2022年某公司物业管理工作手册 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理综合工作手册一、接管验收规定1. 职责 1.1 公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业治理处；1.2 物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设 施的验收,并指导及协作物业治理处完成岗位和责任交接工作；1.3 物业治理处：在物业验收小组完成资料交接后,在其指导下依据物业治理方案, 组织各岗位人员熟识环境及设备,受其治理岗位及责任；2. 工作程序 2.1 物业验收小组成立按规定步骤与移交方逐项接2.1.1 当公司承接新的物业治理项目时,由公司总经理确定成立物业验收小组；依据物业情形挑选下述专业人员：电梯专业、 空

2、调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业；2.1.2 物业验收方案的制定 物业验收小组会同物业治理处,依据物业治理合同的要求制定相应物业 验收方案,在验收方案中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依 据的标准、验收的责任人员；验收方案应由验收小组组长审核,并报总经理批准；2.2 资料的接管验收名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 物业验收小组会同物业治理处按验收方案进行资料的接管验收,认真 审查验收移交方供应的产权资料和技术资料,并记录在验收交接记录中,对于个别一时难以备齐的资料,在不影响整

3、个接管验收的进度下,可 由交接双方议定,限期提交并做好记录备查；2.3 物业的预验收 2.3.1 物业验收小组分专业系统,按验收方案要求依据涉及图纸进行预验 收；2.3.2 验收小组依据房屋接管验收标准对物业的实物进行验收,主要 验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂,并清点数量；2.3.3 在预验收中检查出不合格源,提出书面的房屋、设备、设施整改 报告,返回给移交单位,由移交单位或工程施工单位进行整改；2.3.4 对预验收的单独设备进行试运转验收,主要验收设备的安装质量和 运转中设备的主要技术指标；对不符合的指标,准时提出书面看法,要求 移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试；2.4

4、 物业的验收 2.4.1 在预验收的房屋、设备、设施整改报告落实实施后,物业验收 小组进行验证,并在房屋、设备、设施整改报告中记录结果；整改合 格后,按验收方案进行正式的物业验收；2.4.2 在楼宇的实物验收,按验收方案要求进行,做到三符合；一是图纸 与设备规格型号、 数量符合； 二是工程的主要设备的安装位置与安装质量 符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能,应与设计的功能符 合,验收结果记录在房屋、设备、设施整改报告中；2.5 岗位移交名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在完成资料交接和现场验收后,物业治理

5、处各岗位人员进驻岗位,配合移交方岗位人员一起履行运行职责,此期间不承担治理责任,仅作为责任移交过程；各岗位移交最高时限：电梯1 周、中心空调 2 周、消防 1 周、监控 1周、配电 2 周、给排水 1 周、供气 0.5 周、其余岗位 0.5 周；2.6 责任移交 在岗位移交完成后,移交方人员撤离现场,全部治理责任由物业治理处负责；至此,物业接收过程完成,物业治理处出具验收总结,物业治理进入 日常阶段；2.7 验收后的工作 2.7.1 各专业工种依据验收后的情形,填写验收交接记录；2.7.2 物业验收小组依据单项验收交接记录,作出综合性验收评定,并将验收报告呈交公司总经理；2.7.3 公司总经理

6、代表物业验收的接收单位,同物业的移交单位办理相关 的手续等存档；2.7.4 物业验收小组收集验收的各种资料及报告,并将经开发商、施工单 位、施工监理单位、治理公司等单位签字生效的全部资料报告存档；3. 相关文件 3.1 房屋接管验收标准 4. 质量记录 4.1 验收交接记录 C7.5.1-5.1-A 4.2 房屋、设备、设施整改报告 C7.5.1-5.2-A 房屋、设备、设施整改报告名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - C7.5.1-5.2-A 栋号：验收时间：备注编号项目名称存在问题简述验收人：移交人：名师归纳总结

7、- - - - - - -第 4 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 验收交接记录C7.5.1-5.1-A 编号交接记录移交人：备注验收人：名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、收费治理规定1. 职责范畴 1.1 收费员负责各项费用的收取,并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门；1.2 综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；修理人员负责对有偿修理 服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费；1.3 治理处主任负责对有偿服务收费进行审核；2. 工作程序 2.1 办公楼的物业治理费

8、、车辆治理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取；每月 10 至 15 日为收费日,收费员须在每月10 日前后上门向每位业主发放收费通知书,并提示业主在 15 日前交费；为便利业主,全部收 费应集中一次进行；2.2 住宅小区的物业治理费、水电费、车辆治理费、有偿修理费等按季度 收取；每季度的第一个月收取上季度的全部费用,收取日为该月的 10 至 30 日,收费员负责于 10 日前后在小区公告栏发布收费通知,并上门收费；2.3 收费员应在发布收费通知前依据物业治理费、车辆治理费收费标准,工程修理组供应的水电、供暖费抄记数据,综合组、工程修理组、保洁组供应的有偿服务费清单等精确运算每户业主的应收费用

9、；2.4 对逾期不交纳各项费用的业主（使用人）,收费员负责先发放催缴通 知单,再依据有关规定处理；3. 质量记录：3.1 物业治理费一览表 C7.5.1-5.3-A 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.2 自来水费分摊明细表 C7.5.1-5.4-A 3.3 电费分摊明细表 C7.5.1-5.5-A 3.4 供暖燃油费分摊明细表 C7.5.1-5.6-A 3.5 自来水缴费通知单 C7.5.1-5.22-A 3.6 公用电摊费缴费单 C7.5.1-5.23-A 自来水缴费通知单 C7.5.1-5.22-A 房号户

10、主姓名年月日水费单价元/ 度收费金额实 用 数上月抄表数本月抄表数经办人：名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 公用电摊费缴费单 C7.5.1-5.23-A 房 号业主姓名年月日面 积单价元/ 平方米收 费 金 额备 注 收款人：三、入住治理规定 1、写字楼入住治理规定1. 职责范畴 入住治理工作由治理处的综合组主管实施；2. 工作程序2.1 凭开发单位签发的 “ 业主入住通知”向开发单位领取入住单元的钥匙；2.2 向业主介绍大厦情形并发放写字楼物业治理规定、入住登记表和业主装修守就；2.3 与业主签订物业治理合同并向

11、业主移交钥匙；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.4 在业主完成装修,正式入住办公的当天,向业主赠送庆贺花篮,并在 一楼大堂显著位置设立欢迎水牌；3. 质量记录：3.1 入住登记表 C7.5.1-5.7-A 入 住 登 记 表 C7.5.1-5.7-A 楼 座单位名称 负责人姓名 / 身份证号码联系人姓名 / 联系电话 常驻办公人数办公时间正式入住时间备 注名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 注：如业主在双休日或下午18：00-次日 8

12、：00 之间仍需办公,请在办公时间中予以说明；如业主有其它的特别要求,请在备注栏中说明；2、住宅小区入住治理规定1. 职责范畴：治理处综合组主管负责办理入住手续时的资料发放与保管、交费、钥匙发放工作； 工程组主管负责房屋验证工作；在装潢终止后工程组主管会同修理中心人员进行验房工作；2. 入住流程：房屋验证资料发放与保管交费锁匙发放验房2.1 房屋验证 2.1.1 房地产公司销售部门商品房入住通知单原件和住宅移交手续一 份；2.1.2 工程组主管负责伴随业主检查房屋,并填写室内设施验收表；2.2 资料发放与保管 2.2.1 发放给业主储存的资料：A、业主公约；B、致业主一封信；C、煤气使用常识；

13、2.2.2 发给业主填写并返回治理处的资料：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - A、物业治理合同；B、房屋装修联系表；C、入住登记表；D、住户装潢协议书；E、装潢施工安全保证责任书；2.3 交费 2.3.1 装潢保证金：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按南京市物业治理收费方法执行；C、退款：住户装修完毕,经公司修理人员检验合格签字后可办理退款手 续；2.3.2 物业治理费：A、时间：办理入住手续时间如在当月15 日前（含 15 日）,收取全月物业治理费；当月 15 号后计收半月物业治理费；B、标准：住户购房

14、面积 政府批准的单位价格；2.3.3 共用部分水电分摊费：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：以实际发生额分摊；2.3.4 垃圾清运费：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按南京市物业治理收费方法执行；2.3.5 水费押金：A、时间：办理入住手续时交纳；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - B、标准：按三口之家,年平均三个月测算,每户 100 元；C、退款：自装修终止后,经治理人员审核后,住户凭押金收据到治理处 办理退款手续（前提：无拖欠水费）；2.3.6 装潢工人办理暂时出入证：A、时间：装潢工人进场时；B

15、、标准：工本费元,押金元；C、退款：自完工终止正式离开时,办理退款手续；2.3.7 其他：开发商未配套,依据住户需要,由住户付款,治理处统一组 织施工的项目如下：A、阳台统一封闭铝合金窗；B、阳台统一安装防盗网和防盗窗；C、信箱；B、室外空调架；2.4 钥匙发放 2.4.1 在办理完上述手续后向业主发放房间钥匙、电子对讲门钥匙、电表箱钥 匙等；2.5 验房 工程组主管会同修理中心人员检查后填写房屋验收表；3. 质量记录 3.1 住宅小区入住登记表 C7.5.1-5.8-A 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 住宅小

16、区入住登记表C7.5.1-5.8-A 幢号：性别诞生籍贯身份证房号：照业主联系姓名日期号码电话片姓 名性 别入 诞生日期住 籍 贯人 与业主关系员 身份证号码简 常 住况 暂 住备 注照 片名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、装修治理规定 1、写字楼装修治理规定1. 职责范畴：1.1 物业治理处综合组主管负责办理装修申请手续,核收应缴费用,并对 装修过程进行监督,在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；1.2 工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行监督、检查；1.3 安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告

17、；2. 工作程序：2.1 在业主办理入住手续的同时, 综合组主管向业主发放 业主装修守就和房屋装修申请表 ,并提示业主在装修开工前一周向物业治理处提交；A具体填写房屋装修申请表；B完整的装修设计方案；C装修施工单位的施工资质；2.2 治理处须在接到上述材料后一周内,对业主的装修方案审核完毕；如 装修方案必需修改,就业主重新递交的方案仍按原规定程序进行；2.3 在治理处对装修方案审核批准后,应通知业主和装修施工负责人在装 修开工前一起到物业治理处办理装修许可证和装修人员出入证,并按有关规定缴纳装修押金、治理费及电梯使用费；2.4 在装修开头前,工程组应上门向施工单位说明水电线路、消防设备、电器设

18、施等具体位置、 防护措施、留意事项,并向施工单位供应有关图纸；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.5 装修期间,安保组巡逻人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监 督,并将处理结果填写在安保交接班记录中,对不符和规定的行为及 时予以禁止、订正；2.6 装修完成后,综合组会同工程组上门检查验收, 并填写装修验收表,如没有违反业主装修守就 或擅自更换装修方案及破坏有关线路、设施、设备,就退仍全部装修押金；3. 质量记录：3.1 房屋装修申请表 C7.5.1-5.9-A 3.2 装修验收表 C7.5.1-5.10-A

19、 房屋装修申请表C7.5.1-5.9-A 单位：楼座：电话：联系人：元建筑面积：装修押金：装名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 管名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 装 修 验 收 表C7.5.1-5.10-A 业主姓名楼层楼座施工队负责人姓名验收时间初验情形：业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：正式验收情形：名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - -

20、 业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：备注2、住宅小区装修治理规定1. 职责范畴：1.1 治理处综合组主管负责办理装修申请手续,核收应缴费用 ; 1.2 工程组负责对水电线路、 设施、消防设备进行检查 , 并对装修过程进行监督；在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；名师归纳总结 1.3 安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告. 第 18 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2. 工作程序：2.1 在业主办理入住手续时,治理处综合组主管依据收费治理方法收 缴相关费用及押金,并办理装修人员出入证,做好装修人员办、退证记 录

21、；2.2 装修期间,治理处工程组人员应每天去施工现场对装修工作进行检查 监督,对不符合规定的行为准时予以禁止、订正,并负责对订正成效的验 证、记录,发觉问题准时做好装修检查记录；2.3 安保组人员每日对装修现场进行巡查,发觉问题准时记录在安保交 接班记录中；2.4 装修完成后,治理处工程组主管会同修理中心人员上门检查验收,如 没有违反双方所签协议及合同,治理处综合组人员退仍全部装修押金,并做好装修保证金收、退记录；3. 室内装修治理规定：3.1 业主及装修施工队必需按物业治理合约、住户装潢协议书、装潢施工安全保证责任书操作；3.2 施工时间上午 7:00 11:30, 下午 2:00 9:00

22、；3.3 装修人员进入小区必需出示“ 装修出入证” ；3.4 装修人员必需文明施工 , 安全用电；不得将水泥沙浆、 油漆、橡胶水倒 入地漏、马桶、水池内；3.5 建筑垃圾必需袋装化准时清出楼内,不准放在走廊及公共部位 . 4. 质量记录：堆放在指定地点, 做到定时清运,4.1 房屋装修申请表 C7.5.1-5.11-A 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2 装修验收表 C7.5.1-5.12-A 4.3 装修检查记录 C7.5.1-5.13-A 4.4 装修保证金收、退记录 C7.5.1-5.14-A 4.5

23、 装修人员办、退证记录 C7.5.1-5.15-A 房屋装修申请表 C7.5.1-5.11-A 住户姓名住址幢层（单元）号装修时间装修范畴装修面积装修项目及标准：请认真阅读江苏长江物业治理有限公司住宅小区装修治理规定,并签字认可；住户签字：名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 年月日施工队伍施工施工负责名称人数人签字管处理看法：主 管：名师归纳总结 年月日第 21 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 装 修 验 收 表C7.5.1-5.12-A 业主姓名幢层（单

24、元）号施工队负责人姓名验收时间初验情形：业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：正式验收情形：名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业主签名：日期：施工队负责人：日期：验收人：日期：备注装修检查记录 C7.5.1-5.13-A 日期装修情况记录人1 2 3 4 5 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

25、名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 29 30 31 装修保证金收、退记录 C7.5.1-5.14-A 名师归纳总结 日 期房 号姓 名实收金额退发情形备注第 25 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 装修人员办、退证记录C7.5.1-5.15-A 名师归纳总结 业主办证人身份证号码办证实收退证实退办证人第 26 页,共 35 页房号姓名日期押金日期押金签字- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 五、邮件收发制度 1、写字楼

26、邮件收发制度1. 职责范畴 1.1 治理处在楼内适当位置为全部业主统一设置邮件箱；1.2 全部外订邮件、报刊杂志均由物业治理处统一对外接收,并负责分发 到相应的邮箱；需要由业主签收的邮件, 也由治理处专设的收发员接受后,再送业主签收；1.3 在正常工作日, 每天上午送达的邮件、 报刊杂志应在 10：30 分前分发 完毕；1.4 在双休日及法定假日,一概不收发邮件及报刊杂志,双休日的邮件及 报刊、杂志周一收发；法定节假日的邮件、报刊杂志上班后第一天收发；名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.5 治理处综合组收发员负

27、责邮件及报刊杂志的收发工作；邮件的接收、分发都必需分类认真登记,特快专递、包裹、挂号信等由业主亲自签收；收发员要保证送到写字楼的全部邮件及报刊杂志不破、不损、不少,准时 送达业主；2. 质量记录：2.1 收发记录本 C7.5.1-5.17-A 2、住宅小区邮件收发制度1. 职责范畴 1.1 治理处综合组人员负责年末或年初为业主供应杂志信息,按时收缴年 度杂志费；1.2 治理处综合组人员在为业主办理订购手续时,须认真填写报刊订购 记录,以备查阅；1.3 治理处综合组人员应主动和邮局保持联系,如遇缺少或漏发等情形及 时和谐解决；1.4 安保组当班安保人员在收到邮件时, 须准时清点并认真精确地将信件

28、、报刊分拣后投入信箱；1.5 安保组当班安保人员对重要信件、刊物或珍贵物品, 须在 24 小时内送交业主,填写珍贵物品收发登记,并请业主签字；1.6 安保组安保人员在班期间应保证业主的邮件无遗失、无破旧、无污迹；2. 质量记录：名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.1 报刊订购记录 C7.5.1-5.18-A 2.2 珍贵物品收发登记 C7.5.1-5.19-A 收发记录C7.5.1-5.17-A NO. 名师归纳总结 日 期始 发 地单位收件人收件人签名第 29 页,共 35 页- - - - - - -精选学

29、习资料 - - - - - - - - - 报刊订购记录名师归纳总结 C7.5.1-5.18-A 姓 名刊物名称订购时间年月第 30 页,共 35 页备注日期房号- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 珍贵物品收发登记C7.5.1-5.19-A 名师归纳总结 日期住户房号物品名称业主签字备注第 31 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 六、业主档案资料治理规定1. 职责范畴 1.1 治理处综合组人员负责档案资料的收集、整理、归档和保管；1.2 档案的文件材料,必需字迹清晰、真实、齐全；名师归纳总结 -

30、- - - - - -第 32 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.3 业主资料要准时归档, 归档时要留意整齐, 层次分明, 便于快速查找,不得零散堆放,也不得随便丢失；1.4 业主档案的内容包括：业主入住登记表、房屋装修联系表、装潢施工 安全保证责任书、室内设施验收表、住户装潢协议书、物业治理合同、住宅移交手续；1.5 档案资料属于保密文件,应妥当保管,不准散播其内容,不准给未经 领导批准的人员翻阅,不准复印；1.6 未经领导同意不得擅自将业主档案调出,如遇特别情形调出,须填写档案资料调出登记,并督促借调人准时归仍；1.7 档案的治理环境必需做到“ 三防”

31、即：防火、防潮、防变质；1.8 日常档案资料检查中发觉破旧现象应立刻修复；2. 质量记录：2.1 档案资料调出登记 C7.5.1-5.20-A 档案资料借用登记 C7.5.1-5.20-A 名师归纳总结 借调日期档 案 名 称借用人经手人第 33 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 七、社区文化治理规定1. 目的通过开展丰富多彩的社区文化活动,提升业主的生活质量和居住区域的文化层次,以加强业主对物业治理服务的中意度和认同感；2. 职责范畴 社区文化活动由治理处综合组负责开展并记录；3. 工作程序名师归纳总结 - - - - - - -第 34 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3.1 治理处综合组在平常要每天向业主开放现有的文体设施,如乒乓球台、健身房、棋牌室等；3.2 每年为业主组织一次专项文化活动,如旅行、体育棋牌赛、 儿童绘画、音乐竞赛、家庭趣味竞赛等,并将活动情形向全体业主公告；3.3 以上活动由治理处综合组负责策划,并由其负责事后总结和记录；4. 质量记录：4.1 社区文化活动记录本 C7.5.1-5.21-A 名师归纳总结 - - - - - - -第 35 页,共 35 页