2022年全国房地产估价师提升测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B2. 【问题】 在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】 B3. 【问题】 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）

2、万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81【答案】 B4. 【问题】 物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】 B5. 【问题】 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】 C6. 【问题】 在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（ ）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】 B7. 【问

3、题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D8. 【问题】 下列关于我国不动产登记的表述中，不正确的是（ ）。A.依法登记的不动产权利受国家法律保护B.土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记C.经法定登记机关登记的不动产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记【答案】 D9. 【问题】 建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%

4、，大型复杂工程约占0.2%1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 C10. 【问题】 （2013年真题）注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（ ）学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120【答案】 D11. 【问题】 当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（ ）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B12. 【问题】 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（ ）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人

5、员费用【答案】 B13. 【问题】 下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】 D14. 【问题】 房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 B15. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年

6、总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】 B16. 【问题】 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）A.金融投资和实物投资B.短期投资和长期投资C.直接投资和间接投资D.生产性投资和非生产性投资【答案】 A17. 【问题】 产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称

7、为（ ）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】 B18. 【问题】 房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】 D19. 【问题】 （2014年真题）下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（ ）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有【答案】 B20. 【问题】 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 A二 , 多选题 (共20

8、题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用【答案】 ABC2. 【问题】 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】 BC3. 【问题】 房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】 BCD4. 【问题】 下列污染源中，属于大气污

9、染源的有( )。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】 AB5. 【问题】 综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（）。A.绝对指标B.相对指标C.统一指标D.平均指标E.变异指标【答案】 ABD6. 【问题】 法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法B.国际法C.实体法D.程序法E.普通法【答案】 AB7. 【问题】 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（）。A.越是家庭生活的必需品，则其需求弹性越大B.当供给价格弹性系数为0时，称供给完全无弹性C.需求价格弹性系数的数值一般为正值D.收入弹性系数小于0，表

10、明商品为低档品E.如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求为单一价格弹性【答案】 BD8. 【问题】 收益性房地产包括（）。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】 ABCD9. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全民事行为能力的【答案】 AD10. 【问题】 下面的应用层协议中通过UDP传送的是（）。A.SMTPB.TFTPC.POP3D.HTTP【答案】 B11. 【问题】 房地产行政法规包括（）。A.物业管理条例B.商品房销售管理

11、办法C.城市房地产开发经营管理条例D.不动产登记暂行条例E.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法【答案】 ACD12. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】 ABD13. 【问题】 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地【答案】 C14. 【问题】 查账的原则包括（）。A.独立性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性

12、原则E.可靠性原则【答案】 ABCD15. 【问题】 措施项目费的内容包括（）。A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.二次搬运费D.冬雨季施工增加费E.社会保险费【答案】 ABCD16. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权

13、D.开发公司开始支付的款项是一种定金【答案】 BC17. 【问题】 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD18. 【问题】 在建立TCP连接过程中，出现错误连接时，（）标志字段置“1”。A.SYNB.RSTC.FIND.ACK【答案】 B19. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要

14、内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD20. 【问题】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让

15、年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；

16、装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估

17、该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格A2200100/100(1-1-0.5%)6100/972336.94(元/m2)比准价格B2050100/100(1+0.5%)9100/922330.56(元/m2)比准价格C2380100/103(1+0.5%)4100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)32304.16(元/m2)V2304.

18、16100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.7922033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.871000216.89(万元)2. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师

19、：（注册号），（注册号）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本

20、角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40（2015年6月17日2004年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑

21、建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2015年6月17日2007年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。3. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增

22、长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：4. 下列房地产估价报

23、告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依

24、据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益

25、法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。