2022年全省房地产估价师自测测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】 C2. 【问题】 评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2；乙可比实例的卖方实收价格为7800元m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6；丙可比实例的成交价格为8300元m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，

2、三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 D3. 【问题】 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】 C4. 【问题】 在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】 A5. 【问题】 某宗地的面积为1000m2，采用

3、市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205【答案】 C6. 【问题】 北京市的城市总体规划报（ ）审批。A.国务院B.全国人大C.北京市人民政府D.国务院规划行政主管部门【答案】 A7. 【问题】 （2016年真题）下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（ ）。A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关【答案】 B8. 【问题】 根据房地产开发经营企业的业务

4、经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】 B9. 【问题】 在会计信息的次要质量要求中，（ ）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式【答案】 D10. 【问题】 某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年

5、4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 B11. 【问题】 竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】 A12. 【问题】 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该

6、公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司【答案】 B13. 【问题】 某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】 D14. 【问题】 (二)A.

7、2017年5月28日B.2017年6月1日?C.2017年6月12日D.2017年6月15日【答案】 B15. 【问题】 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 B16. 【问题】 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为60

8、0个【答案】 B17. 【问题】 甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0【答案】 C18. 【问题】 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】 C19. 【问题】 李某的月均收入为4500

9、元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44【答案】 D20. 【问题】 乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积

10、40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列（）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。A.权利人法定名称变更B.不动产现状的改变C.房屋门牌号码改变D.买卖房屋E.改建或添建而使房屋面积增加【答案】 ABC2. 【问题】 下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）。A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入

11、套内墙体面积D.套内小于或等于60毫米厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套外楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积【答案】 AB3. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨【答案】 ABC4. 【问题】 决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】

12、 ABD5. 【问题】 (2016真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线【答案】 BCD6. 【问题】 依据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。A.一律不得转让B.经批准可以出租C.可以随房屋所有权一并抵押D.可以收回E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制【答案】 BCD7. 【问题】 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产

13、E.地下停车场【答案】 BCD8. 【问题】 根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】 ABCD9. 【问题】 二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15 名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师【答案】 CD10. 【问题】 下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形

14、式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年【答案】 ABC11. 【问题】 关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】 BCD12. 【问题】 下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有

15、（）。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】 ABC13. 【问题】 关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD14. 【问题】 关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求【答案】 BCD15. 【问题】 关于重新购建成本的说法，正确的有

16、（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】 CD16. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.已通过竣工验收B.公共设备具备交付条件C.物业管理方案已落实D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC17. 【问题】

17、 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 BCD18. 【问题】 商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用

18、权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A19. 【问题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC20. 【问题】 决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围

19、，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管

20、部门申请确认。(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。2. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等

21、方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租

22、金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管

23、理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二

24、年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。4. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。

25、以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改

26、为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。5. 房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。