2022年房地产开发项目可行性研究报告 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程可行性讨论报告名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目录第 1 章 总论 . 31.1 工程简况 . 31.2 编制依据 . 31.3 综合评判 . 31.4 存在地问题与建议. 3第 2 章 工程背景及必要性 . 32.1 工程建设背景 . 32.2 政策背景 . 42.3 工程建设必要性 . 5第 3 章 建设条件 . 63.1 工程区域简况 . 63.2 工程实施地有利条件. 7第 4 章 市场分析与市场销售方案 . 84.1 市场环境分析 . 84.2

2、 房地产市场下行缘由分析. 94.3 加快我市房地产市场进展地建议 . 10第 5 章 工程定位与策划 . 105.1 工程总体定位分析. 105.2 工程目标 . 11 5.3 市场细分 . 11 5.4 客户定位 . 11 5.5 产品定位 . 11 5.6 价格定位 . 125.7 商品房销售价格分析猜测. 13第 6 章 营销策略 . 146.1 整体销售策略 . 15 6.2 营销策略 . 15 6.3 推广策略 . 15 6.4 销售阶段 . 156.5 各阶段推广方向及主题. 166.6 优惠策略 . 17 6.7 价格策略 . 17 第 7 章 工程建设方案 . 177.1 建

3、设规模 . 17 7.2 工程规划和布局 . 177.3 工程实施进度支配 第 8 章 投资估算与资金筹措. 20 . 218.1 工程简况 . 21 8.2 估算依据 . 21 8.3 资金筹措 . 22 8.4 工程总投资 . 22名师归纳总结 8.5 静态利润分析. 23第 2 页,共 27 页8.6 工程收益猜测. 23- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 8.7 动态分析 . 24 第 9 章 不确定性分析 . 25 9.1 盈亏平稳分析 . 25 9.2 敏锐性分析 . 25 9.3 风险分析 . 26 第 10 章 结论与建议 . 27第 1

4、 章 总论1.1 工程简况工程名称： “*（暂定名）居住小区一期工程1.2 编制依据（1） 城市居住规划设计规范；（2） 住宅建筑设计标准；（3） 城市道路绿化规划及设计规范；（ 4） 城市房地产开发经营治理条例；（5） 房地产工程经济评判方法；（6） 益阳市城市总体规划 2004-2022；（7） 建筑工程交通设计及停车场设置标准；（8） 城市道路绿化规划及设计规范；（9） 高层民用建筑设计防火规范.1.3 综合评判 本工程建成后,不仅给进展商带来可观地投资回报,给政府带来大量地税收,取得显 著地经济效益,又能安置好住户,改善和提高居民地居住生活条件和环境,为政府排忧解难,在承担社会责任地同

5、时也会对当地进展产生积级地影响 .1.4 存在地问题与建议 工程开发商已合法取得本工程土地使用权,各项建设手续正在申办中 .分析测算过程 假定本工程在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳地房地产工程开发程序及规定 .依据测算,在估计地销售价格、销售率条件下,本工程具备良好地可行性 .益阳市房 地产市场正处于开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售 节奏；在建设过程中,需要严格掌握工程成本和治理成本 .充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强 联合,打造小区品牌和企业品牌；制定合理地市场营销方案,扩大媒体宣扬,留意营销推

6、广,保证销售资金回款 .第 2 章 工程背景及必要性2.1 工程建设背景名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 益阳市在2022 年经初步核算,全市实现地区生产总值（GDP ）1253.15 亿元,比上年增长 10.8%,增速超全省平均水平 1.3 个百分点,居全省第 2 位.其中第一产业增加值为234.14 亿元,增长 4.9%；其次产业增加值 553.21 亿元,增长 10.9%；第三产业增加值465.80 亿元,增长 13.5%. 第一、二、三次产业对经济增长地奉献率分别为 8.3%、44.7%和47%.按常住人口

7、运算,人均GDP 28596 元,折合 4673 美元 ,增长 10.2%. 全市三次产业结构由上年地 19.2:45.0:35.8 调整为 18.7:44.1:37.2 ,二三产业比重提高 0.5 个百分点 .全年居民消费价格比上年上涨 1.7%.八大类出现 “ 六升两降 ”,其中食品类上涨 2.2%；衣着类上涨1.0%医疗保健和个人用品类上涨 1.4%；交通和通信类上涨 3.5%；消遣训练用品及服务类上涨 3.7%,居住类上涨 0.5%；而烟酒类下降 1.2%,家庭设备用品及修理服务类下降1.0%.全市完成房地产开发投资 101.12 亿元,比上年增长 0.2%.其中住宅投资 73.73

8、亿元,增长 0.7%.施工面积 1213.94 万平方 M ,增长 19.0%.商品房屋销售面积 312.11 万平方 M ,增长 0.7%.从以上数据可以看出,益阳市经纪正向良好地方向进展,居民地购买力正在逐年增长,随着收入水平地提高,居民用于消费性地支出不断增长地同时,非消费性支出也日益成为居民支出地重要部分 .2.2 政策背景名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 从 2022 年末至今,从松绑限贷到央行降息,再到2022 年两会地政府工作报告提出支持居民改善性住房需求 政策出台地密集程度与力度,远超市场预期 .在

9、 2022 年地两会上,中心提出对房地产“分类调控 ” 地指导思想,示意库存较高地城市可自行打算是否放松调控 .果不其然,随后几个月,二三线城市地方政府依据当地实际情形间续放开了限购,到2022 年两会中强调 “ 收购存量房改保证房” 、“推动信贷资产证券化”、“ 住房公积金改革” 、“ 新土改 ” ,住建部政策讨论中心副主任王珏林透露,对已有地政策做出相应调整,包括降低二套房贷首付比例至五成,下调二套房贷款利率等,以及对改善性需求重新定义 . ”可以说,存量房改保证房,相当于“ 政府帮开发商去库存” ,让三四线城市内部消化库存高企地危机,而新土改就让小型卫星城着眼长远,获得产业升级地契机,增

10、强当地人口地消费力,改善人口净流出地现状.此外,李克强总理在此次两会记者会上仍表示,“ 欢迎外国人在中国买房 ” ,由此可以看出,除了一线城市限购有可能松动,仍可能将全面对国外购房者开放.综上所述, 2022 年地楼市政策语言是通过信贷与分类调控地政策调整,稳固合理地住房消费,包括自住与改善需求；同时通过种种措施化解三四线城市地地产崩盘风险. 据此展望, 2022 年房地产政策暖风仍会连续吹下去,在2022 年二三季度地方政府纷纷救市、 9 30“央四条 ”放松房贷、 2022 年 11 月至今有一次降准、两次降息之外,此次两会后应 会显现有关部委出台诸如支持二套房贷、降低税费等少量利好政策,

11、地方政府各出其招救 市地景象 .2.3 工程建设必要性 2.3.1 工程建设符合产业政策与进展规划 依据益阳市地城市规划,将来地益阳城市性质确定为为洞庭湖生态经济区南部中心城 市,长株潭都市区副中心城市、现代新型工业城市、宜居山水生态旅行城市对房地产业来说,这就意味着进展机遇不仅仅停留在主城区,各中小城市、生态城都将有很好地进展空 间.2.3.2 加大城区建设力度,提高市民居住水平 随着益阳市经济地进展,城镇居民人均可支配收入也得到了相应地提高,人们对改善居住条件地要求也日益剧烈,加之城市化进程地加快,促使周边乡镇人口大量涌入市区,随之而来对益阳市城地居住、训练、卫生等各项关系民生问题地设施提

12、出了更高地要求 .该工程地建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划,适合当地经济进展要求,对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境,满意人民日益增长地消费需求,促进当地经济进展具有重要作用 .2.3.3 解决劳动就业地需要由于我国目前正处于经济结构地调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民地生活与就业问题已成为当前各级政府地头等大事 .而投资、消费、出口是国民经济增长地原动力,因此国家固定资产投资总地政策仍旧是连续保持投资名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总量地稳固增长

13、,以制造更多地就业机会 .据有关权威人士测算,我国 GDP 每增长 1 个百分点,全国可新供应 80 多万个就业岗位,而住宅投资每增加 10%,大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点,就可供应 40 多万个就业岗位 .因此,住宅建设投资地增加对于增加社会就业机会有着不行忽视地作用,而本工程作为益阳市重点商品住宅建设工程工程之一,将为增加益阳市当地社会就业岗位作出一定地奉献 .第 3 章 建设条件3.1 工程区域简况本工程位于益阳市团聚路东侧与学府路北侧交汇处,总占地面积约5336 平方M8亩,小区西邻梓山湖公园,南隔湖南城市学院与迎宾路相连,北接益阳大道,东接银城路,距离益阳东站不到 2

14、 公里,距离长益高速不到 3 公里,自然环境优越,交通便利,并且四周地学校给本工程营造了一个隆隆地书香环境,是一个抱负地商业、住家地风水宝地 .3.1.1 地理区域规划益阳中心城区建成面积约57 平方公里,属于一个中等城市,市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分.过去 20 年,益阳市中心城区不断向南进展,城市重心不断南移.80 岁月,城市建成区主要集中在资江沿岸；90 岁月后,城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移 .随着高新区地建设、省级高科园区地成立,其城市骨架正在不断拉大,结合现状布局特点和城市进展地不同功能要求,益阳主城区到2022 年规划将形成紧凑进展地“

15、一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线 迈进 .3.1.2 潜力庞大地城市进展模式”地城市布局结构,逐步向大城市进展相伴着湖南“ 3+5”城市群战略进展地深化,益阳开头对接长沙、宁乡、望城经济产业链.2022 年 10 月益阳链接长沙地城市轻轨西线,正式开头进入规划施工阶段,估计竣工使用时间为2022 年；与此同时对接于金州大道地城际干线益阳段估计2022 年年底全线竣工,此两条西线干道地拉动,无疑将对益阳整体经济及房地产业地进展起到推波助澜地作用.估计 3-5 年时间将是益阳市城市人口经济进展地高峰期,同时也是益阳市房地产业告知进展地一个重要契机 .3.1.3 配套成熟地 “四

16、圈 ”四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈,紧密地联结依靠,形成了益阳城区繁华地生活圈,促生了城区各种成熟地生活配套设施 .3.1.4 省级卫生文明城市地创建益阳市于 2022 年正式启动 “ 创建省级文明城市” 地行动,各种路政设施地建立以及完善,极大地改善了市民地居住环境,提升了城市地品尝,促进了城市经济地进展 .3.1.4 城市东扩,对接长沙名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 随着 “ 3+5”城市群地进展,益阳逐步走向了“ 城区东扩,对接长沙” 地道路 .在将来5 年内,益阳市区将会以华天商务圈

17、为中心,以益阳大道为线,逐步向东进展,从而对接长沙 .3.1.5 建设 “ 强、大、名、美”地现代化高新区 高品质生活区高新区地快速进展以及城市中心地转移,促使高新区周边建立了一大批高品质地生活社区,如：丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缇香名苑、碧桂园等质社区正在建立,如：领导CBD 、世纪佳苑、书香名邸等.3.2 工程实施地有利条件3.2.1 地理人文条件.同时仍有更多地高品益阳,地处湖南省北部 .它北近长江,同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼地洞庭湖,与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里地雪峰山,与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70 公里,与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底

18、市.全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和一个大通湖区,中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区.全市总面积 12144 平方公里,为全省总面积地 5.83%,总人口 467.66 万,中心城区面积50.5 平方公里,人口 51 万.境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原,农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富,有比较好地生态环境和旅行资源,是当今我省“ 3+5”城市群区域经济进展和环洞庭湖经济圈地重要城市.3.2.2 气候条件益阳市境属亚热带大陆性季风潮湿气候,具有气温总体偏高、冬暖夏凉明显、降水年年偏丰、 7 月多雨成灾、日照普遍偏少,春寒阴雨突出等特点

19、 .年平均气温 16.116.9,日照 1348 小时 1772 小时,无霜期 263 天 276 天,降雨量 1230 毫 M 1700 毫 M.3.2.3 交通运输条件益阳交通发达,主要大路有益沅大路、长常高速、益溆高速、益平高速、二广高速（在建）、益娄高速（在建）.铁道线路有石长铁路、益湛铁路、湘黔铁路、石长铁路复线（在建中）、长益常城际铁路（在建中）,另有规划长渝高铁,益阳至汨罗城际铁路、益 阳至娄底城际铁路、益湛铁路复线、月益铁路、荆益铁路、秀吉益铁路、常桂铁路等 .益阳市距长沙黄花国际机场和常德桃花源机场均只有 划之中,将于 “ 十二五 ” 期间动工 .3.2.4 经济条件70 公

20、里 .益阳迎风桥机场（军用）正在规益阳资源富有,素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城地称号,也被称为银城,市区设赫山、资阳、朝阳三个区,含有桃江、安化、南县以及大通湖区 .全市总面积12144 平方公里,总人口 460 万,市区面积 40 平方公里,人口约 40万. 自“ 长株潭一体化” 实施之后,益阳开头进入湖南其次步“ 3+5”城市群战略进展地规划中,因此益阳城市 2004-2022 进展规划中显出,将来城市将“东突南进 ”逐步融合于长株潭经济圈,并与 “ 泛珠三角 ” 接轨 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - -

21、- - - 第 4 章 市场分析与市场销售方案4.1 市场环境分析4.1.1 益阳市房地产投资现状（1）房地产开发投资增速放缓.2022 年,我市完成房地产开发投资101.12 亿元 , 同比增长 0.2%,增速比 2022 年回落 8.8 百分点 .从开发企业登记注册类型来看,内资企业完成投资 99.62 亿元,增长 0.4%,占房地产开发投资地比重与去年相比基本持平,为 98.5%；港澳台商和外资企业完成投资 1.29 亿元,增长 26.9%,占房地产开发投资地比重较小,仅为 1.3%,比上年高 0.3 个百分点 . 从房屋类型来看,住宅完成投资 73.73 亿元,增长 0.7%,增速比上

22、年回落 4.2 个百分点,占房地产开发投资地比重为 72.9%,比上年增加了 0.4 个百分点,其中：90 平方 M 及以下中小户型完成投资 13.85 亿元,增长 25.6%；144 平方 M 以上大户型房屋完成投资 12.05 亿元,下降 24.0%；商业营业用房完成投资 21.99 亿元,增长 24.6%；办公楼完成投资同比下降较多,降幅达 77.5%.房地产开发投资占第三产业固定资产投资地比重约为 21.9%,2022年为 27.7%,2022 年为 35.7%,占比呈逐年下降趋势 .（2）商品房销售市场不景气,库存增加 .2022 年,我市完成商品房屋销售面积 312.11万平 M

23、,同比增长0.7%,增速比2022 年回落19.7 个百分点 .其中,住宅销售面积272.91万平方 M ,下降 5.1%.2022 年-2022 年,我市商品房屋待售面积分别为79.7 万平方 M 、121.1 万平方 M 、132.5 万名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 平方 M ,房屋存量不断增加,分别比上年增长76.3%、51.9%、9.4%.（3）房地产市场规模和速度仍处于中低位水平 .2022 年,全市商品房销售面积 312.11万平方 M ,占全省总量地比重为 5.7%,销售面积居全省第 8 位,增速

24、居全省第 7 位.全市房地产开发完成投资 101.12 亿元,仅占全国总量地 3.5%,同比增长 0.2%,比全省平均增速低 9.5 个百分点 .全市房地产开发投资额在全省排第 11 位,增速在全省排第 11 位.（4）商品房屋销售均价有所下降 .2022 年完成商品房屋销售额 9.4 亿元,同比下降3%,全市商品房屋销售均价为 3012 元/平方 M ,同比下降 3.9%；中心城区销售均价为 3997 元/平方 M ,与 2022 年基本持平 .销售均价最高地为高新区（4240 元/平方 M ）,同比下降7.5%；价格波动最大地区县为大通湖区,2022 年销售均价为1851 元/平方 M ,

25、同比增长18.1%.（ 5）各区县（市）差异明显.从房地产开发投资来看,赫山区投资增长最快,增长45.8%；大通湖区、桃江县、安化县地增速均高于全市平均水平,分别完成房地产开发投资 1.17 亿元、 10 亿元、 7.24 亿元,比上年分别增长 31.8% 、9.3%、 5.7%.但资阳区（-62.8%）、南县（ -20.2%）、沅江市（ -17.6%）、高新区（ -4.8%）均低于全市平均增速 .从商品房屋销售面积来看,有5 个县（市）商品房屋销售面积增速超过全市平均水平 , 分 别 为 大 通 湖 区 （ 19.9% ） 、 沅 江 市 （ 18.7% ） 、 高 新 区 （ 10.9%

26、） 、 安 化 县（6.2%）、桃江县（ 2.5%）.资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势,同比分别下降 62.7%、13.4%、19.2%.4.2 房地产市场下行缘由分析（1）商业银行信贷收紧,开发贷款总量有所下降.2022 年,金融机构对房地产企业仍名师归纳总结 实行从严审核、加强管控等措施,进一步制约了房地产开发贷款地发放.尽管我市金融机构第 9 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 并未停办房地产开发贷款业务,但相关信贷政策日益趋紧,房地产开发企业获得贷款难度有所增加 .开发贷款和个人按揭贷款利率普遍上浮,放款时间明显拉长,连续影响房地

27、产开发投资和住房需求地增长.依据市人民银行数据显示,2022 年,全市房地产开发贷款余额9.98 亿元,比上年下降10.8%.（2）房地产开发企业到位资金趋紧,资金链面临断裂风险.2022 年,全市房地产开发企业到位资金 107.86 亿元,同比下降 6.5%,比房地产开发投资增速低 6.7 个百分点 .其中,国内贷款 5.36 亿元,同比下降 32.7%；自筹资金 53.29 亿元,增长 3.1%.自 2022 年以来,国家加大对房地产行业地调控力度,金融机构推出“ 提高最低首付”和“ 差别化信贷利率” 等相应措施 .信贷紧缩导致房地产企业资金来源匮乏,资金链随时可能断裂,影响房地产企业安全 .据金融机构反映：2022 年房地产销售不抱负,开发企业显现民间融资倾向,融资成本大幅增加 .在银行资金来源渠道不畅地情形下