2022年全国房地产估价师通关题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3【答案】 D2. 【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012

2、年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.W市人民政府房屋征收管理部门B.W市人民政府C.H省人民政府房屋征收管理部门D.H省人民政府【答案】 B3. 【问题】 甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值【答案】

3、B4. 【问题】 下列关于债券发行的表述中，正确的是（）。A.若市场利率低于债券利率，则平价发行B.若市场利率等于债券利率，则溢价发行C.若市场利率等于债券利率，则折价发行D.若市场利率高于债券利率，则折价发行【答案】 D5. 【问题】 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 B6. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划

4、总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.750B.900C.1400D.1800【答案】 C7. 【问题】 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】 A8. 【问题】 采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能

5、折旧【答案】 A9. 【问题】 某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.收益资本化法B.修复费用法C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法【答案】 B10. 【问题】 市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 C11. 【问题】 下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场【答案】 A12. 【问题】 距离

6、是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 D13. 【问题】 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】 C14. 【问题】 随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】

7、 A15. 【问题】 评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1000元/m2，（甲别墅的装修标准为1200元/m2），因乙别墅的周边环境略逊于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅低5%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9690B.10200C.10500D.10736.84【答案】 D16. 【问题】 某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（）万元。A.2540B.2648C.2720D.2400【答

8、案】 D17. 【问题】 方案经济比选存在的关系不包括（）。A.互斥关系B.独立关系C.相关关系D.独立互斥关系【答案】 D18. 【问题】 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 B19. 【问题】 下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地

9、容积率D.土地使用期限【答案】 B20. 【问题】 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料【答案】 ABC2. 【问题】 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的抵押权人C.房屋的地役权人D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人利害关系人E

10、.房屋的建设用地使用权人【答案】 ABC3. 【问题】 下面的应用层协议中通过UDP传送的是（）。A.SMTPB.TFTPC.POP3D.HTTP【答案】 B4. 【问题】 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】 AD5. 【问题】 下列关于垄断竞争市场的表述中，正确的有（）。A.垄断竞争市场中，各厂商的产品不同质，存在一定的差别B.垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业C.垄断竞争市场不能实现资源的自由流动D.垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者E.垄断竞争市场中，每个

11、厂商对自己的产品都享有一定排斥其竞争者的垄断权利【答案】 ABD6. 【问题】 广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 ABCD7. 【问题】 下列划拨土地中，应采取土地出让或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的B.国有企业改组为股份合作制的C.国有企业租赁经营的D.非国有企业兼并国有企业的E.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的【答案】 ABCD8. 【问题】 市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A.描述性调查B.试探性调

12、查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】 ABD9. 【问题】 影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】 ACD10. 【问题】 会计差错的内容包括（）。A.原始记录和会计数据的计算差错B.抄写差错C.对事实的疏忽和误解D.对会计政策的误用E.篡改凭证【答案】 ABCD11. 【问题】 下列保险中，属于财产保险的有（）。A.工程保险B.运输货物保险C.海上保险D.人寿保险E.劳动工伤保险【答案】 ABC12. 【问题】 下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.空置率B.资本化率C.运营费用D

13、.开发期与租售期E.建筑安装工程费【答案】 BD13. 【问题】 征收集体土地时，应合理使用征地补偿相关费用，其中用于菜田开发建设和土地调整与治理的费用包括（）。A.菜田基金B.耕地占用税C.土地荒芜费D.土地复垦费E.征地管理费用【答案】 ACD14. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】 ABC15. 【问题】 (2013真题) 三级资质的

14、房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD16. 【问题】 关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答案】 ABD17. 【问题】 某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限【答案】 BD18. 【问题】 采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税

15、D.土地增值税E.契税【答案】 BC19. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB20. 【问题】 会计的基本职能为( )。 A.会计准则B.会计分期C.会计基础D.会计核算E.会计监督【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1月8月房地产价格定

16、基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102100/100100/102=6344(元/m2)比准价格C=690099.2%100/100100/1031

17、00/100100/101100/100100/100100/102100/102100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)【答案】KA计算错，应为1051/1048=100.3%2比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99100/101元/m2=6487元/m23比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=690099.2%100/100100/103100/

18、100100/101100/100100/100100/99100/102100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题2. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2

19、)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值

20、率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。3. 某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m

21、2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0请计算该房地产目前的积

22、算价值。【答案】具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98480051/（501）=108248

23、0（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用66万元4. 某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和

24、不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净

25、收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。