 积 ？商 品 房 的 建 筑 面 积 未 经 具 有 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 , 或 虽 经 具 有 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 , 但 未 经 房 地 产 行 政 主 管 部 门 审 核 通 过 , 而 临 时 由 合 同 暂 时 约 定 的 面 积 ；23 、 什 么 是 产 权 登 记 面 积 ？商 品 房 的 建 筑 面 积 已 经 由 具 有

22、 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 , 测 绘 结 果 已 经 行 政 主 管 部 门 审 核 通 过 的 , 登 记 在 房 屋 产 权 证 上 的 面 积 ；24 、 什 么 是 面 积 误 差 比 ？ 在 什 么 范 围 内 双 方 不 退 不 补 ？根 据 商 品 房 销 售 管 理 方 法 规 定 面 积 误 差 比 = 产 权 登 记 面 积 合 同 约 定 面 积 / 合 同 约 定 面 积 X100% 当 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3% 以 内 含 3% 的 ,据 实 结 算 房 价 款 ；如 合 同 另 有 约 定 的 , 依 据 合 同 ；名师归纳总

23、结 - - - - - - -第 7 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 25 、 面 积 误 差 在 什 么 范 围 内 双 方 多 退 少 补 ？1 面 积 误 差 比 在 0% 3% 之 间 双 方 多 退 少 补 2 面 积 误 差 比 绝 对 值 超 过 3% 的 , 买 受 人 有 权 选 择 退 房 ； 买 受 人 选 择 退 房 的 ,出 卖 人 在 买 受 人 提 出 退 房 之 日 起 30 天 内 将 买 受 人 已 付 款 退 仍 给 买 受 人 ,并 付 给 利 息 ；买 受 人 选 择 不 退房 的 , 产 权 登 记 面 积 大 于

24、合 同 约 定 面 积 时 , 面 积 误 差 比 在 3% 以 内 含 3% 的 部 分 房 价 款 由 买 受 人 补 足 ； 超 出 3% 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ,产 权 归 买 受 人 ；产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 登 记 面 积 时 ,面 积 积 差 比 绝 对 值 在 3% 以 内 含 3% 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 返 仍 买 受 人 ,绝 对 值 超 出 3% 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 双 倍 返 仍 买 受 人 ； 因 设 计 变 更 造 成 面 积 差 异 , 双 方 不 解 除 合 同 , 应 当 签 署

25、补 充 协 议 ；以 上 是 商 品 房 销 售 管 理 方 法 规 定 如 合 同 另 有 约 定 的 ,依 据 合 同 ；26 、 什 么 是 层 高 ？房 屋 的 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 的 高 度 ；27 、 什 么 是 净 高 ？房 屋 的 层 高 减 去 房 屋 的 楼 板 厚 度 就 是 房 屋 净 高 ；28 、 什 么 是 玄 关 ？ 其 意 义 ？指 房 屋 进 门 和 客 厅 之 间 的 缓 冲 地 带 ； 玄 关 能 够 起 到 防 止 一 进 门就 将 房 间 一 览 无 余 的 情 况 ；29 、 什 么 是 隔 断 ？指 分 割

26、 室 内 空 间 的 不 到 顶 的 半 截 立 梁 ；30 、 什 么 是 过 道 和 走 廊 ？过 道 指 住 宅 套 内 使 用 的 交 通 空 间 ； 走 廊 指 住 宅 套 外 使 用 的 交 通 空 间 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 31 、 什 么 是 阳 台 ？ 其 分 类 ？供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 的 有 顶 层 空 间 ； 分 为 凹 、 凸 阳 台 ；32 、 阳 台 面 积 的 计 算 ？据 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 于 2005年 4 月 15 日 发

27、布 的 第 326号 公 告 称 , 从 2005 年 7 月 1 日 起 , 所 有 建 筑 工 程 的 面 积 计 算 将 以 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 标 准 为 国 家 标 准 编 号 为 GB/T50353 2005 ,该 标 准 3.0.18 款 指 出 ： 建 筑 物 的 阳 台 ,不 管 是 凹 阳 台 、 挑 阳 台 、 封 闭 阳 台 、 不 封 闭 阳 台 均 按 其 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 ；33 、 什 么 是 露 台 ？ 是 否 计 算 面 积 ？供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 的 无 顶 层 空 间 , 不 计 算 面 积

28、 ；34 、 什 么 是 地 下 室 ？房 间 地 面 低 于 室 外 地 平 面 的 高 度 超 过 该 房 间 净 高 1/2 的 空 间 ；分 为 全 地 下 室 和 半 地 下 室 ；35 、 什 么 是 混 凝 土 ？主 要 是 由 水 泥 、 普 通 碎 石 、 砂 和 水 配 置 而 成 的 混 凝 土 ； 其 中 石 子 和 砂 子 起 骨 架 作 用 ,称 为 骨 料 ；石 子 为 粗 骨 料 ,砂 为 细 骨 料 ；水 泥 加 水 后 形 成 水 泥 浆 ,包 裹 在 骨 料 外 表 并 填 满 骨 料 间 的 空 隙 ,作 为 骨 料 之 间 的 润 滑 材 料 , 使

29、混 凝 土 混 合 物 具 有 适 于 施 工 的 和 易 性 , 水 泥 水 化 硬 化 后 将 骨 料 胶 结 在 一 起 形 成 坚 固 整 体 ；36 、 什 么 是 砖 混 结 构 ？建 筑 物 的 墙 、 柱 用 砖 砌 筑 , 梁 、 楼 板 、 楼 梯 、 屋 顶 用 钢 筋 混 凝 土 制 作 , 成 为 砖 钢 筋 混 凝 土 结 构 ； 这 种 结 构 多 用 于 层 数 不 多 六 层 以 下 的 民 用 建 筑 及 小 型 工 业 厂 房 , 是 目 前 广 泛 采 用 的 一 种 结 构 形 式 ；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 36 页精选

30、学习资料 - - - - - - - - - 37 、 什 么 是 现 浇 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ？建 筑 物 的 梁 、 柱 、 楼 板 、 基 础 全 部 用 钢 筋 混 凝 土 制 作 ； 将 混 凝 土 浇 注 在 钢 筋 之 上 梁 、 楼 板 、 柱 、 基 础 组 成 一 个 承 重 的 框 架 , 因 此 也 称 框 架 结 构 ； 墙 只 起 围 护 作 用 , 用 砖 砌 筑 ； 此 结 构 用 于 高 层 或 大 跨 度 房 屋 建 筑 中 ；38 、 什 么 是 底 框 架 结 构 ？指 建 筑 的 底 部 一 层 或 二 层 是 框 架 结 构 , 上

31、层 是 砖 混 结 构 ； 吸 取 了 框 架 和 砖 混 的 优 点 ；39 、 什 么 是 框 架 剪 力 墙 结 构 ？剪 力 墙 是 承 受 垂 直 及 水 平 力 设 计 的 墙 体 , 起 承 重 的 主 力 , 改 间 隔 时 不 能 打 墙 及 随 意 开 洞 ； 以 免 破 坏 剪 力 墙 的 整 体 性 ；40 、 什 么 是 建 筑 朝 向 ？建 筑 物 主 要 立 面 和 主 要 功 能 房 面 对 的 的 方 向 成 为 建 筑 朝 向 ； 良 好 的 朝 向 可 以 保 证 大 量 的 阳 光 通 过 窗 户 直 射 入 室 外 , 改 善 住 宅 室 内 环 境

32、, 对 居 住 者 的 身 心 非 常 有 利 ；传 统 观 念 上 ,以 南 北 朝 向 为 正 ,东 西 朝 向 为 偏 ,朝 南 的 房 间 为正 房 , 是 位 尊 的 表 示 ； 通 常 认 为 , 住 宅 朝 向 以 的 正 南 最 正 确 ,东 西 次 之 , 朝 北 最 次 ；41 、 什 么 是 建 筑 间 距 ？两 栋 建 筑 外 墙 之 间 的 水 平 距 离42 、 什 么 是 标 高 ？指 底 层 地 面 的 标 准 高 度 ；43 、 建 筑 墙 体 的 分 类 ？名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - -

33、 - - - 按 其 在 平 面 中 的 位 置 可 分 为 内 墙 和 外 墙 ； 凡 位 于 房 屋 四 周 的 墙 称 为 外 墙 , 其 中 位 于 房 屋 两 端 的 墙 称 为 山 墙 ； 凡 位 于 房 屋 内 部 的 墙 称 为 内 墙 ；外 墙 主 要 起 围 护 作 用 ,内 墙 主 要 分 隔 房 间 作 用 ；按 其 受 力 情 况 可 分 为 ： 承 重 墙 和 非 承 重 墙 ； 直 接 承 受 上 部 传 来 荷 载 的 墙 称 为 承 重 墙 , 而 不 承 受 外 荷 载 的 墙 称 为 非 承 重 墙 ；44 、 建 筑 高 度 分 类 ？建 筑 物 可 根

34、 据 其 楼 层 数 量 分 为 以 下 几 类 1 低 层 ： 2 层 及 2 层 以 下2 多 层 ： 2 层 以 上 , 8 层 以 下3 中 高 层 ： 8 层 以 上 , 16 层 以 下4 高 层 ： 16 层 以 上 , 24 层 以 下5 超 高 层 ： 24 层 以 上45 、 取 得 商 品 房 预 售 的 条 件 ？房 地 产 开 发 商 首 先 要 取 得 一 定 的 开 发 资 质 ,对 项 目 进 行 立 项 后 ,通 过 取 得 建 筑 用 地 规 划 许 可 证 后 , 交 纳 土 地 出 让 金 , 签 订 国 有 土 地 出 让 合 同 , 取 得 国 有

35、土 地 使 用 证 , 根 据 项 目 经 济 指 标 , 进 行 项 目 的 规 划 设 计 , 对 项 目 设 计 进 行 报 建 , 并 取 得 建 筑 工 程 规 划 许 可 证 后 , 进 行 施 工 报 建 , 并 取 得 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 , 在 房 屋 建 至 规 定 的 进 度 多 层 项 目 建 至 封顶 、 高 层 项 目 要 求 为 主 体 结 构 的2/3 , 别 墅 项 目 建 至 封 顶 时便 可 办 理 商 品 房 预 售 许 可 证 , 取 得 商 品 房 预 售 资 格 ；46 、 什 么 是 三 书 一 证 ？交 楼 条 件 ： 1 交

36、楼 通 知 书2 商 品 房 质 量 保 证 书3 商品 房 使 用 说 明 书47 、 什 么 是 按 揭 ？4 竣 工 验 收 备 案 表消 费 者 在 购 买 大 宗 商 品 如 房 产 等 时 , 通 过 与 银 行 签 订 抵名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 押 贷 款 合 同 , 消 费 者 提 供 抵 押 物 , 由 银 行 提 供 贷 款 , 消 费 者 按 合 同 仍 款 方 式 一 般 为 每 月 付 款 归 仍 银 行 本 金 和 利 息 的 方 式 ；48 、 银 行 贷 款 , 有 几

37、种 仍 款 方 式 ？ 其 区 别 ？ 目 前 常 用 仍 款 方 式 ？有 等 额 本 金 仍 款 法 和 等 额 本 息 仍 款 法 ；其 中 等 额 本 金 仍 款 法 是 将 本 金 每 月 等 额 归 仍 , 然 后 根 据 剩 余 本 金 计 算 利 息 , 所 以 初 期 由 于 本 金 较 多 , 将 支 付 较 多 的 利 息 , 从 而 使 仍 款 额 在 初 期 较 多 , 而 在 随 后 的 时 间 每 月 递 减 , 这 种 方 式 的 好 处 是 , 由 于 在 初 期 归 仍 较 大 款 项 而 减 少 利 息 的 支 出 , 比 较 适 合 仍 款 能 力 较

38、强 的 家 庭 ；等 额 本 息 仍 款 法 是 在 仍 款 期 内 ,每 月 归 仍 同 等 数 额 的 贷 款 包 括 本 金 和 利 息 ,这 样 由 于 每 月 的 仍 款 额 固 定 ,可 以 有 计 划 地 控 制 家 庭 收 入 的 支 出 , 也 便 于 每 个 家 庭 根 据 自 己 的 收 入 情 况 , 确 定 仍 贷 能 力 ；常 用 仍 款 方 式 是 等 额 本 息 仍 款 法 ；49 、 等 额 本 息 仍 款 法 的 计 算 方 式 ？ 贷 款 总 利 息 的 计 算 ？根 据 等 额 本 息 仍 款 法 ,向 银 行 贷 款 N 万 元 ,就 用 N 乘 其

39、贷 款 年 限 对 应 的 月 仍 款 额 , 得 出 每 月 连 本 带 息 仍 款 额 ；贷 款 总 利 息 每 月 连 本 带 息 仍 款 额 贷 款 年 数 首 付 款 房 屋 总 价50 、 什 么 是 专 项 维 修 资 金 ？ 收 取 标 准 ？根 据 财 政 部 、建 设 部 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 方 法 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 和 国 财 政 部 令 第 165 号 文 规 定 ：业 主 须 交 纳 专 项 维 修 资 金 ； 物 业 专 项 维 修 资 金 用 于 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 保 修 期 满 后 的

40、维 修 和 更 新 、 改 造 的 资 金 ； 维 修收 取 标 准 ： 详 见 管 理 方 法 第 二 章 第 七 条 ： 商 品 住 宅 的 业 主 、 非 住 宅 的 业 主 按 照 所 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 存 住 宅 专 项 维 修 资名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 36 页精选学习资料 - - - - - - - - - 金 , 每 平 方 米 建 筑 面 积 交 存 首 期 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 数 额 为 当地 住 宅 建 筑 安 装 工 程 每 平 方 米 造 价 的 5% 至 8% ； 续 筹 ,根 据 管理 方 法

41、 第 二 章 第 十 七 条业 主 分 户 账 面 住 宅 专 项 维 修 资 金 余 额不 足 首 期 交 存 额 30% 的 , 应 当 及 时 续 交 ； 成 立 业 主 大 会 的 , 续 交 方 案 由 业 主 大 会 决 定 ；项 目 维 修 资 金 的 缴 纳 方 式 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充51 、 安 装, 接 通 宽 带 网 、 光 纤 、 管 道 煤 气 的 费 用 是 多 少 ？ 电 费 、水 费 各 是 多 少 ？以 上 所 有 费 用 皆 为 政 府 定 价 ； 其 价 格 的 控 制 权 在 于 政 府 物 价 部 门 , 其 价 格 确 实

42、 定 及 调 整 变 动 主 要 由 政 府 有 关 部 门 规 定 ；对 以 上 有 关 费 用 的 收 取 , 物 业 公 司 仅 按 照 政 府 规 定 , 依 照 法 规 按 原 价 代 收 代 缴 ；52 、 有 几 种 付 款 方 式 ？ 定 金 多 少 ？ 一 次 性 付 款 优 惠 多 少 ？根 据 项 目 实 际 情 况 补 充53 、 车 位 或 车 库 是 否 可 以 办 理 产 权 ？ 花 园 否 可 以 办 理 产 权 . 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充二 、 项 目 理 解1 、项 目 概 况项 目 的 总 体 技 术 指 标 ？ 包 括 总 占 地 面 积

43、 、 总 建 筑 面 积 、 建 筑 占 地 面 积 、 会 所 建 筑 面 积 、 商 业 街 建 筑 面 积 、 容 积 率 、 建 筑 密 度 、 绿 地 率 、 机 动 车 位 数 量 等 项 目 综 合 经 济 技 术 指 标 如 下 ：请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充名师归纳总结 2 、一 期 总 套 数 是 多 少 ？ 几 种 物 业 类 型 ？ 其 面 积 ？ 各 为 多 少 套 ？ 其第 13 页,共 36 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 分 布 情 况 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充3 、说 明 项 目 的 产 品 设 计 理 念 及 风 格 定 位 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充4 、本 项 目 的 定 位 . 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充5 、项 目 的 地 理 位 置 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充6 、项 目 周 边 的 交 通 状 况 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充7 、详 细 描 述 项 目 的 总 体 规 划 特 色 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充8 、学 府 城 建 筑 物 的 最 大 正 间 距 与 最 小 间 距 分 别 是 多 少 米 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充9 、车 位