如何操纵房地产项目开发经济测算.ppt

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1、,经济测算与开发策略,物业配比 经济指标确定（主要为成本与价格确定） 经济测算 开发策略,原规划方案的物业面积比例,各使用功能面积分配表,项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2,注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,基于项目定位基础上的物业配比建议,注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整； 注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,项目基本规划指标 含

2、六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2,物业配比调整前后比较,整体物业配比在调整前后变化不大； 商业面积基本不变； 住宅和写字楼的面积有所下降； 酒店建筑面积上升。,经济指标确定,1.价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本 各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3.费率 各种取费标准参照上海有关规定,需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前

3、期投资测算与开发策略制定参考。,开发成本的设定,数据来源：世联估价部,注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本； 注二：楼面地价按现行土地价格估算； 注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。,开发成本比较,单位面积开发成本比较,总开发成本比较,酒店的单位面积开发成本最高； 地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。,地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首； 写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。,商业租金的确定,修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金： B2：5.0元

4、/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2 考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2,租金确定方法：市场比较法,注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等,商业的经济测算,注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。,建筑

5、面积：145000平方米 开发成本：176000万元 年租金收入：24137.8万元 年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元 年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元 投资回收周期：10.4年,投资成本高； 投资收益高； 投资回收周期较短； 投资风险较高；,酒店租金的确定,数据来源：上海市旅游事业管理委员会,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等,2004年四星酒店出租率与平均房价,本项目租金与出租率的确定,酒店的经济测算,前期投入高； 收益较高； 投资回收期较长； 投资风险较大。,建筑面积：52000平方米 造价成本

6、：89960万元 客房数：500套 客房出租率：72.22% 平均房价：704.17元/套 年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元 年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元 年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元 投资回收期：16.8年,注：来源于行业统计平均值的营运成本为：,写字楼售价的确定,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为： 27725元/平方米,住宅售价的确定,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自

7、然景观、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为： 24356元/平方米,写字楼与住宅的经济测算,写字楼与住宅的共同特征： 投资成本较低； 投资收益高； 投资回收期短； 投资风险较小； 从成本收益的角度来看，住宅略高于写字楼；,不同物业投资风险系数比较,投资风险的主要构成因素： 投资成本； 投资收益； 投资回收周期。,注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等； 注：投资成本高低与投资风险成反面关系，投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系； 注：投资风险=投资成本风险+投资收益风险+投资回收期风险，数值高低与风险

8、成正面关系；,投资风险比较结果： 酒店最高； 商业次之； 写字楼较低； 住宅最低。,保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环,成功的月牙环最佳模式 对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。,本项目的波士顿矩阵分析,本项目成功规避了瘦狗型产品； 现金牛产品分布比较合理； 问题产品偏多，对企业资金实力要求较高； 明星产品相对偏少；,酒店,写字楼、住宅,商业,本项目的波士顿矩阵分析,对策建议： 部分沿街商业产品租售结合，向现金牛产品转化； 餐饮娱乐商业向明星产品转化。,酒店、 餐饮娱乐商业,写字楼、住宅 部分沿街商业,其它商业,项目的开发策略,策略一：,策略二：,策略三：,自有资金投入少，风险较低，综合体效应不明显，整体收益降低。,自有资金投入合理，综合体效应得到体现，整体收益良好。,资金投入大，综合体效应得到充分体现，预期收益最大，风险最大,推荐策略,