宁波万达广场写字楼酒店式公寓项目开发策划方案-100页.ppt

《宁波万达广场写字楼酒店式公寓项目开发策划方案-100页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁波万达广场写字楼酒店式公寓项目开发策划方案-100页.ppt（100页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、万达广场写字楼、酒店式公寓 项目策划方案,TO 万达置业,房地产市场状况 项目产品规划与分析 项目目标客户分析,营销推广的思路基础来源于：,房地产市场状况,05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究,05年楼市回顾,新春过后至四月，在经历了04年的调控和春节影响后的市场，房市平稳复苏。郊区楼盘如小城春秋以3200元/平方米开盘，销售情况良好。 5-7月，楼市跌入低谷，一手、二手交易量急剧下滑。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款5%的

2、高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为，造成“持币观望”状态。 8月底开始，楼市开始出现缓慢复苏状态，客户以自住为主，投资者撤出市场。新推的几个楼盘，有百隆“小城花园”、交通“BOBO城”、雅戈尔“东湖馨园” 销售情况都比预计好，客户基本以自住为主，中小面积、高性价比楼盘再次受到市场追捧。东湖馨园”主力面积97平方米，5800元/平方米，一期开盘后去化迅速，388套房源一个月之内基本销售一空，凸现出宁波自住型需求的扎实基础。 房交会为市场加了温，使不温不火的房地产市场开始逐步回暖。虽然没有往日“抢”的场面，但是一些自住型客户纷纷下单。开发商开盘定价更为合理，心态也更加平衡。

3、,房地产市场状况,05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究,06年楼市发展预测,供应量继续增大，市场竞争激烈：虽然市场交易量受政策影响有所下降，但是随着投资规模的增长，开发商的投资量不会立刻减少，相应地，2006年的市场供应量也会继续放大。 房价更加趋于理性 ：06年的房价走势应当以平稳为主，部分地区有可能出现小幅的涨跌。由于市场供大与求的客观事实存在，加上近段时间政府部门强调明年继续贯彻落实房地产调控的政策措施，因此房价不会大涨。 逐步形成价格体系，拉开价格差：目前宁波价格差距还不是很明显，随着城市扩展，中心地土地稀缺。市中心楼盘逐步凸显其地段优

4、势，特别在产品上注重细节、人性化，提高档次，会与郊区高档楼盘拉开档次。市中心价格不会有太大回落。 销售周期拉长，出现现房销售：准现房能让客户看到建筑的实际情况，对开发商来说，现房销售考验其资金实力。实力不强的企业有可能面临市场淘汰，而那些有土地储备、有融资能力、有良好品牌效应的强势企业则会越做越强。,房地产市场状况,05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究,宁波写字楼区域分布,区域分布：宁波写字楼分布相对集中。据统计，宁波写字楼80%左右分布在市中心的中山路、药行街及百丈路两侧。 现状的成因：主要是由于宁波市区面积相对较小，商业金融中心相对集中，而

5、中山路、药行街及百丈路作为宁波主要的交通干道及商业金融街道，生活配套齐全，适宜于办公。 发展方向：随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分体量较小，适宜于起步阶段但又注重公司形象的中小企业入住的写字楼在中心区域外的各区都有所呈现。如鄞州区、东部新城区。,写字楼配置特征,目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。 在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下不足： 1） 规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。 2） 电梯严重不足。 3） 在车位配置严重短缺。 4） 物业的层高及实际使用率不高。 5） 得房率不高。

6、在软件服务上，目前写字楼存在更为严重的不足，主要表现在： 1) 物业管理不到位。 2) 对入住企业的专业化商务服务不够。 3) 中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。 4) 智能化弱电系统配置缺乏。,近期宁波办公楼市场状况,供应：据统计，宁波写字楼市场2004年实际供应量约为27万平方米，2005年市场上的供应量约为42万平方米（含上年结转），20052006年6月市场上的供应量初步估算约在126万平方米以上（含上年结转）。 需求：宁波写字楼市场2004年实际需求量约为25万平方米，即便按照平均每年30%的递增速度，2005年需求量应在32万平方米，2006年实际需求量约为41万平

7、方米。 空置：依次推算，宁波写字楼市场2004年空滞量约2万平方米，2005年市场存量约10万平方米，而2006年年底时市场存量有可能非常的大，因为2006年写字楼开始集中放量。 从以上数据可以反映出，未来宁波写字楼市场竞争将会更加激烈，供大于求会越发明显，市场将进入多事之秋，由于市场供应支持走高，而在宏观调控及宁波现有城市规模、商业地位没有同比增长的情况下，写字楼烂尾工程将再次出现的概率会增大，令人担忧的90年代中期的局面可能再次出现。 所以2006年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、坤和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈，写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨

8、大。如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。,鄞州中心区办公楼市场状况,现状：鄞州中心区现有写字楼主要为一些政府、金融性质的综合大楼，在售的写字楼项目仅有奥利赛大厦与麒麟大厦，且销售状况一般。从目前市场形势来可看，鄞州中心区由于办公、商务、金融等配套设施的缺乏，基本无办公市场氛围。 前景：鄞州中心区写字楼市场与宁波其他三区相比整体处于相对落后的水平。但随着鄞州中心区基础设施建设力度的加大，将会有一个写字楼的快速发展期，可能就会在今、明两年出现。届时大量的写字量项目推出，如万达广场、南苑国际有五星酒店配套的写字楼，还有新中源大厦、新洲银座、爱尔尼项目等都有不同体量的办

9、公楼。加之鄞州中心区南部商贸中心规划的出台，鄞州中心区今后将成为宁波的又一商务中心区域，写字楼项目会越来越多，这势必会带来激烈的竞争。,房地产市场状况,05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究,宁波近几年由于贸易及会展产业的突起，带动了酒店业的发展。据统计，目前宁波在建或规划建设的五星级酒店达10个以上。众多大型、高档次酒店的建设势必会在日后经营上存在很大的竞争，是否真正有这么大的消费群体，值得我们去反思。而新型的酒店式公寓则兼具了酒店、办公与公寓住宅的三重功能，是目前市场上比较流行的建筑产品。 宁波目前已有或在售的酒店式公寓有好阳光商务公寓、中央

10、花园酒店公寓、波特曼中心国际公寓、南苑国际酒店公寓，他们都有规模不等的酒店进行经营管理，享受酒店式的服务。目前已使用的好阳光商务公寓和中央花园酒店公寓都有不错的出租率与租金水平，而在售的如南苑国际酒店公寓也有相当好的销售成绩。 今后，随着宁波大量酒店的建造，市场上将会出现更多的（如万达广场、国大雷迪森广场、宁波万豪国际等）这些依托酒店，又具有商务办公与居住类型的酒店式公寓产品，他们将更加依托自身五星级酒店的配套，打造出宁波高档酒店式公寓的新篇章。,宁波酒店式公寓发展现状,房地产市场状况,05年楼市回顾 06年楼市预测 写字楼市场状况 酒店式公寓市场状况 竞争项目分析与研究,项目竞争个案综述,宁

11、波目前已使用或规划建造的以五星级酒店为依托，兼具商业、办公、酒店式公寓的个案有波特曼中心、万豪国际、南苑国际中心、万达广场、国大雷迪森广场这五大项目。他们分别位于市中心、鄞州中心区与东部新城，应该说区位分布是比较分散的，而南苑国际中心与万达广场仅一路之隔，日后的竞争会相当激烈。 据统计，这几大项目酒店式公寓的体量达10万平方米左右，办公楼的体量达25万平方米左右。这些项目中目前仅有波特曼中心已交付使用，但由于交付不久，并未形成商务、商业与居住氛围。未来几年其他项目也会相继推出与交付，且每个项目不论办公与酒店式公寓体量都是较大的，市场竞争也是相当激烈的。,波特曼中心,位置：东港大酒店旁 发展商：

12、东港酒店/宝业房产 楼盘形态：总建面积160048平方米（其中酒店60429平方米，精装修公寓30442平方米，办公32056平方米）；一幢酒店，一幢25层公寓，一幢29层办公，公寓每层1719户，5部进口电梯，酒店为东港波特曼大酒店，写字楼为甲级标准，于2006年1月交付使用 主力面积：公寓7080平方米，办公220平方米 销售价格：2004年销售，公寓1700018000元/平方米，办公16000元/平方米,南苑国际中心,位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋 发展商：宁波南苑置业 楼盘形态：总建16.9万平方米（其中办公5万平方米，酒店式公寓2.28万平方米）。1幢50F酒店（酒店品

13、牌为南苑五星酒店，613层为5A级写字楼），与26F的板式精装修公寓（2梯9户，共450户）通过走廊连接，07年交付使用 面积范围：公寓4560平方米，层高3米，写字楼单层10001300平方米 均价：公寓均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，35返租，年回报率6%） 销售动态：公寓2005年9月23日开盘，目前销售状况较好，销售率超过95%，写字楼预计下半年推出,南苑国际.酒店式公寓客户分析,产品定位高档，40%的购买客户为私营企业主。 这类人群购买力强，对产品档次要求高，对价格也存在一定的敏感性。,购买客户的年龄分布非常集中的在3050岁之间，比例超过80%。 这类人群多为事

14、业上的成功人士，对居住水平要求较高。,南苑国际.酒店式公寓客户分析,购买客户主要来源于海曙与江东区域，比例接近40%；鄞州本地客户也 较多，达15.69%。 海曙、江东与鄞州三大区域企业众多，民营经济发展迅猛，诞生了一大批有实力的私营企业老板。,酒店式公寓产品定位特殊，有利于转手与租赁，因此有62%的购买客户用于投资。,万豪国际商务中心,位置：和义路解放桥旁 发展商：宁波海城投资 楼盘概况：大楼将作为宁波万豪国际酒店和国际甲级写字楼，它是宁波市“三江文化长廊”建设的核心项目，东临余姚江，南至宁波影都，西以和义路为界，北接解放桥连接线。与老外滩、天一广场形成城市的高档商务休闲区 经济参数：总建6

15、2151平方米，其中办公楼面积24724平方米，共39层，办公楼为419层 主力面积：主楼办公单层面积1400平方米左右 综合分析：地块景观性强，而且地块商业优势明显，周围交通便捷，拥有良好的商务氛围，办公楼预计下班年推出,国大雷迪森广场,位置：国际会展中心东侧 发展商：国大雷迪森置业 楼盘概况：总建筑面积20多万平方米，项目主体17层，是一座商务定位结合休闲，拥有500间左右客房，国际化、智能化、生态化的白金五星级酒店。此外，还包括8万平方米与国际现代办公潮流接轨的5A智能化甲级商务写字楼 综合分析：在整个建筑群中，项目将形成具有国际时尚、艺术生活、休闲文化等鲜明特色的国际精品商业走廊和休闲

16、文化走廊。项目预计在2008年建成,项目产品规划与分析,项目产品规划 项目产品特点 项目SWOT分析,项目产品规划方案,A楼为酒店和写字楼部分：一共40几层，楼高140-150米，单层1800平方米，5层和18层是设备夹层/避难层，6至17层是酒店，19至39层是办公，其中19至37层是标准层，1至3层是酒店及办公配套。 B楼为SOHO酒店式公寓：从3至31层，其中3至29层是标准层，单层面积1000平方米，楼高100米以内。,项目产品规划与分析,项目产品规划 项目产品特点 项目SWOT分析,项目产品特点,城市建筑群落：宁波万达广场绝不是一个单纯的商业或住宅项目，而是由多种不同形态的建筑产品构

17、成的建筑综合体，其中除商业广场外还包含具有国际背景的五星级酒店、城市地标性的高品质写字楼和高级城市公寓、酒店式公寓等等。 国际化建筑理念：宁波万达广场囊括了建筑设计的国际性、功能的集聚性、时空的开发性、配套设施的超前性，以及人性化、多元化的宽容性等，将无限丰富的生活、工作、消费、休闲、娱乐等城市生活资源在有限的空间里集聚整和。 优质的品牌与服务：宁波万达广场不论是开发商、设计公司，策划公司、还是物业管理公司、与商业、酒店经营公司都是国内外一流的品牌企业，他们都带给项目一个全新的理念与服务，以提升产品品质与档次。,项目产品规划与分析,项目产品规划 项目产品特点 项目SWOT分析,项目SWOT分析

18、项目优势,区位优势：从地理位置上来看，本项目所处的区域为鄞州中心区的中心位置，属于真正意义上的宁波新城市中心，具有得天独厚的战略地位；目前鄞州中心区是宁波房地产开发的热点区域，接受度较高。 配套潜力：除新的行政中心、居住中心、商贸中心、高教园区等配套设施的逐渐完善，万达广场自身大型超市、餐饮、娱乐等商业配套都给项目带来最佳的配套功能。 规模优势：本项目总建筑规模达52万多平方米，在宁波属于超大型综合项目，光酒店、办公与酒店式公寓规模就达10万平方米，规模大意味着完善的配套，对客户有较强的吸引力。 产品优势：就本项目方案来看，产品设计级较为漂亮，定位中、高端客户，提升项目档次。,项目SWOT分析

19、项目劣势,人气不旺：目前本项目区域整体人流量少，人气不足，从而导致本项目区域商务、居住氛围不足。随着鄞州中心区逐步的开发建设以及周边在建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一定时间。 配套不足：可以预计，当本项目开盘时，周边的各方面配套，特别是办公配套还不能与市中心（三江口区域）相比，故项目辐射范围也不如市中心。,项目SWOT分析项目威胁,竞争威胁：今后两年将是宁波或鄞州区商务、商业及酒店型产品的开发热潮，不论办公、商务公寓，还五星级酒店的推出量都是相当的大，后市的竞争性难以预计。 消费习惯：本项目区域为非传统商务区，宁波的习惯性商务区域还是以三江口为中心向周边辐射，新的商务圈的成熟需要培育期，

20、根据经验，新的商务圈估计需要35年左右的时间来培育市场，尚可能消除这种障碍。 制约因素：本项目办公、商务氛围的形成还受到来自于城市东扩的步伐、东部新城的建设进程以及城市化进程的牵制。,项目SWOT分析项目机会,差异化理念应贯穿于项目始终： 产品差异化：本项目如能找准市场空白点，在功能、配套、产品方面与目前现有的商务楼拉开距离，提升档次，将树立本项目独特的个性，具有很大的成功机会。 营销差异化：从宁波市民消费心态出发，以专业的营销手段触动消费者和投资者对本项目的关注。 服务差异化：以国际化经营、五星级酒店管理提供有别于其他商务中心的物业管理服务，以全面的人性化服务提升项目品位，吸引潜在客户。,项

21、目目标客户分析,办公楼目标客户 酒店式公寓目标客户,写字楼主要客户群体,以贸易、货运、船代、装饰、建材、进出口、信息、代理、金融、保险业为主的大、中型企业，中高端客户的总部基地。 从购买写字楼的客户职业来看： 外贸型约占50% 实业型约占20%， 其他约占30% 从购买写字楼的客户区域来看： 鄞州区客户约占30% 江东客户约占30% 海曙客户约占20 其他约占20% 另，购买客户中会有部分的投资者。鄞州中心区的发展前景相当看好，有部分人群会对此区域的写字楼购买进行投资，但所占比例不会太大。,项目目标客户群分析,办公楼目标客户 酒店式公寓目标客户,酒店式公寓主要客户群体,海内外常驻宁波机构的商务

22、人员、管理人员、技术人员 经常往来宁波的国内及海外商务人员 单身贵族 投资者 宁波房地产市场在近两年有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，地理位置好、总价低易于转手的物业，酒店式商务公寓是投资者乐于购买的物业。据调研分析，好阳光酒店式公寓，其中有50是被客户作为投资而买。 宁波的小企业和SOHO族 宁波的小企业数量众多，不少盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 酒店式式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 居家自住者 只有少数人会作为纯粹居家之用。,项目规划建议,总 则,产品的各个方面应对本项目的写字楼与商务公寓有一个较好的诠释。 产品的

23、各个方面应对本项目总体城市建筑群落定位有很好的说明。 产品应在目前宁波写字楼与商务公寓产品的基础上做一定的提升。在配置、建材、配套、节能等方面有自己的独到之处。 由于本项目作为一个顶级写字楼与商务公寓来规划，各个产品类型在配套、建材等各个方面应有出彩的地方。,写字楼规划建议,办公部分应是本项目的主力产品类型。 应满足规划指标和建筑规范的要求。 项目的产品类型要有一定的亮点，能体现项目独特的个性，要能跳脱市场，并且风险又能控制在合理的范围。 在建筑设计时就必须将项目的特点表现出来。 针对客户不同的面积需求做不同的产品规划，使之能更好的满足客户的要求。 应考虑什么样的办公产品能创造更高的经济效益。

24、 应考虑本项目应是地标建筑的特性。,写字楼配套建议,空调：办公部分考虑配备大型中央空调，考虑配备独立的新风系统。 外墙：采用墙体保温材料，按节能标准设计。 公共部位：大堂、梯厅等重点设计，豪华装修，结合绿化景观设计。 公共卫生间：采用五星级装修，采用卫生间环保系统，注重公共卫生间的装修及环保。 电梯：高速国际品牌进口电梯，电梯间高度、宽度需要特别加强，内设新风系统，如结构允许则设置宽电梯。 通讯: 楼宇内部“无盲区” ，宽带采用专用光缆通讯,中国电信、联通、网通全线接入。 景观设计：聘请专业的景观设计公司设计院落景观，使之既符合写字楼的需要，又能体现生态，乃至人文的概念。 灯光设计：聘请专业公

25、司进行灯光设计。,写字楼配套建议,配套：按“泛会所”理念进行配套设置，配套方面可以有： 公共会议室 银行 空中花园（休息平台） 商务中心 休闲运动设施：乒乓球、羽毛球、小型高尔夫等 健身设施：健身房、跳操室等 商务休闲会所：咖啡厅、茶吧等，结合商铺进行定向招商 餐厅：结合商铺进行定向招商 智能化系统: 达到5A级智能化、楼宇设备自动化系统（BAS）、安全防范系统（SAS）、通信自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）、自动报警和消防联动控制系统（FAS） 在智能化方面，建议增加一些有亮点的配置。如门禁系统、楼宇自动监控系统等。,商务公寓规划建议,配套建议：由于项目有五星级酒店，配套十分完

26、善，因此商务公寓内部，不需进行配套方面的考虑。 规划建议：1、在商务公寓的设计中也考虑生态的概念，结合空中绿化、入户花园来作出项目不同的特色。 2、在规划中考虑一定的空中休息平台。 3、商务公寓配置新风系统。 4、公共空间五星级装修，结合高级商务人士的特点进行设计，包括大厅、走廊、电梯等候区、空中花园等。 5、整个装修风格可不同于酒店，结合商务人士体现个性化和时代感。,项目企划推广建议,推广总纲,做中国最好的写字楼！,作为一个全国化的高端品牌，永远不要与普通项目相提并论，也不要与 所谓的甲级办公、五星酒店相比。我们唯一要做的，就是将“万达”品牌 拔高、拔高、再拔高。站在全中国的高度上，引领宁波

27、的商务模式走向 真正的全球化。,推广目标,打造本项目宁波顶尖的形象力与影响力；,配合销售计划，顺利完成销售目标；,通过写字楼与酒店公寓的运作将万达品牌再上升到一个全新的境界。,基于上，我们要重点把握三大“第一”原则,第一影响力,第一品牌力,第一竞争力,策略金三角,第一品牌力：最大化的运用“万达”品牌固有的形象 与地位，不断提升，将商业地产第一品牌的形象牢 固灌输到宁波人的心中。 第一影响力：我们不应局限于宁波地区，而是要将 项目放到全国的高度进行审视，扩大宁波的影响力 就是帮助企业扩大全国的影响力。 第一竞争力：即为产品层面，以无限的产品创新能 力确立别人无法企及的竞争优势，以产品让客户别 无

28、选择。,写字楼与公寓整体结合入市，共同提升市场形象；,同时，推广还需把握以下要点,根据产品，先推写字楼，后推酒店式公寓；,通过超5星酒店品牌迅速提升项目档次；,将万达现有影响力与知名度继续深化，并成功延续到 写字楼与酒店式公寓上来。,第一部分：市场现状分析,我们面临的将是怎样的严峻形式？,126万平方米供 41万平方米求,126万平方米供应量争夺41万平方米需求量市场,供求的严重不平衡将带来市场竞争的空前白热化，争抢需求量将成为关键。,严峻形势一：,如何在与和义大道、坤和中心、北岸财富中心的竞争中突围而出，将是吸引客源的保障。,严峻形势二：,和义大道,坤和中心,北岸财富 中心,宁波高端市场形成

29、强大竞争压力,万达广场,甲级品质、五星级概念泛滥， 独特化定位愈来愈难。,找到与众不同的市场概念切入点，才能让客户迅速记住自己。,严峻形势三：,宏观调控后投资市场急速萎缩， 酒店式公寓前景并不明朗,在投资市场谨慎异常的今天，什么样的产品和投资回报才能再现南苑国际当初的火爆？,严峻形势四：,在城市向东、向西的浪潮下，氛围一片空白的 南部商务中心崛起显得困难重重,如何与传统金融中心、热点商贸中心相抗衡，板块内在价值的深度挖掘就相当重要。 有新亮点才能吸引新欲望。,严峻形势五：,小结,五大难点要求我们只有从市场中找机遇， 从客户需求中找生机。因此，贴近市场、 贴近客户的心声才是成功的关键。,第二部分

30、：客户需求分析,写字楼购买客户最关心的是什么？,关心问题1：地段,地段永远是写字楼客户最为关心的问题,是否是在城市经济的中心圈内？是否具有极强的发展前景？ 是否能享受区域完整的配套服务？是否有明显的地段升值空间？ 这些都切身关系到客户对于一座写字楼好坏的直接判断。,关心问题2：交通,在日益拥挤的城市交通网络中，通达性愈发显得重要,客户关心能否快速达到城市的各个位置并且有多种选择，关心 能否便捷地到达机场、高速公路、港口等地，关心能否与合作 伙伴形成良好的联通而无堵塞之忧，总之，通畅无阻塞的交通 网络是客户真正看重的。,关心问题3：建筑,建筑代表形象，形象反映公司实力,在宁波的企业公司迅速壮大发

31、展之际，越来越多的公司开始 关注起办公环境的品位与档次起来。好的建筑才能反映公司 的实力，才能给合作伙伴强大的信心保证。,关心问题4：空间,高舒适度办公成为主流,在全世界都关注人性化办公的时代，我们的客户也关注自身 的办公环境。例如进深大小、开间大小、窗户大小与数量、 空间柱子多少、层高多少等等，因为这些都关系日后企业进驻 时的办公氛围的优劣，关系到员工的工作状态。,关心问题5：规划规模,形成一定的规模才能带来商务集群效应,现代化商务，讲究合作、联合、集群等形式，这也是写字楼 的必然发展趋势。单一的规模、规划无法带给客户更多的商务 附加值，也无法配置更多商务配套。,关心问题6：公共空间,公共部

32、位也是公司留给客户的第一印象,越来越多的写字楼客户除了关心自身空间好坏的同时，也开始 关注公共部位的好坏。一个富涵个性且气派的大堂，一个宽敞舒适的公共走廊，不但能提升客户的形象，也能为在此工作的人员提供轻松愉悦的商务氛围。,关心问题7：配套,配套是看得见的品质，也是打动客户的细节,写字楼不光要有光鲜的外表，更要以丰富的配套来支撑内涵。 我们的客户关心更多能为他带来方便的细节。例如电梯数量， 休闲场所数量，有没有公共会议室甚至是商务会所等。,关心问题8：配置,配置级别的高低也是影响客户购买的一大因素,智能化级别是多少，电梯是什么品牌，速度有多快，网络有多宽等等 都是影响客户日后使用是否顺畅便利的

33、重要标准。,关心问题9：得房率,得房率多少关系到客户的切身利益,得房率是精明的商务人士必须考虑的要素，因为这是 他们投入与得到的最直接体现。高得房率往往更吸引客户。,关心问题10：停车位,停车位充裕与否是客户考量一个写字楼的主要指标之一,当前随着客户拥有自驾车越来越多，对于停车位的需求也越来越大， 特别写字楼客户完全超越了1：1的配置要求。多数客户在置业时 最多提到的也是停车位问题。,关心问题11：物业管理,服务是提升写字楼档次的有效途径,当一个写字楼在硬件上达到客户需求是，它的软件就成为在 竞争中取胜的主要因素。客户更关心在入驻后能享受到什么样 的服务，什么样的管理。,关心问题12：景观,景

34、观是写字楼人性化的特征之一,当我们的客户需求在不断提升的时候，我们更应考虑带给客户 更多的健康与休闲的体验。我们的客户在事业上十分繁忙，因此 就更需要通过良好的景观来为他们舒缓压力，这是争取客户的法宝。,关心问题13：性价比,我们的客户最重视的依然是价格,以最合理的价格买到高品质的产品是我们客户永远的追求， 他们对于产品的性价比一直都很看重。,了解客户的切实所需，是项目营销成功的前提。 站在他们的角度来考虑产品的方向，才能真正打动他们。,小结：,第三部分：宁波现阶段写字楼产品分析,宁波写字楼的缺陷在哪里？,1、拥挤的交通环境堵塞了车流，也堵塞了商机。,2、普通甚至丑陋的建筑立面造型极大影响入驻

35、企业的形象。,3、过多的梁、柱严重降低了得房率，客户的空间在流失。,4、忽视公共空间的营造，简陋与粗糙充斥着精英企业的门面。,5、过小且单一的体量无法适应企业迅速扩张的实力规模。,6、电梯数量与速度的严重不足，极大浪费了客户宝贵的时间。,7、仅限于收发、打扫、巡逻等项目的物业管理让入驻企业享受服务的权利几乎为零。,8、千金难求一停车位已成为不争的事实，让客户出入都变成难题。,9、稀少随意的树木花草种植让景观似有若无，生态健康无从谈起。,10、所谓智能化级别都较低甚至仅仅是摆设而已，客户根本无法很好利用。,11、高价格与低品质比比皆是，客户的利益无法得到保障，性价比很低。,当宁波的写字楼发展水平

36、已远远跟不上宁波企业发展 的速度时；当上述的由写字楼缺陷所形成的矛盾越来 越激化时，我们的机会就产生了。站在最前沿最高端 的位置审视产品，并且以实惠的价格入市，我们的产 品就能为我们的客户所青睐。,小结：,第四部分：项目整合分析,14大领先优势打造完美主义商务新标,领先标准一：宁波最有成熟商业地产品牌 影响力的写字楼,万达品牌数十年全国开发经验集成，以真正中国名牌的实力为宁波留下最有坚实的影响力。,领先标准二：宁波目前已经公认且唯一的城市第二中心,鄞州中心区就是以万达广场为中心所辐射出的新城市功能圈，因此在地段上 属于当之无愧的绝对核心，其地位堪称宁波未来的天一中心区。未来的南部 商务中心区就

37、以万达广场为圆心。,领先标准三：新城市标准交通网络构成，通达性、 便捷性远超市中心,与天一广场、东部新城、机场、高速形成快速连接，全面改善市中心拥挤堵塞的交通面貌。,领先标准四：地标级城市形象建筑群，国际建筑大师 与万达品牌联合扬名全球之力作,140150米超高建筑，非凡气势自成城市精神地标。国际超前薄板设计，颠覆传统的 后现代建筑立面，万达品台将宁波为企业独家传递全球化的商务形象。,领先标准五：宁波最多独家应用国际领先技术的写字楼， 极度舒适的办公空间体验,领先标准六：宁波唯一集合巨型商业广场、超五星酒店、 超甲级写字楼、高级住宅公寓于一身的航母级 城市综合体，自成城市第二中心，宁波第一。,

38、领先标准七：五星级标准公共部位装修，豪华大堂、 电梯厅、公共走廊，宁波最高等级的 写字楼公共空间。,领先标准八：宁波拥有配套最完善的写字楼，充足电梯 数量，大量的室内休闲空间，高级会议室 和商务会所。,领先标准九：宁波最高标准的电梯配置、智能化配置、 网络配置的写字楼。,领先标准十：宁波最优秀的写字楼物业管理，更融进了 超五星酒店的管理服务。,领先标准十一：宁波拥有停车位最充足的写字楼之一。,领先标准十二：宁波拥有得房率最高的写字楼之一。,领先标准十三：宁波将景观做到最好的写字楼之一。,领先标准十四：宁波最具性价比的写字楼。,十四大领先优势筑就本项目四大特性,项目为宁波最高标准、中国一流水准,

39、是国际企业走入宁波的基地，宁波企业走向国际的平台,宁波地区应用多项独家建造技术最多的写字楼，堪称企业终生总部,功能最全的城市中心级商业商务综合体，宁波唯一能自创中心凝聚力的建筑群,地标性,国际性,前瞻性,集合性,我们的产品拥有众多市场独家的优点，不单是宁波第一，放到中国也是第一流的标准，这正是我们立足市场、吸引客户的根本。,小结：,第五部分：项目定位,如何让项目脱颖而出？,通过前面的综合分析，我们得出以下两点思考：,综观宁波现有的各类商务项目，均无法象万达广场这样做到大型商业、 酒店、公寓、写字楼、酒店公寓集合一身的全功能建筑群，而且也已经被 公认为第二中心。因此，本案无疑将开创宁波真正城市综

40、合体的先河。,1、本项目最具价值的核心特征是什么？,宁波唯一能自成城市中心功能的建筑集群,2、本项目最具独创性与创造力的核心理念是什么？,超五星酒店、甲级标准，中国全优主义型写字楼 的杰出代表，万达多年商业地产历程颠峰之作。,不以单一优点取胜，而是做到每一项都将创造宁波写字楼历史的新标准。,跳出鄞州看宁波！ 跳出宁波看中国！ 跳出中国看全球！,基于以上思考，我们得出本项目的定位：,第二中心中国全球化战略商务集群,超甲级写字楼/超白金酒店式公寓,定位诠释：,当别人还站在区域或者城市的高度上时，我们就已经站在中国的高度上 来定义宁波，提升宁波商务城市形象； 以全球化突出产品的领先性，包括五星与甲级

41、概念，占领市场至高点； 商务核心集群涵盖了商业、写字楼、酒店、公寓等多种形态，强调项目的整体气势；,承接定位，得出广告总精神：,宁波人，全球化,总精神阐述：,作为全国性品牌，万达的目标当然不能局限于一个城市的高度； 作为开放型城市，宁波的目标当然要向代表中国走向世界； 当宁波与万达相遇，必定创造出简洁、大气、更加国际化的传播形象。,备选方案：,中国之窗，国际视野,第六部分：推广策略,思想节奏手法渠道,推广策略,思想：做市场的领先者，做中国最好的写字楼和酒店式公寓,节奏：阶梯式营销，从酒店到写字楼再到酒店式公寓，拔高拔高再拔高,手法：放大概念、细分市场、以点带面、政企联动、品牌影响,渠道：五大传

42、播渠道，人脉、新闻、广告、事件、情境,手法阐述,1、放大概念：以全中国的高度包装项目，赢得市场地位与认同。,2、细分市场：重点抓住鄞州区家高新技术企业和家企业工程技术中心 重点客源，为鄞州企业量身打造自己的国际化总部。,3、以点代面：通过超五星酒店影响力提升写字楼与酒店公寓形象。,4、政企联动：打造鄞州区楼宇经济启动代表，与政府共同制订各项优惠措施，为 南部金融商贸区发展奠定坚实基础。,5、品牌影响：万达品牌的又一次自我升华。,万达广场商务集群,快速销售 塑造 强势 品牌,中国最好的酒店式公寓,五 大 传 播 渠 道,酒店品牌,中国最好的写字楼,活动传播重点攻击,广告传播全面覆盖,场景传播完成销售,人脉传播启动市场,新闻传播轰动造势,写字楼品牌,酒店式公寓品牌,推广流程纲要,项目合作方式,合作方式,服务方式：纯策划或策划加代理销售 服务费用： 纯策划服务费用按服务时间来计算，为10万元/月。包含研展及企划。推广费用由开发商自行承担。 策划加代理销售服务费用按代理佣金提取，代理佣金为总销售金额的1.5%2.0%。代理佣金随销售速度的变化而变化，推广费用由开发商自行承担。,谢 谢,专业细致，我们的使命,To be continued ,