房地产工程项目质量控制(35页).docx
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1、-房地产工程项目质量控制-第 34 页工程项目质量控制在房地产项目开发过程中,开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升,形成企业的核心竞争力,并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的,如何把各方面资源协调运作好,是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。一、目前房地产开发项目有关问题的剖析在房地产项目开发中,一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够,而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行
2、到施工阶段时,产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定,规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过,这时,假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准,使得承担可行性研究报告编制的咨询单位,很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查),及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用,从而影响设计人员进行精心设计的积极性,这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。二、开发
3、项目前期工作的质量管理1、建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人,必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是;1)根据投资人项目开发战略,市场定位目标,负责编制开发项目质量计划,并组织实施;2)按质量计划规定,跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况,特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;3)对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题,组织研究解决,向项目团队负责人报告;4)编制项目质量报告,报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查,不能代替项目其它岗位的质量职责,项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质
4、量责任,项目质量才能有保证。2、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后,开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上,应严格把关。三、 设计阶段的质量控制1、方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时,要对规划方案设
5、计的单位业绩进行综合考察,根据楼盘的策划定位,选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计,并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解,设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中,业主尽量不要对方案设计人员指手划脚,不要随意干涉,让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同,在此基础上进行细化,作出报批方案。2、设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管
6、人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。四、 施工阶段的质量控制项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较,找出工作范围在执行中的偏差,以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量,才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有;检查
7、、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中,可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态,是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时,应要求施工单位采取措施予以整改,并跟踪检查,直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况,又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时,应下达停工指令,纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事
8、计量作业的操作人员技术水平进行审核,对其计量作业结果进行评价和确认。房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制,使每一个过程得到高效运作,并及时、准确地过渡,提高工作质量,降低不可预计风险,满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标,确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格,尤其是预防不合格,进行质量改进。 一、质量管理体系公司总经理副总工程师总工程师技术质量部项目质量管理领导小组政府质量监督部门监理单位质量管理项目经理建设单位质量管理项目总工程师、副经理项目质量管理小组成员工程资料工程材料试验工作施工现场工程测量质量体系的正常运
9、行和持续实用有效,是企业质量管理的一项重要任务,是质量体系发挥实际效能、实现质量目标的主要阶段。而质量体系的运行是执行质量体系文件、实现质量目标、保持质量体系持续有效和不断优化的过程。质量体系的有效运行是依靠体系的组织机构进行组织协调、实施质量监督、开展信息反馈、进行质量体系审核和复审实现的。质量体系要素是构成质量体系的基本单元。它是产生和形成工程产品的主要因素。质量体系是由若干个相互关联、相互作用的基本要素组成。在建筑施工企业施工建筑安装工程的全部活动中,工序内容多,施工环节多,工序交叉作业多,有外部条件和环境的因素,也有内部管理和技术水平的因素,企业要根据自身的特点,参照质量管理和质量保证
10、体系要素的内容,建立和完善施工企业的质量体系。工程项目是建筑施工企业的施工对象。企业要建立实施并全面质量管理体系,就要质量管理和质量保证落实到工程项目上。一方面要按企业质量体系要素的要求形成本工程项目的质量体系,并使之有效运行,达到提高优质工程质量和服务质量的目的;另一方面,工程项目要实现质量保证,特别是建设单位或第三方提出的外部质量保证要求,以赢得社会信誉,并且是企业进行质量体系认证的重要内容。二、各部门及主要人员的质量职责一质量管理领导小组的主要质量职责:1、认真贯彻国家、交通部、建设部有关工程质量的法律、法规、条例以及规范、规定、标准等;2、建立健全工程质量保证体系,健全机构,配齐人员,
11、制定规划,建立质量管理的规章制度,完善管理机制和质量责任制;3、定期组织召开质量管理领导小组会议,研究解决存在的问题,确保工程质量保证体系及工程质量处于良性运转和可控状态;4、定期或不定期地组织工程质量检查和评比,促进工程质量水平的不断提高。形成和建立工程质量监督机制,严格奖惩制度,调动各项目创优质工程的积极性。二、项目经理的主要质量职责:1、项目经理是工程质量第一责任人,对质量工作负全面责任。 2、负责贯彻执行国家有关质量工作方针政策,工程建设法律、法规、技术标准、规范、设计文件和工程合同。 3、组织建立质量管理体系,对工程质量形成的全过程及其所有质量活动进行分析,有针对性地制定对策和改进措
12、施,监管质量体系的有效运行。合理进行资源配备(人员、设备、资金等),使其有效运行,并在运行中不断改进。4、根据项目质量目标控制计划要求,组织编制质量目标实施计划和具体实施措施。 5、负责全面质量管理,处理好成本、进度与质量的关系,确保工程质量。 6、主持建立项目的激励机制,根据成德南高速度有限责任公司及项目经理部有关要求组织制定具体的质量实施细则。三、总工程师质量职责1、对工程质量负全面技术责任。 对质量有否决权。2、贯彻落实国家和上级关于质量工作的方针、政策、法律、法规、制度、办法、技术标准和规范。 3、负责建立项目质量保证体系,协调质量相关部门的接口工作,检查质量职责的落实情况,定期向项目
13、经理报告质量体系运行情况和改进措施。4、主持编写项目质量目标实施计划,并进行宣传和贯彻执行。 5、主持项目技术交底工作,并负责落实执行。6、负责计量管理工作,贯彻国家计量法规和上级计量管理办法,确保试验、测量设备满足预期使用要求,确保测量试验数据准确可靠。7、审定质检、测量、试验方面的检测成果和试验报告。8、认真执行“预防为主”的方针,组织定期进行工程质量检查,落实“三检”制度(自检、互检、交接检),发现问题及时采取纠正和预防措施,避免质量问题或质量事故再次发生。9、代表项目经理部发布质量信息,并及时处理来自内部及外部的质量信息,定期向上级汇报工程质量情况。10、组织工程质量事故的调查与处理。
14、11、负责开展项目QC活动、创优活动,制定实施措施,并根据上级有关规定,制定项目的具体奖励办法。12、负责组织项目质量工作总结和交流上报工作。13、组织编写项目施工组织设计,处理好成本、进度与质量的关系,确保工程质量。 四、副经理质量职责1. 执行项目管理制度,履行合同规定的质量承诺。2. 落实项目质量目标, 实施项目质量管理规划,执行项目自控体系。3对管辖范围内的项目实施全面质量管理。对进场的生产要素进行优化配置和动态管理。4. 对管辖范围内的工程施工质量负责。5. 接受质量监督机构、上级部门和企业本部对质量工作的检查、指导与监督。6. 进行现场文明施工管理, 及时纠正不合理事项。7根据项目
15、管理人员岗位质量责任制对所属管理人员进行培训、检查、考核和奖惩。五、副总工质量职责1. 执行项目技术管理制度,制定技术管理制度实施细则。2. 参加项目组织的施工图纸审查和现场核对。3. 组织项目主要人员的技术学习、经验交流。落实项目培训计划 , 按项目要求组织专业技术培训和职工技能培训。4. 组织做好测量及其复核工作。5. 积极配合对质量管理中存在问题和质量事故的调查、分析, 及时组织有关人员进行技术上分析,查找原因, 提出处理建议, 落实纠正措施。六、质检处质量职责1、质量处是质检工程师领导的部门,对工程质量负直接监督责任,应严把质量关。 2、认真贯彻执行国家质量工作方针,工程建设法律、法规
16、及施工技术规范、技术标准、施工合同技术条款等规定。 3、认真研究承包合同的设计图纸和文件,熟悉施工组织设计,掌握操作规程,监督、检查操作层施工。 4、协助项目经理和总工建立健全项目质量保证体系,认真执行和落实质量管理的有关规章制度。 5、负责监督检查操作层质检员的工作。 6、对工段或工班自检合格的分项工程按规范规定频率检查,对关键工序及所有隐蔽工程必检,检查合格后报外部监理工程师检查签认。 7、对不合格材料和工序,在驻地监理之前,行使纠正、停工、返工等质量否决权。 8、负责工程质量资料报签工作。 9、积极配合经理部或外部质量检查及检测工作。 10、参加质量事故的调查、分析和处理。 11、对质量
17、事故直接责任者,及违反操作规程和隐瞒质量事故的人员、班组(或工段),及时提出行政处罚建议和经济处罚。 12、对工程质量有突出成绩的人员,提出表彰和奖励建议。 13、负责建立项目质量事故台帐及返工损失台帐。 14、向公司或上级上报工程质量情况。七、工程处质量职责1、执行各项质量管理工作办法和规章制度,对施工过程的质量控制、质量检验进行系统管理。 2、在项目总工的领导下,负责项目质量管理的具体事务。 3、根据项目质量目标计划,制订项目质量实施计划,确定各工序的质量目标、控制方法,下发到各相关部门和施工工段,并定期检查落实情况。 4、向现场技术人员提供施工所需的技术规范、质量标准、操作规程、施工图纸
18、等,并检查其执行情况。 5、编制项目各分部或分项工程施工方案和质量保证措施,并制定 雨(冬)季施工质量保证措施。 6、监督检查项目关键岗位操作人员的持证上岗情况,及现场技术人员质量职责的落实情况。7、及时收集、整理、审查施工质量检验记录,并分类妥善保管,应确保其真实、准确、齐全,不得涂改和伪造。8、对潜在的质量隐患及时制订预防措施,以便及时消除质量隐患和杜绝质量事故。9、对违章操作、野蛮施工的行为及使用不合格材料的现象及时制止,并向项目有关领导建议给予相应的经济处罚。10、参加项目经理部和项目组织的质量检查活动和业主组织的交工验收工作。11、配合驻地监理工程师进行工程质量检查和质量验收。12、
19、负责测量工作,负责测量器具的计量标定工作,确保项目质量检测量值准确。13、认真填写施工日志,详细记录工程质量状况和有关质量信息,发现质量隐患和质量缺陷要及时上报。 14、编写项目质量管理工作总结。八、机料处质量职责1、根据合同文件、施工组织设计和合同处提供的材料供应计划进行市场调查、取样试验,经主管领导审查同意后,确定采购意向。 2、对供应商的业绩、资质进行调查和评价,确认合格后才能与其签订采购合同。同时,要保存合格供应商的有关资料,并对其进行有效的质量控制。 3、加强进货检验管理,做好进货检验记录,不合格的材料禁止进场,确保进货符合规定要求。 4、做好库存物资的贮存及防护工作,确保物资的使用
20、质量。5、认真做好材料的发放和使用,避免因错发错用而影响工程质量。 6、负责选择和配置本项目适用的各类生产设备。 7、负责生产设备技术状态鉴定,认真监督进场设备执行维护保养制度,确保设备的正常使用性能,杜绝因设备故障而造成质量事故。 8、负责对设备操作人员进行技术知识和操作能力的考核,坚持岗前培训和资格认可。 9、负责对设备供方的评价和在设备承租合同及分包队自带设备的分包合同中,明确设备的质量要求。10、参加调查处理因设备故障造成的工程质量事故。 九、 合同处质量职责1、合同处是项目的合同管理和计量的部门,在拟订合同协议时必须明确质量要求和质量奖罚措施。 2、负责对操作层的资质、业绩、信誉和质
21、量保证措施进行调查和评价,在评价的基础上选择合格的操作层队伍,并与其签订承包合同。 3、操作层承包合同中关于工程质量的条款应能满足总合同的要求。 4、计量工程师应随时检查操作层对承包合同的执行情况,对操作层的工作质量实行全过程监督管理。十、 综合办公室质量职责1. 负责项目文件的控制工作,对技术性文件和项目体系文件的管理进行监督检查,督促、检查各作业项目或部门对文件的控制与管理。2. 负责项目质量记录的控制工作,定期收集和下达项目记录清单。3. 监督检查各部门和岗位职责的落实。4. 规定项目内部信息的沟通方式,保持信息沟通的证据或记录。5. 负责项目人员培训工作的管理, 建立员工培训档案,并参
22、与培训工作,对特殊工种人员资格进行鉴定。6. 参加项目管理评审会议。十一、质检员质量职责1. 严格按有关标准进行工程质量的检查和验收,做好质量控制。2. 严把材料检验、工序交接、隐蔽工程验收质检关, 审查操作者的资格, 审查并签署检验批质量验收记录。3. 深入施工现场, 履行监督检查职责、对违反操作规程、技术措施、技术交底、设计图纸等情况, 立即制止,视情节决定停工或返工, 并及时报质量负责人、行政负责人。4. 参与区域内的工程质量动态分析和事故调查。5. 加强与现场驻地监理的沟通与联系, 督促工地技术人员及时提供完整的技术资料,配合现场监理完成隐蔽工程的检查、验收等工作。十二、现场技术人员质
23、量职责 1、负责所担负的分项(或分部)工程施工的日常技术管理工作。努力学习国内外先进技术和现代化管理知识,刻苦钻研技术业务,结合施工操作工艺,不断提高专业技能和管理水平。 2、参加项目经理部组织的施工准备工作和技术交底,了解工程的设计意图,熟悉施工工艺,掌握技术要点,按既定的施工技术方案、工艺实施细则及安全技术措施等组织施工。 3、加强施工过程中的技术控制、指导,督促操作班组进行自检、互检、交接检查。认真填写各项施工原始记录和工程验收单,参加中间检查验收和隐蔽工程验收,记好施工日志。注意施工原始记录和各种签认证明的收集、分类整理,并及时上交到工程部。 4、负责对测量放样和试验检测取样工作的技术
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