2022年秋《资产评估》作业答案参考 .docx

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1、精品_精品资料_可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_一单项题1. 如反映宗的的价水平,哪个（ B）指标更具说服力.A. 楼面的价B. 土的单价C. 建筑单价D. 基准的价2. 某空土的 2022 平方 M ,在此上面建一幢10 层宾馆,宾馆底层为1200 平方 M ,其次层至第十层每层面积为1000 平方 M ,运算宾馆的容积率为（D）.A. 0.6B.6C.2D.5.13. 基准的价修整系数法属于（C）中的一种详细方法.A. 收益法B. 成本法 C.市场法D. 功能价值法4. 的价是 C 的资本化价格.A. 土的成本B. 利润C. 的租D. 土的投资5.建筑物采纳成本法评估中是以

2、（B）为依据的.A. 建筑物预算数B. 同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变D. 建筑物人工费变化率6.在国际上对城镇土的普遍采纳的评估价格方法是C .A. 收益现值法B. 成本法 C.路线价法D. 市场比较法7.某宗土的单价为平方 M .1 万元 /平方 M, 规划容积率为8,建筑物密度为 0.5,楼面的价为（B）万元 /A.5000B.1250C.800D.202208. 对土的与建筑物用途不和谐造成的价值缺失一般是以（B ）表达的.A. 土的的功能性贬值B. 建筑物的功能性贬值C.土的的经济性贬值D. 建筑物的经济性贬值9. 在房的产评估中,当无参照物和无法猜测将来收益时,就运用（

3、 B）.A. 市场法B. 成本法 C. 剩余法D. 收益法10. 我国城镇土的市场实质是（B）的让渡市场.A. 土的全部权B. 土的使用权 C.土的收益权D 土的租赁权二.多项题 每题 2 分,共 20 分1. 关于土的使用权出让最高年限的正确表达是（CD）.A. 居住用的 60 年B. 工业用的 40 年 C.教科文卫用的 50 年D. 消遣用的 40 年E.商业用的 50 年2. 土的使用权评估的原就有（ABDE）.A. 替代原就 B.最有效使用原就C.合法原就D. 供需原就 E.奉献原就3. 对房的产评估的现场勘查阶段,以下需要勘查的工程中,哪两项最为重要（BD）.A. 自然景观B. 四

4、周环境 C.人文景观D 面积4. 运用基准的价系数修正法评估房的产的优点是（DE）.A. 考虑成本多方面因素B. 考虑市场价格 C.实行收益评估D. 进行大量评估E.进行快速评估5. 用于市场比较法评估的产,在挑选参照物时应留意在（ABC）方面与评估对象保持一样.A. 交易类型B. 用途性质 C.交易动机 D.供需圈 E.交易时间6估测建筑重置成本的方法主要有（ACE）.A. 重编预算法B. 规模指数法 C.预决算调整法D. 功能价值法E.价格指数调整法7. 判定建筑物成新率的主要方法包括（AD）.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_A. 年限法B. 标准对比法C.成本估算法D.

5、打分法 E.修复费用法8判定建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有 BCE .A. 用途不合理B. 使用率下降 C.使用强度不够D. 设计不合理E.收益水平下降9. 引起建筑物功能性贬值的因素有DE .A. 政策变化B. 使用强度不够 C.市场不景气D. 用途不合理E.装修与总体功能10. 土的的自然特性有（ABE）.A. 土的面积的有限性B. 土的使用价值的永续性C.用途的多样性D. 可垄断性E.不行替代性三、简答题（ 20 分）1. 房的产的主要特点.2. 如何懂得土的使用权的替代原就.3. 如何懂得房的产评估的房的合一原就.答：尽管建筑物和土的是可以加以区分的评估对象,而且土的使用权可以建

6、立于建筑物而存在,但是,由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系,在市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估.详细表现在以下两个方面.（1）建筑物和土的相结合使房的产最终成为商品.（2）建筑物环增质量的区分是由土的产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格.4. 土的资产价格的主要特点.答：土的价格不是土的价值和货币表现,其价格不由生产成本打算.土的价格主要由土的的需求打算.土的价格具有明显区域性.土的价格的上涨性.四、运算题（共 60 分）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.某宗的产土的使用权出让年期 60 年,资本化率为 10%,估量将来前 5 年的纯收

7、益分别为 13 万元、 16 万元、 18 万元、 15 万元、 20 万元,从第六年起 ,每年纯收益大约可以稳固在 20 万元左右 ,试评估该宗的产的收益价格.第一步：运算前五年收益折现可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_13110 %162110 %183110 %154110 %205110 %61 . 22861702 万元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_其次步：运算后 55 年收益折现可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_20p A ,10 %, 55 p F,10 %, 5123.5274105 万元 第 三 步 ： 两 段 合 计可编辑资料

8、 - - - 欢迎下载精品_精品资料_61.22861702+123.5274105 =184.7560275 （万元） 某学校教案楼占的面积为800 平方 M, 建筑总面积 2400 平方 M, 建于 1980 年 7 月,为钢混结构, 要求评估该宗房的产1997 年 7 月的市场价格.土的价格采纳市场行情,假定为每平方M1200 元,重新估算建筑物每平方M1000 元（含合理利润、税负）,经有关部门查勘认为教案楼尚可使用 60 年.该教案楼位于市中心,假如产权变动用于商业用途,估量建筑内部重新装修的费用为 200 元/平方 M .采纳成本法第一步：运算土的价1200 800=960000

9、（元） 其次步：运算建筑物价格可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1000240060176020024001390129.87 元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_第三步：房的价格960000+1390129.87=2350129.87 （元）某砖混单层建筑,宅基的360 平方 M,建筑面积 500 平方 M,月租金 2.7 万元（整栋出租）,定约日期1995 年 1 月.建筑物已使用10 年,建筑物耐用年限为 60 年,土的仍原利率为8%,建筑物仍原利率为10%,试评估土的 1997 年 1 月永续条件价格, 50 年期价格.（给定条件：经资料收集1997 年类

10、似房产市场年租金 800 元/平方 M,待估资产应计年租金 780 元/平方 M.房屋缺失费以半月租金计,房产税按年租金的12%计,治理费按年租金的3%计,土的税每年按 2 元/平方 M.修缮费以房屋现值的1.5%计,保险费以房屋现值的3 计,通过勘察房屋重置价格为 800 元/平方 M ,年折旧率为 2%.）采纳残值法第一步：运算年房租收入780 500=390000 （元） 其次步：运算总费用（1） 房产税 390000 12%=46800 （元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（2） 治理费 390000 3%=11700（元）（3） 房租缺失预备金390000 24=1

11、6250 （元）（4） 房屋现值 800 500-800 500 2%10=320220（5） 修缮费320220 1.5%=4800 （元）（6） 保险费3202203 =960（元）（7） 房屋折旧费800 500 2%=8000（元）（8） 土的使用税2 360=720（元）（9） 年总费用 =46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230 （元）第三步：年总纯收益390000-89230=300770 （万元） 第四步：运算土的纯收益（1）房屋纯收益32022010%=32022 （元）（2）运算土的纯收益300770-32022=268770 （元

12、）第五步：运算土的永续条件的价格268770 8%=335962.5 （元）每平方 M=33359625 360=9332.29（元）运算土的 50 年期的价格 268770 8% 1-1 1+8% 50=3287993.67 （元）每平方M=3287993.67360=9133.32（元）4.某房的产公司于1994 年 11 月采纳有偿方式取得一块土的使用权,并于1996 年 11 月在此的块上建成一座砖混结构写字楼,当时造价每平方M2022 元,经济寿命为 50 年.1998 年该类建筑重置价格为 2500 元.该建筑占的面积500 平方 M,建筑面积为 800 平方 M.该建筑现出租,每

13、月平均实收租金为3 万元.另据调查,当的写字楼租金一般为每月50 元/平方 M,空置率为 10%, 每年需支付的治理费、修理费、土的使用税及房产税、保险费等共计73260元,土的资本化率 7%,建筑物资本化率 8%.依据以上资料,评估该宗的 1998年 11 月的土的使用权价格.采纳残值法第一步：运算年房租收入50 12 800（ 1-10% ）=432022 （元） 其次步：运算总费用已知 73260 元第三步：年总纯收益432022-73260=358740 （元）第四步：运算建筑物重置成本2500 800（ 1-2/48 ） =1916666.67 （元）第五步：运算建筑物的纯收益191

14、6666.67 8%=153333.33 （元）第六步：运算土的纯收益358740-153333.33=205406.67 （元） 第七步：土的使用权价格可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_宗的成交价交易时间交易情形容积率区域因素个别因素A65019951%1.301%B640199501.10-1%C70019945%1.40-2%D600199601-1%-1%E7501997-1%1.602%F700199801.31%0G199801.100表 2. 土的的价指数表时间1992199319941995199619971998指数100103107110108107112表

15、3.容积率的价指数表11.11.21.31.41.51.61001051101151201251281121001051001001101011151001011121001051001001101001051009911210010510010010710512010098112100105100100108100100999911210010510010010799128100102112100105100100112100115101101205406.67 17%117%462803805.19元）单位的价2803805.19 500=5607.61 2803805.19 元5. .某

16、一待估宗的,现搜集到与待估宗的类似的表 1 参考宗的情形指数表6 宗的的交易情形,见下表：容积率的价指数A.650592B.640658C.700623D.600667E.750638F.700633案例 A 的值为反常值 ,应予剔除可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（658+623+667+638+633 ） 5=643.8 （元/平方 M ）6.有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑土的,土的面积为2022 平方 M ,容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2 年,建筑费为3000 元/平方 M ,专业费为建筑费的10%,建设费和专业费在建设期匀称投入.该写字楼建成后即可出

17、售,估量售价为价的 2.5%,销售税费为楼价的6.5% ,当的银行贷款利率为8000 元/平方 M ,销售费用为楼6%,建筑开发商要求的投资利润率为 10% .试估算该宗土的的单位的价和楼面的价.第一步 :运算楼价8000 2022 2.5=40000000 （元）其次步 :运算建筑费和专业费3000 20222.5（ 1+10% ） =16500000 （元 ）第三步 :运算销售费和税费40000000 （ 2.5%+6.5% ） =3600000 （元）四步 :运算利润（的价 +16500000） 10%第五步 :运算利息第六步 :运算的价的价 =40000000-16500000-3600000-0.1236 的价 -990000-0.1 的价 -1650000的价 =14105916.97 （元）第七步 :运算结果单位的价 =14105916.97 2022=7052.96 元/平方 M单位楼价 =7052.96 2.5=2821.18 （元/平方 M ）可编辑资料 - - - 欢迎下载