2022年房地产基础知识 2.pdf

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1、房地产专业知识一：一、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“ 砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构” ，三种形式情况如下：(1) 砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、 桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲， 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2) 砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3) 钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，

2、墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。二、什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72% 至 75%之间，板楼在78% 至 80% 之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面

3、积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积， 数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“ 地毯面积 ” 。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯， 电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间

4、面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1) 住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用以下参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。(2) 住宅的进深精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页住宅的进深

5、就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0 米、 3.3 米、3.6 米、3.9米、 4.2 米、4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3) 住宅的层高住宅的层高是指下层地板 面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在 1987年发布的 住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。(4) 住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板

6、下外表之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高 = 层高 - 楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“ 净高 ” 。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度) ，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。 如果住宅的尺寸越大(即开间、 进深、 层高越大 ) ，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线

7、测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项， 即使用面积、 辅助面积和结构面积。 因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1) 单层建筑物不管其高度如何，均按一层计算， 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼 )也应计算建筑面积。(2) 多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3) 地下室、半地下室等及相应出入口的建

8、筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙) 外围的水平面积计算。(4) 用深基础做地下架空层加以利用，层高超 2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5) 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、 大厅不管高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7) 住宅建筑内的技术层( 放置各种设备和修理养护用) ，层高超过2.2 米的， 按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8) 独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(

9、9) 突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10) 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页(11) 突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12) 封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积( 包括阳台栏板 )的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13) 住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯( 包

10、括疏散梯 )的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯 ) 的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1) 突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂( 壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2) 检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60 厘米以内的钢梯。(3) 独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4) 没有围护结构的屋顶水箱间。(5) 层高在 2.2米以内的技术层(设备层 )。(6) 单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7) 层高小于2.2 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可

11、以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示疑心，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“ 建筑容积率、 建筑密度、绿化率 ” 等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建

12、设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物 )所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。 简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值， 将该房屋抵

13、押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋， 开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/ 或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定( 京房地权字 1998第 1285号) ： 商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积( 即套内建筑面积 )与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积= 套内建筑面积 +

14、分摊的公用建筑面积之和精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计标准(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计标准规定的方法或参照住宅建筑设计标准计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1) 共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙 )；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2) 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主

15、要包括以下两部分：(1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙 ) 墙体水平投影面积的 50% 。以下空间不得计入公用建筑面积：(1) 作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2) 作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积 = 整栋建筑的面积- 各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积/ 各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积= 各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因

16、此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积= 套内建筑面积 (1+ 公用建筑面积分摊系数) 九、产权证如何办理？手续否很麻烦？客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、 身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。 您可以委托中介机构或由开发商为您代办。十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问：银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。销售人员

17、答：在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记， 在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。十一、什么是楼盘均价？“ 均价 ” ，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“ 均价 ” 来买房，往往想买的房子与打出的“ 均价 ” 有很大差距。 “ 均价 ” 到底是什么样的一个价格？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7

18、页“ 均价 ” 不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有 “ 均价 ” ，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、 景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置( 楼层 ) 和水平位置 (在一层楼中的位置 )差以及每个户型的朝向、采光

19、、 通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高 ) ，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。2、 建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2、2 米以上含2、2 米。3、 总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。4、 套内建筑面积：是指成套商品房单元房的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。5、 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。6、 套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。7、 共用面积：指

20、住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。8、 套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。9、 阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。10、 产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。11、 面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。12、 建筑密度建筑覆盖率：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积

21、的比率 %，即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。13、 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率=总建筑面积 /建筑用地面积。14、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。15、 面积计算公式：销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页容积率 =总建筑面积 /总占地面积绿化率 =绿化占地面积/总占地面积建筑密度 =建筑物占地面积/总占地面积使用率 =使用面积

22、 /建筑面积16、 建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。17、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。18、 红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“ 红线 ” 。19、 层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。20、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。21、 一二墙 120mm ：指墙体的厚度120mm 半砖墙，一般用于室内非承重的内隔。22、 二四墙 240mm ：指墙体的厚度240mm 一砖墙，室外室内的承重墙。23、 三七墙 370mm ：指墙体的厚度370mm 一砖半墙，用于基础和一层或北方室外墙。

23、24、 砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。25、 框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15 层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差相对于剪力墙结构。26、 剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30 层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。27、 框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24 层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。28、 开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向

24、。29、 进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。30、 三通一平：通常指施工现场到达路通、水通、电通和场地平整。31、 七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。32、 九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。33、 大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。34、 标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“ 高称 ” ，用 “ ” 表示，记入小数点后第三位，如 0.000 。35、 防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层

25、地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20 毫米左右。36、 防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。37、 防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。38、 防水材料：油毡、SBS 防水卷材、水乳型橡胶、沥青。39、 勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。40、 设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2 米以下。41、 管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。精选学习资料 - - - - -

26、- - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 7 页42、 四源费：建设项目需外部供给：自来水、热力、天然气、排放污。43、 物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。44、 单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。45、 公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有假设干单元独用的套房，包括卧

27、房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。46、 跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。优点： A、每户都有较大的采光面，通风较好。B、户内居住面积和辅助面积较大。C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。47、 复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅复式住宅3.3 米，而一般跃层为5.6 米，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和

28、贮藏用，户内设有起居室高2 米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。48、 联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。49、 智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络小区接入网，以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。 通过该系统， 不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区标准化的物业管理。50、商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。51、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供给对象，按照国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅，是以微利价出售给广阔中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。52、商品房价格由什么构成？由三部分组成：1成本：包括征地费、折迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；2税金； 3利润。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页