2022年全国房地产估价师深度自测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于（）。A.基准回收期B.项目开发期C.项目销售期D.动态投资回收期【答案】 D2. 【问题】 下列关于房屋租赁的说法错误是( )。A.我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B.住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C.非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D.对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证【答案】 B3. 【问题】 一般来说，投资于房地产信托基

2、金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（）。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】 B4. 【问题】 李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书【答案】 C5. 【问题】 某宗房地产2006年5月的成交价格为3500元/m2，以2002年1月为基期的该区该类房地产2006年4月2007年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2

3、007年6月的价格接近( )元/m2。A.3806B.3881C.3926D.4866【答案】 A6. 【问题】 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C7. 【问题】 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%

4、时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】 D8. 【问题】 某国的现金流通量为4000 万亿元，单位和个人的活期存款为1000 万亿元，单位和个人的定期存款为2000 万亿元，其他存款为500 万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。A.4000B.5000C.7000D.7500【答案】 A9. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得商品房预售许

5、可证，准许销售300套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C10. 【问题】 2011年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某县一块国有土地的使用权，投资6000万元，开发普通商品住房。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。该项目于2011年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2012年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。A.该市人民政府土地管理部门B.该县人民政府行政管理部门C.该县人民政府D.该市人民政府【答案】 A11. 【问题】 假设银

6、行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】 B12. 【问题】 张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态

7、。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整【答案】 D13. 【问题】 甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。A.位置B.教育配套设施C.环境质量D.设施与设备【答案】 D14. 【问题】 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.

8、与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 A15. 【问题】 某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。A.被征收人协商B.房屋征收部门选定C.被征收人投票选定D.被征收人摇号【答案】 B16. 【问题】 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A.1.2%B.10%C.12%D.20%【答案】 C17. 【问题】 公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A.维修和保养费B.杂项费用C.法定税费D.能源费【答案】 C18. 【问题

9、】 某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920【答案】 C19. 【问题】 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预（销）售商品房。委托协议

10、签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。A.由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续B.由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批C.由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续D.由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批手续【答案】 C20. 【问题】 距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距

11、离【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（）。A.国家强制性B.标的的自有性C.主体的特定性D.目的的利他性E.权利义务的对等性【答案】 ACD2. 【问题】 不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场B.一个高尔夫球洞C.一条保龄球球道D.封闭使用的大院深处的一幢房屋E.一个游泳馆【答案】 BCD3. 【问题】 优先股股东享有的权利有（）。A.要求赎回权B.分配股息优先权C.有限表决权D.重大决策表决权E.分配剩余资产优先权【答案】 ABC4. 【问题】 选择写字楼租户时需要考虑的

12、因素包括（）。A.商业信誉和财务状况B.可出租面积或可使用面积C.出租单元的面积规划和室内装修D.所需面积大小E.需要提供的物业管理服务【答案】 AD5. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC6. 【问题】 下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】 A7. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E

13、.借款合同【答案】 B8. 【问题】 在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（）。A.盈利能力B.贷款偿还能力C.抗风险能力D.改善就业能力E.资金平衡能力【答案】 ABC9. 【问题】 下列千兆以太网标准中，传输距离最长的是（）。A.1000BASE-TB.1000BASE-CXC.1000BASE-SXD.1000BASE-LX【答案】 D10. 【问题】 对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】 ACD11. 【问题】 引起建筑物物质

14、折旧的因素包括（）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】 AC12. 【问题】 土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】 BCD13. 【问题】 房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案【答案】 BC14. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.合法建造房屋取得房屋所有权B.权利人放弃房屋所有权C.继承取得房屋所有权D.产权交换取得房屋所有权E.

15、依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权【答案】 ABC15. 【问题】 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下停车场免税【答案】 ACD16. 【问题】 在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（）。A.取消合同中任何一项工作B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线.标高

16、.位置或尺寸D.为完成工作需要施加的额外工作E.改变合同中任何一项工作的施工时间【答案】 BCD17. 【问题】 下列属于平均指标的有（）。A.中位数B.众数C.全距D.标准差E.调和平均数【答案】 AB18. 【问题】 以下应列入资产负债表的有( )。A.利润项目B.符合费用定义和费用确认条件的项目C.符合收入定义和收入确认条件的项目D.符合负债定义和负债确认条件的项目E.符合资产定义和资产确认条件的项目【答案】 D19. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计

17、划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD20. 【问题】 “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等基础设施条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修

18、设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装

19、修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。2. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该

20、饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题【答案】1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最

21、佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年

22、限，确定最终结果。测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。3. 本次估价背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市

23、场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定

24、估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。【答案】1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价

25、按证载面积为准。4. 房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结

26、果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式V=（A/Y）1-1/（1+Y

27、）n的计算结果有误；5. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构

28、重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。