2022年广东省房地产估价师评估题型.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】 B2. 【问题】 (2015年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费【答案】 A3. 【问题】 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为10.8

2、，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。A.8571B.10000C.13393D.15625【答案】 B4. 【问题】 所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A.客观B.独立C.公正D.中立【答案】 A5. 【问题】 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 C6. 【问题】 房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A.管理费用B.财务费用C.运营费用D.开发建设投资【答案】 C7. 【问题】 某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体

3、拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况【答案】 D8. 【问题】 （2013年真题）住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（ ）倍。A.1B.3C.4D.5【答案】 B9. 【问题】 经济状况对个人的购买能力起决定性作用，这里的经济状况属于（）。A.社会因素B.经济因素C.文化因素D.个人因素【答案】 D10. 【问题】

4、在历史文化街区范围内，可以进行的活动为（ ）。A.占用保护规划确定保留的园林绿地B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动【答案】 D11. 【问题】 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 A12. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按

5、法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C13. 【问题】 某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ）。A.50%B.20%C.30%D.40%【答案】 A14. 【问题】 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对

6、象为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 C15. 【问题】 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】 A16. 【问题】 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】 A17. 【问题】 在假设开发法的现

7、金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 B18. 【问题】 某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 B19. 【问题】 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。

8、则该笔贷款的实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】 C20. 【问题】 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】 ABC2. 【问题】 关于路线价区段的说法，正确的有（）。A.路线价区段位于街道两

9、侧，是带状的B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段【答案】 ACD3. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC4. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生

10、产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元

11、，所得税税率为 25。A.中心B.工业C.商业D.交通港口【答案】 BD5. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】 BCD6. 【问题】 有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】 ABCD7. 【问题】 房地产行政法规包括（）

12、。A.物业管理条例B.商品房销售管理办法C.城市房地产开发经营管理条例D.不动产登记暂行条例E.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法【答案】 ACD8. 【问题】 (2014真题) 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.众数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD9. 【问题】 常用的风险评价方法有（ ）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】 AD10. 【问题】 注册结构工程师分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.五级【答案】 AB11. 【问题】 下列关于资产负债率的表述

13、中，正确的有（）。A.表明了负债占总资产的比例B.反映了企业或项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】 ABD12. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有()A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.5 亿元1.2 亿元D.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.2 亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD13. 【问题】 与任意拍

14、卖相比，强制拍卖的特点主要包括（）。A.国家强制性B.标的的自有性C.主体的特定性D.目的的利他性E.权利义务的对等性【答案】 ACD14. 【问题】 根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的情形有（ ）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.预购商品房抵押E.预购商品房【答案】 ABD15. 【问题】 经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC16. 【问题】 根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.

15、工料测量法E.指数调整法【答案】 AD17. 【问题】 制定租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 租售价格确定【答案】 AC18. 【问题】 报建审批管理主要包括审批核发( )。A.项目选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.国有土地使用证E 施工开工证【答案】 ABC19. 【问题】 利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】 B20. 【问题】 大型机构投资者进行房地产

16、投资时，非常注重研究其（）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.地区分布B.时间分布C.项目规模分布D.项目类型分布E.物业类型分布【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？【答案】产生两者差异的原因有：

17、(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。(

18、4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。2. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围

19、内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

20、3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3. 某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有

21、一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考

22、依据。四、估价时间【答案】(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4)一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。4. (一)估价对象为一个已

23、出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?【答案】1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比

24、较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式

25、。5. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。