2022年某某生态旅游观光度假区 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 某某生态旅行观光度假区可行性讨论报告第一章 总论一、概述莱州市位于胶东半岛西北部,面积1878 平方公里,人口 87 万；地理大体上山区、丘陵、平原各占三分之一,海岸线 108 公里；莱州古有“ 郡之甲胜” 美称,曾是夏代过国封地,西汉置县,先后为东莱郡、光 州、莱州府的治所,为胶东半岛重要的政治经济文化中心；莱州历史悠 久,文物古迹众多,山海风光秀丽,文化底蕴丰厚,具有得天独厚的旅行 资源；莱州黄金海岸是国内唯独的既有良好的沙滩、优质的海水,又隐藏着 丰富的黄金的海岸,是名符其实的黄金海岸；1、沙滩、黄金、海水相依相存,融为一体,形成了名符其

2、实的黄 金海岸；渤海湾沿岸自西向东从莱州境内才开头有沙滩,在莱州境内 108公里海岸线中,三山岛至金城镇30 多公里海滩是国内沿海最好的沙滩（粗细度以 1mm 以下为主）；莱州黄金储量和生产才能居全国之首,海滨沿岸分布着五家大型金矿,年生产才能达50 多万两；莱州湾海水水质良好,无污染,水质已达到国家一类功能区标准；2、奇妙的景观,悠久的历史,蕴育了丰厚的海疆文化；莱州海边具 有特殊的自然和人文景观；据考证,三山岛一带海边六千年前就有人类聚 居,由此形成了黄金海岸特殊的旅行文化；三山岛自古便有海上“ 三神 山” 之称,秦皇汉武都曾来此揽胜并祭奠阴主,留下很多传奇轶闻；莱州 1 / 12 名师归

3、纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 东海神庙是历代皇帝祭海的圣地,与泰山岱庙、曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑的典范,是中国北方最大的海神庙；3、绵延的林带,宜人的气候,提升了黄金海岸的质量；莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主、长达45 公里约 1200 万棵的沿海防护林,成为沿海的绿色屏障；受此自然净化器的影响,该区域空气质量优于大气质量一类标准,气温达到了国际正确疗养温度18-21 的标准；4、开放的口岸,珍贵的海产,促进了黄金海岸的进展；始建于 1992 年的莱州港是国家一类开放口岸,拥有万吨级泊位,年吞吐量已达到 2

4、40 万吨,二期工程即将开工；莱州湾沿岸水域养分丰富,海中盛产鱼、虾、贝、藻类等 300多种海产品,其中对虾、梭子蟹、文蛤、大竹蛏被誉为莱 州“ 四大名鲜” ；5、初具规模的海边休闲设施和宽阔的前景规划,拓展了黄金海岸的 进展空间；目前,已吸引北京、天津、南京等城市的大型企业在莱州黄金 海岸建成了金沙滩度假村、亚细亚大酒店、北京石景山疗养院等旅行度假设施； 2001年,哈尔滨锦秀集团打算投资1.2 亿元建成锦秀休闲消遣中心,目前,一期工程已竣工,并方案投资建设更大的工程；加上正在规划 中的六类旅行观光功能区,将使黄金海岸的前景更加辉煌；二、建设的必要性和经济意义1、充分利用珍贵的黄金海岸资源

5、莱州市三山岛一带黄金海岸,有一片平缓而均细的沙滩,由海边深 入大海 200M ,水深不超过 1.5M ,海水清亮,水产丰富；海岸沙滩外 侧,广袤的黑松林,为金色沙滩镶嵌了布满生气的翠带；在三山岛西部 5 公里处,有一座海岛芙蓉岛,岸上望去,在缥缈的海中,尤如海市蜃 楼,给人以很多遐想；这碧蓝的海面,可游泳、冲浪、驰船；金色的沙 2 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 滩,可作沙雕、排球、卧床 ；珍奇的海鲜,可垂钓、观看、美食；翠 绿的松林,是自然的休闲佳地；布满珍闻的三山岛更有挖不完的历史故 事,如此秀美的

6、海边,如加以科学规划开发,将使这一珍贵资源得以充分 利用,必将成为生态型观光度假圣地；2、充分发挥优越的区位和交通优势 莱州地处青岛、烟台、潍坊三市交界处,在国内北有北京、天津、大 连,南有青岛,东有烟台、威海,西有潍坊、淄博；在世界上与韩国、日 本隔海相望,处于几何中心位置,通过便利的高速大路、铁路、港口,能 够形成较大的人流物流,极具旅行开发价值；莱州黄金海岸位于莱州市辅 城三山岛区内,距城区 20 公里,地理位置特别优越；3、充分发挥胶东海边旅行首位连接地的作用 莱州是距内陆最近的海边城市,是西部、西南部、西北部进入胶东 半岛的门户；从山东旅行景点的格局看,西部有泰山、曲阜,东部有青岛崂

7、山、烟台蓬莱阁；在泰山至蓬莱的500 多公里的旅行线上,环半岛北部再无有重量的名胜古迹,更无度假休闲型旅行产品；如在三山岛一带黄金 海岸建设一处别具特色的休闲型观光度假区,将大大便利西部、西南部、西北部游客海边之游,同时仍可把莱州作为海边旅行的首站基地,向蓬 莱、烟台、威海、崂山等景区辅射,将拉动胶东半岛的环海旅行；4、充分发挥对第三产业的拉动作用 我市以西大中城市及农村的客源地宽阔纵深,我市及周边城市每年 有来自日本、韩国、港澳台的众多客源,生态型海边观光度假区将吸引大 量的游客观光度假,延长游客在胶东旅行的时间,不仅直接增加旅行的收 入,而且可带动第三产业的迅猛进展,为我省黄金海岸线锦上添

8、花；5、充分利用国家对进展旅行的优惠政策 3 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 旅行业已被列为第三产业的支柱产业和新的经济增长点,国务院、省、市相继出台了加快旅行业进展的看法和优惠政策,该工程在建设期 间,会享受到国家政策优惠,工程建成后,会给投资者带来丰厚的回报；三、可行性讨论的结论1、该工程是国家勉励进展的产业,加快开发可尽早形成产业优 势；2、地理位置优越,自然环境美丽,适合开发海洋生态观光度假 区；3、莱州历史悠久,文物古迹众多,海洋文化丰富,该工程上去后,可与云峰山、寒同山、大基山、千佛阁等景区

9、形成山海璧合优势,促进该 地区旅行业有突破性的进展；四、存在的主要问题由于资金需求量大,应实行多种行之有效的措施和优惠政策吸纳资 金；其次章 开发建设工程内容开发莱州黄金海岸的目的在于将莱州的历史文化与自然景观相融 合,让旅行者在沉醉自然中品味文化的甘醇,在观赏文化的同时感受自然的清爽；该工程突出“ 黄金海岸” 的主题,将49.8 平方公里的区域建成国内一流的海边度假区；该工程方案分六个功能区进行开发建设：一、黄金旅行观光区；金山景区：以三山岛上的三座金山为主题,利用金矿的矿井,建设金山寻宝、金宫探秘、淘金消遣等旅行消遣工 程；黄金博物馆：在金山景区内建设黄金博览馆,全面介绍黄金开发、4 /

10、12 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 生产和使用的历史,展现古今中外黄金制品和生产工艺；黄金珠宝加工区：在金山景区的东南部建设占地0.5 平方公里的黄金珠宝加工区,让游客明白黄金加工的生产流程,并为游客供应金银饰品购买场所；二、沙滩运动观光区；沙滩运动：在三山岛海边沙滩,建设沙 雕、滑沙、沙滩排球等活动设施；海水浴场：建设一流的海水浴场和度 假屋、多功能厅、儿童乐园、室内旅行池、海水温泉、垂钓池等设施；三、水上运动观光区；在海水浴场东侧,建设海上运动中心,开展 冲浪、游艇、潜水、水上飞机等运动工程,建设水上游艇俱

11、乐部；四、林带疗养观光区；在沿海黑松防护林带建设森林浴、自然氧吧 设施；五、传统民俗游观光区；马术场：利用荒滩地建设占地约 15 万-20 万平方 M 的马术场；武术擂台：充分发挥莱州中华武校的知名度,在旅行区内开展武术竞技表演和学术沟通活动；特色旅行：在渔村开展“ 做一天渔民” 和“ 当一次水手” 等民俗旅行活动；复原建设东海神 庙；六、高雅休闲度假区；建设高标准高尔夫球场、星级宾馆、海边度 假别墅和海洋文化馆；在搞好以上六个功能区的同时,沿海边潮间带外侧,修建约 50 公里 的海边大路,顺路建设海岸艺术景观,形成生态海边旅行专线；第三章 配套建设条件一、工程位址：位于莱州市三山岛一带黄金海

12、岸 二、占地面积：自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴一带海边,面积约 5 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 49.8 平方公里；三、交通和通讯 1、交通 莱州市大路四通八达；莱州到青岛飞机场只需一个半小时,到烟台机场 2 小时,到潍坊机场1 小时；水路有莱州港、虎头崖港、海庙港等港口,其中莱州港为拥有万吨级泊位的国家一类开放港口,已开通莱州大连客运航线；德州至烟台的铁路（沿渤海经莱州市）正在修建,与莱州 港相连；有与北京、天津、上海、南京、济南、郑州、杭州等城市来回的 豪华旅行车；从莱州至三山岛,是6 车道宽的

13、优良一级大路,从城内动身,20 分钟可到达三山岛；2、通讯莱州拥有世界闻名的美国5ESS 电话交换设备组建的全国县市级最大通讯网,目前全市电话交换机总容量已超过 150000 部；拥有世界最先进的 SDH 传输网,全部实现光缆化、数字化；拥有无缝数字移动电话网；全市移动电话用户已超过60000 户；拥有与全国各大中城市联网的高速寻呼系统；拥有可随时满意客户需求的无线电话接入电话系统；3、水电条件 已设有供水、供电总管线,可满意工程需要；四、目前在建和拟建工程自虎头崖港至石虎嘴一带长约50 公里的海岸线上,市政府已确定在沿海潮间带外侧,沿海岸修建环海旅行大路；其中海边中心旅行区路段,配套建设海岸

14、艺术景观和别墅小区,形成风景特殊的海岸旅行专线；该工 程可望在 2002 年完工；6 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在海北嘴海边,总投资 1.2 亿元的锦锈康乐中心,正在兴建,目前已完成投资 2000 万元；这些工程建成后,将使秀丽的海边逐步形成交通快捷、旅行功能完善、游乐工程众多、独具特色的观光、休闲、度假佳地；第四章 工程投资概算在黄金海岸生态旅行度假区主要建设六个功能区及有关配套设施,总投资约 10.2 亿元,各功能区投资概算如下表；功能区工程投资概算（万元）黄金旅行观光区金山景区5000 黄金

15、博览馆2000 沙滩运动观光区黄金珠宝加工区5000 沙滩运动2000 海水浴场2000 水上运动观光区海上运动中心3000 水上游艇俱乐部5000 林带疗养观光区旅行专用码头2000 森林浴、自然氧吧5000 传统民俗游乐区马术场5000 武术擂台5000 特色旅行1000 高雅休闲度假区东海神庙10000 高尔夫球场20000 星级宾馆10000 海洋度假别墅7000 海边旅行专线大路海洋文化馆3000 10000 合计102000 7 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第五章 环境爱护工程建成后,基

16、本无污染；生活用废水,排入净化池,经分别降解 处理后,排入大海,不需考虑环保投资；第六章 旅行市场分析猜测一、地理位置优越；莱州市隶属于国家级优秀旅行城市烟台市,靠 近青岛、济南、烟台、潍坊,周边地区经济发达,是我国主要旅行接待地 和客源产出地,具有向莱州分流客源的条件；莱州市是胶东地区距内陆最近的沙滩海边度假地,夏日充分的阳光,无污染的沙滩,清亮的大海,凉快的海风及美味海珍,对北京、天津、华 北、西南地区等内陆游客具有庞大的吸引力；二、旅行特色鲜明；黄金海岸生态旅行观光度假区具有四大特色：一是黄金海岸名符其实；地上海岸不仅有黄金沙滩,地下更盛产黄 金,在全国独一无二,这对于从没见到黄金生产过

17、程的游客来说极具吸引 力；二是绵延的林带和清亮和海水,造就了特殊的生态型旅行环境,对日益重视健康旅行的游客极具吸引力；三是东海神庙是皇帝祭海圣地,在全 国独一无二,可满意游客的奇怪心,一睹海文化的风采；四是我市中华武 校多次在国际国内竞赛中获得佳绩 ,在景区内设擂比武,发扬国学国萃是中 外游客喜闻乐见的工程；三、与知名景区较近；西距泰山、曲阜350 公里,南与青岛崂山、东北与蓬莱阁相邻,工程建成后可与这些景区串成黄金旅行线路,分流一部 8 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 分客源到我市；四、月季花已形成观

18、看功能；月季是莱州的市花,全市栽培达到 6000 亩,每年 5 月 25 日是莱州市的月季花节,节日期间,将有数十万人 集合市区庆祝节日,可带来大量客源；五、我市国内外闻名的云峰山、大基山、神仙洞景区,也将吸引众 多的客源；鉴于以上有利因素,工程建成后,通过良好的宣扬促销和运作,我 市将吸纳游客可达 300-600 万人；第七章 经济效益分析本度假区的收入主要来源是门票收入和消遣餐饮消费收入（此外仍 应有旅行区分墅房产收入,本报告暂不考虑）,而收入的高低取决于旅行 区吸纳游客的数量的多少,又直接与工程建设的档次、规模、功能、特色 及宣扬炒作有关；因此,搞好工程开发及配套建设是胜利的基础,广泛地

19、 宣扬促销是招徕客源的关键,优良、完善、周到的服务是客源稳固增加的 保证；对本旅行区我们不妨提出两个追求目标,一是海边休闲度假要达到 北戴河的知名度；二是人文景观（海庙）要达到蓬莱阁的知名度；北戴河每年的接客量 700 万人,蓬莱阁每年的接客量180 万人（仅门票收入达8000 万元）,综合收入达到 10 亿元；从进展的观点看,黄金海岸生态观光度假区,在不太长的时间内（5-10 年期间）,完全可以达到蓬莱阁、接近北戴河的规模；工程建成后,在近期内,我们把接客量定位在 300 万人,是有可比性的,下面以接待 一、 门票收入300 万游客猜测效益；黄金旅行观光区每人按15 元,沙滩运动观光区每人按

20、10 元,水上9 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 运动观光区每人按10 元,林带疗养观光区每人按10 元,传统民俗旅行区每人按 15 元,海洋文化馆每人按 10 元,总票价 70 元；门票收入 =70 元 300（万人） =2.1 亿元 二、 经营成本（一）工资：以治理人员500 人,每人每年工资 10000 元计,全年工资费 500 万元（二）修理保养费：按总投资额的1% 计,全年修理保养费1020 万元（三）水电费：按总投资额的 0.5%计,全年费用 510 万元（四）折旧按总投资额的 1.5%计,

21、全年折旧费 1530 万元以上四项合计,经营成本约为 3560 万元；三、 利税 利税总额 =2.1 亿元-0.356 亿元=1.744 亿元 四、 餐饮消遣收入在 300 万游客中,按 150 万人（中长程游客）在此住宿、餐饮、娱 乐运算,平均日消费 300 元,营业额为：300 元 150 万人=4.5 亿元 利税率按 15%计,利税为 0.675 亿元；以上利税总额为： 1.744 亿元+0.675 亿元=2.389 亿元 五、税金分析（1） 营业税：外商投资企业按营业额5%征收,年应缴营业税为：（2.1+4.5 ）亿 5%=0.33 亿元；（2）所得税享受“ 两年免征,三年减半征收”

22、的优惠政策,前两年每 年的利润为 2.389 亿元-0.33 亿元=2.059 亿元,从第三年至第五年,所得10 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 税按 12%征收,应交税金为： 2.059 亿元 12%=0.2471 亿元 每年的利润为： 2.059 亿元-0.2471 亿元=1.8119 亿元 前五年的利润总额为： 9.5537 亿元；每年平均利润为： 1.9101 亿元；六、 财务评判（一） 财务盈利性分析 投资利润率 = 年平均税后利润 / 总投资 100%=1 、9101 亿元/10.2 亿

23、元 100%=18.7% 投资利税率 = 年平均利税额 / 总投资 100%=2.389 亿元/10.2 亿元100%=23.4% 全 部 投 资 回 收 率 = 总 投 资 / （ 利 润 + 折 旧 ） =10.2 亿 元 /（1.9101+0.153 ）亿元=5 年从以上分析看,当游客人数稳固在 资利税率都比较抱负；投资回收期仅为300 万人次时,投资利润率、投 5 年；如方案建设期为 3 年,投资者收回全部投资约为 8 年；以后,随着经济进展,景区的不断完善,知名 度不断提高,利税额将呈长期稳固增长趋势；（二） 盈亏平稳及敏锐性分析每年的经营成本为0.356 亿元（不考虑餐饮住宿）,在

24、门票价格确定的情形下,影响利润的主要因素是游客人数的变化,其盈亏平稳点为：BEP=年总成本 / 门票价格=0.356 亿元/70 元=50 万人；每年至少要 有 50 万名游客,方可保持盈亏平稳；假如游客仅游玩部分景点,我们把 门票的收入确定在 50 元时,就需要有 71 万名游客方可保持盈亏平稳；在人数确定的情形下,影响利润的主要因素是价格；门票价格的确 定,要充分考虑到游客的接受程度,过高过低都会影响到人数和收入,因11 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 此,经营中,应尽力做到适度、合理；总的来说,

25、游客人数是最关键的因素；要环绕增加景区的吸引力和 凝结力大做文章,实施一些必要的手段进行宣扬促销,不断提高在国内外 的知名度；只有储备不断增长的客源,才会不断提高经营收入；第八章 结论依据以上分析,莱州黄金海岸是值得投资开发的风水宝地,尽管先期 投资较大,但建成后,其经营成本基本上处于长期稳固状态,不会因游客 增加而同比增加成本；所以该景区一旦形成规模优势和名胜优势,其后劲 就会源源不断地释放出来；旅行业被誉为朝阳产业,是国家、各级地方政 府支持、勉励进展的产业；莱州市政府已制定出相关优惠政策；经营者只 要治理得法,经营有方该景区将成为胶东旅行的热点；无论是从产业政 策、地理环境、财务核算诸方面进行分析,该工程经济可行如能把握时 机,将会受益无限；2002 年 5 月 28 日12 / 12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页