2022年四川省房地产估价师模考试卷.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 下列房地产开发项目土地使用权的取得,不可采取行政划拨方式的有( )。A.国家机关用地、军事用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.娱乐设施建设用地D.经济适用住房建设用地【答案】 C2. 【问题】 关于比较法运用的说法,错误的是()。A.同类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多,估价结果越合理【答案】 D3. 【问题】 关于明确估价时点,下列
2、说法错误的是( )。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 B4. 【问题】 采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是()。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95【
3、答案】 A5. 【问题】 ( )由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 C6. 【问题】 某住宅的建筑面积为120m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元,卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 C7. 【问题】 6年前,甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的
4、土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有,2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C.不考虑补交的出让金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】 A8. 【问题】 某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有20层,且建筑密度为60%,则建筑容积率为( )。A.33.3B
5、.12C.20D.60%【答案】 B9. 【问题】 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】 A10. 【问题】 某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。A.21500B.
6、28300C.37500D.45000【答案】 A11. 【问题】 某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税为25%,则该项投资的税前现金回报率为( )。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A12. 【问题】 关于资金等效值的说法,正确的是()。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】 C13. 【问题】 契税是在土地、房屋
7、权属发生转移时,对( )征收的一种税。A.产权承受人B.产权出售人C.产权出售双方D.卖方【答案】 A14. 【问题】 关于估价结果形成和确定的说法,错误的是( )。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D15. 【问题】 国有土地上房屋征收补偿金额应当采用()标准。A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值【答案】 B16. 【问题】 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000
8、美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元/m2(假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】 D17. 【问题】 产权属于全民所有的,以经营管理的( )为纳税人。A.承典人B.单位和个人C.房产代管人D.房产使用人【答案】 B18. 【问题】 比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是( )。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税
9、费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D19. 【问题】 下列关于房地产市场自然周期的表述中,正确的是()。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】 B20. 【问题】 关于房地产市场,下列说法不正确的是()。A.房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动,但可以被某个人或
10、单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】 B二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是 ()。商业秘密具有 (请作答此空) 属性。A.名誉权属性B.人身权属性C.财产权属性D.使用权属性【答案】 C2. 【问题】 下列关于名义利率与实际利率的说法中,正确的有()。A.当每年计息周期数大于1时,名义利率大于实际利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期
11、数等于1时,名义利率与实际利率相等D.名义利率越大,实际利率与名义利率的差异越小E.计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大【答案】 BC3. 【问题】 写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】 AC4. 【问题】 连接终端和数字专线的设备CSU/DSU被集成在路由器的()端口中。A.RJ-45端口B.同步串口C.AUI端口D.异步串口【答案】 B5. 【问题】 下列属于1类声环境功能区的有()。A.居民住宅B.医疗卫生C.文化体育D.商业金融E.居住.商业.工业混杂的区域【答案】 ABC6. 【问题】 与估价对
12、象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC7. 【问题】 甲房地产开发公司(以下称甲公司)为境内上市企业,注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区,其中规划的绿地面积为18万平方米,道路用地面积为10万平方米,住宅基底总面积为24万平方米,住宅平均层数为5层,每层面积相等。当年末,该住宅区一期项目达到预售条件,甲公司向当地主管部门申请预售许可,获得批准后开始对外预售。此外,2016年甲公司的开发量比上年增长了10%,但开发费用仅增长8%;2016年末甲公司的财务报表显示,其所有
13、者权益为80649万元,其中法定公积金16000万元;负债为75412万元,其中借款45000万元;税前利润3800万元,企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例分配3800万元【答案】 AB8. 【问题】 假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC9. 【问题】 甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼,并以该在建工程作抵押,向乙银行贷款。2015年4月30
14、日,房地产估价机构出具抵押估价报告,评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元,需补交土地出让金200万元。2016年3月,甲企业未能履行还款义务,乙银行要求实现抵押权。A.与甲企业协商一致,对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖【答案】 AC10. 【问题】 在工程建设过程中,项目造价控制围绕三大目标()。A.投资控制B.质量控制C.全过程控制D.动态控制E.进度控制【答案】 AB11. 【问题】 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,正确的有()。A.现状价值可
15、能高于市场价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.残余价值等于市场价值【答案】 ACD12. 【问题】 (2017年真题) 下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的有()。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法【答案】 BCD13. 【问题】 下列导致地闲置的情形中,不征收土地闲置费的有()。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年【答案】 BD14. 【问题】 (2012真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有()。A.初始注册B.变更注册C.延
16、续注册D.注销注册E.撤销注册【答案】 ABC15. 【问题】 城市范围内的下列房地产中,属于应缴纳房产税的有()。A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场【答案】 BCD16. 【问题】 下列关于计征房产税的说法中,正确的是( )。A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B.房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C.对于非出租的房产,以房产原值的70%90%为税基D.对于出租的房产,以租金收入为计税依据,税率为12%E 房产税按年计征,分期缴纳【答案】 ACD17. 【问题】 估价对象为一宗熟地
17、,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有()。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】 ABD18. 【问题】 房地产开发企业识别竞争对手的关键,是从产业和市场两方面将()结合起来考虑。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【答案】 C19. 【问题】 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有()。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】 ABC20. 【问题】 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为( )。A.随机
18、型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题,每题8分)1. 本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断:(六)估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象
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- 2022 四川省 房地产 估价师 考试卷
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