2022年山东省下半年房地产估价师《制度与政策》商品房销售管理试题 .pdf

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1、优秀资料欢迎下载！山东省 2015年下半年房地产估价师制度与政策：商品房销售管理试题本卷共分为 2 大题 50小题，作答时间为180 分钟，总分100 分，60 分及格。一、单项选择题（共25题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题意） 1、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6 层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为 200m2，容积率为（）。 A0.4 B2.4 C1.2 D2.5 2、是商业银行的最基本职能。 A：充当信用中介 B：变货币收入为货币资本 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调 3、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。 A信贷融资

2、和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35 年 D利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱 ”或“借鸡生蛋 ” 4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 ，总预算为400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是【 2004年考题】 A：30 B：精选学习资料 -

3、 - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 5、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。 A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置E：工业用地的监测点评估价格 6、某市于 2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动； 2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为 6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售

4、价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工业用地的监测点评估价格 7、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。 A ：权利标的的不同性质 B：权利的作用 C：权利效力的不同 D：权利是否具有转移性 E：执行层的组织协调8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16元，热力 12元，供电 25元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区 “ 五通一平 ” 的正常费用为元。A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价

5、格 9、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由 _批准。 A 市(县)人民政府 B 省、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！自治区、直辖市人民政府 C上级财政部门 D上级房改部门 10、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门D中立 11、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。 A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额

6、外的安全保障 B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的 C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利 (包括商标权、专利权等 )移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保 E：借款合同 12、某出租的房地产的年租金收入为10 万元，年出租总费用为 1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A43万元 B112.

7、5万元 C123.3万元 D150万元 13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！个别因素得 103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 14、土地增值税以为计税依据。 A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

8、 E：执行层的组织协调 15、拍卖行应在拍卖日的 _前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 A半个月至一个月 B一个月至三个月 C一个月至六个月D三个月至六个月 16、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为 3 800元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【 2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格17、某市 2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为 650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市 2009年住宅销售量为万。 A ：500.

9、0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同 18、在某商业街深度 3048 m(即 100英尺)，临街宽度 20 m的矩形土地，总价为 1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为 4572 m(即 150英尺)、临街宽度 20 m 的矩形土地的总价为万元。 A：1 504 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！ B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列不属于房地产的部门规章的是。A：商品房销售管理办法 B：城市房地产开发经

10、营管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定D：房地产开发企业资质管理办法 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。 A：78 B：85C：117 D：150 E：工业用地的监测点评估价格21、假设某建设项目建设期4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600万元，第二年 4800万元，第三年3800万元，第四年 3400万元，年平均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为_万元。A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 22、某宗房地产预计未来每年的净收益为8

11、 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A ：9412 B ：9214 C ：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格23、为评估某住宅 2004年 10月 1 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为 4000元/m2，成交日期为 2004年 5 月 1日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从 2004年 5 月 1 日到 10月 1日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行修精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -

12、- - -第 5 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2 24、某类房地产 1994年至 1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999年的价格为 _元/m2。 A2390 B2410 C2430 D2450 25、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。 A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件 C：自然磨

13、损等造成保险财产自身的损失和费用 D：施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有2 个或 2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在以下情况下应该申请注销登记。 A：土地或房屋的权利主体变更 B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在 C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期 D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的 E：抵押权、典权等他项权利的终止 2、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。 A：环境

14、 B：地形精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！地势 C：外部配套设施 D：内部基础设施完备程度E：装饰装修 3、建设阶段的项目管理，包括的管理。A：质量 B：进度 C：成本 D：合同 E：工程 4、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿B分散风险 C融通资金 D防灾防损 5、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。 A被烧损前的状况 B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 6、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。 (2008年试题

15、 ) A：物业租金必须能抵偿所有投资成本 B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率 D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 7、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象 (待开发房地产 )的时间，即 _。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日 D该开发项目开始销售之日 8、下列_等是影响房地产制度的政策因素。 A税收政策B人口素质 C经济发展状况 D特殊政策 E有关规划和计划 9、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属 _登记。 A他项权利 B

16、转移 C所有精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！权初始 D变更 10、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A租金调整条款 B代收代缴费用条款 C装修费用条款 D折让优惠条款 11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产12、征收土地公告应包括的内容有_。 A征收批准机关、文号、时间和用途B被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C征地补偿标准和农业人

17、口安置途径 D办理征地补偿的期限、地点 E土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式 13、成功的房地产租售一般包括。 A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段 14、下面四个选项中，说法不正确的是 _。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C乡、村企业的土地使用权可以单独抵押D以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的

18、，其占用范围内的土地作精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！用权同时抵押 15、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。 A：标准厂房 B：房地产开发用地C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程 16、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。 A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法 17、某租客 5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 18、金融是指

19、货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A ：财产 B ：信用 C ：货币资金 D：货币 E：实物 19、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。 A ：支 B ：出 C ：借 D：贷 E：入 20、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。 A净现金流量 B贷款利率C基准收益率 D开发经营周期 21、用成本法估价时，房屋现值 =_ A房屋重置价格 -年折旧额 尚可使用年限 B房屋重置价格 -年折旧额 耐用年限 C房屋重置价格 成新度 D房屋重置价格 -年折旧额 22、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有_。 A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B反映总体单位

20、属性或特征的统计术语称为指标 C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 10 页优秀资料欢迎下载！E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比23、直接资本化法的优点是_。 A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式

21、相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85 元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 25、已知年利率为 15%，则按季度计息时的实际年利率为_。 A 13.55% B14.68% C15.87% D15.07% 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 10 页