2022年云南省房地产估价师模考题型.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 因公共利益需要,政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房,其中一处办理了权属登记,另一处为其 10 年前自行建设,未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后,张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料,按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记,不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10 年未被拆除,可
2、认定为合法,按照合法建筑进行评估【答案】 A2. 【问题】 在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 B3. 【问题】 2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2,预测销售量为350万m2,如果平滑指数=0.65,则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为()万m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】 B4. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用
3、按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C5. 【问题】 某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。A
4、.75.56B.81.67C.85.00D.86.67【答案】 B6. 【问题】 用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 A7. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产投资风险中,不能通过投资组合来分散、抵消的是()。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】 C8. 【问题】 一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(4)种情况D.第(5)种情况【答案】 A9. 【问题】
5、 房地产价格是由房地产的()三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【答案】 A10. 【问题】 下列不属于比较法适用估价对象的是()。A.存量成套住宅B.房地产开发用地C.商铺D.古建筑【答案】 D11. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元,其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付,工程分三期建设(用地规模相同),每期投资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工,2008年8月底,开发公司已投入500
6、0万元,9月1日拟向银行申请在建工程抵押,2009年6月一期工程竣工依法交付使用,同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元,此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同,约定按建筑面积计价,产权登记面积与约定面积误差不得超过2%,否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元,其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后,购买该小区中一套住宅,购买时申请了公积金抵押贷款,担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修
7、住宅,同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下,职工李某于一年后即2010年10月发现装修质量问题,而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修,最终由物业公司进行了维修。A.不可以设定,因房屋工程尚未竣工B.可以设定,因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定,因符合在建工程抵押条件D.不可以设定,因建设工程总投资未超过法定比率【答案】 B12. 【问题】 以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】 B13. 【问题】 若您已通过全国房地产估价师执业资格
8、考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 D14. 【问题】 从( )年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 B15. 【问题】 通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】 D16. 【问题】
9、对人体产生严重心理影响的污染是( )。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染【答案】 B17. 【问题】 收益法是以( )为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 C18. 【问题】 某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C19. 【问题】 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土
10、地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于()。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 A20. 【问题】 铁路干线两侧区域适用( )声环境功能区。A.2类B.3类C.4a类D.4b类【答案】 D二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 关于拍卖保留价的说法中,正确的有( )。.A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等目前市场价E.
11、保留价一般低于目前市场上的交易价【答案】 ABC2. 【问题】 在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有( )。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】 BD3. 【问题】 (2017年真题) 关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】 ACD4. 【问题】 城市规划报建审批管理包括()。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理
12、C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处【答案】 ACD5. 【问题】 在城市规划实施管理中,报建审批管理包括审批核发( )。A.建设用地批准书B.建设项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】 BCD6. 【问题】 上述保险合同的当事人有( )。A.该商业银行B.该财产保险公司C.该房地产开发公司D.该咨询公司【答案】 BD7. 【问题】 物质折旧可进一步从()几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【答案】 BCD8. 【问题】 房地产经纪人协理享有
13、的权利有()。A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬C.有权加入房地产经纪机构D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务E.为委托人评估出售房屋的价格【答案】 BC9. 【问题】 承包商的主要合同关系通常包括()。A.保险合同B.分包合间C.加工合同D.销售合同E.勘察设计合同【答案】 ABC10. 【问题】 某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2
14、、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为 14m,基底面积均为 860m2,共 8 层,其中一层建筑面积 720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年,甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元,其中,销售收入净额 l.58 亿元,营业成本 0.85 亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元,所得税税率为 25。A.中心B.工业C.商业D.交通港口【答案】 BD11. 【问题】 下列关
15、于所有权的表述中,正确的有( )。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权【答案】 BC12. 【问题】 有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】 AB13. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施的行为有()。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC14. 【问题】 通常情况下不得拍卖的房地产有()
16、。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋【答案】 ACD15. 【问题】 下列关于注册结构工程师的说法中,错误的是( )。A.注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书,从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法,一般2年举行一次D.取得注册结构工程师资格证书者,可以直接从事结构工程业务E 注册
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