2022年某住宅小区项目可行性研究报告3 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 某住宅小区工程可行性讨论报告建设单位： xxxx 房地产开发有限责任公司二 九年二月名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录第一章总论 2 1、工程建设背景 2 2、工程简况 3 3、可行性讨论报告编制依据 4 4、讨论结论与建议 4 5、主要经济技术指标 5 其次章区域房地产市场分析 7 1、当前某地市房地产市场现状 7 2、某地市商品房供需情形分析 11 3、房地产市场进展情形猜测 12 第三章市场讨论与工程定位 15 1、某地市房地产进展背景分析 15 2、工

2、程所在区域房地产市场分析 17 3、某住宅小区住宅工程市场定位 18 第四章工程选址和建设条件 20 1. 工程选址 20 2. 建设条件 21 第五章工程建设规模及功能规范 22 1 建筑面积和内容 22 2 功能设施规范 23 3、工程工程一览表 24 第六章建设技术方案 25 1、建设场地环境 25 2、总体规划布局 26 3、建筑技术方案设计 28 4、结构设计 30 5、公用设施技术方案 30 6、消防 32 名师归纳总结 第七章工程环境爱护与劳动爱护32 第 2 页,共 40 页1、主要污染源状况32 2、污染物排放掌握规范32 3、劳动安全爱护32 4、建筑节能33 第八章工程实

3、施进度支配33 第九章投资估算与资金筹措34 1、投资估算34 2、资金筹措35 第十章风险分析及计策36 1、市场风险分析36 2、经营经管风险分析37 3、敏锐性分析37 第十一章社会效益分析38 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 总论1、工程建设背景随着 xx 自治区经济建设速度的加快,某地作为自治区首府,发展的速度明显快于其他地区；房地产行业作为经济建设的龙头,在首府经济进展中起到了举足轻重的作用；而随着国民生活水平的提高,民众对于居住品质的要求也在日益增高；如何满意广大群众对于居住品质的迫切要求, 不仅是政府部门长期以来的重要课题,并

4、且也是房地产企业的社会责任之一；2007 年 1-12 月,某地市房地产开发投资金额总计 96.71 亿元,与上年同期相比增长92.82%,环比增长了 6.07%；庞大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速进展,同时也为某地现代大型都市化城市建设做出了奉献； 依据某地房管局供应的数字说明：房地产投资仍高速增长, 到 2007 年 12 月房地产投资同比达到了 80%；在宏观调控的作用下, 某地市房屋销售总体需求过热的势头在下降,有效挤压了房地产投资的因素, 虽然房屋销售量呈连续下降的趋势,但部分投资热点以及部分优质工程销售量仍呈小幅上升趋势,价格稳中有升的态势不会转变；可以预见： 房地产本工程

5、用位置于某地市新城区城市规划中的核心地带；该宗地共4亩,其中需要通过征地拆迁的面积为7.4 亩,由于此部分建设缺乏总体规划,老、旧危房屋多,居住条件恶劣,环境脏乱差,与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜；为了拓展新城区的进展名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 空间,完全转变该地区老旧差的面貌,本工程本着建设高品质住宅,营造新城区商业氛围的理念, 努力将该工程建设成为新城区的房地产 旗帜,营造出与整个新城区进展相融合的国际化、人文、舒服而布满 活力的社区居住环境；2、工程简况 2.1 工程名称：某住宅小区建设工

6、程；2.2 建设地点及四至范畴：工 程 位 于 某 地 新 城 区 的 中 心 位 置 , 具 体 四 至 范 围 为 ：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx* 2.3 建设单位：xx* 房地产开发有限责任公司（以下简称“* 公司” ）；2.4 企业法人：* 2.5 企业性质：有限责任公司；2.6 经营范畴：房地产开发；销售商品房；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.7 工程简况：本工程拟共建设 6 栋楼,其中地块西侧为写字楼和商务酒店,其 上为 2 栋商品房,楼层为 3-25 层；建设工程方案于 2

7、022 年 3 月份开 工,2022 年 7 月入住；本工程商品楼住宅共分两大类型,精致的高 层塔楼、多样化的高层酒店式公寓；2.8 资金来源：以公司自有资金为主,公司销售资金回笼补充部分流淌资金；3、可行性讨论报告编制依据（1）工程投资技术方案；（2）国家及某地市颁布的相关法律、法规、政策；（3）xx 自治区和某地市国民经济和社会进展“ 十一五” 规划纲要；（4）某地市城市总体规划（ 19962022 年）；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的规范、规范、定额；（6）某地市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他有关依据资料及企业供应资料；4、讨论结论与建议 本工程建设符合国家产

8、业政策和某地市经济进展方向,适应某地 城市规划以及房地产进展的需要,并且协作政府加大城区改造的政 策,区位条件优越,市政配套和生活配套较为完善,市场定位清楚,名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 具有良好的升值潜力和进展前景；加之房地产开发建设实行环保掌握有效措施, 保证了对周边环境不会造成污染,本工程土建与公用工程建设具有生态建设有利条件,好；注意环保与建筑节能, 所以工程前景看工程财务内部收益率高于行业基准收益率,投资回收期低于行业基准投资回收期,工程具有肯定的抗风险才能等；从综合分析来看,工程建设具有很强的可行性

9、；5、主要经济技术指标工程主要经济技术指标见 表 1-1；表 1-1 主要经济技术指标名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序号工程名称单位指标名师归纳总结 1 总用地面积30682 第 7 页,共 40 页2 总建筑面积140000 3 地上建筑面积128000 其中：住宅建筑面积82000 4 公建建筑面积46000 地下建筑面积12000 5 容积率% 4.600 6 绿化率30 7 总停车数辆900 其中：地上停车数辆100 8 地下停车数辆800 户内平均居住人数人/ 户2.8 居住户数户1422 9 10

10、居住人数人3981 建设投资万元43275.41 11 12 每平方 M建设投资元1700 13 投资利润率% 33% 14 全部投资投资回收期（税前）年2 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 其次章 区域房地产市场分析1、当前某地市房地产市场现状1.1 、房地产开发投资的基本情形近年来,某地房地产开发投资处在一个高速增长的时期；2007年某地市房地产开发投资完成96.71 亿元,与上年同期相比增长92.82%,环比增长了 6.07%,完成投资占本年度方案投资的 91%；其中,商品房建设投资额 72.8 亿元,同比增长 84.79%；土地开发投资额 2.

11、93 亿元,同比下降了 18.2%；按用途分：商品住宅开发投资 72.14亿元,同比增长 120%；其中别墅、高档公寓投资4.92 亿,同比下降28.71%；办公楼投资 3.61 亿元,同比增加了 10.6%；商业营业用房投 资 15.93 亿元,同比增长了 63.08%；2007 年房屋建筑施工面积1358.97 万平方 M,同比增长 108.82%；其中,住宅施工面积 1012.6 万平 M,同比增长 128.74%；住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27 万平方 M,同比增长 19.96%；办公楼施工面积 85.51 万平方 M,同比下降 68.1%,商业营业用房施工面积为189.84

12、万平方 M,同比增长 53.7%,其他用房施工面积 71.03 万平方M,同比增长 110.71%；2022 年 1-4 月,某地市房地产完成投资 相比增长了 9.62%；占本年方案总投资额的7.75 亿元,与上年同期 2.94%；从投资构成增长名师归纳总结 幅度看,商品住宅投资63500 万元,与上年同比增长9.5%,经济适第 8 页,共 40 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 用住房投资 11100万元,同比增长了 33 倍；90 平方 M以下投资 17800万元； 140 平方 M以上 4300 万元；别墅、高档公寓投资 3600 万元,同比增

13、长 14%；办公楼投资 2500 万元,同比增长了 184.09%；商业营业用房投资 9500 万元,同比上升35.99%；其他投资 2000 万元,同比下降了 58.72%；在完成投资中仍以商品住宅为主,占完成投资的81.94%,图 2-1 历年房地产开发投资情形单位：亿元投资金额 , 2007 年 , 96.7110090投资金额 , 2005 年 , 34.85投资金额 , 2006 年 , 50.168070 60 50 投资金额 , 2022 年1-4 月 , 7.75 40 30 20 10 02005 年图 2-2 2006 年2007 年2022 年 1-4月2007年新开工房

14、屋构成商业用房 , 10.14其他 , 5.64单位： % 办公用房 , 6.5住宅 , 77.73名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 、房地产市场销售的基本情形2007 年房屋竣工面积320.85 万平方 M,同比增长 161.07%；其中,住宅竣工面积为 242.03 万平 M,同比增长 180.22%；办公楼竣工面积为 21.97 万平方 M,同比增长 324.95%；商业营业用房竣工面积为 47.49 万平方 M,同比增长 96.56%；其他用房竣工 9.36 万平方 M,同比增长 30.18%；20

15、07 年商品房实际登记销售面积87.61 万平方M,同比下降38.93%；其中住宅销售面积75.21 万平方 M,同比下降 36.6%；其中,实际登记预售面积为 24.29 万平方 M,同比增长 4.74%,与上月环比增长 11.9%；其中住宅预售面积22.46 万平方 M,同比增长 9.78%,与上月环比增长 12.76%；实际登记现售面积 63.32 万平方 M,同比下降 47.4%,与上月环比增长 15.72%；其中住宅现售面积 52.75 万平方M,同比下降 46.3%,与上月环比增长 16.37%；户均销售面积为 96.82平方 M；2007 年 1-12 月住宅月末累计可售套数 套

16、数为 7282 套,产销率为 27.77%；26227 套,登记销售2022 年 1-4 月,某地市新建商品房实际登记销售面积 27.85 万平方 M,与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积名师归纳总结 23.34 万平方 M,与上年同比增长了13.25%；批准预（销）售房屋面第 10 页,共 40 页积 8.83 万平方 M,同比下降了 58%,环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积4.71 万平方 M,同比下降了72.7%,环比增长- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 100%；商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本

17、期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为 10.13%；1.3 、房地产市场价格的基本情形依据某地房管局数据显示,2007 年 12 月商品房平均销售价格3835 元/ 平方 M,同比增长了 4.7%,环比增长 0.18%；商品住房平均 销售价格 2875 元/ 平方 M,同比增长了 4.6%；环比增长 0.24%；2022 年以来,某地房屋销售价格指数呈小幅上升趋势；截止 2022 年 4 月 末,商品房平均售价 3840 元/ 平方 M,与去年同比增长 2.37%,与上 月环比增长 0.13%；12.15%图 2-3 2007年不同价位商品房供求结构4.53%23.47%2000-2500

18、元/m2 2000-2500元/m2 2500-3000元/m2 3000-4000元/m2 20.05% 4000元/m2以上 23.47%1.4 、建设工程资金来源基本情形2007 年某地市房地产开发到位资金 58.81%；从资金来源情形分析,国内贷款108.97 亿元,同比增长了 9.29 亿元,占到位资金的8.52%；利用外资 3200 万元,占到位资金的 0.29%；企业自筹资金 60.6亿元,占到位资金的55.61%；其他资金38.76 亿元,占到位资金的35.57%；与上年同期比较分别增长47.92%,0.67%,44.13%和 115.86%；名师归纳总结 - - - - -

19、- -第 11 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 年 1-4 月,到位资金534000 万元,其中上年节余151600万元,本年到位 382400 万元；其中国内贷款 61300 万元元,占资金总额的 11.48%；银行贷款 47000 万元,占资金总额的 8.8%；非金融机构贷款 200 万元,占资金总额的 0.04%；企业自筹资金 241200元,占资金总额的45.17%；其他资金来源79900 万元,占资金总额的14.96%；与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%,其中上年节余增长 186.03%,本年到位资金增长了 148.59%；国内

20、贷款增长191.72%、企业自筹资金增长 182%、其他资金增长 70.87%；图 2-4 2006-2022年资金来源构成单位： % 160140 120461008011 8.52 9.150.4455.6115286035.5751.28400.292026.170国内贷款2006年自筹资金2022年上年末结余资金2007年2、某地市商品房供需情形分析2.1 市场供求分析名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2007 年后商品房开发结构得到了较大调整,但结构性冲突依旧存在,经济适用房和90 平方 M以下商品住宅

21、所占比重仍显偏低,需进一步贯彻“ 国六条” 政策,加大 90 平方 M以下商品住宅的建设力度；某地市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下, 2022 年 3 月开头回升, 4 月涨幅超过了 20%,特殊是商品住房两年来首次增长,而且涨幅超过了 盛；13%；说明住宅商品房需求仍旧旺来自某地房管局的统计数字说明： 2022 年 4 月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为10.95%和 7.77%；而其两者的销售分别下降了 0.5 和 0.96 个百分点,房屋空置率也在较高点位浮动；办公楼及商业营业用房销售情形仍不乐观,说明各开发企业市场调研不足,市场仍缺少消费者需求的产品；2.

22、2 区位供需分析：2007 年新开盘面世的工程以赛罕区和新城区为最多,此种局面在 2022 年的呼市房地产市场仍将连续,新城区位于呼市东北部,地理条件优越,硬件设施完善,拥有数量众多的楼盘,价格也相对其他区域较贵一些； 在今后的几年中, 新城区以及回民区作为政策扶持的重点进展区将成为某地市场新盘的最大萌发地；3、房地产市场进展情形猜测3.1 房产价格稳中有升的进展态势不会转变名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 呼市 2007 年全年购置土地面积226.95 万平方 M,同比下降了38.75%；完成开发土地面积 24

23、8.71 万平方 M,同比增长了 8.78%；待开发土地面积 385.78 万平方 M,同比增长了 35.8%；2007 年市场放量相较前一年增加不多,待开发土地面积增加,从2007 年的数据上不难看出, 2022、2022 年将是呼市房地产工程放量较大的一年；2022年 1-4 月购置土地面积进一步下降,为13.74 万平方 M,同比下降了76.1%；完成开发土地面积 42.47 平方 M,同比增长了 174.71%；待开发土地面积 259.1 平方 M,同比增长了33.63%；2022 年 1-4 月住宅新开工面积为 60.9 万平方 M,同比增长了 284.96%；截至 3 月,某地市商

24、品房买卖价格同比上涨 3.8%,远远低于全国 70 城市价格涨幅；价格涨幅趋缓的缘由之一在于商品房供应量的增加,另一个重要缘由就是宏观调控的作用, 使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的房地产增幅得到回落；虽然有以上两方面缘由制约着呼市的商品房价格,但价格稳中有升的趋势不会转变；一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求仍是由于城市房屋拆迁带来的被动需求,强大的市场需求 推动放价上涨； 三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素,土地储 备和“ 招（标）、拍（卖）、挂（牌）” 制度实施以来,对增加土地 出让的透亮度、防止寻租发挥

25、了重要作用；但不行回避的是,“ 招、拍、挂” 制度也存在肯定的缺陷,即短期内简单推动地价上涨；四是 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的缘由,这里所说的成本上名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 升,并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供应结构变动推动房价上涨, 目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响 房地产价格变动, 即中低价位商品住房供应量偏少,高档商品房供应 增加,使得商品房平均价格上扬, 这与当前房地产市场的结构性冲突 是吻合的；六是多种住房需求旺盛推动房价的上升,除消费需求外,当前房地产市场

26、中仍存在大量的投资需求；如首府周边盟市的投资有相当比重投向呼市的房地产,推动了呼市房价的上升；除以上缘由,宏观调控政策之后开发周期的延搁,定的只是增长的幅度和频率而已；房价仍将不断走高, 现在不能确3.2 城区住宅供需不均将日益凸显 某地市高速增长的的经济进展速度带动了城市化进程,整个城市正在由一个中型城市蜕变为特大型城市,城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便利地享受城市生活；虽然近几年某地市加大了两大开发区的居住建设力度, 但由于其相关配套尚不到位,故此宜居水平较低；某地市正处在城市建设的中期,民众对于城市化生活的追赶心理仍居于高位,相对而言,城区的商业、训练、卫生医疗等服务设施较之郊区对

27、呼市民众有更大的吸引力；随着城市开发进度的加快, 核心城区内可开发土地日益削减也是客观事实,因呼市各区商品房价格差异并不明显,故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛,那么,随之而来的就是城区住宅供需不均,显出来；这个冲突在今后将会日趋明显的凸名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.3 积极有效的城市建设将带动呼市房地产行业进展“ 十五” 期间,某地市中心区要 “ 拉开城市框架, 拓展城市空间,打通城市干道,提高城市品位,实现城市五化 美化、亮化、硬化、绿化、净化 ；” 2000 年后,某地的城市建设进入了快车道,不

28、仅开头了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程,仍建成了一大批功能齐全、环境文雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小区；目前,某地市人均建筑面积达到22.5 平方 M,居民生活环境和生活质量得到了极大改善；市、区两级党政办公楼的外迁,更 拉大了城市框架, 拓展了进展空间, 同时也为房地产行业的进展带来 了更大的运作空间；第三章 市场讨论与工程定位1、某地市房地产进展背景分析1.1 “ 十一五” 进展规划名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 某地市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要中明确指 出：“ 十一五

29、” 时期是加快某地市城市化进程,构建和谐某地的关键 时期；某地市十一五规划明确指出“ 加快城镇化进程,提升首府的辐 射带动力和城市建设水平, 加快首府城市圈建设, 有序扩张中心城区规模；打造首府城市建设新形象,全力实施“44331” 工程,完善中心城区功能,提升首府城市建设品位；” ；而所谓“44331” 工程,就是“ 四区、四个中心、三带、三园和一批” 的简称；更加详尽地指出了某地市城市建设的方案和决心；在今后的几年中, 某地市不仅要建设一批 20 万平方 M以上的精品住宅小区,仍要建设 10 个以上四星、五星级酒店宾馆；1.2 某地城市规划依据自治区党委、政府提出的首府城市建设“ 三年小变

30、化、五年 中变化、七年大变化” 三步走的总体要求,自治区城市进展环绕成立 60 周年大庆的历史时机,将某地建设成为了具有较高现代化水平和层次品位、 具有浓郁民族文化和草原特色、具有良好环境质量和相宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的草原大都市,基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化；名师归纳总结 1.3 近年某地房地产投资情形（表 3-1）：2007 2022.1-4 第 17 页,共 40 页年度2005 2006 投资额（亿元）34.85 50.16 96.71 7.75 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 由上表可知, 某地市房地产产

31、业正处于高速进展期,随着城市化进程的进一步加快,房地产投资增速明显,2005 年房地产涨幅曾居国内各城市首位, 2007 年后,宏观调控政策对楼市投资产生影响,但呼市房地产投资仍处在高位运行；2、工程所在区域房地产市场分析2.1 区域房地产市场简况新城区位于呼市东北部,地理条件优越,硬件设施完善,是自治 区及某地的经济、文体、卫生、科教中心；新城区房地产开发较早,拥有数量众多的楼盘,品质较高,价格也相对其他区域较贵一些；目前区域内房地产在售楼盘30 余家, 2022 年 1-4 月可售套数分别为5044、4815、5293、5811 套,4 月平均价格为 3512 元/ 平方 M；区域 内 4

32、000 元/ 平 M左右的楼盘包括琦琳北辰、金天帝广场、华门世家、润宇国际公寓、首府观邸、财宝铭座等,区域内户型多以中大户型为主,精致小户型在区域内尚未形成气候； 2.2 工程周边主要楼盘调研分析名师归纳总结 （1）本工程周边主要楼盘简况如下表 3-2 ：第 18 页,共 40 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 工程观府蒙鑫国际名城水岸世纪总建筑面积（ m 2）11000 12000 12000 销售均价（元/m 2）4200 4500 4800 产品类型高层板式高层板式高层板式主力户型96-145 90-150 148-190 （2）楼盘分析：周边

33、工程主要通过低密度、 低容积率等优势特点来突出自身的宜居性,而在产品自身层面上并未有较大突破；各工程的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅, 户型比例上都以中大户型的两居至四居为主,说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的,小户型产品相对 稀缺；而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟,高品质、高舒服度的中小户型也开头逐步受到区域目标客户的追捧；3、某住宅小区住宅工程市场定位3.1 工程 SWOT分析 Strength: a. 地理位置优越,区域升值潜力庞大；b. 紧邻多条公交线路,交通便利；c. 区域周边有较为成熟的训练体系,社会配套设施比较完善；d. 本案周边将来几年内将形成成熟的商业、W

34、eak: 办公、消遣等配套；名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - a. 本案价格预期较高,对前期上市推广不利；b. 本案地处周边城市环境仍需改善；Opportunity: a. 结合整体城市规划,城市化进程逐步加快；b. 政府相关配套规划,预示区域庞大升值潜力；c. 区域目标购房群体多为宠爱小户型的中青年,这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合；Threat: a. 同区域内,存在价格、品质相差不大的其他产品；b. 政府一系列房地产调控政策对房地产业进展和工程操作的 限制；3.2 目标客户定位一方面,某地市经济进

35、展迅猛, 乳都产业经济带动了一大批产业 人群收入的提高, 他们经济实力较强, 对于老城区有较强的城市感情,高品质的住宅产品会比较符合他们的需求；另一方面,某地市“ 十一五规划” 中明确提出：“ 加快城镇化进 程,提升首府的辐射带动力和城市建设水平,加快首府城市圈建设,有序扩张中心城区规模； 打造首府城市建设新形象, 全力实施“ 44331”工程,完善中心城区功能,提升首府城市建设品位；”因此依据某地市整体的变迁过程,青年居民以及区内其他城市移民；该工程的客户群主要是本地中名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.3

36、工程产品定位产品定位为： 具有国际化和人文特色的、 布满活力的中高档公寓产品；第四章工程选址和建设条件1. 工程选址本 工 程 位 于 某 地 市 * xxxxxxxxxx*中 心 地 带 ； 宗 地 四 至 范 围 是 ：名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2. 建设条件2.1 位置优越该区所处地理位置优越,周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善,拥有得天独厚的区域优势；2.1 建设场区“ 七通” 条件具备工程所在地块完成了该宗地的前期开发 程投入使用后的有关要求；详细规范为：（七通） 工作,能满意工a. 道路：

37、按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路；b. 给水由光明大街接入,給水主干线直径为 300mm,支线直径 为 200mm；c. 雨水由光明大街排出, 雨水主干线直径为 1000mm,支线直径 为 600mm；600mm,支线直径 d. 污水由光明大街排出,污水主干线直径为 为 500mm；e. 通讯及电力、燃气在光明大街接入；f.热力在光明大街接入,直径DN350/DN350 ,支线直径DN300/DN300；2.3 住宅小区商业及文化训练配套设施齐全名师归纳总结 工程所处的某地市新城区是自治区以及呼市的文化、训练、卫生、第 22 页,共 40 页- - - - - - -精选学习资料 -

38、- - - - - - - - 经济中心,高素养劳动力资源非常丰富；另外,区域内有人流量庞大的火车站和客运站, 为商业房产开发供应了可能； 工程周边有成熟的训练体系,以及医疗卫生体系；将来进展空间庞大；2.4 土地征用情形该建设工程总共占地面积 44 亩, 其中自有土地 37 亩且已拥有国有土地使用证 , 其余 7 亩土地需要通过土地收储交易中心竞拍取得 ,这部分土地地上建筑全部为危旧住房, 期望通过本工程进行旧城区改造、开发能够完全转变这里的居住生活环境；第五章 工程建设规模及功能规范1 建筑面积和内容本工程总建设用地面积30682平方 M,总建筑面积 140000平方 M,其中地上建筑面积

39、 128000平方 M；容积率： 4.600 ；建筑密度： 50%；绿地率： 30%；名师归纳总结 建筑掌握高度： 70M,部分居住及公建建筑高度可掌握在75M第 23 页,共 40 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 内；建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于 5M；2 功能设施规范 2.1 建筑使用功能 本工程建筑使用功能为：商业、住宅及配套；2.2 设施规范（1）住宅装饰及设施规范：A、商业用房供应精装修规范,即：a. 厅、过道的墙、顶抹灰,刷白,地面贴瓷砖；b. 卫生间的地面、墙面（ 1.5M 高）贴瓷砖、顶棚吊石膏顶,并安装坐便器和面

40、盆；c. 设置照明、给水、污水排放、燃气、采暖等系统,并预埋电 话、有线电视、宽带网络系统管线；B、商品房部分设施规范为：a. 可供菜单式挑选的精装修技术方案, 而且技术方案设计融入 了最in 的时尚元素；b. 厨卫洁具均是进口品牌产品；c. 大部分明厨明卫,室内错层的格局让空间更加立体化；d. 简洁时尚的外立面,在区域内独树一帜,与众不同；名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 40 页精选学习资料 - - - - - - - - - e. 室内所见,均是品牌产品；f. 智能安防和门禁系统,高科技保证安全和人性化；g. 24小时热水； 24小时电梯； 24小时直接入户；h.

41、 小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心；（2）小区配套设施：小区配套设施包括6000 平方 M的商业,日后将统一运营招租,确保小区配套可满意社区选购以及外部购买需求；2.3 住宅户型规划90 平 M以下的一居至小三居,占比 型,占比 30%；3、工程工程一览表70%；90 平 M以上的中大户名师归纳总结 依据初步规划技术方案,主要工程工程见下表 5-1；第 25 页,共 40 页表 5-1 主要工程量一览表序号工程名称说明1 土建工程建筑面积 1400001.1 高层住宅建筑面积 82000 1.2 地下停车库建筑面积 12000 1.3 商务酒店建筑面积 20000 1.4 写字楼建筑面积 20000 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1.5 配套商业建筑面积 6000 2 给排水工程水泵机房 100 一般消防系统3 住宅区变配电工程（强电）变电站 300 4 照明工程5 小