2022年吉林省房地产估价师自测模拟题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A2. 【问题】 利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年2019年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y600050X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800【答案】 B3. 【问题】 房地产的需求量是由许多因素决

2、定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A.消费者的收入水平B.消费者对未来的预期C.该种房地产的开发技术水平D.相关物品的价格水平【答案】 C4. 【问题】 （）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 A5. 【问题】 在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择【答

3、案】 B6. 【问题】 某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 C7. 【问题】 下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 C8. 【问题】 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.

4、管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】 B9. 【问题】 出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。A.楼层B.面积C.临街状况D.设备设施【答案】 D10. 【问题】 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（ ）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿【答案】 D11. 【问题】 下列对某宗房地产权益状况的描述中，不属于土地使用管制情况描述的是（ ）。A.说明该房地产附近

5、有一条单向行驶道路B.说明是农用地还是建设用地C.说明容积率或建筑物控制规模D.说明配套建设保障性住房的要求【答案】 A12. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】 D13. 【问题】 对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）的关系是（）。A.PbPbB.PbPbC.PbPbD.PbPb【答案】 D14. 【问题】 在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（）。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本

6、价值风险D.收益现金流风险【答案】 A15. 【问题】 (2017年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险【答案】 B16. 【问题】 (2011年真题) 国有土地上房屋征收与补偿条例在我国法律体系中属于（）。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规【答案】 B17. 【问题】 甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、

7、30。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。A.5栋共计5230的建筑物B.10000土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】 D18. 【问题】 “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.

8、最不可能预测值【答案】 D19. 【问题】 与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】 A20. 【问题】 （2013年真题）国有土地上房屋征收评估费一般由（ ）支付。A.被征收人B.房屋征收部门C.建设单位D.房屋征收实施单位【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好B.消费者的收入水平C.商品本身的价格D.相关商品的价格E.厂商对商品未来的预期【答案】 ABCD2. 【问题】 有关房地产的价值

9、和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】 ABCD3. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟

10、向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率【答案】

11、 BC4. 【问题】 钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。A.墙承重结构B.剪力墙结构C.框架剪力墙结构D.框架筒体结构E.框架结构【答案】 BCD5. 【问题】 下列房地产中，不得转让的有（）。A.10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋【答案】 ABD6. 【问题】 下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】 D7. 【问题】 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设

12、成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】 AB8. 【问题】 (2016真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力【答案】 A9. 【问题】 下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整法B.直观比较法C.总价调整法D.成本调整法E.百分比调整法【答案】 BD10. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC11. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估

13、分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD12. 【问题】 (2015年真题) 股票市场的融资方式有（）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债权D.发行认股权证E.增发股票【答案】 ABD13. 【问题】 (2017年真题) 下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用【答案】 ABC14. 【问题】 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象

14、期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】 AB15. 【问题】 某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为6亿元B.该项目预期的隐成本为1.5亿元C.该项目预期的超额利润为4亿元D.该项目预期的经济成本为4.5亿元E.该项目预期的经济利润为8.5亿元

15、【答案】 BC16. 【问题】 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期【答案】 ACD17. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIPv2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B18. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房

16、地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C19. 【问题】 沥青嵌缝油膏主要作为（）的防水嵌缝材料。A.屋面B.墙面C.沟D.槽E.卫生间【答案】 ABCD20. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的

17、是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，

18、造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。2. 某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建

19、设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，14层为商业裙楼，628层为公寓，2931层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二）权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的国有土地使用证(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日

20、至2043年1月4日。【答案】(1)封面及目录和致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价师声明。(3)委托方和估价方缺少联系电话。(4)一次评估只能有一个目的。(5)缺少合法原则。(6)缺少估价日期。(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。(9)区域因素分析中用词不当。(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。(11)资本化率的计算过程错误。(12)剩余土地使用年限错误。(13)缺少附件。3. 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m

21、2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）【答案】方法一：（1）面

22、积计算（1分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万m2），限价房面积=4020=8（万m2）。（2）售价计算（2分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10+6）（1分），（1+10）1.25或单独贴现计算：4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价

23、人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，

24、应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）5. 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选

25、用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。