2022年房地产开发流程拿地立项报建竣工验收预售 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发流程潜规章详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1 月 1 日实施,作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感慨,在这里讲一讲；涉及房地产治理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧；下面基本上是按照报建的先后顺序来说；1 、 土 地 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 规 划 要 点 批 复 阶 段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地 产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后次序,特别的有学问；有体会的同 志,一看这几样

2、东西的发出时间,基本上就可以判定出地块背后的故事；这三 样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权力斗争；目前我国法律也没有很好的规范这个问题；恩,简洁的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明白土 地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核 定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发,是确定土 地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指 标都在这个批复里表达出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来；一般来说,一块地,必需要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划 许可证（以下简称地规证）之

3、后,才能领取土地使用权证；这确定应当是必需 的程序；由于国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才 能 计 算 出 土 地 出 让 金 , 才 能 在 土 地 证 上 载 明 土 地 用 途 及 年 限 ；但是呢,在现实中呢,这个想法只能是抱负状态；由于第一,很多地方的 国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了；然后给人 家办出商住用地土地使用权证；这种让人无法懂得的土地出让模式一度特别盛 行；然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也 好,仍是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定；我不是批判这种土

4、地出让模式简洁滋生腐败；要知道,我国正式搞土地出名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 让也只不过是从 1990 年开头的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是 从 1997 年才正式开头；而北京第一块公开交易的土地,是到 2000 年之后才上 市的；我只不过是说,我国在这个问题上缺乏体会,国际上也没有什么可供借 鉴的模式；由于我国的房地产治理体系那确定是全世界独有的；愤青们不要在 这里给我指三道四；我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90 岁月的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式；城市规划这个概

5、念一直到现在都仍没深入人心,更何况当时呢；不 过 无 论 如 何 , 这 种 土 地 交 易 模 式 现 在 已 经 只 是 历 史 了 ；新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地 使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应 当依据掌握性具体规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条 件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分；未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权；以出让方式取得国有土地使用权的建设工程,在签订国有土地使用权出让合 同后,建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出 让合同,向城市、县人民政府城

6、乡规划主管部门领取建设用地规划许可证；城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自 改 变 作 为 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 组 成 部 分 的 规 划 条 件 ；期望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门；2 、 工 程 公 司 设 立 、 立 项 、 环 境 评 估 、 房 地 产 开 发 资 质 这四项几乎是每一个工程要开头的时候必需要搞的东西；特别的社会主义 特色；不过这里也有些东西很好玩,与法律的关系也比较大,比如设立工程公 司；这里要留意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的工程公司名下,按我国法律,不属于交易

7、；我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土 地流转,不属于交易；再次强调：不属于交易；因此,房地产公司可以任意设 置工程子公司,在房子卖完后再把它在实体上毁灭,只留下一个壳；这种操作 模式没什么法律风险可言,特别的经济有用,因此现在我国略微有点规模的房 地产公司都这么干；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 再说立项,这个东西纯粹是方案经济时代留下的产物,特别的烦,也不知 道这个东西应当算什么；立项主要考察的是工程的投资额及可行性；我不知道 在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来治理的；反正现在各 地由

8、于市场经济的深度不同,所以在这个事情的治理上也不同；有些地方基本 上不太管,有些地方就管得特别严；而且立项究竟需要什么材料那也是谁都说 不清晰的事情；立项与其他程序的先后关系那更是反常任凭的事情；譬如最近 国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项；这是基于加强环境爱护 促进可连续进展的考虑；但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批 文；立不了项根本做不了环评；不过上有政策下有计策,事情都是人办出来的；反正到目前为止,建设工 程都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过 来的；反正我自己假如操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计 划部门,就让他们给我

9、举荐可行性争论报告的编制公司,去环保局,就让他们 给我举荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来；编制费用略微给多点都没关系；总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害；房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找；现在这些 专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不 到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,由于任何人都可以上网查到,某某是 什么专业资质任职什么公司；现在结构类的工程师难找啊,感叹一个；嘿嘿；下一篇开头讲正式的规划报建：总平面审查阶段；3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“ 修建性具体规划审查”；这个阶段

10、就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎 么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是 多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是 多少,进出小区的道路怎么支配,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业；在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简洁是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数；譬如这个小区是 1 万平方 M,有 3000 平方 M 的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%；看起来这个运算名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 19 页精选学习资料 - - -

11、- - - - - - 应当是没有什么争议了；但是且慢；我这3000 平方M 的建筑占地里面,有2000 平方 M 是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场；现在,争议就来了,我这个2000 平方 M,究竟算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保证居民的休闲空间嘛；现在 我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有削减啊,我的休闲空间没有削减啊,所以这个2000 平方 M 不能算在建筑密度里面；这种空中花园型的架空层究竟要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营；再举个例子,容积率,总建筑面积除以

12、净用地面积；也是看起来很简洁；但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用 权证载的面积呢,仍是比这个面积大那么一点,始终到周边道路的道路中线去 呢？这个东西根本说不清晰,怎么算都行；把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高；这都是可以钻营的地方；其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必需设立环形消防车 道；但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了；怎么办？设置那种隐形消防 车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路；这么搞行不 行？反正我个人不知道行不行；消防车道的载重量那是有特别严格滴设计要求 滴 , 反 正 我 个 人 不 知 道 这 种 草

13、地 能 不 能 承 载 得 起 消 防 车 ；审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要 2 到 3 个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾 气,才能通得过；我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通 过总平面审查的；我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么 公司的总平面,无论是你万科仍是富力仍是雅居乐,那只要一挑起来,问题都 是一筐筐的；不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等；（在这自夸一个：本人不才,曾经试过在嘿10 天内完成这个工作,至今被引为传奇故事；嘿）4、管线综合审查、排水许

14、可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在特地拿出来讲,因 为这个东西实在是特别,特别的专业啊；搞得不好的话,实在是害死人啊；而名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 且,被这个东西害死的公司比比皆是；各位千万别以为那些什么保利啊合生啊 之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原就性的错误,事实上,无论什么房 地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死；说了半天,管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱 电线路,这三项综合起来考虑,依据各项设计规范科学统筹支

15、配,放到同一张 图纸上；给排水不用多说明白,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污 水和雨水排出小区；强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进 门；弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线 路,等等等等,多得要死；上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户；这些线路啊什么的,必需要合理的支配好,不能处处乱走；作为非专业人 士,要判定一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西：1、你就这么 走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间；只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了；2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,

16、不是搞到处处都是；假如什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走始终的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了；为什么我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首 先,就是给排水会成天出问题；一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太 多了；然后,对于年轻的我来说,就是网络成天出问题,小区网络运营商根本 没得选,由于只埋了一条管,别的网络运营商想进来供应优质服务都不行,而 现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,成天修,我这正打怪呢,嘣的一 下,断网了；再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸；家里的电器得轮 着用,千万别一起开；看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上；这都是管线

17、综 合没搞 好 的标志 啊 ；你说,这样的 小区,能住吗？管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好 的争论,不就行了吗？事实上,是不行；为什么？由于全部的线,你都得从外 面引进来,都得跟外面有个接口；但是接口在哪里呢？我现在告知你们,无论 开发商们在事先做多少预备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 发生变化；最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换 地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水由于倾斜度不够,那也完蛋 了；这种事情太常

18、见了；大家确定常常看到市政管线施工,把路挖开,今日搞 搞这里,明天搞搞哪里；我反正是被这个东西搞怕了；这种情形那是想赔钱都 搞不定的；然后,高压电线的接入口,一开头说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发觉那个变电站已经搬走了,又或者它 的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉 钱,乱引；引到多少电算多少电；至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道；再说到这个排水许可证；这个东西是市政部门发的,特地针对小区的排 水；现在都是要求雨污分流了；就是雨水和生活污水要分两条管排；这个东西 管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置；然后这个东西反过来

19、又影响管线综 合 设 计,事 实 上是 一 回事； 我 就 不多 说 了 ；5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是特别严格的,但是总体来说,相对于总平面规划,就比较容易通过一点；单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案；单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大 小尺寸；这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位；目前来说,我国各大城 市在车位问题上管得那都是特别严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商 业一般是 100 平方 M 配一个车位；大体的配置要求基本上都是这样,各城市大 同小异；车位不够,基本上都别想通过单体审查

20、；当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是体会 值,按 35 平方 M 到 45 平方 M 平方 M 一个车位这样的体会值,来评估地下室 面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位够不够,不会仔细的在图纸上 数；但是单体阶段就不一样了,就开头数了；这个时候什么毛招都会用上；比 如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不 一而足；但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有方法,就是宣称我这里 要做立体机械停车位；立体机械停车位我信任很多人都见过,那玩意特别的不名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 19 页精选学习资料 - - - -

21、- - - - - 好使唤,进出一次花上半个小时那是特别正常的事情；不过很多开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是确定不会安装的；那么,为什么开发商那么不情愿建大点地下室？由于建地下室是亏本的；买的人也少；我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位,开发商仍亏本？事实是,停下一台车,的确只需要 10 个平方 M 不到的空间；但是,你要把这部车停进去,你另外仍需要 30 平方 M 的进车道；所以按体会值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是 35 到 45 平方 M；规划部门都这么把握；你这个车是不能垂直起降的；这就是客观规律

22、；当然我这个是大致体会,在有些城市,停车位仍是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40 万一个；不过这个不代表一般规律；嘿嘿；审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑 施工图,就可以申领建设工程规划许可证；这个过程比较没什么技术含量；不值得多说；我就一笔带过了；不过这个建设工程规划许可证,在新的城乡规划法中被提到特别高的 位置,反复的强调；我个人仍没钻详明白,不知道这个法是什么意思,在搞什么6、玄防和人虚专项审；消防查这两样东西搞死人；我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防 设计是达标的；没有哪个小区的消防和人防设备是合格；我就这么直接一点：消防报建,要

23、说难,是全部专业报建中最艰巨的,但是假如说简洁,也可以很 简洁；至于人防报建,这个东西莫名其妙,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感；先从消防说起；消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有 数；我国的消防审查,在很多时候都是特别扯淡的,特别官僚的；另外呢,我 们的开发商,也的确是特别的不象话,要满意消防规范的话,这个投入太大 了；另外我们的消费者也没这种意识；由于很多消防上的要求是特别影响使用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个1 级防火门,那对业主进进出出来讲,是特别不便利的；基本上来讲,消防设计确定不行能严格按规范做够做足；在这名师归纳总结 - - - - - - -第

24、 7 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个方面,审查那也是越来越严；一般说,各进展商都是托付消防施工企业代理 报建；为什么呢？由于这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关 系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成；但是,我在这里说句 公道话：涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚；比如 12 层以上要设 置特地的消防电梯, 17 层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律；我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的,即使能绕过去将会获得庞大 的回报,譬如削减一套楼梯,那是多么好的事情啊,但是基本上没人敢去办；起 码 我 不 敢 ； 在 我

25、 个 人 日 后 的 职 业 生 涯 中 , 我 也 不 敢 ；人防工程是特别神经的一样中国特色的东西；我不知道这个东西算啥；真要有空袭了我确定不会呆在高层建筑的地下室里,911 的那栋大楼就是前车之见；真要被炸了楼,呆在地下室里确定活埋掉；当然这只是我的个人观感,大家不必介意；人防部门属于政府部门,不是军队编制；用于人防用途的那部分地下室也 可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证；这部分停车位只有使 用权；关于人防停车位的使用权问题,现在的争议特别大；社会上各种声音都 有,特别是自以为看通了物权法的神经们；我现在告知你们,全部的人防用途 的东西,产权都是国家全部；国家为了勉励大家搞

26、人防工程,就答应你临时用 着；但是这个产权,无论如何,都不行能归属于什么全体业主；由于人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开 发商确定会想方法削减人防面积；另外,人防设备那也是特别疯狂的东西,比 如人防那个安全门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,仍真是搞碉堡了；也不知道能防什么；7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细 化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构运算书等,完成节能 设 计 , 做 一 个 节 能 计 算 书 , 就 可 以 开 始 这 两 项 审 查 了 ；节能审查,在我的个人体会里面,是怎么审都

27、行的事情；我国现在越来越 强调可连续进展,建筑节能摆上的位置也越来越高；这么说吧：什么 360 度大 落地窗、全放开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面确定是不达标名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的；搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉；不过老百姓都喜爱这种新奇东 西；恩,在这里南北差异特别明显：北方一般在节能审查上都比较能达标,老 百姓在观念上也比较能接受这个,由于北方有一个取暖的问题,节能不能达标 的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的；但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊；说到这里

28、不由得想对那个套型建筑面积90 平方 M 以下占 70%以上的 9070政策说两句；建设部的官员们在政策制定上,必定带有剧烈的北方特点；北方 人在考虑在冬天取暖的要求之后,的确不习惯居住大面积；开间超过 6M 的客 厅,在取暖上就确定不达标了；同时,在完全不考虑洗手间的采光和通风要求 时, 90平方 M 的套型面积的确可以设计出特别不错的三居室的户型；这是与北 方人的使用习惯及气候一样的：空气干燥,而且洗手间的使用频率较低,一般 人都不习惯每天洗澡；（我说明,我这不是地域鄙视啊,我这完全是就事论事；）但在南方,仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户,90 平方 M 要设计出三居室,就几乎是不行能完成

29、的任务；这个略微在图上画一下就知道了；房子朝 外的位置就那么几个面,几个房间一占,厕所就不知道摆在哪里了；本人当年参加的好几个工程,为了在满意这个9070 的要求下仍能做 3 房单位,设计师呕了不知道多少吨血；现在市场上的公司逼得没法子,被迫只能大量的推出两房 单位；当然,两房单位也可以住,不过就不能养孩子,一养孩子这家就完蛋 了,爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭,连转身的地方都没有；现实就是这么滴残酷；客观规律就是如此；现在有些公司为了规避这个9070,仍想了些花招,比如设计两套房子,再打通它一起卖；在某些不良媒体的宣扬口径上,将这个做法称为不良开发商昧着良心做事；我个人无言以对；恩,说个节能审查,

30、一说开去就说了这么多,不好意思不好意思；现在开 始说施工图审查；施工图审查现在都已经在表面上市场化了,答应开发商自己 找资质的施工图审查单位做审查；施工图审查单位仍必需对审查结果负责；但 是,基于我国的审查技术特别的落后,恩,怎么说呢,连设计、施工技术都非 常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审；在这里讲一个本人曾 经亲历的事情；那一年在珠三角一个三线城市,在一个别墅工程门口建一座景名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 观塔；那个塔呢,外形就像个纺锤,中间粗两头细；该地建设局检查组带人检 查施工现场,上了这塔

31、的工架,突然这塔就塌了,整个检查组全部死光；这是 个大事啊,政府因此组成了浩大的调查,来查这个事故的缘由；第一当然是从 源头设计查起；结果一查,设计坚称没有任何设计上的问题；于是把那图纸送 去重新做审查,一查的话,审查人员说,不行,这个图纸有问题；两边就吵了 起来；最终两边都说服不了对方；要说这个图纸违反强制性规范吧,它也不违 反；但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话；最终 只能把施工单位拉出来,判了几个罚了些钱,了事；现在合生在广州的某楼盘 前面,也准备树这么一个塔,做审查的时候也是吵得不行开交；最终也是不了 了之,由于这根本说不清晰,究竟安担心全反正我个人不知道；现在

32、在有些城市,质量检测的功能已经开头市场化了,有资质的检测 单位都能做检测了；我见过最好的城市是广州；做个桩检测的费用,只是周边 城市的 3 分之 1；恩,在这里,为了防止有些人看不懂,我说一句,打完桩必 须 做 检 测 ； 检 测 合 格 了 , 才 能 做 承 台 , 继 续 往 上 建 ； 各 位 的 , 明 白 ？不过呢,绝大多数的城市,这个功能被质量监督站牢牢的把持着；这个也 是 建 设 部 门 的 生 财 主 道 啊 ； 我 要 是 局 长 我 也 不 肯 放 ； 嘿 嘿10、施工招投标、监理报建仍是没写到施工许可证,写死我了,啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我 现 在 内 心 深

33、处 泛 滥 着 一 写 到 施 工 许 可 证 就 太 监 掉 的 冲 动 啊 ；第一,我必需说明,依据我国现行招投标法,私营房地产公司（无国有经 济成分）,其房地产工程不需要做建筑施工招投标,他们可以直接发包；但在 某些大城市,譬如广州,无论什么企业施工,都必需做招投标；这是广州在管 理上严峻违反行政许可法的地方；我个人对此始终持特别反感的态度；在大多 数城市,私营企业只要能供应私营企业证明,既可免除施工招投标手续；啥是 私 营 企 业 证 明 呢 ？ 去 工 商 局 打 一 张 股 东 结 构 书 就 行 了 ；在必需要做施工招投标的时候,我必需得说,这个领域那是真黑不是假 黑；黑得让人毛

34、骨悚然；搞施工的就没几只好鸟；我在此任凭讲个故事哈；施 工企业必需把自己的专业技术人员备案到建筑治理部门里去,一般包括施工 员、质量员和安全员；施工投标的其中一个材料是专业技术人员,依据工程大名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 小,配备的人员多少也有不同要求；大家知道一下就行；有一次在广州,某企 业围一个标,另外一个不识相企业就想进去,材料一预备,然后发觉自己的技 术人员不够了,于是立刻到建设局备案新增人员资料；原来这种新增技术人员 备案实在是特别简洁的事情；结果,连交件都交不进去；总之就是不受理；后 来求爹爹告奶

35、奶给受理了,然后又由于其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件；这个企业的老板气得吐血；到最终当然这个标是投不进去了；我 这里讲的仍只是个小手段；暗地里啥招数都用得出来；我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性；恩,监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一样,我不多说了；监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细就,交建设部门审核一番,认为OK 了,发一个监理审查看法；通过了就是下一步,施工许可证；监理规划和监理细就,老实讲,在我个人的体会里面,我从来没看到建设部门真的做过审核；在我个人的从业体会里面,我没见过几个政府官员能看得懂的5；11、

36、施工许可证我 怀 着 万 分 激 动 的 心 情 , 打 下 了 上 面 那个 字 ；施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总；缺一不行；在我个人的职业生涯中,我从来没有经受过能办齐上面全部的手续,再申领施工许可证的；在我与同行的沟通中,我也从来没见过老老实实的一步步完成全部手续,再来办施工许可手续的；要这样的话,确定没1 年的时间出不来；不信任的同学,请回头再把前面 10 个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个；而且得一步一步来；这是什么概念？这是卡死你的概念 ； 随 便 哪 个 环 节 出 了 任 何 问 题 , 直 接 就 GAME OVER ；在改革

37、开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个闻名的段子,说是有个企业要搞一个工程,前后盖了200 多个章,事仍没办成；最终撤资了,不干了；上级政府震怒,云云；现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗？我们的办事流程便利名师归纳总结 吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？第 11 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 到了今时今日,仍有什么企业埋怨过政府管得太严,太死,审批环节太复 杂吗？听不到了；为什么？由于大家统统都已经适应了这个嬉戏规章；大家已 经在这个圈子中取得了某种平稳,达成了某项交易；在这种情形下,改革办事 流程,简化办事程序,反而会阻碍

38、办事效率；我知道我这么说,会有很多粪青完全不能懂得；我就这么告知你们：大家都已经把潜规章当成了规章；这些规章维系着房地产这个产业；在每一个程序 中,在每一个环节中,都存在利益安排,都存在制衡；这个系统在经过 10 多年 的运做之后,它本身已经具有了生命力,确定是牵一发而动全身；因此,我们常常可以看到,除了一些治理相对规范和严格的大城市,很多 的城市都可以在未领取施工许可证的情形下就干上了很多工作,譬如土方工 程,一般都是先动的；这就是一种双方博弈之后达到的平稳；哪怕是在这些管 理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施 工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地

39、上部分；这么把一个工 程分割成很多部分发证；为什么？由于这是双方一起适应,相互妥协的结果；政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了；之后的内容,大家就开头熟识起来了：我们最终进入销售环节的各项手续了；12、插曲 ,来讲讲目前的宏观房地产调控 恩,不妨说一下 ,我出身是房地产治理部门；当年参加了特别多的房地产政策 制定；后来穷得不行,被迫下海至今；这也是我为什么能从事现在这个工作的 缘由之一啦；在讲预售和验收这些东西之前,我想先讲讲现在的房地产调控政策；懂得 了这个,才能对销售方面的各项政策有一个清晰的明白；对现在的调控,我的 总体评判是：混蛋；基本上,现在的中心层面的调控政策分成以下三个方面：

40、1、削减土地供应,紧缩地根 这方面的政策特别的立杆见影；假如这里有国土部门的伴侣,看到了确定 大有感受；最近这 3 年以来,中心对地方的用地管制,一年比一年狠,实行的 措施一年比一年毒；当然,这里我们必需有个概念,用地量最大的产业,不是名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产,而是工业；特别是各类招商引资的工业园区；目前我国各类工业园区 总面积已经超过了全国全部城市市区建成区的总面积；这是一个很疯狂的概 念；当然,在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下,房地产用地不行防止 的受到了株连；房地产用地供应量逐年削减是

41、不争的事实了；各位不需要和我 争辩什么各大房地产公司储备了多少多少地,足以做多少多少年的开发,因此 现在供地不足这种消息不精确,等等；这种新闻几乎都是不良媒体的外行报 道,连造谣都没造出个样子来；只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都 在什么位置,基本上就可以判定出来事情的真伪；有哪个地产公司手头上没开 发的地,不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的,我立马把这 篇东西打印出来吃掉；在另一个方面来说,房地产公司储备那些目前来说几乎 没有开发价值的远郊土地,其完全是寄期望于中国经济的健康稳固进展,城市 逐步扩张,富有群体人数总量不断增长；这种心态其实倒真是一种讽刺；唉 2、打压购买需

42、求 提高首付比例,紧缩银根,提高银行预备金率,掌握按揭贷款,都是这种 考虑；就是让老百姓没钱买房子；但是,这种政策不是释放和满意需求,它没 有解决任何问题,它只不过是将需求延后；我不明白为什么老百姓对这种政策 鼓掌叫好；有一种很奇妙的说明说,这种政策的好处是：老百姓买不起房子 了,开发商脆弱的资金链就会断掉,开发商就会自动降价了；我个人不对这种 奇妙的规律予以打击；免得我的这个贴沦为口水之争的场所；我只对客观成效 予以评判；感谢；3、强制性限制房地产产品类型这个很明确,就是那个90 平方 M 以下的户型占总建筑面积70%以上；这个 9070 的政策被唱得很响,好象很英明神武的样子；我个人没明白

43、过来这究竟 有什么成效；户型挑选完全是市场化的东西；我揣摩着是不是这个政策有这么 一个隐含的前提在：开发商有意建大户型,以猎取高额利润；但是,我晕,大 户型或者小户型,在单价稳固的前提下,单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变,单价稳固,户型变一下,造成影响无非是多几套房子或者少 几套房子,利润有区分吗？除非是有这样的规律前提：大户型的单价比小户型 高；但在我的个人职业体会里面,我是没发觉过有这种情形；我的个人体会是名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点；本人所经受的

44、少数几个公司 在产品定价上基本上都是这么个策略；我不知道北京是不是与我的个人体会相 反；我个人总结,房地产调控政策,就在上面这三样东西里面玩来玩去；不会 有别的什么新花样出来了；这个成效,我就不多说了；接下来,连续讲流程吧；啦啦啦 13、放线、验线 这个就简洁的说一说吧；图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上 落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标；这个活就叫放线；放 线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已 经把这个工作半市场化了；嘿嘿,又来一个半市场化；正式放线的前提是领取 了施工许可证；放线后,测绘院会发出一份放线册；在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作；让他 们提