2022年我国房地产的发展历程及市场分析预测 .pdf

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1、1 我国房地产的发展历程及市场分析预测我国是一个人多地少的国家， 据统计人均土地面积还不到世界平均水平的 1/3，房地产业的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，经过二十多年的发展， 目前已步入健康发展的轨道， 正处于繁荣兴旺时期， 房地产市场需求也将逐年增长。上世纪八十年代中后期， 我国的房地产市场开始发育， 由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986 年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初， 由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以

2、及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991 年商品房价格变化率为 11.9%，1992年猛升至 26.5%，1993 年又升至 29.8%。房地产开发掀起了投资热潮， 房地产开发公司急剧增加， 房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993 年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势，房地产行业进入调整期， 1994 年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完

3、成 1608 亿元，比 1993 年增长 41.3%，明显低于1993 年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994 年至 1997 年随着经济由热转冷， 房地产市场也寂静下来， 商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于 GDP 增长转变为低于GDP 增长，房地产泡沬破裂，房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 12 页2 地产市场一片萧条， 1996年行业平均利润率仅为0.91，1997 年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。从 1998 年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度

4、改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。22222222，分别增长 205.13%和 109.19% 。表 21 1997 2002 年全国房地产投资及住房建设情况单位：万m2年份1997 1998 1999 2000 2001 2002 商品房竣工面积城镇房屋竣工总面积占比25.32% 25.04% 26.88% 31.18% 35.02% 37.60% 数据来源：中国统计年鉴 。年 份1987 1988 1

5、989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房价格变化率 % 商品住宅价格变化率 % GDP 变化率 % 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 19872006 年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率资料来源：根据历年中国统计年鉴的数据计算得出。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 12 页3 2，占商品住宅销售面积的87.51% ，而 2002 年 111 月个人购

6、买商品住宅的比例到达94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。 四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。到 2001 年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398 亿元，是 1997 年底的 33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86% ，房地产信贷结构发生了重大变化。22， 增长超过 2 倍。 1997 年商品住宅销售额为1407.56 亿元，2002年到达 4957.85 亿元，增长超过 2.5 倍。1997 年2002 年，我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳上升，

7、行业进入理性发展。表 2 2 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 12 页4 亿元，比 2002 年同期上涨 31.3；商品房施工面积、竣工面积增幅均在 30左右；房地产开发投资资金同比增加43.8，其中国内贷款资金来源增加的幅度到达54.1；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长 34.0和 33.4，超过了竣工面积增长的速度。2003 年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供给结构不合理矛盾突出， 房地产市场秩序比较混乱， 国家频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003 年下半年开始，政府从严把土

8、地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005 年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007 年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度， 改良和标准经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2003 年下半年和 2004 年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002 年增长 30.

9、33% ，是前次宏观调控以来增速最快的一年。表 23 20002007 年房地产开发投资及增长情况精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 12 页5 2003 年以后，全国城市商品房价格呈现快速攀升趋势。2004 年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年 3% 5% 的涨幅，房价上涨明显过快。2 个百分点。国家为防止经济过热，着力控制固定资产投资过快增长，进而采取了控制土地供给、加强信贷管理、提高投资门槛、严格项目审批、 控制拆迁规模等一系列政策措施，控制房地产投资过快增长。从表

10、 2-3 及表 2-4 可以看出， 2004 年全国房地产开发投资额13158.3 亿元，同比增长29.91% ，低于上年30.33%的增长率，增幅放缓； 2005年全国房地产开发投资额15909.2 亿元， 同比增长 20.91%，比上年降低 8.68 个百分点； 2006 年全国房地产开发投资额19422.9亿元，同比增长 22.09%，增幅上升，但仍远低于2004 年 29.59%的增长率； 2007年全国房地产开发投资额25279.7 亿元， 同比增长 30.15%，比上年提升 5.06 个百分点，增幅高于 2004年的水平， 我国的房土地产业又初露投资过热的势头。2008 年，在国际

11、金融危机的形势下，我国政府以审慎灵活的宏观调控政策， 基本上保持了经济的平稳发展，而对于房地产市场的调表 24 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 12 页6 控则更表达了这种审慎灵活性。2008 年上半年，在国家调控政策主导下，全国房地产市场逐渐由2007 年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008 年第三季度，市场开始快速下行， 并显现出加速下滑的趋势。 在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下， 第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势

12、。上半年全国房地产开发投资额延续了2007 年略高于 30% 的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势， 宏观调控起到了明显成效。 下半年，国际上受金融危机的影响， 国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进， 以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6 月的 33.5%一路下滑到1-11 月的 22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了 20% 以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。2008 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程， 竣工面积、新

13、开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、 27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4%和 17.7%， 1-11 月新开工面积8.4 亿平方米，超过销售面积71% ，而施工面积 25.5 亿平方米，相当精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 12 页7 图 2 5 于前三年平均销售面积的近4 倍。2008 年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的 -7.2%，下降到 1-11 月的-18.3%。2008 年 1-11 月的销售面积比2005 年同期增长 13.3%，比 2006年

14、增长 6.6%。如果不考虑 2007年这个特殊因素的话， 可以看到 2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图 25 图 24 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 12 页8 2008 年商品房销售面积62088.9 万平方米，同比减少 20% 。 其中，现房销售面积19629.3 万平方米，同比减少22% ；期房销售面积42459.7 万平方米，同比减少19% 。2009 年商品住宅投资增幅继续减少。商品住宅投资同比增幅在2009 年年初陡然下降至0.8%，为近年来的最低水平。之后，投资增幅逐月上升。1-12

15、 月， 商品住宅完成投资25619亿元， 同比增长 14.2%，增幅比去年同期减少8.4 个百分点。2009 年，商品房销售面积大幅增加。 全年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1% ，增幅增加 62 个百分点。其中， 1-11 月现房销售面积为20129 万平方米，同比增加47% ，增幅增加 66 个百图 26 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 12 页9 分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55% ，增幅增加 73个百分点。从价格的环比变化来看，新建住宅价格环比变化于2008 年 8 月份表现

16、为负增长，持续7 个月； 2009 年 3 月份，新建住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月上升，2009 年全年，新建住宅价格累计上涨 9.0%。二手住宅价格环比变化于2008 年 10 月份出现负增长，持续 5 个月； 2009 年 3 月份，二手住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月上升， 2009年全年，二手住宅价格累计上涨6.9%。从价格的同比变化来看， 新建住宅与二手住宅价格的同比变化均在 2008 年 12 月出现负增长，二手住宅价格的同比变化于2009 年 4月份由负转正，新建住宅价格同比负增长持续7 个月，于 2009 年 7月份由负转正。 2009 年全年，新建住宅与二手住

17、宅价格分别同比上涨 1.3%和 2.4%。根据国家统计局的统计数据，2009 年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长 16.1%;全国房地产开发企业完成土地购置面积 31906万平方米，比上年下降 18.9%。全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长 42.1%。 全国商品房销售额43995亿元， 比 2008年增长 75.5%。其中，商品住宅销售额增长80% ，办公楼和商业营业图 27 近年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 12 页10 用房销售额分别增长66.9%和 45.5%。 全国商品房成交价

18、格约4695 元/ 平方米，比2008 年的 3882 元/ 平方米上涨近 24%。这一涨幅是近15 年最大的。统计显示， 2009 年全国房地产开发企业房屋施工面积31.96 亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54 亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02 亿平方米，增长5.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积 23000 万平方米，下降 19.9% 。表 25 2009年全国房地产主要指标数据序号项目数据同比1 房地产开发投资36236亿元%2 房屋施工面积%3 房屋新开工面积%4 房屋竣工面积%5 房企

19、土地购置面积31906万平方米%6 房企土地开发面积23006万平方米%7 商品房销售面积93713万平方米%8 商品房销售额43995亿元%9 商品房平均价格4695元/平方米24%根据国家统计局发布的数据，2010 年 1-3 月，全国完成房地产开发投资 6594亿元，同比增长 35.1%， 其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0% ，占房地产开发投资的比重为69.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积24.22 亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23 亿平方米，同比增长60.8%；房屋竣工面积11117万平方米，同比增长12.0% ，其中，住宅竣工面积8914

20、万平方米，增长 9.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长 30.0%，土地购置费 1203 亿元，同比增长 56.5%；全国商品精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 12 页11 房销售面积 15361 万平方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长 34.2%。1-3 月，商品房销售额 7977亿元，同比增长 57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%；房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长 61.4%。 其中， 国内贷款 3674 亿元， 增长 44.3%；利用外资

21、 99 亿元， 下降 33.7%； 企业自筹资金 5602 亿元， 增长 47.8%；其他资金 6876亿元，增长 91.8%。 在其他资金中， 定金及预收款 3749亿元，增长 84.7%；个人按揭贷款2193 亿元，增长 122.8% 。2010 年 3 月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数” ，连续 11 个月上升。2010 年 3 月份，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨 15.9%。2010 年我国宏观经济将继续回暖，城镇化的推进带来住宅需求旺盛，住宅价格上行压力依然存在，但同时，由于住宅供

22、给的不断增加，供求矛盾可能会有所缓和。预计2010 年住宅价格保持稳中有升局面的可能性较大，住宅价格环比涨幅回落，同比涨幅上升。图 29 近年房屋新开工面积与销售价格分析5月 6 月7月8月9月1 0月1 1月1 2月1月2月3月4月5月6月7月8月9 月1 0月11月12 月1月2月3月2008 年 2009年 2010年图 28 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90 88 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 12 页12 总而言之， 经过近三十年的不断完善和发展，我国的房地产市场已基本步入健康发展的轨道。从近二十多年来我国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额、商品房新开工面积、商品房施工面积和竣工面积等数据分析，房地产各项指标都是处于总量逐年提升，增幅有升降的态势。商品房价格也是逐年升高，升幅有增减。因而，只要我国 GDP 逐年增长，我国的房地产市场将持续活跃旺盛，需求逐年提升，长盛不衰。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 12 页