2022年房地产评估案例市场法+收益法+成本法 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产估价案例分析名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、市场比较法 -大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为 * 银行总行位于 * 市* 新区* 路* 号的办公楼；该楼建筑面积 69,720.566平方米,土地面积为 2房地产的权益状况1930 平方米,地处新区中心区域；委估房地产“ 房地产权证”尚在办理之中, 估价对象土地使用权类型为出让,“ 土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼； 土地使用权面积为 9,975平方米；上部建筑北幢 69,720.5

2、66平方米,建筑物属银行全部,钢混结构；估价对象为北幢全幢,地上共 55 层,地下 4 层,委估建筑面积为 69,720.566平方米；3房地产概况委估房地产座落于 * 市* 新区路号； 地处金融区内, 估价对象为北幢全幢,地上共 55 层,地下 4 层,建筑面积为 69,720.566平方米；该建筑物为银行总行新建成的办公楼；其中地上办公楼 61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积 8444.08平方米（车位 116个）；该楼为钢混结构,地上共55 层,地下 4 层,建筑面积为 69,720.566平方米；建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯 11 部,观光电梯 4 部,货梯 1

3、 部；进口中心空调和消防报警、 自动喷淋、 监视系统；内设宽带网络, 电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 口花岗石 办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖 ,大堂挑空二 层,建筑物墙面及地面,保养情形较好；照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐；该大厦紧邻广场,有肯定的商业氛围,四周路网发达、交通便利；4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估；A.比较实例挑选：通过市场调查,依据替代原就,按用途相同、土地级别相同地区

4、、价格类型 相同等特点挑选案例；交易实例调查情形表实例项目名称地址标价A 新* 国际大厦* 南路 360 号$2,800 B * 联合大厦* 东路 139 号$2,800 C * 证券大厦* 南路 528 号$3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表名师归纳总结 区物业名称待估对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 第 3 页,共 14 页因素情形名称银行大厦新 * 国际大厦* 联合大厦* 证券大厦坐落位置路号* 南路 360 号* 东路 139 号* 南路 528 号所处地区* 新区金融区* 新区金融区* 新区金融区* 新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48

5、0 22,480 24,090 交易日期2004 年 6 月 30 日2004 年 8 月2004 年 7 月2004 年 7 月商业繁华度繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 物业名称待估对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情形域交通条件有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交因线路线路路线路素公共服务设施金融区内,公共服务金融区内, 公共服务金融区内,公共服务金融区内,公共服设施齐全；设施齐全；设施齐全；务设施齐全；自然条件优优优优社

6、会环境优优优优地 区 性 不 动 产销售状况优优优优环 境 卫 生 及 景个观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情形外墙全玻璃幕墙,内外墙花岗岩, 玻璃幕外墙花岗岩,玻璃幕外墙全玻璃幕墙,装修到公共部位；办内装修到公共部公房内为轻钢龙骨位；办公房内为轻吊顶,木地板,轻质墙,内装修到公共部墙,内装修到公共部钢龙骨吊顶,木地别设施状况隔断；位；办公房内为毛坯位；办公房内为毛坯；板,轻质隔断因进口电梯,中心空进口电梯,中心空进口电梯,中心空进口电梯,中心空调,素调,消防报警、自动调,消防报警、自动调,消防报警、自喷淋,水电到位,电喷淋

7、,水电到位,电消防报警、自动喷淋,动喷淋,水电到位,平面布局话进户；话进户；水电到位,电话进户；电话进户；好好好好临路状况一面临主干道；一面临主干道；一面临主干道；一面临主干道；物业治理好好好好C.交易情形修正评估比较对象表名师归纳总结 实例项目名称地址标价价格修正后第 4 页,共 14 页A 新* 国际大厦* 南路 360 号$2,800 ￥22,480 B * 联合大厦* 东路 139 号$2,800 ￥22,480 C * 证券大厦* 南路 528 号$3,000 ￥24,090 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 因可比实例都是美元标价,按1 美

8、元 8.03 元人民币换算；因可比实例都是中介开价, 依据* 市现行房地产市场情形, 修正系数取 1.03；D.交易时间修正 因可比实例成交日期距评估基准日很近,当地房地产市场价格比较稳固,因 此修正系数 1.00；E.因素修正 详见下表 比较因素修正表名师归纳总结 物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素* 银行大厦新* 国际大厦* 联合大厦证券大厦交易单价（元 /平米）状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值待估22480 22480 24090 座落位置* 中路 188 号* 南路 360 号* 东路 139 号* 南路 528 号交易日期2004.6.30 100 2004.

9、8 100 2004.7 100 2004.7 100 区域繁华程度繁华100 繁华100 繁华100 繁华100 距 城 市 主 要 商 服近100 近100 近100 近100 中心距离道路状况优100 优100 优100 优100 交通便利度优100 优100 优100 优100 交通受制情形无100 无100 无100 无100 区 域 因 素距 车 站 港 口 的 距 离 城市基础设施 社 会 公 共 服 务 设 施近100 近100 近100 近100 七通一平100 七通一平100 七通一平100 七通一平100 齐全100 齐全100 齐全100 齐全100 社 会 人 文 环

10、 境 条优100 优100 优100 优100 件环境质量优100 优100 优100 优100 自然环境条件优100 优100 优100 优100 景观优100 优100 优100 优100 城市规划限制相像100 相像100 相像100 相像100 第 5 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 物业名称待估物业实例一实例二实例三个比较因素* 银行大厦新* 国际大厦* 联合大厦分值证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述状况描述分值不动产销售状况优100 优100 优100 优100 区域因素小计11 1 100 1临街状况优100 优1

11、00 优优100 建筑面积大100 大100 大100 大100 层高3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 内 部 结 构 的 合 理一般100 一般100 一般100 一般100 性物业朝向、层数较好100 好102 较好100 较好100 建筑结构钢混100 钢混100 钢混100 钢101 日照、通风程度相像100 相像100 相像100 相像100 别装修状况高档装修100 外装修高档,96 外装修高档,96 高档装修100 因内装修毛坯内装修毛坯素设备标准及状况高100 高100 高100 高100 新旧程度新100 新100 新100 新100 物

12、业治理好100 好100 好100 好100 绿化环保程度一般100 一般100 一般100 一般100 特殊因素一般100 一般100 一般100 一般100 个别因素小计1 1.0204 1.0417 0.9901 比准价格 单价 23400取整 22939 23417 23852 评估价格 总价 1,444,286,755.00 可比实例价格修正和调整表可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 成交价格（元/平方名师归纳总结 米）22480 22480 24090 第 6 页,共 14 页成交日期2004.82004.72004.7交易情形1 1 1 区位因素1 1 1 - - - -

13、- - -精选学习资料 - - - - - - - - - 个别因素1.0204 1.0417 0.9901 经过上述各种修正后,评估比准价格如下：估价对象比准价格 =可比实例价格 交易情形修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数 A22480*1*1*1*1.0204=22939 （元/平方米 B22480*1*1*1*1.0417=23417 元/平方米 C24090*1*1*1*0.9901=23852 元/平方米 取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格）,即：地上建筑物评估单价（22939+23417+23852）/3 23400元/平方米 取整 名师归纳总结 -

14、 - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉 * 有限公司,建于1984 年,共 2 层,砖混结构,建筑面积 551.88 平方米；房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆,内墙及顶棚喷涂,木 门窗,地面水磨石,走道铁栏杆,楼梯砼踏步,铁栏杆扶手；1综合造价 办公楼楼预决算资料难以搜集,依据武汉市建设工程造价治理站于 2001 年 号）中公布的第四期工程造价信息,选 10 月发布的文件（武建造预字 200128取与评估对象技术特点类似的典型工程综合造价为602.32 元/ 平方米,评估对象基准日为 2001 年 1

15、2 月 31 日,距典型工程造价发布仅两月时间,该期间人工、材料价格基本无变化, 故评估人员对典型工程造价直接采纳；以下为典型工程与评估对象的建筑技术特点一览表：技术特点 典型工程 评估对象建筑结构 砖混结构, 240mm厚砖墙,预应力钢筋砼板 砖混结构, 240mm厚砖墙、结构稍差层数 7 2建筑形状 长方形 长方形层高 外墙水刷石局部墙面砖、内墙及天棚混合砂 3米 3米浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地 外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水装修 面 磨石地面附属设备 水、电、卫 水、电稍差采光、通风 良好 稍差依据武汉市建设工程造价治理站文件 （武建造预字 200128 号）并参考

16、“资产评估常用数据与参数手册” 其次版（吕发钦主编）中的有关参数,将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数,下表为修正系数一览表：名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 技术特点典型工程评估对象建筑结构101100层数96100建筑形状100100层高100100建筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正,确定评估对象单方综合造价为：602.32 100/101 100/96 100/100 100/100 100/105 100/100 100/105 100/101=557.8

17、 元/ 平方米 综合造价 =557.8 551.88= 307,838.66（元）2前期及其他费用（ 5.16 ）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部 工程造价的 2.55% 运算）；1992 价费字 375 号文,按建安城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232号文,按建安工程造价的 0.04% 运算）；标底审查费（依据鄂价费字 1992232号文,按建安工程造价的0.1% 运算）；号文,按建安工程造价的工程质量监督费（依据武政 1997200.18% 运算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部 建安工程造价的 2.6% 运算）；1992 价费字

18、479 号文,按安全监督费（鄂财综发【1997 】269 号文,按建安工程造价的 0.08 运算）；工程预算定额测定费（依据武政办【1998 】65 号文,按建安工程造价的名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 0.06 ）；小计： 557.8 5.61 31.29 元/平方米（2）按建筑面积计取（ 20.25 元/平方米）人防易地建设费（依据武政 199720 号文, 14 元/ 平方米）号文, 5 元/ 平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府 199720 白蚁防治费（依据鄂价费字 1992232 号文, 1

19、.2 元/ 平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字 19939 号文, 0.05 元/ 平方米）；前期及其它费用小计： 51.54 元/ 平方米 3资金成本 按工程建设正常投资情形, 建设期为 1 年,利息率取评估基准日的一年期固 定资产贷款利率 5.85% ；故资金成本为：（557.8+51.54 ）5.85% 11/2 =17.82 （元 / 平方米）4重置成本合计单方造价为 557.8+51.54+17.82627 元/ 平方米投资利润及销售税费合计按成本价的 18% 计取,重置成本为 627 元/ 平方米 （118 ） 551.88 平方米 408,313.94元5成新率确定名师归纳总结

20、- - - - - - -第 10 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1使用年限法 理论成新率 1（1残值率） （已使用年限耐用年限）式中 :残值率依据房地产估价规范供应的参考值 ,砖混结构为 2；已使用年限为 17 年,耐用年限为 50 年；理论成新率 1（12）（17 50） 66.68 （2）打分法 评估人员实地勘察,办公楼基础无不匀称沉降,结构构件尚好,内装修有少量裂缝、空鼓,外装修稍好；按原城乡建设环境爱护部制订的房屋完损等级评定标准,现场勘察后打分为：名师归纳总结 项目基础标准分评定评分合 计完损等级第 11 页,共 14 页16-20 有承载力、稍

21、有不匀称沉降、但稳固18 基结构承重构件16-20 有稍微变形、细小裂缝18 70 本非承重构件10-20 稍有裂缝、破旧10 尚部分屋面13-16 稍有渗漏14 68 好楼地面10-12 稍有磨损、裂缝10 门窗16-20 基本敏捷、少量变形18 装修外粉13-16 稍有裂缝、风化14 部分内粉13-16 稍有裂缝、风化13 65 顶棚13-16 无明显变形、稍有裂缝13 细木装修10-12 稍有破旧10 设备水卫25-32 基本尚可25 部分电照16-20 线路、照明装置基本尚好、无漏电18 其他22-28 基本正常使用22 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - -

22、- - - 完好分值率结构部分合计得分结构部分权重装修部分合计得分装修部分权重设备部分合计得分设备部分权重70 0.60 68 0.20 65 0.20 69.2 （3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值,为客观的评定房屋的成新率,理论成新率权重取30% ,完好分值率取 70% ；成新率 66.68 0.369.2 0.768 （取整）6评估值运算 评估值重置成本 成新率408,313.94 68277,653.48 （元）名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、收益法评估案例大厦建筑面积

23、26800 平方米；1、年租金收入依据托付方供应的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、明白,确定估价对象月租金为80 元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当）,空置率取 5%；就估价对象年租金收入为：80 26800 12 （15%） 10-4=2444.16（万元）2、年费用（1）修理费 估价对象房屋为高层钢混结构大型物业,房屋重置价取 1000 元/平方米,耐 用年限为 60 年,残值率为 0,修理费用取折旧费的 80%；1000 （10） 26800/60 80% 10-4=35.73（万元）（2）年治理费用 按年租金收入的 3%运算 2444.16 3%=73.

24、32（万元）（3）房产税 按年租金收入的 12%运算 2444.16 12%=293.30（万元）名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - （4）保险费 取房屋重置价格的 21000 2 2680010-4=5.36（万元）年费用合计： 407.71万元 3、资本化率的确定 采纳公式：资本化率 =安全利率 +风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率,利率 1.98%,风险调整值取 6%；资本化率 =1.98%6%=7.98% 4、尚可使用年限的确定安全利率取国家一年期存款估价对象为综合用地最高使用年限为 50 年,于 1995 年取得土地使用权, 故 尚可使用年限为 43 年；5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（2444.16407.71）/7.98 11/（17.98%）43= 24579.47（万元）6、应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让金为 7、估价对象收益价格 24579.47 321.60=24257.87（万元）321.60 万元；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页