2022年全省房地产经纪人深度自测测试题85.docx

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1、2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期

2、2年，租金为65元/（m2月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。A.居间合同B.代理合同C.委托合同D.行纪合同【答案】 B2. 【问题】 房地产经纪机构客户关系管理的核心是()。A.客户分析子系统B.客户资料数据库C.客户联络中心D.决策支持子系统【答案】 B3. 【问题】 一种新型的房地产项目进入市场阶段，采取高价策略，力争在短期内赚取最大利润，这是一种()。A.稳定价格策略B.渗透定价策略C.撇脂定价策略D.心理定价策略【答案】 C4. 【问题】 土地价格，理论上讲是地租的资本化;实际地价的价值构

3、成包括：土地的开发成本、土地的开发利润以及( )。A.投资利息B.税费C.管理费D.一定年数的地租总额【答案】 D5. 【问题】 某规划居住区原有高层建筑面积30000m2，其中拆除原有高层建筑面积15000m2。新建高层建筑面积60000m2，则拆建比为（ ）。A.12.5B.20.0C.25.0D.50.0【答案】 C6. 【问题】 下列房源中，（）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。A.集资房B.房改房C.解困房D.商品房【答案】 B7. 【问题】 我国不动产物权的公示方式采取（）方式。A.占有B.登记C.交付D.备案【答案】

4、B8. 【问题】 在某项目投资分析中，假定折现率i1=11时，财务净现值为0.668万元；折现率i2=12时，财务净现值为-7.24万元，则该项目的内部收益率最接近（ ）。A.11.08B.11.5C.12.84D.19.44【答案】 A9. 【问题】 美国、加拿大采用的MLS系统类型是( )。A.全国性的MLS系统B.企业内部的MLS系统C.企业之间的MLS系统D.独家代理的MLS系统【答案】 A10. 【问题】 对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（ ）。A.房屋所有权证B.房屋购买协议证书C.土地使用权证D.他项权利证书【答案】 B11. 【问题】 职工住房公

5、积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年（）为结息日。A.1月1日B.6月30日C.7月30日D.12月30日【答案】 B12. 【问题】 我国城镇住房制度改革经历了三个阶段，其中不包括（ ）。A.试点探索阶段B.快速发展阶段C.全面推进阶段D.深化改革阶段【答案】 B13. 【问题】 向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本()元收取工本费。A.10B.20C.50D.80【答案】 A14. 【问题】 土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。A.房改房B.已购公有住房C.国家机关用地D.经济适用住房【答案】 D15. 【问题

6、】 共用题干A.良好的判断力B.一定的面谈技巧C.说服别人的能力D.丰富的社会关系【答案】 A16. 【问题】 张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认

7、为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。A.李某违约，应双倍返还预付款B.张某违约，无权要求返还预付款C.合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任D.甲机构负有赔偿责任【答案】 C17. 【问题】 不属于房地产经纪机构人力资源管理具有的特点的是( )。A.人本性B.战略性C.合法性D.稳定性【答案】 D18. 【问题】 共用题干A.成本加成定价法B.市场比较定价法C.指标定价法D.目标成本定价法【答案】 B19. 【问题】 房地产开发商或二手房所有权人采用直销这一销售方式，所能体现出的优势是（ ）。A.扩大了销售半径B.及时获得市场对产品的反馈C.

8、销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度D.帮助其快速回笼资金【答案】 C20. 【问题】 下列不属于人为电磁辐射污染源的是（）。A.广播B.电视辐射系统的发射塔C.宇宙线D.人造卫星通讯系统的地面站【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 市场营销环境的特征包括( )。A.客观性B.相关性C.差异性D.无限性E:多变性【答案】 ABC2. 【问题】 投资具有的特性有（）。A.投资必须有经验B.投资必须有投入C.投资必须求回报D.投资具有风险性E.投资具有时间性【答案】 BCD3. 【问题】 下列属于经纪活动特点的有（ ）。(2006年真题

9、)A.活动内容的服务性B.活动对象的固定性C.活动范围的广泛性D.活动主体的专业性E.活动目的的前瞻性【答案】 AD4. 【问题】 关于法律适用的说法，正确的有（ ）。(2012年真题)A.法律解释优先于法律文本B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力C.法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效D.城市房地产管理法中涉及物权的规定，优先于物权法中涉及物权的规定E.某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规【答案】 D5. 【问题】 房地产经纪人员在房地产管理部门进行产权核验时，应查询的房地产权利情况包括（）。A.是否设定抵押B.

10、是否是共有房屋C.是否被法院查封D.是否在使用中E.权利类型【答案】 ABC6. 【问题】 下列各项个人所得，属于免纳个人所得税的有（）。A.国债和国家发行的金融债券利息B.福利费、抚恤金、救济金C.保险赔款D.军人的转业费、复员费E.按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费【答案】 ABCD7. 【问题】 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证的，应提交( )等证件及资料。A.建设工程规划许可证B.工程施工合同C.建设用地规划许可证D.企业资质等级证书E.投入资金达到工程建设总投资的20%以上的证明【答案】 ABD8. 【问题】 计算机舞弊包括计算机

11、系统的舞弊和利用电子计算机系统进行的舞弊。前者是以计算机及相应设备、程序和数据为对象，通过故意掩盖真相、制造假象或以其他方式欺骗他人、掠取他人财物或以不正当目的而实施的任何不诚实、欺诈的故意行为；后者是利用计算机作为实现舞弊的基本工具，利用计算机编制程序进行舞弊。A.超市收银员小李在顾客购买商品时，故意不扫条形码，不将商品销售信息录入电脑，而是只接收取现金，据为己有B.卢某是公司的会计，在电脑自动生成记账凭证后，又采用虚增材料成本的方式篡改电脑上的会计记录，形成新的记账凭证和账簿，以此牟利C.某电商程序员在销售系统后台植入木马，每天从每位消费者账户中多扣一分钱，并自动转入自己的账户D.研究生小

12、王做的课题是调查老年人的商品消费习惯，小王设计了在线问卷，把链接发给同学，让同学们填写问卷，并用收集的数据撰写论文【答案】 D9. 【问题】 执业规范具备的特点有（ ）。A.行业性B.时代性C.实用性D.现实性E.广泛性【答案】 ABC10. 【问题】 房地产经纪人在带领客户看房之前，应当做好如下（）的准备。A.填写房屋状况说明书B.主导看房过程C.提前查勘房屋D.与交易双方约定具体的看房时间E.确定一条最佳看房路线【答案】 CD11. 【问题】 关于业主委员会的说法中，正确的是()。A.业主委员会向业主大会负责B.业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离C.业主委员会由业主大会选

13、举产生D.业主委员会是业主大会的执行机构E.业主大会应当在第二次会议召开时选举产生业主委员会【答案】 ABCD12. 【问题】 关于房地产市场的参与者，下列说法正确的有（）。A.房地产需求者在房地产交易中的取向，总的讲是“物有所值”，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权B.对投资性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格C.房地产需要的资金主要是用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”D.房地产市场管理者主要是有关行政管理部门和行业自律组织E.全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人

14、学会【答案】 AD13. 【问题】 房地产经纪机构所提供的服务项目中的基本服务内容包括（）。A.房地产登记手续代办B.提供房地产市场信息C.告知交易风险D.协助实地看房E.房地产抵押贷款代办【答案】 BCD14. 【问题】 （四）2014年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售

15、该商品住宅。2015年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2016年3月，贷款法定利率从5调整为6。A.取得土地使用权证书B.投入建设资金达到工程建设总投资15以上的证明C.持有建设工程规划许可证D.取得商品房预售许可证【答案】 ACD15. 【问题】 按政府有关规定，不能出租的房屋有（）。A.违法建筑B.不符合防灾等强制性标准C.违反规定改变房屋使用性质D.不符合使用安全标准E.房改房【答案】 ABCD16. 【问题】 以下符合房地产经纪人执业资格考试报名条件的有( )。A.取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3

16、年B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D.取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年E.取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年【答案】 ABD17. 【问题】 在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守( )的原则。A.依法征地B.区分有偿使用和无偿使用土地C.保证国家建设用地D.妥善安置被征地单位和农民E.珍惜耕地，合理利用土地【答案】 ACD18. 【问题】 成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，也是企业普遍采用的定价方法，具体包括().A.

17、比较定价法B.指标定价法C.盈亏平衡定价法D.变动成本定价法E:目标利润定价法【答案】 CD19. 【问题】 在房地产经纪专业人员职业资格考试中，人力资源和社会保障部的职责有（ ）。A.编制考试大纲B.指导确定考试合格标准C.对房地产经纪专业人员职业资格考试进行检查、监督D.组织考试命题E.组织成立考试专家委员会【答案】 BC20. 【问题】 房地产经纪业务记录的主要内容包括（）。A.房地产经纪服务合同B.房地产交易合同（买卖和租赁合同）C.房屋状况说明书D.住宅使用说明书E.客户分类表【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用

18、房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公

19、司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，

20、甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当

21、由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，

22、乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销

23、4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由

24、出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租

25、赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当

26、事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。

27、根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公

28、司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元

29、，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经

30、出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前

31、3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张

32、解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）