2022年某别墅物业工程项目维修管理规定 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 某别墅物业工程修理治理规定物业地修理治理是物业治理中地基础性工作. 它包括两大部分内容,其一为房屋地修理治理,其二为房屋设备治理 . 物业地修理治理对象是物业本身,其管理地目地是为了物业地保值和增值 . 一、房屋修理治理房屋修理治理又称房屋修缮治理,它是指物业治理机构地房屋治理与修缮部门对其所经营治理地房产,进行修缮技术治理. 详细内容包括：房屋地安全检查,房屋修理地施工治理,房屋修缮地行政治理以及房屋地日常保养等内容 .在物业治理过程中,搞好房屋地修理治理,不仅有利于延长房屋地使用寿命,增强其使用地安全性能,也有利于美化环境,使物业治理企业在

2、用户心中建立良好地势象和信誉,从而促进物业治理行业地进展 . （一）房屋修理治理地内容 1 房屋地安全检查 . 房屋地安全检查是房屋使用、治理、爱护和修理地重要依据 . 定期和不定期地对房屋进行检查、随时把握情形,不仅可以准时发觉和防止危急情形地发生,而且仍为房屋修理治理供应依据,以延长房屋寿命 . 2 房屋修理施工治理 . 物业治理机构应依据所把握地房屋完好情形,编制每年地修缮方案并支配修缮资金,审核修缮方案. 在施工过程中,应留意保证修缮施工质量并降低成本,对于一些托付施工工程,物业治理部门应严格对其 施工质量进行监督,以保证用户地使用安全 . 3 房屋修缮地行政治理 . 依据我国有关地法

3、规规定,房屋修缮是房屋所名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有者应当履行地责任 . 因使用不当或人为造成房屋损坏,应由行为人负责修复或 赐予赔偿 . 对于房屋全部者或房屋修缮责任者不准时修缮,或者在房屋修缮时,遭到使用人或邻人等借故阻止,或发觉有可以导致房屋发生危急情形显现时,房管部门可实行排险解危地强制措施,费用就由当事人承担 . 此外,对于异产毗连房屋地修缮,将依照城市异产毗连房屋治理规 定承担责任 .（二）房屋完损等级地评定 物业治理机构需定期或不定期地对房屋地完损等级进行检查和评定,以便进一步制定房屋地修缮方

4、案及修缮实施方案. 房屋地完损等级是指对现有房屋地完好或损坏程度划分地等级,即现有房屋地质量等级 . 评定房屋地完损等级是依据统一地标准、统一地工程、统一地评定方法,对现有整幢房屋进行综合性地完好和损坏地等级评定. 这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量地分析 . 目前,我国对房屋质量地评定,是以原国家城乡建设环境爱护部 1985 年制定颁布地房屋完损等级评定标准作为依据地 . 1 房屋完损等级标准 . 一般按房屋地结构、装修、设备三个组成部分地完好、损坏程度分为五个等级标准 . （1）完好房 . 指房屋地结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常；或虽个别分项

5、有稍微损坏,但一般经过小修就能修复 . （2）基本完好房 . 指房屋结构基本完好,少量构部件有稍微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 性修理即可修复 . （3）一般损坏房 . 指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破旧,油漆老化,设备管道不够畅通,水卫、电照管 线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换零件 . （4）严峻损坏房 . 指房屋年年失修,结构有明显变形或损坏,屋面严峻 漏雨,装

6、修严峻变形、破旧,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严峻堵 塞,水卫、电照地管线、器具和零件残缺及严峻损坏,需要进行大修或翻修、改建 . （5）危急房 . 指房屋承重构件已属危急构件,结构丢失稳固和承载能 力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全地房屋 . 评定 . 2 房屋完损等级地评定方法 . 一般依据房屋各个组成部分完报程度综合（l ）房屋地结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,就该房屋地完损等级就是分项所评定地完损程度 . （2）房屋地结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,就该房屋地完损

7、等级按结构部分地完损程度来确定 . （3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分地各项都符合上一个等级以上地完损标准,就该房屋地完损等级可名师归纳总结 按上一个等级地完损程度来确定. 第 3 页,共 25 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项地完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级地完损标准,就该房屋完损等级可按地基基础、承重结构,屋面等项地完损程度来确定 . 3 房屋完好率及危急率地运算

8、. 房屋地完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时就以幢作为评定单位 . 房屋地完好率是房产经营与治理单位（包括物业治理企业）地一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋地建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和 .（三）房屋修理地施工治理 1 房屋修理工程地分类 . 依据房屋地损坏程度并按房屋修理地性质,可以分为小修、中修、大修、翻修及综合修理五类 . （1）小修工程（零修工程或养护工程）. 指准时修复小损小坏,以保持原先房屋地完损等级为目地地日常养护工程 . 这类工程工程简洁、零星分散、量大面广、时间要求紧迫,一般可以依据房管人员把握地情形组织方案修理,也可以依据用户申报组织零星地修理. 小修工程

9、工程虽小,但关系到用户地使用便利,眼务性很强,因此必需准时修理,力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜,土建零修三日内有结果. 小修工程地年均费用应为所管房屋当时造价地1以下 . （2）中修工程 . 指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构地要求,需 要进行局部修理,在修理中只牵动或拆换少量主体构件,而保持原房屋规模和 结构地工程 . 这类工程地特点是：工地较为集中,工程较少,工程量较多,带有周期性 . 如屋面地局部面层重做,整幢楼门窗整修等工程. 中修工程适用于一般名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 损坏房屋,一次费用

10、在该建筑物同类结构新建造价地20以下；中修后地房屋, 70以上必需符合基本完好或完好房地要求 . （3）大修工程 . 指房屋主体结构大部分严峻损坏,无倒塌或局部倒塌危险地房屋；公用生活设备（包括上、下水,通风、采暖等）必需进行拆换、改装、新装地工程 . 这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件,但不需全部拆除,此外工程地地点集中,工程齐全,具有整体性. 大修工程仍常常和房屋地抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合 . 大修工程往往适用于严峻损坏地房屋. 房屋大修后应达到基本完好或完好标准地要求 结构新建房屋费用地 25以上 . . 大修工程所需费用应在同类（4）翻修工程 . 指将原先房屋全部拆

11、除后,另行设计,在原地或移动后 更新建造地工程 . 当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾难等因素房屋不能连续使用时,往往采纳翻修地方式. 翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料,其费用应低于同类结构地新建房屋. 翻修后地房屋必需符合完好房屋标准地要求. （5）综合修理工程 . 指成片多幢地楼房或面积较大地单幢房屋,大部分严峻损坏,进行有方案地成片修理和为转变该片（幢）房屋地面貌地修理工程,也就是指大、中、小修一次性应修尽修地工程. 综合修理后地房屋必需符合基本完好房或完好房屋标准要求,其费用应掌握在该片（幢）建筑物同类结构 新建造价地 20左右 . 2 修理工程地施工治理 . （1）编制修理方案 .

12、 物业治理机构每年应依据对查勘鉴定结果,编制维名师归纳总结 修投资方案与修理施工方案. 第 5 页,共 25 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 修理投资方案往往是广大用户关怀地重大问题. 物业治理机构必需制定并提高年度修理投资方案,并报业主治理委员会（或单个业主）审批后方可实 施修理 . 修理地资金来源于物业地托付人（业主或使用者）,对于多业主地物 业,就需要按产权人份额比例分摊 . 修理施工方案,应依据批准地修理投资方案而制定. 详细内容应包括：施工总工期、总进度方案、阶段进度方案以及施工方案 . （2）落实施工队伍 . 物业治理机构一般不设巨大而

13、专业化地修理队伍,仅能完成一些小修任务,对于中修、大修工程一般都是专包给专业地施工队伍,物业治理机构就作为甲方对施工队伍进行治理 . 修理施工队伍地挑选,最好也应实行招投标地方式择优录用,以便保证以较少地投资取得较好地修理成效. 为了明确双方地责、权、利,一旦选定专业施工队伍,物业治理机构应与之签订施工合同,防止发生修理内容及要求不清 等问题 . （3）施工过程地治理 . 物业治理机构在施工过程地治理中,相当于工程 监理地角色,故而应按合同对施工中地进度、成本、质量进行严格地掌握,以 确保修理工程按合同中规完地工期、质量标准及合同造价完成 . 在施工中,应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序

14、地施工时间以及进度款等关键掌握因 素,从而确保修理工程达到较为中意地施工成效 .一、房屋修理地概念 房屋修理是指在房屋地经济寿命期内,在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋 完损等级地基础上,对房屋进行爱护和修理,使其保持或复原原先状态或使用名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 功能地活动 . 房屋修理包括对非损坏房屋地爱护和对损坏房屋地修理 . 所谓房屋地经济寿命期,是指房屋自建成并通过竣工验收合格开头,到由于某种缘由引起房屋报废并拆除为止地总期限. 引起房屋报废并拆除地缘由,可能是技术方面地,也可能是经济方面地或社会其他方

15、面地 . 例如,某房屋设计使用年限为 50 年,50 年期满,房屋各主要构件老化而被拆除,这种拆除是由于技术缘由引起地,再如,有些房屋从技术上讲可以不拆除,但由于旧城改造地需要而被拆除,这种拆除就是由于经济缘由引起地 . 在房屋使用过程中,由于一些自然因素、人为因素地作用可能造成房屋地损坏 . 对房屋地查勘鉴定是把握所管房屋完损程度地一项常常性地基础工作,通过对房屋地查勘鉴定为房屋修理供应依据. 房屋查勘鉴定是指房屋治理单位依据有关法规规定,对房屋地结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级地活动 . 房屋查勘鉴定地结论是拟定房屋修理设计或修理方案、编制房屋修理方案地依据 . 依据房

16、屋查勘鉴定地结论,对房屋进行修理,其目地是保持或复原房屋原先地状态或使用功能 . 依据房屋修理地不同性质,房屋修理可分为不同地类型 . 第一,按修理对象地不同可分成结构性修理和非结构性修理 . 结构性修理是指为保证房屋结构安全、适用和耐久,对老朽、破旧或强度、刚度不足地房屋结构构件进行检查、鉴定及修理. 非结构性修理是指为保证房屋地正常使用和改善居住条件,对房屋地装修、设备等部分地更新、修理和增设,其主要作用是名师归纳总结 复原房屋地使用功能,爱护结构构件免遭破坏,延长房屋地使用年限. . 小第 7 页,共 25 页其次,按所修理房屋地完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修- - - -

17、- - -精选学习资料 - - - - - - - - - 修也称爱护,是指对房屋地日常零星修理爱护工作,其目地是使房屋保持原先 地等级 . 中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求,需进行局部修 理,在修理中需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋地规模和结构 . 大修是 指房屋地主要结构部位损坏严峻,房屋已担心全,需要进行全面地修理,在修理中需牵动或拆除部分主体构件地修理工作. 翻修是指房屋已失去修理价值,主体结构严峻损坏,丢失正常使用功能,有倒塌危急,需全部拆除,另行设计,重新在原地或异地进行更新建造地过程 . 第三,按经营治理地性质不同可分成复原性修理、赔偿性修理、补偿性维修、返工

18、性修理和救灾性修理. 复原性修理是指修复因自然损耗造成损坏地房屋及其构件地修理活动,它地作用是复原房屋地原有状况与功能,保证居住安全 和正常使用 . 赔偿性修理是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、转变使用性 质、违约使用以及过失造成损坏地房屋及其构件地修理活动,其修理费用应由 责任人承担 . 补偿性修理是指在房屋移交时,通过对该房屋地质量、完损情形进 行检查鉴定,发觉有影响居住安全和使用地损坏部位,而对房屋进行地一次性地修理工作,其费用由移交人与接受人通过协商解决. 返工性修理是指因房屋地设计缺陷、施工质量不好或治理失当造成地再次修理,其修理费用由责任人承 担. 救灾性修理是指修复因自然灾难

19、造成损坏地房屋及其构件地修理活动,对于 重大天灾,如风灾、火灾、水灾、震灾等,修理费用由政府有关部门拨专款解决,对于人为失火造成地灾难,修理费用按 任者需担负全部或部分费用 . 赔偿性修理 规定地方法处理,责名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、房屋修理地特点 1. 房屋修理是一项常常性地工作 房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为地因素影响,会导致房屋、设 备地损坏或使用功能地减弱,而且由于房屋所处地地理位置、环境和用途地差 异,同一结构房屋使用功能减弱地速度和损坏地程度也是不均衡地,因此,房 屋修理是大量地常常

20、性地工作 . 2. 房屋修理量大面广、零星分散 量大面广是指房屋修理涉及各个单位、千家万户,工程多而杂；零星分散 是指由于房屋地固定性以及房屋损坏程度地不同,打算了修理场地和修理队伍随着修房地段、位置地转变而具有流淌性、分散性 . 3. 房屋修理技术要求高 房屋修理由于要保持原有地建筑风格和设计意图,因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高. 房屋修理有其特殊地设计、施工技术和操作技能地要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准地房屋,采纳地修理标准也不同 .三、房屋修理治理地概念房屋修理治理指物业治理公司为做好房屋修理工作而开展地方案、组织、名师归纳总结 掌握、和谐等过程地集合. 如住宅区地业

21、第 9 页,共 25 页房屋修理治理地主体是物业治理公司,物业治理公司受业主主委员会、作为国有房产代表地政府有关部门、企事业单位等 地托付开展相应- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地物业治理工作 . 房屋修理治理是物业治理地重要组成部分. 在房屋修理过程中,实施房屋修理地主体一般是专业房屋修理公司 或物业治理公司内部地专业 房屋修理部门 . 而房屋修理治理地职能就是对房屋修理过程实施治理,做到在 确保质量和实现合理工期地基础上,使整个房屋修理过程处于受控状态,合理使用人力、物力、财力,最大限度地节约修理成本,实现更大地经济效益、社 会效益和环境效益 .

22、 从治理过程讲,所谓房屋修理治理,主要是指环绕房屋修理地治理目标而进行地方案、组织、掌握和和谐工作 . 从治理层次讲,房屋修理治理一般可分成企业治理层次地修理治理和施工 工程层次地修理治理 . 所谓企业治理层次地修理治理是指物业治理公司地企业管理层为实现整个企业地房屋修理治理目标而开展地治理工作,包括组织开展对 企业所管房屋地查勘鉴定工作、环绕整个企业地房屋修理工作所做地方案管理、质量治理、编制修理工程预算、组织施工工程招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素地治理. 所谓施工工程层次地修理治理又分两种情况,一种是物业治理公司拥有自己地修理施工队伍,为组织好修理工程地施工 而以工程施

23、工过程为对象开展地治理工作,包括编制工程施工方案并确定施工工程地掌握目标,做好施工预备工作,对施工过程实施组织和掌握并做好工程 竣工验收 . 另一种是物业治理公司自己没有施工队伍,施工工程是托付其他专业修理单位来从事施工活动地,在这种情形下,所谓施工工程层次地修理治理主 要是指物业治理公司地工程负责人对修理工程施工过程实施监督治理,以确保名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 施工过程处于受控状态,从而实现企业预定地工程成本、质量、工期目标 . 我们把这种情形下地施工工程治理称作房屋修理施工工程地内部监理 .四、房屋修

24、理治理地内容为了做好房屋修理工作,物业治理公司要开展不同层次地修理治理工作,详细内容如下：1. 做好对所管房屋地查勘鉴定工作为了把握房屋地使用情形和完损状况,依据房屋地用途和完好情形进行管理,在确保用户居住安全地基础上,尽可能地提高房屋地使用价值并合理延长房屋地使用寿命,物业治理公司必需做好房屋地查勘鉴定工作 . 查勘鉴定是把握所管房屋完损程度地一项常常性地治理基础工作,为爱护和修理房屋供应依据 .查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等 . 2. 房屋修理方案治理方案是企业治理地重要职能之一,它是在经营决策地基础上,对企业生产经营活动地事先支配 . 方案治理是企业治理地

25、重要组成部分,是为了使企业地生产经营活动能够达到预期地目标所开展地综合性治理. 其目地是按方案对企业地各项生产经营活动进行合理支配和有效和谐,充分利用企业人力、财力、物力,调剂好生产、供应和销售地关系,使企业生产有秩序、有步骤地进行 . 房屋修理方案治理是物业治理公司方案治理地重要内容,它是指为做好房屋修理工作而进行地方案治理,是整个企业方案治理地重要组成部分 . 修理方案治理地内容一般包括企业房屋修理方案地编制、检查、调整及总结等一系列环节,其中名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 积极做好方案工作地综合平稳是房屋

26、方案治理地基本工作方法 . 3. 房屋修理质量治理保证质量是房屋修理治理地重要目标之一,为保证和提高产品质量而开展地企业治理工作即质量治理. 房屋修理质量治理是指为保证修理工程质量而进行地治理工作,它是物业治理公司质量治理地重要组成部分 . 房屋修理质量治理地内容一般包括对房屋修理质量地懂得 治理理念 、建立企业修理工程质量保证体系以及开展质量治理基础工作等 . 4. 修理工程预算 修理工程预算是物业治理公司开展企业治理地一项非常重要地基础工作,它同时也是修理施工工程治理中核算工程成本、确定和掌握修理工程造价地主要手段 . 通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定修理工程预算造价,依据 预算工

27、程造价我们可以组织修理工程招投标并签订施工承包合同,在此基础上,一方面物业治理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工方案,另一方面修理工程施工队伍可据此编制施工方案并以此为标准进行成本掌握 . 从 造价治理地过程看,修理工程最终造价地势成是在其预算造价地基础上,依据 施工承包合同及施工过程中发生地变更因素,通过增减调整后打算地 . 5. 修理工程招标投标 招标投标是物业治理公司对内安排修理施工任务、对外挑选专业修理施工单位,确保实现修理工程造价、质量及进度目标地有效治理模式 . 实现招投标制 是我国建筑业治理体制和经营方式地一项重大改革,它通过竞争机制来安排施 工任务,要求各个施工单位通

28、过市场与其他施工单位进行竞争,接受任务托付名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 方对工程质量、工期及造价等方面地评判,从而确保施工任务能安排给具有最优表现地施工单位,同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风,促进建筑业地进展. 组织招投标是物业治理公司地一项重要治理业务,一方面,通过组织招投标构建企业内部建筑市场,通过市场竞争来实现 施工任务在企业内部各施工班组之间地安排；另一方面,通过邀请企业外部专 业施工单位参与公正竞争,充分发挥市场竞争地作用,实现生产任务安排地最 优化,从而为提高整个企业

29、修理工程地经济效益、社会效益和环境效益打下基 础. 6. 房屋修理成本治理 成本治理是物业治理公司为降低企业成本而进行地各项治理工作地总称 . 房屋修理成本治理是物业治理公司成本治理地重要组成部分. 房屋修理成本是指耗用在各个修理工程上地人工、材料、机具等要素地货币表现形式,即构成修理工程地生产费用,把生产费用归集到各个成本工程和核算对象中,就构成修理工程成本 . 房屋修理成本治理是指为降低修理工程成本而进行地成本决策、成本 方案、成本掌握、成本核算、成本分析和成本检查等工作地总称 . 修理成本治理 工作地好坏直接影响到物业治理公司地经济效益及业务质量 . 7. 房屋修理要素治理 在房屋修理施

30、工活动中,离不开技术、材料、机具、人员和资金,这些构成房屋修理施工生产地要素. 所谓房屋修理要素治理是指物业治理公司为确保维修工作地正常开展,而对房屋修理过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行地方案、组织、掌握和和谐工作. 所以房屋修理要素治理包括技术管名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 理、材料治理、机具治理、劳动治理和财务治理 . 8. 房屋修理施工工程治理房屋修理施工工程治理属于物业治理公司地基层治理工作 . 它主要是指物业治理公司所属基层修理施工单位 或班组 对修理工程施工地全过程所进行地组织和治理

31、工作 . 房屋修理施工工程治理主要包括组织治理班子、进行施工地组织 与预备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期地掌握、合同治理及施工现 场地和谐工作 . 9. 房屋修理施工监理 房屋修理施工监理是指物业治理公司将所管房屋地修理施工任务托付给有 关专业修理单位,为确保实现原定地质量、造价及工期目标,以施工承包合同及有关政策法规为依据,对承包施工单位地施工过程所实施地监督和治理 . 房屋 修理施工监理一般由物业治理公司地工程部门指派工程经理负责,其主要治理任务是在工程地施工中实行全过程地造价、质量及工期三大目标地掌握,进行合同治理并和谐工程施工各有关方面地关系,帮忙并督促施工单位加强治理工 作并

32、对施工过程中所产生地信息进行处理 . 其次节 房屋修理方案治理 一、房屋修理方案治理地意义和任务1. 房屋修理方案 方案作为企业治理地重要职能之一,它是对企业生产经营活动地事先支配 . 房屋修理方案作为物业治理公司地一项重要治理职能,是对物业治理公司所管名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋开展修理活动地事先支配. 房屋修理方案地内容主要包括在肯定时期内有关房屋修理地方案目标、实施方案和相应地保证性措施 . 所谓房屋修理地方案目标是指物业治理公司在方案期内必需完成地修理工作地数量、质量和效益等方面地标准. 其中修

33、理工作地数量是指在方案时期内预期对所需修理地房屋、房屋地部位、修理工作地内容及相应地实物工程量和工 作量地一种规定 . 修理工作质量是指对方案期内所需修理地房屋地质量要求 . 维 修工作效益是指修理成果与成本地关系,详细反映在修理工程成本、劳动生产率及修理工程工期等效益指标上 . 作为房屋修理方案内容之一地实施方案,是指为实现修理方案目标而实行 地工作方法和步骤 . 实施方案地内容包括方案期内修理工作地时间支配、实施维修工作地方式、修理工程地技术方案及组织措施等内容 . 房屋修理方案地保证性措施是指为确保修理方案目标及相应实施方案地实现而做地帮助性方案 . 其内容包括房屋修理资金使用方案、物资

34、供应方案、劳动 力方案及技术支持方案等 . 房屋修理方案是一项专业性强又详细地工作方案,为了全面规划物业治理 公司地房屋修理工作,必需从不同层次、不同角度编制方案,并做好各种方案之间地综合平稳工作,理顺各种方案之间地关系,使之成为相互联系、相互影 响、和谐一样地方案体系 . 2. 房屋修理方案体系 从系统地观点讲,企业属于一个有着详细目标地人造系统,构成企业地各名师归纳总结 个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约地系统关系. 房屋第 15 页,共 25 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 修理作为物业治理公司生产经营活动地组成部分,其活

35、动地开展必定要受公司内部其他部门和活动地制约. 所以房屋修理不仅仅是物业治理公司内部房屋修理部门地工作,而且是全公司生产经营活动地一部分 . 为了使房屋修理工作得以正常开展并取得良好地效益,我们必需构造并和谐房屋修理部门与全公司各个层次及各个部门之间地关系. 而房屋修理方案作为全面指导公司开展房屋修理活动地指导性文件,就必需环绕修理工作地正常开展,对物业治理公司内部各层次、各部门地工作作出相应地支配. 为此,在房屋修理方案中,必需编制一系列相互联系、相互影响地方案,并做好各种方案之间地综合平稳工作,使它们成为一个有机地整体 . 所谓房屋修理方案体系是指以房屋修理施工方案为中心,由一系列相互联系

36、、相互影响地方案所组成地体系 . 房屋修理方案体系中地各种方案,按不同地分类标准可分为不同地类型 . 第一,按方案内容分,可分成房屋修理施工方案和企业各部门地保证性计划两类 . 房屋修理施工方案是直接指导物业治理公司开展房屋修理工作地方案文件,具有主体方案地性质. 而物业治理公司各部门环绕房屋修理施工方案地实现而做地保证性方案,如材料选购供应方案、劳动力方案、机具供应方案、资金使用方案等,均属于帮助性方案. 制定房屋修理方案时,必需处理好修理施工计划与其他保证性方案地系统关系,保持方案内容、形式、数量、质量指标地相互适应、相互和谐及相互统一. 同时,仍必需依据房屋修理工作地特点,不断调整、完善

37、修理方案地内容和指标,努力促进修理工作地正常开展,确保物业管 理公司房屋修理方案地全面贯彻实施 . 其次,按方案期地长短分,房屋修理方案可分为年度方案、季度方案和月名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 度方案 . 房屋修理年度方案是物业治理公司对其年度修理工作地事先支配 . 由于方案期较长,所以方案内容比较粗糙,属于掌握性方案. 房屋修理季度和月度计划是治理公司对其季度和月度内预期需要开展修理工作地事先支配,它是详细 指导修理工作地方案文件,属于操作性或实施性地方案 . 二、房屋修理方案治理 房屋修理方案治理是物业治

38、理公司方案治理地组成部分,是为了使房屋维 修工作能够达到预期目标地综合性治理工作 . 房屋修理方案治理是指为高效率地实现企业方案职能而环绕房屋修理所开展地方案编制、组织实施及掌握和谐活动. 其目地是通过合理支配和有效和谐,高效率地利用企业现有地生产要素,和谐好企业各职能部门地关系,从而使房 屋修理工作正常开展 . 房屋修理方案治理地内容包括方案编制、方案检查、方案 调整和方案总结等一系列工作,其中积极做好方案工作地综合平稳,是修理计 划治理地基本工作 . 为搞好房屋修理治理,要建立健全方案治理机构和工作制度,明确各级管 理人员地职责,保证修理工作在预先拟定地内容、步骤和投资标准内进行,严 格掌

39、握投资标准,合理支配人力、物力和财力,并在执行方案中做好调剂和综 合平稳工作 . 1. 房屋修理方案治理地意义 1 方案是治理地开端,是治理循环地起始,任何治理都不能与方案相脱 节,没有方案就失去了对行动地引导,就谈不上治理 . 2 方案治理是房屋修理部门与物业治理公司其他部门发生业务联系地纽名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 带,它在正确处理公司全局与局部、修理部门与其他部门业务关系方面有着十 分重要地意义 . 企业组织机构只规定企业各部门地治理职能,而各部门在开展具 体业务治理时,就必需按方案办事,方案是指导和

40、评判企业各职能部门工作地 依据和标准 . 3 房屋修理工作涉及面广、影响因素多,为了使其正常地、高效率地进 行,必需对其实行全过程地平稳和和谐,使修理工作常常处于方案地指导下进行,而这一点必需通过修理方案治理才能实现 . 4 方案执行过程中地准时反馈是优化生产经营活动地重要方法,通过修理 方案治理准时检查方案地执行情形并通过掌握和谐准时作出优化处理 . 如无方案 治理就不能使优化得到连续,就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理地关系 . 2. 房屋修理方案治理地特点 由于房屋修理工作地特点,使其方案治理工作有很多不同于其他业务地复杂情形 . 房屋修理方案治理地特点可以概括

41、如下：1 方案地自主性差 . 物业治理公司地业务性质属于服务性地,其房屋修理 工作地开展一方面取决于用户地要求,另一方面取决于所管房屋地完损情形,所以方案地自主性较差 . 2 方案地多变性 . 修理施工中变化因素多,如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件地变化,而且这些因素往往难以预见 定,影响开竣工,影响方案地稳固性 . . 因此,劳动生产率不稳3 方案地不均衡性 . 由于修理施工地季节性与不均衡性,造成方案期内地名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 施工内容与比例不同,使年、季、月之间做到方案均衡地难度很大

42、. 3. 房屋修理方案治理地任务 1 依据国家房管政策对修理工作地要求,依据房屋损坏情形及用户地实际 需要,在调查讨论及分析猜测地基础上,制定房屋修理方案,确定合理地房屋修理周期、修理范畴和修理方案 . 2 做好房屋修理方案地综合平稳和优化工作,保证重点工程,统筹支配,最优地使用企业地资源,提高综合经济效益 . 3 在组织修理方案地实施过程中,通过掌握和和谐手段,排除执行过程中 地薄弱环节及不和谐因素,保证生产有节奏、有秩序地进行 . 这里讲地掌握和协 调是指年度方案对季度方案地掌握和和谐,季度方案对月度方案地掌握和和谐 . 4 做好执行情形地检查、统计和分析,总结体会和教训,准时反馈、准时

43、调整和改进,不断提高方案治理水平 . 4. 房屋修理方案治理地目地 1 有方案地对房屋进行修理保养,尽可能地防止房屋修理工作地盲目性,确保房屋安全正常使用,尽量提高房屋地使用功能,延长房屋地使用寿命 . 2 保证合理使用修理资金,使有限地资金发挥最大地修理成效,实现最大地经济效益和社会效益,努力使用户中意,提高物业治理公司地信誉. . 3 提高房屋修理治理水平,实现房屋修理目标,全面完成修理任务总之,做好房屋修理方案治理工作,要依据国家房屋政策对修理工作地要 求、房屋完好损坏情形及用户地实际需要,在调整及猜测基础上,制定修理计 划并做好综合平稳工作,合理使用企业资源,做到节约开支、缩短工期,对

44、维名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 修活动地各个方面进行有效地组织、指挥、和谐和掌握,不断提高房屋修理质 量,尽最大可能满意用户地需求,取得更好地经济效益、社会效益和环境效益 .三、房屋修理方案地编制 1. 房屋修理方案编制地原就 编制房屋修理方案应本着实事求是、量力而行、留有余地地原就 . 即从房屋修理工程地实际动身,方案地编制既考虑到必要,又考虑到可能 . 所谓实事求是,是指应依据房屋地完损情形及用户地详细要求,在确保房 屋安全使用地基础上,正确处理重点和一般地关系,区分主要冲突和次要矛盾,合理支配修理方案 . 所谓量力而行,是