2022年房地产评估课程设计方案任务书 .pdf

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1、1 / 42 房地产评估课程设计任务书与指导书附：房地产估价规范课程设计的内容与要求：一. 设计题目： XXXX 房地产估价报告二. 设计内容：1、明确估价基本事项主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。2、拟定估价作业方案根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 42 页2 / 42

2、作业方案内容：1 致委托方函2 估价师声明3 估价的假设和限制条件4 估价结果报告4.1 委托方4.2 估价方4.3 估价对象4.4 估价目的4.5 估价时点4.6 价值定义4.7 估价依据4.8 估价原则4.9 估价方法4.10 估价结果4.11 估价人员4.12 估价作业日期4.13 估价报告应用的有效期5 估价技术报告5.1 个别因素分析5.2 区域因素分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 42 页3 / 42 5.3 市场背景分析5.4 最高最佳使用分析5.5 估价方法选用设计中至少运用三种估价方法。5.6 估价测

3、算过程5.7 估价结果确定6 附件3、收集资料，实地勘察估价对象收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。4、选定估价方法 并进行计算，确定估价结果对所收集资料进行整理与分析，并根据方法需要，将资料进行量化处理； 常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用三种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容

4、的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 42 页4 / 42 对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2）原理：3）公式：估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数4）适用对象：适用于房

5、地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。另：成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤等参考相关书籍。 见文献检索与应用要求）5、撰写估价报告估价报告根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。具体见中华人民共和国国家标准房地产估价规范及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容。注意：格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条

6、件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 42 页6 / 42 考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形

7、状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。文献检索与应用要求房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得：1. 浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会http:/）、北京房地产估价师和土地估价师协会http:/）、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网http:/），中国土地估价师协会 http:/），中国住宅与房地产信息网，中国房地产估价师学会编著北京：中国建筑出版社， 2003房

8、地产估价报告精选 (2002，中国房地产估价师学会编著北京：中国建筑出版社， 2002三、基本要求：1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。A.收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 42 页8 / 42 B.估价方法至少采用三种不同的方法。利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的

9、房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料，以及房地产销售资料。C.实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。2、进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；3、计算依据：其采用的技术参数按所选工程所在城市的相关规定进行；4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的形式体现，具体内容安排可根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。要求资料充实、数据准确、论证充分，

10、结论准确。建议写规范格式，即成果包括房地产估价结果报告1 份和房地产估价技术报告1 份。规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 42 页9 / 42 估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估

11、价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。四、设计纪律要求：在课程设计的二周时间内，要认真查阅资料实地勘察估价对象状况；在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报进展情况。3、字数要求：至少10000字。4、格式整

12、齐美观。学 院负 责 人 ：签字）附：中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一 1999一九九九年六月一日起执行）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 42 页10 / 42 1 总则101 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规范。102 本规范适用于房地产估价活动。103 房地产估价应独立、客观、公正。104 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。2 术

13、语201 房地产 real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。202 房地产估价 real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。203 估价对象 subject property 一个具体估价工程中需要估价的房地产。20. 4估价目的 appraisal purpose 估价结果的期望用途。205 估价时点 ap

14、praisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 42 页11 / 42 206 客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。207 公开市场 open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。208 公开市场价值 open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时

15、，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。209 类似房地产 similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2010 同一供求圈 comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2011 最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2012 市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach 将估

16、价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13 收益法 income approach,income capitalization approach 预计精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 42 页12 / 42 估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2014 成本法 cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，

17、以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。20 15 假设开发法 hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2016 基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2017 潜在毛收入 potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2018 有效毛收入 effective

18、gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2019 运营费用 operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2020 净收益 net income ， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2021 建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。精选学习资料 -

19、- - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 42 页13 / 42 2. 0 22 建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2023 物质上的折旧 physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2024 功能上的折旧 functional depreciation， functional obsolescenc

20、e 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2025 经济上的折旧 economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2026 估价结果 conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2027 估价报告 appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。3 估价原则30.1 房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2 最高最佳使用原则； 3 替代原则； 4

21、 估价时点原则。302 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 42 页14 / 42 303 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：认为装修改

22、造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合。304 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。305 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4 估价程序401 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： l明确估价基本项； 2 拟定估价作业方案。 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7撰写估价报

23、告； 8 估价资料归档。402 明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的； 2 明确精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 42 页15 / 42 估价对象； 3 明确估价时点。注： 1 估价目的应由委托方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3 估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。 4 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。403 在明确估价基本事项的基础上，应对估价工程进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容： 1 拟采

24、用的估价技术路线和估价方法； 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3 预计所需的时间、人力、经费。 4 拟定作业步骤和作业进度。404 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面： 1 对房地产价格有普遍影响的资料； 2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3 相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4 反映估价对象状况的资料。40.5 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补

25、充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。406 完成并出具估价报告后，应对有关该估价工程的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。5 估价方法精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 42 页16 / 42 51 估价方法选用511 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。512 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。513 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不

26、得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。514 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。515 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。516 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。517 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。52 市场比较法52l 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行交易日期修正；6 进行区域因素修正

27、7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格。522 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1 交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况； 3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 42 页17 / 42 523 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l 是估价对象的类似房地产； 2 成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5

28、24 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式； 2 统一采用单价； 3 统一币种和货币单位； 4 统一面积内涵和面积单位。注： 1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。525 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人之间的交易；2 急于出售或购买情况下的交易；3 受债权债务关系影响的交易；4

29、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6 相邻房地产的合并交易；7 特殊方式的交易； 8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易。注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。526 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 42 页18 / 42 估价时点的价格。交

30、易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。52. 7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。528 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为

31、估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。529 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 2

32、0，综合调整不得超过30。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 42 页19 / 42 5210 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 5 211 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。53 收益法531 运用收益法估价应按下列步骤进行：1 搜集有关收入和费用的资料；2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益；6 选用适当的资本比率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用

33、、净收益均以年度计。532 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l 出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分工程作相应调整。2 商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3 生产

34、型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4 尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 42 页20 / 42 比较得出净收益。533 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金

35、。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。534 在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固走的数额递增或递减。 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 其他有规则的变动情形。535 资本化率应按下列方法分析确定：l 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益

36、等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M Rm 十 1-M ）Re5 35）式中精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 42 页21 / 42 R -资本化率 % ）；M- 贷款

37、价值比率 ），低押贷款额占房地产价值的比率； Rm-抵押贷款资本化率 ），第一年还本息额与抵押贷款额的比率； Re-自有资本要求的正常收益率）。 4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。536 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB536）式中 RO- 综合资本化率 % ），适用于土地与建筑物合一的估价；RL- 土地资本化率% ），适用于土地资本估价；RB- 建筑物资本化率 % ），适用于建筑物估价； L- 土地价值占房地产价

38、值的比率% ）；B- 建筑物价值占房地价值的比率 % ），L+B+100% 。537 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。538 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权

39、年限时，可采用下列方式之一处理：1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 42 页22 / 42 收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。54 成本法541 运用成本法估价应按下列步骤进行：1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2 估算重置价格或重建价格

40、；3 估算折旧； 4 求出积算价格。542 重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l 土地取得费用； 2 开发成本； 3 管理费用； 4投资利息； 5 销售税费； 6 开发利润。注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。543 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第542 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。54. 4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑

41、物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 42 页23 / 42 545 求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。546 建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜

42、用于有特殊保护价值的建筑物的估价。547 成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。548 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。549 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： l 直线法下的建筑物理值计算公式： V= C-C- S ）t/N(5 49- 1 ） 2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C- 1- Z/N(5.4.9-2） 3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式： V= C

43、Q5.4.9 -3）式中 V- 建筑物现值 元，元M2 ）；C- 建筑物重置价格或重建价格元，元 M2 ） ； S -建筑物预计净残值 元，元 / M2 ；T -建筑物已使用年限 年）； N -建筑物耐用年限 年）； Q- 建筑物成新率 % ）。 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 42 页24 / 42 筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。5. 4 10 建

44、筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。5411 估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧； 3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； 4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 5 建筑

45、物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。5412 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。5413 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。55 假设开发法精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 42 页25 / 42 55l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： l调查待开发房地产的

46、基本情况； 2 选择最佳的开发利用方式； 3 估计开发建设期； 4 预测开发完成后的房地产价值； 5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6 进行具体计算。552 假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售含预售）上、租 含预租）和自营等。553 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成

47、后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。554 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。555 开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发工程相应的平均利润率。556 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 42 页26 / 42 5

48、6 基准地价修正法561 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 确定估价对象所处地段的基准地价； 3 进行交易日期修正； 4 进行区域因素修正； 5 进行个别因素修正； 6 求出估价对象宗地价格。562 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。563 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。564 运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。6 不同估价目的下的估价60. l房地产估价按估价

49、目的进行分类，主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2 房地产转让价格评估； 3 房地产租赁价格评估； 4房地产抵押价值评估； 5 房地产保险估价； 6 房地产课税估价； 7 证地和房屋拆迁补偿估价； 8 房地产分割、合并估价； 9 房地产纠纷估价；10 房地产拍卖底价评估； 11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；12 其他目的的房地产估价。61 土地使用权出让价格评估611 土地使用权出让价格评估，应依据中华人民共和国城市房地产精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 42 页27 / 42 管理法）、中华人民共

50、和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。612 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照610 房地产拍卖底价评估进行。613 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。62 房地产转让价格评估62.1 房地产转让价格评估，应依据中华人民v 共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。622 房地产