2022年全省房地产估价师点睛提升试卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 C2. 【问题】 甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（

2、 ）万元。A.16.821.6B.21.624C.24D.100【答案】 A3. 【问题】 (2017年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险【答案】 B4. 【问题】 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D5. 【问题】 路线价法主要适用于（ ）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B

3、.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 A6. 【问题】 下列关于银行外部组织形式叙述错误的是( )。A.单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B.总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C.集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D.连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的【答案】 C7. 【问题】 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师

4、，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D8. 【问题】 采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670【答案】 A9. 【问题】 甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算

5、。A.合同签订B.合同生效C.权利被侵害D.乙知道或者应当知道权利被侵害【答案】 D10. 【问题】 下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】 C11. 【问题】 买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 B12. 【问题】 营改增之后，北京市个人将

6、购买不足（）年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。A.1B.2C.5D.7【答案】 B13. 【问题】 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】 D14. 【问题】 房地产投资的经济效果主要表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】 A15. 【问题】 （2016年真题）国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。A.房屋征收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位【答案】 A16. 【问题】 某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内

7、的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】 A17. 【问题】 对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 A18. 【问题】 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。A.室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按

8、自然层计算建筑面积B.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积【答案】 A19. 【问题】 在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（）。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金流风险【答案】 A20. 【问题】 某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%

9、，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD2. 【问题】 对带租约的房地产

10、进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价【答案】 ABD3. 【问题】 房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E 中介服务【答案】 ABD4. 【问题】 在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】 ACD5. 【问题】 在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。A.经营成本估算表B.借款还本付息估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与营业税金

11、及附加估算表E.项目总投资估算表【答案】 ABC6. 【问题】 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费【答案】 BC7. 【问题】 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工

12、业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下停车场免税【答案】 ACD8. 【问题】 正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】 ABCD9. 【问题】 下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金

13、E.专业人员费用【答案】 ABC10. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD11. 【问题】 房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】 BD12. 【问题】 商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A13.

14、 【问题】 以下指标属于市场指标的是( )。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积E 预售面积【答案】 ABC14. 【问题】 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】 BCD15. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC16. 【问题】 关于房地产估价报告签名、

15、盖章的说法，正确的有（）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】 ABC17. 【问题】 政府宏观调控房地产的手段包括( )。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】 BCD18. 【问题】 (2016年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB19. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业

16、估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD20. 【问题】 (2011真题) 经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租

17、人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用

18、-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。2. 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200

19、000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建

20、工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万m2），限价房面积=4020=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：3. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发

21、公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循

22、合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。【答案】错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:

23、本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名

24、称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标

25、准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余

26、年限为40（2015年6月17日2004年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2015年6月17日2007年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。5. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵

27、押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法

28、定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。